Dacă acum un deceniu circa o cincime din suprafaţa Bucureştiului era ocupată cu spaţii industriale şi de depozitare, acum acest procent scade vertiginos. Terenul aferent fabricilor însumează aproximativ 1.800 de hectare şi valorează, la un preţ mediu de 300 de euro/mp, circa 5,5 miliarde de euro, ne-a declarat Călin Clinciu, director în cadrul companiei imobiliare "Euroest". Domnia sa apreciază că valoarea proiectelor imobiliare, care se ridică sau vor fi construite pe amplasamentele industriale ale Capitalei, va fi de aproximativ 25 miliarde de euro.
Conducerea "Euroest" apreciază că această sumă este fabuloasă pentru piaţa imobiliară autohtonă, chiar dacă va fi investită în următorii 15 ani. Oricum, majoritatea dezvoltatorilor şi fondurilor de investiţii prezente în ţara noastră au anunţat creşteri ale sumelor destinate pieţei imobiliare româ-neşti. Valoarea cumulată a acestopra depă-şeşte 500 milioane de euro anual, pentru următorii trei ani, ne-a spus domnul Clinciu.
Majoritatea proiectelor imobiliare care vor fi realizate pe fostele platforme industriale ale Capitalei au o structură mixtă, de rezidenţial şi comercial sau birouri. Foarte tentant pentru investitori este faptul că pentru aceste platforme se pot face Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) noi, care schimbă destinaţia terenurilor, dar şi cu un regim de înălţime şi coeficient de utilizare a terenului mai mari decât cele aprobate pentru ale zone din oraş. Este un avantaj care se reflectă direct în preţul pe metru pătrat. Astfel, investitorii acceptă să plătească un preţ cu până la 20% mai mare decât pe un teren similar, dar cu mai multe constrângeri urbanistice. Călin Clinciu susţine că şi din punct de vedere arhitectural este mai simplu să realizezi un proiect coerent şi funcţional pentru o suprafaţă mare, unde se poate construi un ansamblu de sine stătător.
Excepţii de la această regulă fac unele fabrici, care sunt declarate monumente istorice şi care au anumite restricţii de urbanism. Astfel, devine obligatorie păstrarea arhitecturii exterioare. "Euroest" ne-a dat ca exemplu, în acest sens, Fabrica de Bere Rahova şi Uzinele Chimice Române.
Doar un sfert din platformele industriale vechi dispun de utilităţi
Cererea tot mai mare de spaţii de calitate face ca fostele platforme muncitoreşti, construite înainte de 1989, să fie înlocuite sau "cosmetizate" prin construcţia de centre de afaceri, parcuri rezidenţiale moderne sau parcuri industriale, acolo unde este cazul.
Adrian Tibichi, Research Coordinator în cadrul "Coldwell Banker Affiliates of Romania", ne-a declarat: "Estimăm că un număr foarte mare din aceste platforme vechi, care însumează suprafeţe de milioane de metri pătraţi, vor fi transformate în ample proiecte imobiliare. Din păcate, doar un sfert dintre acestea dispun de toate utilităţile necesare desfăşurării diverselor activităţi şi chiar dezvoltării de proiecte imobiliare. Majoritatea zonelor unde sunt localizate platformele industriale ale Bucureştiului sunt de interes maxim pentru investitori, tocmai datorită suprafeţelor foarte generoase pe care sunt construite, dar şi pentru că generează multă libertate în realizarea unui nou proiect imobiliar. Deocam-dată, zonele de nord, est, vest şi centru ale Capitalei atrag marile investiţii, iar sudul este situat abia la sfârşitul listei de interese pentru dezvoltatori".
Sudul rămâne, din nou, la urmă în interesul investitorilor
Exceptând zonele centrale şi de nord, platformele indus-triale cuprind suprafeţe foarte mari de teren şi chiar clădiri care pot fi reconsolidate şi recompartimentate pentru a servi în diverse scopuri, ne-a mai spus domnul Tibichi. Printre vechile platforme industriale din Bucureşti, care au devenit istorie sau sunt în curs de demolare şi/sau modernizare, se numără Semănătoarea, UMEB, Unirea, Titan, Romsis, Electromagnetica şi Timpuri Noi.
