Investiţii imobilare: Piaţa a trecut de la metri pătraţi la calitate

Piaţa de investiţii imobiliare din România este atractivă la momentul de faţă în principal datorită randamentelor mai mari înregistrate comparativ cu alte pieţe din regiune. Astfel, randamentul la clădirile de birouri clasa A se situează între 7,5 şi 8% pe an, faţă de aproximativ 6% pe an în Varşovia.

În acelaşi timp, cererea şi calitatea clădirilor sunt comparabile, ne-a declarat James Heyworth Dunne, şeful departamentului Pieţe de Capital şi Evaluări din cadrul CBRE România. Pe de altă parte, investitorii asociază un nivel mai ridicat de risc pieţei din România. Acest lucru nu este neapărat justificat având în vedere că în general cam aceleaşi multinaţionale puternice ocupă clădirile de calitate atât în Varşovia, cât şi în România. În cazul României se adaugă însă riscul de ţară, dar şi acesta este adesea supraestimat.

Având în vedere condiţiile economice din ultimii trei - patru ani, dar şi riscul extern venit dinspre Grecia, Spania, Italia şi zona Euro în general, investitorii sunt reticenţi la risc. Până la un punct investitorii preferă să se mulţumească poate cu nişte randamente mai mici, dar care presupun şi riscuri mai mici. Prin urmare, sunt mai mulţi paşi de făcut până când un investitor achiziţionează o proprietate într-o nouă ţară sau oraş. "Investitorii încep să înţeleagă că sunt şi alte pieţe în afara Varşoviei şi a Poloniei în general, dar cred că suntem abia la începuturile acestei tendinţe, care nu se va resimţi peste noapte", subliniază domnul Heyworth Dunne.

O altă componentă a riscului pentru un investitor este lichiditatea pieţei, altfel spus cât de repede poate să revândă o proprietate. Lichiditatea este mai mare în Varşovia, tranzacţiile se produc mai repede şi au un volum mai mare, astfel încât este mai uşor pentru un investitor să iasă de pe piaţă dacă situaţia o impune. În schimb, în Bucureşti investitorii văd că există proprietari care încearcă să vândă şi nu pot aşa de repede.

În fapt, toţi factorii care motivează sau descurajează un investitor sunt interdependenţi, fie că ne referim la lichiditate, factorul de risc, calitatea clădirii, volumul pieţei etc.

Toţi factorii sunt importanţi, dar în cele din urmă cheia se află la bănci. Receptivitatea lor pentru imobiliare se îmbunătăţeşte. Dacă la începutul anului bancherii nici nu stăteau la discuţii despre imobiliare, acum vor să împrumute sau măcar să analizeze o idee, să negocieze. Continuarea acestei tendinţe va fi însă condiţionată de evoluţia situaţiei economice din Europa, consideră James Heyworth Dunne.

Investitorii sunt atraşi prin garantarea veniturilor de către cumpărători

În cele mai multe cazuri, cu cât ponderea spaţiilor închiriate dintr-o clădire este mai mare, cu atât mai bine. Cumpărătorul poate fi de asemenea încurajat să facă tranzacţia dacă vânzătorul preia o parte din riscuri, de exemplu oferindu-i o garanţie a chiriei pe 12-18 luni pentru spaţiile rămase libere. Concret, vânzătorul se angajează să plătească chiria aferentă spaţiilor libere până când noul proprietar găseşte un chiriaş sau până când expiră acordul. Aceasta denotă că vânzătorul are încredere în calitatea produsului său. În plus, este încurajant şi pentru bănci să finanţeze achiziţia unei clădiri 100% închiriate, adaugă domnul Heyworth Dunne.

Spaţiile industriale şi de retail sunt cele mai atractive

În prezent, nivelul randamentelor pentru spaţii de birouri pare a fi stabil, însă este dificil de prognozat o tendinţă având în vedere numărul redus de tranzacţii. În cazul spaţiilor de retail şi industriale randamentele variază mult în funcţie de locaţie, calitate şi dimensiune, precizează Heyworth Dunne.

