LIANA DUMITRU, COLLIERS:"Timişoara - cel mai căutat oraş pentru construirea de centre comerciale, în 2016"

Pentru 2016 sunt anunţate să fie livrate spaţii comerciale moderne (mall-uri şi parcuri de retail) cu o suprafaţă totală de circa 200.000 de metri pătraţi, constând atât în proiecte noi, cât şi extinderi ale centrelor existente, ne-a declarat Liana Dumitru, associate director retail agency în cadrul companiei Colliers International.

"Creşterea prognozată este similară celei înregistrate anul trecut, când au fost livrate proiecte cu suprafaţă totală de 170.000 mp", ne-a spus doamna Dumitru, subliniind: "Ca distribuţie geografică, vorbim de proiecte anunţate atât în Bucureşti, cât şi în oraşele din ţară, unde performanţa retailerilor este ridicată, iar oferta de centre comerciale este limitată. Contextul economic favorabil, dar şi un sentiment general pozitiv al întregii pieţe, au dus la un comportament de consum mult mai încrezător, ceea ce înseamnă venituri mai mari pentru retaileri şi implicit dezvoltatori şi investitori interesaţi să îşi consolideze poziţia pe piaţă".

Potrivit sursei citate, mai multe centre comerciale sunt anunţate în acest moment, în special în oraşele mari din ţară, Timişoara fiind de departe oraşul cel mai dorit, atât de către dezvoltatori, cât şi de către retaileri. Proiecte cu o suprafaţă de aproximativ 160.000 mp sunt anunţate să înceapă în 2016, precum Timişoara Plaza (Plaza Centers, 40.000 mp), extinderea Iulius Mall (55.000 mp) şi Centrum (Alpha Bank, 65.000 mp).

În ceea ce priveşte chiriile spaţiilor comerciale moderne, Liana Dumitru estimează că acestea vor rămâne constante în 2016 şi nu vom înregistra schimbări majore faţă de nivelul înregistrat în 2015.

În plus, în Bucureşti, centrele deja consacrate se bucură în continuare de un trafic intens, astfel că rata de ocupare are un grad foarte ridicat, de peste 95%, ne-a spus doamna Dumitru, precizând că situaţia este diferită în cazul centrelor comerciale mai mici sau de proximitate, unde rata de ocupare nu depăşeşte 80%, proprietarii căutând în continuare soluţii pentru a atrage în centrele lor concepte noi şi atractive pentru vi-zitatori.

"Proprietarii centrelor comerciale au înţeles nevoia de a se adapta competiţiei în creştere şi, nu în ultimul rând, la prezenţa tot mai mare a retailerilor în mediul online, astfel că vedem numeroase proiecte care trec printr-un proces de repoziţionare şi optimizare a mixului de chiriaşi, care presupune atât modernizarea sau extinderea centrului existent, cât şi integrarea unor concepte extinse de divertisment, care să genereze un flux mai mare de vizitatori", a conchis Liana Dumitru.

Adelina Opriţa, JLL: "Livrările programate de mall-uri, de aproape 3 ori mai mari decât în 2015

Cele mai importante mall-uri care se află în curs de dezvoltare în ţară, cu livrare în acest an sunt Park Lake Plaza (suprafaţă de 67.000 mp, dezvoltat de Sonae Sierra şi Caelum Development), Shopping City Timişoara (55.900 mp, NEPI), Veranda Mall (25.000 mp, Prodplast Imobiliare), apreciază Adelina Opriţa, consultant retail în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL, care ne-a declarat că livrările programate în acest an sunt de aproape 3 ori mai mari decât în 2015, "ceea ce demonstrează că dezvoltatorii şi retailerii au din nou încredere în România".

Doamna Opriţa ne-a explicat: "Atenţia dezvoltatorilor s-a mutat spre oraşele secundare sau chiar terţiare, ţinând cont că toate oraşele mari, cu o excepţie (Timişoara), sunt deservite de centre comerciale moderne. Proiectele noi care vor fi demarate pe acest segment de piaţă în 2016 sunt AFI Braşov (45.000 mp, AFI Europe), Timişoara Centrum (70.000 mp, Alpha Bank), Timişoara Plaza (37.000 mp, Plaza Center), Shopping City Satu-Mare (27.000 mp, NEPI) şi Shopping City Piatra Neamţ (25.000 mp, NEPI)".

Reprezentantul JLL estimează că nivelul chiriilor va rămâne constant în 2016, urmând trendul stabil din ultimii ani: "Astfel, în cele mai performante centre comerciale din Bucureşti, chiria prime este de 60-70 euro/mp/lună.

În ceea ce priveşte rata de ocupare, aceasta este de peste 90% în Bucureşti şi de 80-85% în restul ţării. Nu ne aşteptăm ca rata de neocupare să varieze semnificativ în umătoarele 12 luni, ţinând cont de preferinţele retailerilor de a se extinde în principal în mall-urile dominante".

În plus, Adelina Opriţa apreciază că, în perioada 2014-2015, numărul de tranzacţii cu spaţii de retail a fost foarte redus, cu doar câte o vânzare semnificativă pe an: "Lichiditatea în retail este mai redusă decât în alte segmente de piaţă deoarece numărul de proiecte dis-ponibile la vânzare este mai mic. Piaţa centrelor comerciale este concentrată, cu primii 4 cei mai mari proprietari deţinând aproape 40% din piaţă. În plus, o parte din proprietăţi încă suferă de pe urma schimbărilor aduse de criză. În acest moment, există doar un proces de vânzare în curs în piaţă. Anul 2016 ar putea aduce mai multă activitate, dar este prea devreme să estimăm volumul tranzacţionat".