Uzinele bucureştene ajunse în proprietatea statului prin naţionalizare sunt, în prezent, situate în zone semi-centrale, mai ales datorită construcţiei marilor cartiere comuniste, a căror forţă de muncă trebuia să lucreze în apropiere. Această situaţie a făcut ca platformele să devină, în contextul actual al crizei de terenuri, extrem de interesante pentru marii investitori. Totodată, în Bucureşti, sistematizarea teritoriului a făcut ca platformele industriale comuniste să pătrundă în formă de "pană" spre centrul orasului
În ţară, potenţialul platformelor industriale nu este la fel de mare
În provincie, în ariile urbane cu dezvoltare mare a industriei, a fost preferat, în perioada comunistă, modelul platformelor aflate la o oarecare distanţă faţă de cartierele de locuitori. Totodată, în alte oraşe din ţară, nu există la fel de multe platforme industriale în zonele semicentrale ale oraşelor, susţine reprezentantul "Coldwell Banker Affiliates of Romania".
Adrian Tibichi ne-a menţionat că platformele existente aparţin industriei uşoare (alimentare, textile, marochinărie, pielărie), care ocupă suprafeţe mici şi nu au un potenţial deosebit de dezvoltare imobiliară. Cu toate acestea, există spaţii industriale, care pot fi transformate în proiecte rezidenţiale de succes în majoritatea oraşelor cu peste 200.000 de locuitori, precum Galaţi, Braşov, Ploieşti, Brăila şi Oradea.
Domnul Tibichi crede că posibilele înlocuiri ale platformelor industriale cu proiecte rezidenţiale apar în cazul industriilor poluante, care trebuie să iasă din oraş (fabrici de ciment şi combinate chimice, în general).
Găeşti, Roman, Zalău, Turda şi Braşov au platforme pentru proiecte imobiliare mai mari
Principalele uzine mari care sunt pretabile pentru proiecte imobiliare complexe sunt localizate în oraşe medii precum Găeşti, Roman, Zalău, Turda. De asemenea, Platforma Tractorul din Braşov prezintă un interes imobiliar deosebit, ne-a precizat Adrian Tibichi.
La periferia oraşelor monoindustriale, precum Galaţi, Braşov, Iaşi, Cluj şi Timişoara, există câte o platformă industrială de mari dimensiuni, în care nu se poate construi mai nimic din cauza riscului ecologic.
Investitorii "vânează" deja zonele industriale din oraşele mari
Zonele dezafectate din oraşele industrializate (Braşov, Constanţa, Cluj, Timişoara, Iaşi sau Ploieşti) sunt deja vânate de investitori. Călin Clinciu, director în cadrul "Euroest", ne-a declarat că aceste zone sunt ideale pentru dezvoltări ce vor avea avantajul creării unui "monopol" pe respectiva piaţă locală. Domnia sa ne-a explicat că un oraş de provincie nu poate suporta, de exemplu, mai mult de unu-două mall-uri şi un anumit număr de metri pătraţi de spaţii de birouri. Iar cine va avea locaţia ideală şi va începe proiectul va câştiga o poziţie privilegiată de negociere cu viitorii chiriaşi sau cumpărători.
Multe din platformele bucureştene nu au fost valorificate din cauza birocraţiei
Multe din platformele industriale bucureştene stau, încă, nevalorificate deşi există mulţi investitori interesaţi să le preia. Emil Giurgiu, preşedintele Camerei de Comerţ Imobiliar din România, pune această situaţie pe seama lipsei de voinţă politică şi a conservatorismului unor arhitecţi din comisiile de urbanism, care se încăpăţânează să nu dea drumul la avizele de construcţie. "Situaţia este, evident, paradoxală pentru că în centrul istoric al Capitalei se construiesc, uneori, clădiri oribile, iar zonele abandonate şi hidoase ale oraşului nu pot fi readuse la viaţă prin investiţii imobiliare noi", a adăugat domnia sa.