De la începutul anului şi până în prezent se derulează negocieri, însă nu au fost tranzacţii pentru investiţii. În general. discuţiile vizează predominant spaţii industriale şi de retail şi mai sunt unele discuţii pentru clădiri de birouri. De altfel, potrivit unui studiu realizat de CBRE la nivelul regiunii, 25% dintre investitori au în vizor segmentul industrial în următoarele 12 luni. Aceasta deoarece sunt industrii care nu au fost afectate de criză într-o măsură foarte mare, aşa cum este cazul industriilor de bunuri de larg consum şi alimentare. În România, mari producători, precum Bosh şi De"Longhi, continuă să se extindă, argumentează reprezentantul CBRE.

Şi oraşele secundare din România, precum Timişoara, Constanţa şi Cluj -Napoca, devin extrem de importante pentru spaţii de birouri şi industriale. Sectorul de retail prezintă interes în ţară, nu doar în oraşele secundare, ci în toate localităţile care au o zonă de captare bună.

Calitatea devine regula

Calitatea unei clădiri este un factor decisiv în succesul acesteia. Contează îndeosebi dispunerea spaţiilor, calitatea sistemelor de ventilaţie şi de iluminat, a faţadelor, numărul de locuri de parcare, apropierea de metrou. Devin din ce în ce mai importante şi certificatele de sustenabilitate precum LEED sau BREEAM. Ele nu sunt neapărat necesare pentru a vinde, dar aduc un plus. Toate aceste elemente sunt cu atât mai importante, dacă ne referim la birouri, pentru o piaţă dispersată precum Bucureştiul, cu o multitudine de zone de birouri: Centru, Pipera, Barbu Văcărescu, Piaţa Presei Libere, ieşirea spre autostrada A1 etc.

Chiar dacă piaţa de birouri din Bucureşti este mai mică în comparaţie cu alte capitale din regiune, este totuşi una puternică. Aceasta deoarece sunt cel puţin 15 - 20 de clădiri de o calitate şi dimensiune corespunzătoare care ar putea face subiectul unor tranzacţii pentru investiţii. De asemenea, în România sunt şi proiecte industriale şi de retail foarte bune, unele dintre ele în curs de dezvoltare, prin urmare nu lipsesc oportunităţile. Mai mult decât atât, produse de calitate continuă să fie construite, ceea ce conferă sustenabilitate pieţei de investiţii, este de părere reprezentantul CBRE România.

România trebuie să fie competitivă pentru atragerea investitorilor internaţionali

România are posibilitatea atragerii marilor investitori internaţionali care au lichidităţi, de exemplu cei din statele arabe sau China. Însă, în acest caz, România nu mai concurează doar cu statele din regiune pentru atragerea lor, ci cu toată lumea, deoarece aceşti investitori nu se uită la o zonă anume, iar reduceri substanţiale pot găsi oriunde acum. De exemplu, pot cumpără clădiri de birouri secundare cu reduceri de preţ foarte mari pe pieţele din Londra sau Paris, explică reprezentantul CBRE.

Pentru dezvoltatorii activi pe piaţa din România, alternativa pentru atragerea acestor mari finanţatori este să continue să realizeze clădiri de calitate. În plus, competiţia pentru atragerea investiţiilor trebuie dublată de efortul pentru a convinge marile companii internaţionale să îşi deschidă birouri în România, de exemplu companiile de IT, adaugă domnul Heyworth Dunne.

Piaţa imobiliară a redescoperit răbdarea

Esenţa investiţiilor imobiliare nu s-a schimbat în ultimii ani, în continuare investitorii ar vrea să revândă clădirile la un preţ mai mare decât cel de achiziţie, însă perioada de aşteptare s-a extins. Nu mai sunt investitori care cumpără în speranţa că vor vinde într-un an cu profit. Prin urmare, proprietarii vor opta să îşi îmbunătăţească situaţia chiriilor, să închirieze în totalitate clădirile, pentru ca atunci când vor dori să vândă să poată oferi cumpărătorului un randament mai bun.

Având în vedere nivelul actual al randamentului investiţiei, costul iniţial al unei clădiri de birouri clasa A ar putea fi teoretic recuperat în 12 - 13 ani. Dar aceasta nu înseamnă că proprietarii au atât de mult de aşteptat. Probabil că piaţa se va îmbunătăţii în următorii doi - trei ani, estimează Heyworth Dunne.

În perspectivă, reprezentantul CBRE se aşteaptă la o evoluţie generală a pieţei imobiliare din România şi la mai multă maturitate.