Gijs Klomp, Jones Lang LaSalle România:"Birourile, vedeta pieţei imobiliare şi în acest an"

Vedeta pieţei imobiliare din acest an va fi tot segmentul spaţiilor de birouri, estimează Gijs Klomp, directorul general al Jones Lang LaSalle (JLL) România. "Spaţiile de birouri reprezintă cel mai dezvoltat sector al pieţei, pentru care există o cerere sănătoasă şi o rată de neocupare în scădere", ne-a spus domnia sa într-un interviu.

Segmentul birourilor rămâne o piaţă a chiriaşilor şi va atrage noi investitori în acest an, ne-a precizat domnul Klomp, care a subliniat: "Investitorii se uită iar la România. În ultimii ani ei nici nu voiau să audă de România. Sunt multe companii care se relochează în ţări cu costuri mai mici, iar România este cea mai atractivă la acest capitol pentru că are forţă de muncă calificată, salarii mai mici, dar şi taxe şi impozite relativ scăzute. Relocarea va impulsiona şi piaţa de spaţii de birouri".

Bucureştiul concurează pentru atragerea de companii în special cu Cracovia, Praga, Varşovia şi Bratislava, potrivit sursei citate. "De exemplu, faţă de Praga, Bucureştiul este de trei ori mai ieftin pentru un o companie din domeniul back-office", afirmă Gijs Klomp.

Potrivit unui studiu JLL lansat în februarie, suprafaţa de birouri finalizate a însumat, anul trecut, 119.000 mp, de aproape 2,5 ori mai mare decât în 2012. Stocul actual modern de spaţii de birouri din Bucureşti este estimat de JLL la 2,08 milioane mp.

Partea de nord a Bucureştiului, în special coridorul Floreasca - Barbu Văcărescu şi Bulevardul Dimitrie Pompeiu, a reprezentat zona cea mai de interes pentru dezvoltatorii de birouri în ultima perioadă. Totuşi, unele dintre cele mai importante proiecte anunţate pentru 2014, precum Green Gate (30.000 mp), AFI Busines Park Faza II şi III (24.000 mp) şi City Offices (25.000 mp), sunt situate în partea central-vestică sau în partea central-sudică a Capitalei. Având în vedere numărul ridicat de clădiri de birouri de dimensiuni mari ce vor fi finalizate în prima jumătate a lui 2014, JLL se aşteaptă ca rata medie de neocupare să crească temporar în următoarele luni.

Pe zone, rata de neocupare este foarte diferită, pornind de la sub 10% în Dimitrie Pompeiu, zona Pieţei Victoria, zona de vest şi centru-vest şi ajungând la aproximativ 35% în Băneasa şi Pipera Nord, ceea ce se va reflecta, cel mai probabil, şi în nivelul chiriilor.

Oferta de noi spaţii de birouri previzionate a fi finalizate în 2014 este estimată de JLL la 120.000 - 140.000 mp. Compania de consultanţă imobiliară se aşteaptă ca preluarea de spaţii de birouri să crească faţă de nivelurile din anii precedenţi, în special datorită unei ponderi mai mari a contractelor de închiriere încheiate de companii noi pe piaţă sau de companii care îşi vor mări suprafeţele pe care le ocupă în prezent.

Zona de centru-vest din Bucureşti are cel mai mare potenţial din punct de vedere al dezvoltărilor de clădiri de birouri, având infrastructură bună, stoc redus de spaţii şi o rată de neocupare mică, potrivit estimărilor JLL. Floreasca-Barbu Văcărescu, zona vedetă a ultimilor ani, devine riscantă, în opinia analiştilor companiei.

Gradul mediu de neocupare s-a redus cu 1,6 puncte procentuale anul trecut, la 14,4%, iar chiriile au ajuns la un minim. JLL nu vede o continuare a scăderii, apreciind că nivelul de acum este în plaja corectă, şi că singurul lucru care va face diferenţa între clădiri va fi pachetul de facilităţi oferit de proprietari.

Proprietarii de birouri preferă să acorde anumite scutiri de chirii sau alte facilităţi pe perioade scurte de timp, în detrimentul unei reduceri a chiriei contractuale pentru a nu fi afectată valoarea imobilului respectiv, conform sursei citate.

Valul mare de investiţii masive pe retail este demult apus

Pe segmental spaţiilor comerciale, mai sunt proiecte în dezvoltare dar valul mare de investiţii este de mult apus, ne-a declarat Gijs Klomp.

Stocul de spaţii comerciale moderne este preconizat de JLL la 890.000 mp în Bucureşti şi la circa 1,66 milioane mp în restul ţării. Oferta de spaţii noi comerciale în 2013 a fost destul de limitată, cu doar cinci proiecte livrate, însumând un total de 128.000 mp închiriabili, mai apreciază JLL.

Mulţi retaileri internaţionali care nu sunt prezenţi în România au început să evalueze din nou posibilităţile oferite de piaţa autohtonă, conform sursei citate, care a menţionat: "Jumbo, Tchibo, Kazar şi H&M Home sunt câteva dintre brandurile ce şi-au deschis primele unităţi în România în trimestrul IV 2013. Şi D&G a deschis primul magazin în ultimele luni ale anului trecut în The Grand Avenue, galeria comercială a hotelului Marriott unde sunt prezenţi şi Louis Vuitton, Valentino sau Cavalli, confirmând preferinţa brandurilor de lux pentru spaţii în hoteluri de 5 stele în detrimentul spaţiilor stradale".

