În 2013 revin pe piaţă marile centre comerciale

Chiar dacă anul acesta nu se vor construi neapărat mai mulţi metri pătraţi de spaţii de retail, revin pe piaţă marile centre comerciale. Potrivit companiilor de consultanţă imobiliară, în 2013 vor fi daţi în folosinţă în jur de 130.000-160.000 metri pătraţi de spaţii de retail în centre moderne. Astfel, în 2013 vor fi construite proiectele Promenada Mall şi Vulcan Value Retail Center în Bucureşti, iar în ţară AFI Palace Ploieşti, Coresi Shopping City - faza I, în Braşov, Braşov Shopping City, Corall Braşov, Uvertura Mall Botoşani, Corall Constanţa şi Cora Slobozia.

Uvertura Botoşani urmează să se deschidă în această primăvară, iar Promenada Mall Bucureşti, Vulcan Retail Center, Corall Constanţa şi Corall Braşov în toamnă. În Braşov, oraş care nu are niciun centru comercial de mari dimensiuni, va începe construcţia proiectului Coresi, dezvoltat de Immochan şi a Shopping City Braşov, dezvoltat de NEPI şi Carrefour Property, menţionează Răzvan Sin, Head of Retail Department DTZ Echinox.

În comparaţie, proiectele livrate anul trecut au vizat mai ales hipermarketuri cu galerii mici, de până la 6.000 de metri pătraţi. În acest caz, principalul motiv îl constituie timpul îndelungat necesar pentru dezvoltarea unui "shopping mall". Astfel, în 2012 a fost finalizat un singur centru comercial de acest tip, şi anume Ploieşti Shopping City, precizează Luiza Moraru, Head of Retail Department CBRE România.

În prezent, piaţa din România trece printr-un proces de consolidare. Un exemplu în acest sens este tranzacţia Auchan - Real (n.r. preluarea celei mai mari părţi din reţeaua de hipermarketuri Real de către Auchan) sau preluarea unor reţele locale de supermarketuri de către cele internaţionale prezente în România. "Dezvoltatorii iau acum în calcul sustenabilitatea şi condiţiile actuale şi viitoare ale pieţei atunci când vizează realizarea de noi proiecte de retail", menţionează doamna Moraru.

"Din discuţiile avute cu diferiţi retaileri, anul 2013 este perceput ca un an de tranziţie către mai bine. Cu toate că nu sunt aşteptări mari în privinţa creşterii afacerilor, majoritatea reţelelor de retail şi-au restructurat deja operaţiunile, sunt stabile şi se gândesc la reînceperea expansiunii. De asemenea, ne întâlnim cu retaileri internaţionali care analizează piaţa din România şi sunt interesaţi de deschiderea de magazine în Bucureşti şi în principalele oraşe din ţară", afirmă Carmen Ravon, Senior Consultant în cadrul departamentului de Retail al companiei Jones Lang LaSalle.

"Dacă în trecut eram obişnuiţi cu inaugurarea a 3 - 4 proiecte de retail cu suprafeţe mari (peste 30.000 mp închiriabili) în fiecare an, în prezent situaţia s-a schimbat şi se livrează din ce în ce mai puţine proiecte", remarcă Răzvan Sin, Head of Retail Department DTZ Echinox.

În opinia sa, scăderea ofertei de spaţii comerciale noi este determinată, în primul rând, de diferenţele mari între aşteptările retailerilor şi nevoile dezvoltatorilor. În condiţiile în care retailerii au devenit foarte precauţi şi nu mai au disponibilitatea să împartă riscul cu proprietarii, "În prezent este foarte dificilă dezvoltarea unui centru comercial veritabil, care presupune o construcţie costisitoare", apreciază Răzvan Sin.

Lipsa finanţării sau costurile ridicate ale acesteia, precum şi gradul de saturare la care au ajuns majoritatea oraşelor sunt şi ele piedici în calea dezvoltării unor noi proiecte de retail.

În ţară sunt puţine oraşe fără un centru comercial modern, iar majoritatea oraşelor au deja două astfel de centre, completează domnul Sin.

Cererea depăşeşte oferta de noi centre comerciale

Chiriile practicate pentru spaţiile de retail au cunoscut o stabilizare în 2012 şi nici pentru 2013 nu se întrevăd fluctuaţii majore. O uşoară creştere a chiirilor s-ar putea produce totuşi în cazul spaţiilor comerciale "prime", căutate de majoritatea brandurilor internaţionale. Pentru a-şi mări cota de piaţă, retailerii vor fi în continuare în căutare de locaţii noi, dar acestea trebuie sa fie "prime". Astfel, centrele comerciale mari vor înregistra o uşoară scădere a ponderii spaţiilor neocupate, însă vor trebui să facă eforturi pentru a păstra un mix de retaileri atractiv. Aceasta deoarece retailerii sunt însă extrem de precauţi şi nu fac compromisuri atunci când aleg o locaţie, indiferent cât de bună este oferta comercială. "Negocierea condiţiilor se face la sânge", subliniază Carmen Ravon,

Atât chiria "prime", cât şi randamentul "prime" se stabilizaseră la finalul anului 2012 la 50 euro pe mp, respectiv 8,75 %, menţionează Luiza Moraru.