Marius Grigorică, DTZ: "Ne aşteptăm ca noile dezvoltări să fie direcţionate spre oraşele terţiare"

Stocul modern de spaţii comerciale din ţară va continua să se dezvolte şi în 2016, atât în Bucureşti, cât şi în provincie, consideră şi Marius Grigorică, senior broker capital markets în ca-drul com-paniei DTZ.

Domnia sa ne-a declarat: "Ţinând cont de faptul că în majoritatea oraşelor cu o populaţie de peste 100.000 de locuitori au fost dezvoltate proiecte moderne de retail, pe termen mediu, ne aşteptăm ca noile dezvoltări să fie direcţionate spre oraşele terţiare. Parcurile de retail de dimensiuni reduse ar putea deveni formatul preferat al dezvoltatorilor".

De asemenea, reprezentantul DTZ spune că nivelul chiriilor prime a fost stabil pe parcursul anului 2015, iar pentru acest an este aşteptată o presiune ascendentă asupra nivelului "prime" de închiriere, ţinând cont de faptul că spaţiile comerciale de 100 mp situate la parterul centrelor comerciale dominante sunt din ce în ce mai limitate, numărul de intrări noi este în creştere, iar retailerii, în special brandurile de modă, raportează creşteri solide ale vânzărilor.

"Proiectele de retail dominante sunt, în momentul de faţă, la un grad de ocupare de aproape 100%. Proiectele de retail secundare vor beneficia de contextul general al pieţei şi vor înregistra creşteri ale gradului de ocupare", con-sideră domnul Grigorică.

Potrivit domniei sale, există interes pentru dezvoltarea de noi parcuri de retail, în contextul în care încă mai sunt oraşe insuficient acoperite de proiecte moderne.

"În acelaşi timp, retailerii de food şi nu numai încă au planuri semnificative de extindere, deci va exista cerere din partea unor chiriaşi care pot fi ancoră în proiecte de retail. Având cerere din partea retailerilor, dar şi terenuri disponibile pentru dezvoltare, putem concluziona că încă există potenţial în această direcţie, potenţial de care dezvoltatorii cu siguranţă vor profita", a conchis Marius Grigorică.

Simina Niculiţă, Colliers: "Observăm un interes tot mai mare pentru tranzacţiile cu mall-uri din partea fondurilor de investiţii"

Până de curând, piaţa de achiziţii de centre comerciale a fost dominată de NEPI, dar, în ultimele luni, am observat tot mai mult interes şi din partea fondurilor de investiţii care încă nu sunt active în Româ-nia sau care au operaţiuni locale, dar nu au mai fost interesate de noi achiziţii, ne-a spus Simina Niculiţă, associate director investment services în cadrul Colliers International.

Domnia sa ne-a explicat că aceste schimbări sunt generate de faptul că retailerii activi pe piaţa locală înregistrează, în medie, creşteri anuale ale vânzărilor între 5% şi 15% pe an, ceea ce arată că Româ-nia este o ţară cu potenţial bun de dezvoltare pe termen mediu şi lung, susţinut de puterea de cum-părare în creştere.

"Volumul livrărilor a fost destul de scăzut în ultimii 2-3 ani (sub 350.000 mp în toată ţara), astfel că schemele existente au avut timp să se stabilizeze şi să se maturizeze şi, implicit, să înregistreze o performanţă mai mare", ne-a spus doamna Niculiţă, precizând: "Domeniul de retail poate să fie unul interesant dacă fondul care achiziţionează un proiect are experienţă în operarea de centre comerciale şi poate îmbunătăţi venitul curent prin optimizarea mixului de chiriaşi, realizarea unor extinderi, renovări, schimbarea conceptului etc. Din cele 110 centre existente în România, în acest moment exis-tă discuţii de vânzare doar pentru 5-6 scheme, a căror marketare a confirmat apetit crescut al investitorilor. Pe lângă aceste centre comerciale, există interes de cumpărare sau negocieri pentru spaţii închiriate de către operatori de DYI (do-it-yourself), supermarketuri, parcuri de retail de mici di-mensiuni şi pentru spaţii comerciale stradale".

Consultantul Colliers apreciază că tranzacţiile cu spaţii comerciale de tip mall, retail park, DIY sau ancore de food vor fi în creştere în 2016-2017 faţă de anul precedent, când acestea au însumat doar 20% din totalul investiţiilor în imobile generatoare de venit.

Potrivit sursei citate, stocul de centre comerciale tradiţionale a ajuns, la finalul anului trecut, la un total de aproximativ 2,5 milioane mp suprafaţă închiriabilă, în creştere cu 7% comparativ cu stocul din 2014 (2,3 milioane mp).

Anul acesta se aşteaptă în Bucureşti livrarea a peste 100.000 mp de centre comerciale moderne, proiectul dominant fiind ParkLake Plaza, cu o suprafaţă închiriabilă de 72.000 mp, iar alţi 100.000 mp sunt anunţaţi la livrare în ţară (atât proiecte noi, cât şi extinderi ale centrelor existente în Timişoara, Constanţa, Piatra Neamţ şi Drobeta Turnu Severin).

Pe fondul creşterii consumului, vom vedea investitori care vor demara proiecte noi, încurajaţi de apetitul tot mai mare al consumatorilor, care se traduce în performanţe mai bune pentru retaileri, apreciază Simina Niculiţă, menţionând că multe dintre brandurile internaţionale de fashion au înregistrat cifre de afaceri cu 10-15% mai mari în 2015 faţă de anul anterior. Potrivit sursei citate, stabilitatea mediului macroeconomic şi performanţa economică naţională din 2015, tendinţe care sunt estimate să se menţină şi în 2016, vor încuraja şi mai mult interesul investitorilor.