Investment property Tranzacţiile ar putea ajunge la 300 milioane de euro în acest an

La aproape 140 milioane de euro s-a ridicat, în primele şapte luni ale acestui an, volumul tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare în scop investiţional, estimează Gijs Klomp, director general şi director departament Investiţii în cadrul Jones Lang LaSalle România.

Consultanţii imobiliari estimează că volumul total al investiţiilor ar putea ajunge până la sfârşitul anului 2013 şi la 300 milioane de euro.

Nivelul anului curent ar fi similar celui înregistrat în ultimii doi ani (276 milioane euro în 2012, respectiv 327 milioane euro în 2011), dar cu mult sub nivelul record de 1,9 miliarde de euro atins în 2007, remarcă Florian Gheorghe, directorul departamentului Cercetare Piaţă din cadrul Activ Property Services, alliance partner Cushman & Wakefield.

Valoarea investiţiilor ar putea depăşi în acest an 300 milioane de euro doar în eventualitatea în care băncile ar decide să îşi asume pierderi în legătură cu creditele neperformante şi ar executa garanţii imobiliare la preţuri atractive pentru potenţialii cumpărători. Altfel, nu va fi o variaţie semnificativă faţă de anul precedent, consideră Marius Grigorică, senior business analyst în cadrul departamentului de Investiţii al DTZ Echinox.

NEPI a efectuat cele mai multe dintre tranzacţiile anului

Până acum, cele mai multe tranzacţii din acest an au fost generate de New Europe Property Investments (NEPI), cel mai activ fond de investiţii de pe piaţa românească. Acesta a achiziţionat la începutul anului imobilul de birouri The Lakeview din Bucureşti (n.r. de la AIG Lincoln şi Dinu Patriciu Global Properties) pentru suma de aproximativ 62 milioane euro (tranzacţie intermediată de Jones Lang LaSalle).

Recent, NEPI a anunţat trei mari tranzacţii cu proiecte comerciale: preluarea a 70% din acţiunile companiei care va dezvolta centrul comercial Mega Mall în estul Capitalei (cu o suprafaţă închiriabilă de 70.000 mp,) iar în ţară Deva Shopping Centre (42.000 mp închiriabili) şi Severin Shopping Center (16.000 mp închiriabili), adaugă domnul Klomp.

O tranzacţie importantă în prima parte a anului a fost şi achiziţia a 50% din portofoliul de opt parcuri de retail deţinute de InterCora de către Mitiska Ventures, precizează domnul Gheorghe.

Alte tranzacţii semnificative au constat în preluarea clădirii Cathedral Plaza de către omul de afaceri Ioannis Papalekas şi achiziţia clădirii de birouri Nova Building, din zona Barbu Văcărescu, de către Banca Italo Romena, de la Jihad şi Johnny Jabra, menţionează domnul Grigorică.

România este în continuare în atenţia fondurilor de investiţii imobiliare

Marii investitori imobiliari sunt în momentul de faţă destul de reticenţi în achiziţionarea de active în România. Ratele de neocupare relativ mari şi perioadele contractuale de închiriere de scurtă durată fac ca multe dintre proprietăţile de vânzare să devină neatractive ca produse de investiţii în această perioadă, consideră reprezentantul departamentului de Investiţii DTZ Echinox.

Cu toatea acestea, România a rămas în atenţia fondurilor de investiţii imobiliare, care monitorizează cu interes toate proiectele ce oferă condiţiile necesare tranzacţionării (amplasament, suprafaţă, contracte de închiriere pe termen lung, chiriaşi cu bonitate financiară). În prezent, în România sunt disponibile spre vânzare proiecte imobiliare (birouri, retail sau parcuri industriale) pentru care randamentele investiţionale sunt mai mari cu cel puţin 2 - 2,5 puncte procentuale faţă de cele din alte ţări din zona Europei Centrale şi de Est. Diferenţa se traduce prin preţuri mai competitive în România pentru produse imobiliare similare din punct de vedere calitativ, precizează directorul general Jones Lang LaSalle România.

La nivel naţional, randamentele pentru cele mai bune clădiri de birouri (prime) sunt estimate de compania Jones Lang LaSalle la 8,25%, pentru centrele comerciale prime la nivelul de 8,5%, în timp ce pentru spaţiile industriale prime se situează între 10 şi 11%.