În opinia sa, cererea de pe piaţa de retail din România este încă ridicată şi poate să absoarbă noi spaţii. "Nu ne aşteptăm la creşteri considerabile ale ratei de neocupare nici în 2013, în ciuda livrării de noi spaţii comerciale. Cererea încă excede oferta", mai spune doamna Moraru.

Pe de altă parte, oferta scăzuta de centre comerciale noi determină consolidarea proiectelor existente. Acestea îşi îmbunătăţesc uşor mixul de chiriaşi, iar chiriile sunt în stagnare sau într-o uşoară creştere faţă de ultimul trimestru al anului trecut. Se înregistrează, de asemenea, o scădere a gradului de neocupare deoarece chiriaşii sunt nevoiţi să se îndrepte către centrele comerciale funcţionale, apreciază Răzvan Sin.

Cu toate că mulţi retaileri şi-ar dori să deschidă magazine şi în locaţii stradale, România este deficitară la acest capitol şi retailerii preferă să îşi îndrepte atenţia spre centrele comerciale. Singurele oraşe care au zone de retail pietonal sunt Braşov şi Sibiu, însă opţiunile de spaţii cu suprafete mari (peste 400 mp) disponibile sunt foarte puţine. În centrul vechi din Bucureşti, la începutul acestei veri va avea loc prima deschidere a unui retailer internaţional, fapt ce va determina un interes crescut şi din partea altor brand-uri, crede reprezentantul DTZ Echinox.

Centrele comerciale aflate în dificultate pot fi repoziţionate

Criza economică nu a ocolit centrele comerciale existente. Din ce în ce mai des, acestea trec printr-un proces de repoziţionare, prin care încearcă să îşi regăsească identitatea, să se redefinească. Acesta este şi cazul centrului comercial City Mall din Bucureşti, care va fi transformat într-o clădire de birouri cu spaţii de retail la parter. "Un centru comercial care reuşeşte să se adreseze publicului căruia i se potriveşte are toate şansele să devină un proiect de succes", afirmă reprezentantul CBRE România.

De altfel, intrarea unui centru comercial în insolvenţă nu înseamnă închiderea acestuia. 90% dintre centrele aflate în insolvenţă pot fi re-poziţionate şi re-închiriate, devenind astfel generatoare de venit stabil pe termen lung, estimează domnul Sin.

Aceste proiecte au fost dezvoltate cu costuri mari care depăşesc valoarea actuală de piaţă, iar proprietarii nu pot decât să le administreze cât mai corect pentru a-şi minimiza pierderea, adaugă reprezentantul DTZ Echinox.

Centrele comerciale în insolvenţă vor avea însă nevoie fie de iniţiative radicale de administrare foarte bine fundamentate, fie de convertire, adică să capete o nouă destinaţie. Există un impact asupra încrederii investitorilor, în sensul că vor lua de acum înainte în calcul acest risc şi vor analiza cu mult mai mare atenţie fiecare produs în parte în ceea ce priveşte calitatea oraşului, a locaţiei, mixul de chiriaşi, competiţia prezentă dar şi viitoare, consideră reprezentantul Jones Lang LaSalle.

Oraşele secundare oferă oportunităţi pentru noi proiecte

România prezintă în continuare numeroase oportunităţi pentru construirea de noi centre comerciale. În opinia doamnei Moraru, potenţial de dezvoltare de noi astfel de unităţi au oraşe precum Timişoara, Craiova şi Galaţi, în care numărul de metri pătraţi comerciali pe mia de locuitori este cu mult sub media oraşelor cu populaţie comparabilă din regiune.

Potrivit domnului Sin, Braşovul ar putea susţine două centre comerciale de mari dimensiuni în următorii 3 ani (cu deschideri decalate), iar Timişoara are potenţial suficient pentru cel de-al doilea. De asemenea, potential de dezvoltare există şi în Galaţi, dar şi în oraşe mai mici precum Târgu-Jiu şi Târgovişte.

Piaţa imobiliară de retail din România

Stocul total de spaţii de retail din România era la sfârşitul anului 2012 de aproximativ 2,7 milioane mp, din care peste 800.000 mp (30%) în Bucureşti. Ponderea spaţiilor de retail raportat la populaţie era de 127 mp la mia de locuitori, potrivit unui raport al companiei CBRE Româ­nia.

Spaţiile de retail date în folosinţă în 2012 au totalizat 150.000 mp, de peste patru ori mai puţin comparativ cu anul de vârf 2008 (670.000 mp).

Conform aceluiaşi raport, cele mai mari stocuri de spaţii de retail din ţară raportat la mia de locuitori le deţineau la sfârşitul anului 2012 oraşele Suceava (în jur de 1.100 mp), Piteşti (aproape 800 mp), Oradea (peste 600 mp), Sibiu (în jur de 600 mp) şi Târgu Mureş (aproape 600 mp). Bucureştiul nu se clasează nici măcar pe primele 10 locuri, cu 416 mp spaţii de retail raportat la mia de locuitori. Dintre oraşele mari, stocuri relativ mici aveau Ploieştiul (394 mp pe mia de locuitori), Brăila (286 mp), Timişoara (262 mp), Braşov (221 mp) şi Craiova (187 mp).

În comparaţie, dintre capitalele din regiunea Europei Centrale şi de Est, capitala Bulgariei, Sofia, are cel mai mic stoc de spaţii moderne de retail, respectiv 250.000 mp, în timp ce capitala poloneză, Varşovia deţine cel mai mare stoc, 1,3 milioane mp.