Nivelul chiriilor prime, atât pentru centrele comerciale cât şi pentru unităţile comerciale stradale, se menţine între 55-65 euro/mp/lună. Cele mai mari chirii sunt obţinute în AFI Palace Cotroceni şi Băneasa Shopping City, considerate a fi centrele comerciale dominante din ţara noastră.

Previziunile JLL indică faptul că volumul livrărilor pentru 2014 va fi, cel mai probabil, la un nivel mai scăzut decât cel din 2013: "Doar două proiecte sunt anunţate a fi inaugurate în acest an, ambele dezvoltate de către NEPI - Vulcan Value Center (35.000 mp închiriabili) în Bucureşti şi Shopping City Târgu Jiu (27,000 mp închiriabili). Cea mai activă zonă în ceea ce priveşte dezvoltările viitoare de retail a fost partea de est a Capitalei unde atât Sonae Sierra şi Caleum (Parklake), cât şi NEPI şi Real 4 You (Mega Mall) au anunţat progrese ale proiectelor lor aflate în concurenţă".

Spaţiile industriale se vor dezvolta mai mult când se reia creşterea consumului

Segmentul spaţiilor industriale are o cerere latentă mare, dar se vor dezvolta mai accentuat dacă se accelerează consumul, ne-a spus directorul general al JLL România.

La finalul anului 2013, stocul de spaţii industriale moderne era estimat de JLL la aproximativ 1,8 milioane mp, mai mult de 50% din total fiind localizat în Bucureşti şi în zonele învecinate.

Alte trei proiecte importante sunt în construcţie, conform raportului JLL. Lear Corporation, companie cu o prezenţă puternică în România, în localităţile Piteşti şi Câmpulung, va prelua aproximativ 12.000 de mp în trimestrul 1 din 2014 în Solo Industrial Park din Leţcani, în apropiere de Iaşi, unde va produce scaune de autovehicule. Alţi 25.000 de mp sunt în construcţie în Ploieşti West Park şi încă 7.200 mp în VGP Timişoara.

La nivel naţional, în 2013, a fost închiriat un nivel record de spaţii industriale de aproximativ 205.000 mp, ceea ce reprezintă o creştere de 20% în comparaţie cu anul anterior. Oraşele în care s-au înregistrat cele mai mari volume de tranzacţionare au fost Bucureşti, unde se regăseşte în jur de 50% din suprafaţa totală închiriată, urmat de Oradea, Timişoara şi Ploieşti.

Chiriile spaţiilor de logistică "prime" sunt cuprinse între 3,8-4 euro/mp/lună. Chiriile spaţiilor dedicate industriei uşoare sunt la nivelul de 3,5-4,25 euro/mp/lună. În cazul spaţiilor industriale de mari dimensiuni, de peste 20.000 mp, chiriile sunt mai mici, în jurul a 3,5 euro/mp/lună. Volumul stimulentelor financiare a continuat să fi semnificativ, în special pentru suprafeţe mari şi durate lungi.

Vom avea mai multe locuinţe noi când se ieftinesc creditele

Economia României a depăşit aşteptările în anul 2013, dar piaţa rezidenţială nu se va dezmorţi prea curând, ne-a explicat Gijs Klomp, adăugând: "Piaţa rezidenţială are nevoie de o creştere economică mai mare decât cea de anul trecut ca să cunoască un trend ascendent. În economia reală această creştere din 2013 nu are cum să fie resimţită prea curând. Este nevoie de cel puţin doi ani cu o evoluţie economică similară ca să revină încrederea, să crească salariile, investiţiile, consumul şi numărul de locuri de muncă. Apoi îşi va reveni şi piaţa rezidenţială. De asemenea, achiziţia şi construcţia de locuinţe depinde foarte mult de finanţare, care încă este destul de scumpă. Românii se împrumută mult mai scump decât vecinii lor. Şi programul Prima Casă are dobânzi ridicate în comparaţie cu ce se întâmplă în regiune".

Domnia sa ne-a mai declarat că 2014 va fi un an mai bun decât 2013 pentru piaţa imobiliară, nu neapărat pentru că urmează alegerile prezidenţiale, ci şi pentru că investitorii prospectează iar oportunităţile din ţara noastră.

Directorul general al JLL ne-a menţionat: "După ani de criză, piaţa va reveni pe creştere în 2014. Deşi este greu să prevezi punctul cel mai de jos al crizei, sunt semne de revenire, dar fără să avem o creştere spectaculoasă a pieţei imobiliare. Cred că preţul terenurilor a ajuns la cel mai scăzut nivel şi va urma o perioadă de stabilizare. Punctual, putem avea uşoare aprecieri de preţuri în funcţie de cerere".

Conform sursei citate, există o cerere uriaşă de locuinţe noi, iar investitorii analizează din nou piaţa, dar schimbări importante nu vor fi în perioada următoare, mai ales că băncile din ţara noastră nu şi-au curăţat portofoliile, iar costurile împrumuturilor sunt încă ridicate, a conchis Gijs Klomp.