Preţuri de tranzacţionare între 300 şi 2.500 de euro/mp
Valorile estimate la care au fost vândute platformele industriale oscilează, în funcţie de zonă şi viitoarea destinaţie, între 300 şi 2.500 de euro/mp, ne-a precizat Emil Girgiu. Totodată, fabricile care sunt profitabile se relochează, iar cele neprofitabile încasează banii şi se închid. În cazul celor profitabile, banii obţinuţi din tranzacţia imobiliară sunt utilizaţi pentru achiziţionarea unei locaţii noi, mult mai ieftine, şi pentru construirea unor capacităţi de producţie la standarde europene. Cum trans-formarea platformelor a început de maxim doi ani, majoritatea relocărilor nu sunt finalizate.
Mulţi proprietari de platforme industriale intră în afacere ca asociaţi
Există multe cazuri în care companiile care au preluat zonele industriale construite mult înainte de Revoluţie îşi restrâng activitatea, iar pe terenul rămas construiesc proiecte imobiliare din surse proprii. Cei care nu au suficiente fonduri intră în afaceri cu investitori specializaţi puternici.
Există şi cazuri în care suprafeţele platformelor sunt foarte mari şi greu de dezvoltat. Vândute în întregime devin foarte scumpe iar realizarea proiectului se întinde pe perioade foarte lungi.
PROIECTE IMOBILIARE DEMARATE SAU ANUNŢATE PE PLATFORME INDUSTRIALE DIN BUCUREŞTI
- Dezvoltatorul spaniol "Hercesa" pregăteşte construcţia unui mare ansamblu rezidenţial pe locul depozitelor Fabricii de Pâine Titan, în zona Morarilor;
- GTC Group ridică ansamblul rezidenţial Rose Garden cu 900 de apartamente;
- În locul societăţii Automatica din Floreasca se vor construi apartamente de lux şi birouri;
- Spaniolii de la Gea Prasa au cumpărat 6 hectare în zona Trafic Greu de la producătorul de ulei Muntenia şi construiesc 200.000 mp de apartamente pentru clasa medie;
- Electrotehnica a vândut 5 hectare de teren unor investitori spanioli, care vor realiza un proiect imobiliar complex;
- Sema Parc, un proiect de peste 700 milioane de euro, este în curs de execuţie pe terenurile Semănătoarea.
Cât este afacere imobiliară adevărată şi cât este speculă în transformarea platformelor, nu se poate şti cu certitudine. Emil Giurgiu, preşedintele Camerei de Comerţ Imobiliar, a nuanţat situaţia: "Tot ce înseamnă translaţiune de proprietate înseamnă, într-un fel sau altul, afacere imobiliară. Şi ca în orice afacere, fiecare parte încearcă, evident, să speculeze cât mai bine în folos propriu. Majoritatea fabricilor au fost privatizate la începutul anilor "90. Puţine au fost cumpărate pentru terenul valoros pe care se află. Orice investitor urmăreşte să-şi maximizeze profitul". Mulţi proprietari de fabrici au constatat că este rentabil să vândă locaţia din Bucureşti, pentru o relocare în cazul în care afacerea are un viitor sau pentru a recupera cheltuielile realizate pentru producţie în anii trecuţi. Oricum, realizarea unei activităţi de producţie (pe specificul vechilor platforme) în Capitală a devenit atât de costisitoare, încât nicio afacere nu mai este rentabilă.
Şi Călin Clinciu, director în cadrul "Euroest", crede că foarte puţini proprietari de platforme industriale au intuit potenţialul lor imobiliar. Falimentare sau relocate în afara oraşului, micile sau marile platforme industriale ale Capitalei vor fi transformate în totalitate în adevărate insule de imobile rezidenţiale, comerciale sau de birouri, care vor da un suflu nou dezvoltării oraşului.
