"Dobânzile scăzute au reprezentat o subvenţie pentru sectorul imobiliar comercial timp de 15 ani, iar acum asistăm la o resetare uriaşă pentru industrie". (Ron Dickerman, preşedinte Madison International Realty)
Creşterea accelerată a costurilor de finanţare şi prognozele privind încetinirea semnificativă a economiilor europene au condus la căderea puternică a acţiunilor companiilor din sectorul imobiliar. Atât segmentul rezidenţial cât şi cel comercial sunt afectate, însă pesimismul este mai mare în ultimul caz.
Bloomberg a publicat recent informaţii dintr-o analiză de la Citigroup, unde se arată că valoarea acţiunilor din sectorul imobiliar european poate înregistra scăderi de 50% până la sfârşitul anului viitor.
Acestea se vor adăuga scăderilor masive din ultimele luni, care au trimis un indice de referinţă, Stoxx Europe 600 Real Estate Index, la valorile din perioada crizei financiare din 2011 (vezi graficul).
Indicele include 27 de acţiuni ale companiilor din sectoarele imobiliare ale Marii Britanii (34,4% din componenţa indicelui), Germaniei (16,9%), Suediei (13,4%), Franţei (13,1%), Elveţiei (9,4%), Belgiei (7,5%), Spaniei (3,6%) şi Finlandei (1,7%).
Declinul indicelui a depăşit 40% în ultimul an, echivalentul unei pierderi de peste 100 de miliarde de euro a valorii de piaţă a acţiunilor componente.
Datele de la Bloomberg mai arată şi creşterea masivă a poziţiilor short faţă de companiile imobiliare, în special faţă de cele cu expunere mare faţă de sectorul imobiliar comercial.
Bloomberg mai subliniază că nu doar acţiunile companiilor din sectorul imobiliar european au înregistrat scăderi masive, ci şi valoarea de piaţă a obligaţiunilor emise de acestea.
"Randamentele obligaţiunilor emise de companiile imobiliare au crescut semnificativ, iar în anumite cazuri au ajuns la un nivel care conduce la instabilitate pe termen lung", se arată în analiza de la Citigroup, unde se mai precizează că dobânzile ridicate reduc cererea pentru creditele ipotecare, în condiţiile în care "gradul mare de îndatorare al sectorului imobiliar îl face direct vulnerabil la înăsprirea politicii monetare".
Agenţia de ştiri americană a mai preluat ulterior şi avertismentele analiştilor de la Goldman Sachs, în opinia cărora "stresul recent din sectorul bancar a alimentat îngrijorările legitime privind efectele de contagiune în sectorul imobiliar comercial".
Analiza de la GS mai accentuează că sectorul se confruntă cu scăderea gradului de ocupare, dar şi cu restanţe tot mai mari la plata chiriilor. "Costurile de finanţare mai mari, nevoile de finanţare ridicate şi standardele de creditare mai stricte implică o creştere substanţială a dificultăţilor pentru sectorul imobiliar în lunile următoare", mai subliniază economiştii de la Goldman Sachs.
Despre efectul de contagiune a scris recent şi Financial Times, iar efectul imediat va fi restricţionarea condiţiilor de creditare.
Paul Ashworth, economist-şef pentru SUA la Capital Economics, consideră că se poate ajunge, în cel mai pesimist scenariu, la amorsarea unei "bucle a distrugerii" între băncile comerciale mai mici şi proprietăţile imobiliare comerciale. Scenariul porneşte de la retragerea depozitelor, pe fondul îngrijorărilor legate de solvabilitatea şi lichiditatea băncilor, ceea ce va obliga instituţiile financiare să ceară rambursarea anticipată a creditelor imobiliare comerciale.
FT mai arată că un alt etalon al pieţei imobiliare europene, indicele MSCI Europe Real Estate, care include companiile cu capitalizare mare şi medie, a înregistrat o scădere de 24% în luna martie 2023 şi a ajuns la nivelul de la începutul anului 2009.
În opinia analiştilor citaţi de FT, sectorul imobiliar din Europa trebuie să se pregătească pentru noi majorări ale dobânzilor, deoarece "BCE pare să nu fie descurajată de stresul financiar şi este încrezătoare că băncile din regiune sunt bine capitalizate şi lichide".
Publicaţia financiară mai arată că "îngrijorările legate de sectorul imobiliar au început să se cristalizeze după prăbuşirea Silicon Valley Bank", în condiţiile în care aşteptările de pe piaţă indică apropierea unei crize a creditării.
Pe fondul declaraţiilor de la Moody's, conform cărora riscul de refinanţare al sectorului imobiliar a crescut semnificativ, o analiză de la Andromeda Capital Management subliniază că "sectorul imobiliar din Ţările Nordice este dependent de dobânzile zero", iar bula imobiliară poate exploda odată ce dobânzile mai mari vor fi luate în calcul la evaluarea proprietăţilor.
Ron Dickerman, preşedintele Madison International Realty, a declarat pentru FT că "dobânzile scăzute au reprezentat o subvenţie pentru sectorul imobiliar comercial timp de 15 ani, iar acum asistăm la o resetare uriaşă pentru industrie".
Un aspect deosebit de important subliniat în analiza de la Citi este că avansul dobânzilor din a doua jumătate a anului trecut încă nu este reflectată în valorile de pe pieţele imobiliare europene.
Probabil că investitorii şi companiile imobiliare consideră că actuala etapă de majorare a dobânzilor de către BCE este tranzitorie, iar autoritatea monetară a zonei euro va fi obligată să treacă, din nou, la reducerea dobânzilor.
Din păcate, o reducere masivă a dobânzilor nu va rezolva problema supraîndatorării sectorului imobiliar, care se va confrunta cu reducerea cererii şi scăderea veniturilor din chirii pentru o perioadă mai lungă.
Conform declaraţiilor oficiale de la BCE, chiar dacă se va opri procesul de majorare a dobânzilor de politică monetară, acestea vor fi menţinute la un nivel ridicat până la la revenirea inflaţiei către ţinta de 2%.
Nu trebuie să uităm că BCE a prezentat mereu reducerea dobânzilor până la zero şi în teritoriul negativ ca măsură de politică monetară necesară pentru asigurarea stabilităţii preţurilor. Aceasta însemna atunci că rata inflaţiei trebuia să crească de la valori negative sau foarte apropiate de zero către ţinta de 2%.
Forţarea reducerii dobânzilor de referinţă va fi, oricum, inutilă, în condiţiile în care inflaţia se află încă aproape de maximul istoric pentru zona euro, iar programele de tranziţie energetică vor "asigura" preţuri ridicate şi foarte ridicate pe termen mediu şi lung.
