Manopoly ConsultingUn vechi proiect de reconversie a unui monument istoric a fost reluat în centrul Capitalei

Lucrări de reabilitare de 1 milion de euro

Compania Manopoly Consulting are în execuţie, pe strada General Berthelot, nr. 18, din Bucureşti, un proiect care vizează reabilitarea unui monument istoric clasa A şi transformarea acestuia într-o clădire de birouri.

Imobilul a fost finalizat în jurul anului 1895 şi a găzduit în trecut Şcoala de Pictură "Nicolae Tonitza". Naţionalizat în perioada comunistă, monumentul istoric a fost recâştigat după Revoluţie de fostul proprietar şi vândut în 2005 actualilor investitori. Din punct de vedere arhitectural clădirea este construită într-un stil eclectic presărat cu elemente clasice.

Clădirea are un regim de înălţime de parter + trei etaje şi o suprafaţă de aproape 1.700 mp. De asemenea, imobilul beneficiază de un teren liber de construcţii în suprafaţă de 610 mp, ne-a precizat domnul Ionuţ Buzelan, directorul general al Manopoly Consulting.

Proiectul implementat de Manopoly Consulting în parteneriat cu un investitor străin, presupune lucrări ample ce se vor ridica, potrivit estimărilor, înspre suma de un milion de euro. Investiţia este finanţată exclusiv din fonduri private.

Având în vedere că imobilul este monument istoric de primă categorie, legislaţia nu permite extinderea suprafeţei construite. Ca urmare, investitorii au hotărât să depună eforturile financiare necesare pentru consolidarea, refacerea faţadelor şi a interioarelor şi pentru modernizarea clădirii monument istoric şi transformarea acesteia în clădire de birouri, ne-a povestit domnul Ionuţ Buzelan.

Legislaţia este într-o continuă schimbare

De când România a aderat la Uniunea Europeană, legislaţia privind monumentele istorice, mai ales pe partea de structură, de consolidare, se actualizează în continuu.

Primele lucrări de consolidare a imobilului de pe General Berthelot au început în 2006, dar au fost întrerupte înainte de finalizare. Până în 2012, când s-a reluat proiectul, legislaţia în domeniu s-a modificat. Pentru a continua lucrările, proiectanţii au trebuit să refacă toate calculele de rezistenţă.

Toate lucrările trebuie să respecte prevederile legislative actuale pentru domeniul construcţiilor şi, în mod special, prevederile privind protecţia monumentelor istorice.

În ceea ce priveşte structura, legislaţia actuală impune un grad mult mai mare de rezistenţă la seisme faţă de perioada în care a fost realizată construcţia. "Structura este foarte şubredă sau am putea spune inexistentă", ne-au declarat domnul Ionuţ Buzelan.

În schimb, pereţii construcţiei sunt foarte rezistenţi datorită faptului că sunt extrem de groşi. Însă faptul că sunt groşi înseamnă şi că sunt foarte grei, iar structura de rezistenţă trebuie să fie pe măsură. Domnul Ionuţ Buzelan a precizat: "Un simplu exemplu, ni s-au cerut de către experţii în consolidare ca pe fiecare latură a clădirii de sub fundaţie să pornească o structură de fier şi beton continuă până la acoperiş."

Legislaţia privind protecţia monumentelor istorice nu vizează doar exteriorul clădirii

Împărţirea interioară a monumentului istoric nu va putea fi modificată. Datorită faptului că pereţii sunt bine conservaţi, distrugerea acestora nu este permisă.

Este adevărat că legea protejează în primul rând faţadele, însă există numeroase restricţii pentru constructori şi în ceea ce priveşte modificarea interiorului unui monument istoric. Arhitecţii, experţii, care sunt avizaţi pe partea de cultură, inspectează des şantierul din strada General Berthelot. "Dacă un detaliu de execuţie, spre exemplu un boiandrug care ţine de structură, nu corespunde caracteristicilor clădirii originale, nu îşi dau avizul şi nu poţi continua acel detaliu", ne-a spus domnul Ionuţ Buzelan.

Lucrările de consolidare sunt aproape finalizate

Compania DAC Antrepriză Construcţii a fost numită antreprenor general şi proiectul a fost reluat în 2012.

Primele lucrări au vizat curăţarea imobilului, ceea ce a fost foarte costisitor. "Clădirea este situată în centrul oraşului şi pentru a folosi maşini peste un anumit tonaj este nevoie de autorizaţii, iar costurile sunt foarte mari", a precizat domnul Buzelan.

La începutul lunii octombrie lucrările la partea de conducte erau deja finalizate.

Următorul pas este introducerea instalaţiilor şi montarea centralei. Bineînţeles, clădirea va beneficia de toate facilităţile unei construcţii moderne: climatizare, încălzire etc.

La faţadă se lucrează cu personal specializat, care se ocupă de refacerea decoraţiilor.

La începutul lunii octombrie acoperişul fusese deja schimbat în totalitate cu unul asemănător cu cel original. Învelitoarea este din tablă, model tip "solzi de peşte", care imită foarte bine ţigla. Totodată, lucrările de consolidare se apropiau de finalizare.

