ÎN URMĂ CU CINCI ANI, FMI şi-a cerut scuze că nu ne-a avertizat asupra crizei, care debutase de mai bine de un an

În 2009, FMI şi-a cerut scuze că nu a avertizat lumea asupra crizei financiare. Când şi-a cerut scuze, conducerea fondului a menţionat că, de fapt, experţii FMI prognozaseră criza cu ani în urmă, dar că echipa de conducere hotărâse să nu o comunice lumii, după cum a remarcat ziarul BURSA, la vremea respectivă.

În septembrie 2007, analistul Călin Rechea nota, în ziarul BURSA, comentând situaţia de atunci de pe piaţa noastră imobiliară, care trecea printr-o exuberanţă fără precedent: "Condiţiile de pe pieţele financiare internaţionale, care au cunoscut o deteriorare fără precedent din vara acestui an (n.r. 2007), au amplificat dezbaterile din presa noastră cu privire la situaţia şi perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare autohtone. Ne confruntăm sau nu cu o «bulă» speculativă? Graniţa dintre dezvoltarea durabilă şi excesul speculativ este greu de stabilit în lipsa datelor agregate la nivel naţional, lipsă invocată chiar şi de BNR în declaraţiile oficialilor băncii pe această temă. În aceste condiţii trebuie să ne întoarcem la principalii factori fundamentali care stabilesc dinamica pieţei imobiliare: raportul dintre cerere şi ofertă, veniturile reale ale populaţiei şi tendinţele demografice.

Raportul dintre cerere şi ofertă este cel mai des invocat pentru a justifica creşterile de preţ. Se poate accepta faptul că oferta este subdimensionată în raport cu cererea. Dar justifică, oare, veniturile populaţiei creşterea explozivă a preţurilor? Divergenţele dintre cele două variabile au crescut permanent după 2000, deci răspunsul ar trebui să fie negativ".

Domnia sa mai nota că explozia creditării, mai ales după 2003, a creat o putere de cumpărare artificială, care a distorsionat şi mai mult raportul dintre cerere şi ofertă de pe piaţa rezidenţială. La finele anului 2007, preţul locuinţelor din ţara noastră crescuse cu circa 700% faţă de 2004, un apartament ajungând de la 20.000 de euro în 2003 la 120.000 de euro în 2007.

Călin Rechea concluziona, atunci, că balonul imobiliar românesc a beneficiat, până la finele lui 2007,de aer cald din belşug şi de cer senin, lăsând în urmă orice ancoră legată de fundamentele economice.

Tot în septembrie 2007, la BNR nu se întrezărea, însă, criza. "Piaţa imobiliară din România nu dă semne că ar resimţi influenţa întâmplărilor din Statele Unite, dar cu toate acestea băncile sunt determinate să fie mult mai prudente în acordarea creditelor", a declarat, la vremea respectivă, consilierul guvernatorului Băncii Naţionale a României (BNR), Adrian Vasilescu. Reprezentantul BNR mai spunea atunci că ceea ce s-a întâmplat în America a dat dreptate Băncii Naţionale, iar băncile au devenit mult mai prudente în acordarea creditelor. "Să zicem că o companie importantă investeşte în România în proiecte imobiliare, unde preţurile la apartamente sunt mari şi în creştere, iar apoi vinde casele îşi încasează banii şi pleacă. Băncile rămân apoi în braţe cu un pachet de ipoteci care nu mai sunt aşa sigure ca altădată. Aşa s-a întâmplat şi în America, iar pe fondul creşterii dobânzii de la 1% la 5,25%, mulţi nu au mai putut plăti ratele şi dobânzile", a exemplificat Vasilescu.

Consilierul guvernatorului BNR mai preciza, în septembrie 2007, că preţul caselor din România este foarte ridicat, însă poate fi şi mai rău. Acesta susţine că în România creditul nu poate fi mai ieftin atât timp cât inflaţia este mai mare: "Totul este influenţat de cerere şi ofertă. Suntem într-o situaţie dramatică pentru că cererea de consum este foarte accelerată în faţa unei oferte curente care nicidecum nu poate face faţă. Ceea ce pot spune acum este că peste tot în lume se scumpeşte creditul".