Bucureştiul înregistrează cele mai reduse randamente, de aproximativ 8,5% pentru clădiri de birouri şi centre comerciale, respectiv de 9,25 - 10% pentru spaţiile comerciale stradale şi spaţiile industriale, precizează directorul departamentului Cercetare Piaţă din cadrul Activ Property Services.

Randamentele aşteptate sunt mai mari în cazul clădirilor de o calitate inferioară sau situate în afara Capitalei, din cauza faptului că sunt percepute ca având un grad de risc mai ridicat, explică analistul DTZ Echinox.

Proprietăţile noi sunt cele mai atractive în ochii investitorilor

În mod ideal, cele mai atractive proprietăţi imobiliare pentru potenţialii investitori sunt proiectele recent finalizate, la standarde tehnice similare cu cele din vestul Europei, cu o certificare de clădire verde şi pentru care contractele de închiriere sunt pe termen lung, respectiv cel puţin cinci ani, apreciază Gijs Klomp.

Pe de altă parte, sunt de interes şi proiecte imobiliare finalizate acum trei-cinci ani pentru care au fost renegociate contractele de închiriere, au un mix bun de chiriaşi (alcătuit în mare parte din companii internaţionale). Un criteriu important este chiria, care indiferent de contractele de închiriere aflate în derulare, în modelele financiare trebuie ajustată (în plus sau în minus) la valori sustenabile, de piaţă, adaugă domnul Klomp.

"Investitorii sunt interesaţi în special de proprietăţile de prim rang (prime), având caracteristici moderne şi o locaţie dominantă, închiriate integral, cu contracte pe termen lung. Aceste proprietăţi au fost mai puţin afectate de variaţiile chiriilor şi ale gradului de ocupare după declanşarea crizei imobiliare de la sfârşitul anului 2008", este de părere domnul Gheorghe.

În decizia de achiziţie a unei proprietăţi contează, de asemenea, accesul la mijloace de transport în comun, calitatea construcţiei, existenţa unor contracte de închiriere fără clauze de ieşire pe o perioadă de minimum trei ani, calitatea chiriaşilor, situaţia juridică a proprietăţii (care trebuie să fie fără riscuri). De asemenea, existenţa unui certificat de sustenabilitate este văzută ca un avantaj, dar nu şi un criteriu esenţial în decizia de efectuare a investiţiei. Oricum, puţine clădiri din piaţă beneficiază în momentul actual de astfel de certificări, explică Marius Grigorică.

Se menţin discrepanţele între aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor

Pe piaţa din România, în general, sunt disponibile produse imobiliare pentru investitori cu un grad de risc mediu spre ridicat. Cele mai mari fonduri de investiţii la nivel internaţional (precum Blackrock, Blackstone, Goldman Sachs etc.) nu sunt interesate de investiţii directe în imobile din România. "În actualul climat economic volatil, într-un orizont de timp scurt spre mediu, nu estimăm intrarea în piaţa din România a unor noi mari investitori", afirmă reprezentantul DTZ Echinox.

Totuşi, ca urmare a îmbunătăţirii parametrilor macroeconomici, este de aşteptat o oarece stabilitate economică, fapt ce va conduce la o uşoară creştere a încrederii în mediul investiţional din România, adaugă domnul Grigorică.

"În România, există la ora actuală pe toate segmentele de piaţă (birouri, retail sau industrial) produse investiţionale care să corespundă standardelor de calitate tehnică solicitate de fondurile de investiţii active pe piaţa din zona CEE, inclusiv România", apreciază Gijs Klomp.

Numărul de proprietăţi imobiliare de prim rang rămâne unul relativ limitat în România, iar pentru majoritatea acestora proprietarii preferă să aştepte întoarcerea pieţei la o evoluţie pozitivă, consideră Florian Gheorghe.

Chiar şi după câţiva ani de activitate extrem de redusă pe piaţa tranzacţiilor de investiţii, încă există o discrepanţă majoră între aşteptările vânzătorilor şi ofertele cumpărătorilor, care sunt în mare parte speculative, mai spune Marius Grigorică.