Marele atu al imobilului: parcarea

Clădirea are un mare avantaj faţă de majoritatea construcţiilor din centrul Bucureştiului: dispune de un teren liber de peste 600 mp unde vor putea fi amenajate la nivelul solului în jur de 30 de locuri de parcare.

De asemenea, în curtea imobilului vor trebui realizate nişte investiţii care nu ţin direct de proiect. Clădirile cu care se învecinează curtea au faţadele foarte deteriorate. Pentru a nu afecta negativ imaginea imobilului de birouri, investitorii au decis că acestea trebuie refăcute.

De altfel, o înţelegere în acest sens a fost încheiată cu Şcoala Specială nr. 10, ce îşi avea sediul în clădirea din stânga imobilului de birouri. Dezvoltatorul proiectului se angaja să refacă, fără a pretinde fonduri din partea şcolii, faţada dinspre curtea viitorului imobil de birouri. Clădirea şcolii a fost însă revendicată. La ora actuală proprietatea se află în litigiu.

Potrivit estimărilor, perioada de execuţie se va extinde până în primăvara anului viitor.

Clădirea de birouri va fi vândută sau închiriată

Investitorii vor decide abia după finalizarea imobilului dacă acesta va fi promovat pe piaţă spre închiriere sau spre vânzare. Decizia va fi luată în funcţie de mersul pieţei.

Important este ca lucrările să fie finalizate. Domnul Buzelan a precizat: "Trebuia să facem ceva cu clădirea, erau nişte bani blocaţi, era o clădire nefinalizată din punct de vedere al consolidării, din punct de vedere al restaurării finisajelor, nu putea rămâne aşa."

Dacă imobilul va fi scos spre închiriere, se va încerca să se găsească clienţi care să dorească să închirieze câte un etaj întreg, în afară de parter care va avea funcţii administrative.

Profilul potenţialului chiriaş este destul de restrâns. Trebuie în primul rând să fie o companie interesată de imaginea sa, după toate probabilităţile o companie străină. "Firmele româneşti pun mai puţin preţ pe imagine, pe poziţie, contează mai mult preţul chiriei pe care o plătesc. O firmă de consultanţă, o bancă, o firmă mare de avocatură are nevoie de imagine", a apreciat domnul Buzelan. Pentru acest tip de companii a avea sediul într-o clădire de patrimoniu reprezintă un plus. O clădire de patrimoniu poate fi reprezentativă pentru persoane fizice, pentru proprietăţi comerciale sau instituţii ale statului, considera domnul Buzelan.

De altfel, o companie din Germania care se ocupă de restaurări s-a arătat deja interesată de clădire. Din păcate ei sperau ca lucrările de consolidare să fie într-un stadiu mai avansat.

În situaţia în care după finalizare clădirea va fi vândută, preţul de vânzare va fi în jurul sumei de şase milioane de euro.

Reabilitarea unei clădiri monument-istoric nu este un proiect pentru orice investitor

Reabilitarea unei clădiri monument istoric este o afacere foarte costisitoare. Costul unei reabilitări este cel puţin egal, dacă nu mai mare faţă de cel al realizării unei construcţii noi. În plus, atârnă valoarea de achiziţie a clădirii efective, care prelungeşte perioada de recuperare a investiţiei. Cu toate acestea, clădirile monument pot prezenta interes pentru investitori. Domnul Buzelan a precizat: "Există investitori strict orientaţi către profit şi investitorii care pe lângă bani investesc şi suflet. Genul acesta de clădire, monument istoric atrage investitorii din a doua categorie. Efectiv pui suflet de la momentul demarării proiectului, la fiecare stadiu de execuţie a reabilitării. Satisfacţia la final este cu totul şi cu totul alta decât atunci când construieşti o clădire nouă."

O altă cauză pentru care investitorii stau departe de astfel de proiecte este instabilitatea legislativă. Este foarte dificil ca un investitor să îşi facă un plan de afaceri dacă nu poate fi sigur că legislaţia nu se va modifica, măcar pentru o perioadă.

Lucrările la monumente istorice se realizează de multe ori cu personal necalificat

Un pericol pentru monumentele istorice îl reprezintă câteodată chiar proprietarul. Nu de puţine ori persoanele către care a fost retrocedat un monument istoric, ori nu au cunoştinţele ori nu dispun de fondurile necesare pentru a reabilita clădirea, consideră domnul Buzelan.

În plus, există multe firme care execută lucrări la monumente istorice cu personal complet necalificat. "Nu sunt multe firme de specialitate, sunt câteva străine, în rest mulţi parveniţi", este de părere domnul Buzelan.

Atât timp cât există piaţă neagră în domeniul construcţiilor, nu va exista un nivel ridicat de calificare a personalului cu care se lucrează. De asemenea, calitatea forţei de muncă a scăzut pe fondul emigrării muncitorilor în străinătate. Astfel, constructorii locali au fost obligaţi să angajeze personal necalificat.