În martie 2008, domnul Rechea semnala, însă, că majorarea de atunci a dobânzii de intervenţie a BNR se va dovedi critică pentru "sănătatea imobiliară" a economiei noastre. Politicile monetare şi fiscale promovate de autorităţi au "creat" o economie dependentă de creditul ieftin, a mai spus domnia sa, remarcând că inflaţia pune beţe în roate acestei economii.

Domnia sa a opinat: "Nevoile imobiliare ale populaţiei sunt confundate cu o cerere mare, care nu şi-a găsit încă o ofertă pe măsură. Corelaţia dintre preţuri şi venituri nu intră absolut deloc în ecuaţie. Veniturile medii actuale nu justifică creşterea explozivă a preţurilor de pe piaţa imobiliară. Creditele bancare, mult relaxate din vara trecută, au acoperit, până în prezent, necesarul suplimentar de finanţare. Atunci când vorbim de 13 - 14 venituri anuale pentru o garsonieră (n.r. La momentul începutului anului 2008), ne situăm cu mult peste valorile normale, de circa 3 venituri anuale, de pe pieţele europene. Deoarece o creştere extrem de rapidă a veniturilor poate fi scoasă din calcul, mai rămâne scăderea accentuată a preţurilor locuinţelor pentru a reveni la medie".

În februarie 2008, mergând împotriva curentului entuziast de pe piaţa consultanţilor imobiliari care prognozau creşteri după creşteri ale preţurilor locuinţelor şi ale cererii, regretatul Artur Silvestri, fin observator al pieţei noastre şi profesor de gestiune imobiliară, a declarat pentru ziarul BURSA: "Erau de aşteptat implicaţiile crizei ipotecare cu risc ridicat din SUA şi devalorizarea leului faţă de euro asupra pieţei noastre imobiliare. Dar puţini sunt conştienţi de acest lucru. Efectul bursei valutare devine cu atât mai mult o regulă în imobiliar cu cât îndatorarea la bănci pentru achiziţia de proprietăţi este tot mai pregnantă la noi. Această concluzie nu este destul de răspândită, căci aparenţele înşală. Ideea că am avea de-a face cu o piaţă de bani care schimbă doar puţin piaţa de case nu se confirmă şi are un grad de primejdie prin nepăsare. Pe o piaţă unde este anexat , ceea ce se constată este o devastare tăcută".

Domnul Silvestri avertizase, încă din 2007, că piaţa românească a locuinţelor este puternic influenţată de zvon şi legendă şi că există inflamaţii ale preţurilor fără explicaţie monetară directă. "Valoarea creditului în raport cu munca tradusă în bani a crescut cât inflaţia în doi ani, dar salariul nu poate creşte în echivalent românesc decât prin eforturi suplimentare, ce nu pot fi făcute în mod practic şi, adeseori, nici nu se doresc. Apartamentele vechi s-au scumpit şi se scumpesc continuu şi în moduri pur şi simplu iraţionale".

Tot atunci Artur Silvestri susţinea că vor apărea primele valuri de "deposedaţi" de locuinţe plătite prin credit şi primele semne ale unei crize care, la data respectivă (începutul anului 2008), este încă ocultată.

Domnia sa a mai declarat, atunci, că valurile uriaşe ale unei recesiuni anunţate pe toate segmentele economiei vor ajunge mai devreme şi la noi, deşi România se află la marginea "imperiului european" şi sublinia că "maladia, care, în loc să-şi caute leacuri, umblă iresponsabil peste suprafeţele Pamântului, va atinge negreşit şi piaţa imobiliară de la noi şi este mult mai adâncă decât a lăsat să se întrevadă". Profesorul ne îndemna, la vremea respectivă, "să nu mai privim paralizaţi de groază cum munca de azi şi vânzarea muncii naţionale de mâine se duc pe apa sâmbetei şi nici să stăm cu mâinile în sân când în aer începe să miroasă a ruină".

Acum, privind în urmă, constatăm câtă dreptate a avut profesorul Silvestri şi analistul Călin Rechea. Din păcate, Europa şi lumea întreagă nu au găsit soluţie la criza care a debutat în 2007, iar un nou crash imobiliar pare iminent, conform atenţionării FMI.