Criza economică nu a schimbat strategia de extindere a dezvoltatorului internaţional de centre comerciale Sonae Sierra pe piaţa din România.
Ingo Nissen, managing director Sonae Sierra pentru România, ne-a declarat: "Faptul că suntem aici denotă că suntem interesaţi de această piaţă şi studiem numeroasele oportunităţi care au apărut în ultimii ani. Strategia noastră de a ne extinde pe pieţele emergente nu s-a schimbat".
În luna iunie a acestui an au început lucrările la un nou centru comercial amplasat pe strada Caracal din Craiova - Adora Mall, care va avea o suprafaţă totală închiriabilă de 59.000 mp. "Ne-am descurcat destul de bine cu proiectul nostru din Craiova, am început prima fază. Avem deja contractate 40% din spaţii şi pentru încă 20% vom semna cât de curând contractele", a precizat domnul Nissen.
La mijlocul lunii septembrie se efectuau deja lucrările de turnare a betonului pentru fundaţie. Finalizarea lucrărilor este prevăzută pentru anul 2012, în funcţie de rapiditatea cu care se vor definitiva negocierile cu băncile pentru finanţarea aferentă fazei a doua, prima fază fiind finanţată exclusiv din surse proprii. "Încă nu este o perioadă bună pentru finanţare în România, astfel încât finanţarea este limitată la doar câteva proiecte şi este destul de scumpă", argumenteză domnul Nissen. În prezent, dezvoltatorul negociază finanţarea cu trei bănci internaţionale.
Pe de altă parte, nici alternativele de finanţare nu sunt mai accesibile, fapt ce ar afecta în mare măsură profitabilitatea unui nou proiect. "Căutăm în continuare un partener pentru realizarea unui joint venture (n.r. pentru dezvoltarea de proiecte în România), pentru că până acum nu am găsit un partener potrivit", afirmă reprezentantul Sonae Sierra în România.
Antreprenorul general al lucrării de la Craiova este ACMS (Antrepriză de Construcţii Montaj Special) Bucureşti.
Centrul comercial va fi o clădire eficientă în privinţa costurilor de întreţinere, de exemplu în ceea ce priveşte sistemul de iluminat, consumul de apă. Însăşi prin design se propune o utilizare cât mai bună a luminii naturale. În plus, managementul companiei ia în calcul utilizarea unor sisteme de cogenerare şi chiar utilizarea energiei solare, în acest sens fiind vizată şi varianta apelării la fonduri europene.
Adesea dezvoltatorul optează pentru soluţii mai scumpe în primă fază, dar care generează economii importante în timp. De exemplu, costul podelei într-un centru comercial poate varia între 40 şi 300 euro pe mp. Costul mai mare al podelelor epoxidice este recuperat prin faptul că sunt mai uşor de întreţinut şi sunt rezistente în timp "Avem podele şi de 15-20 de ani, care nu necesită reparaţii. Costa însă între 150-300 euro pe mp, în funcţie de design", menţionează domnul Nissen.
Sonae Sierra deţine şi operează în România şi centrul comercial River Plaza din Râmnicu Vâlcea. Compania a realizat investiţii pentru renovarea acestui obiectiv, vizând îndeosebi îmbunătăţirea sustenabilităţii clădirii, de exemplu prin reducerea consumului de apă. Ca urmare au fost reduse uşor costurile serviciilor de întreţinere furnizate chiriaşilor.
"Succesul acestui mall demonstrează ca am luat măsurile corecte, vânzările au crescut deşi este o perioadă dificilă", adaugă domnul Nissen.
Sonae Sierra caută noi oportunităţi în România
"Sonae Sierra are ca obiective principale în România să pună pe picioare mall-ul din Craiova, iar in paralel să îmbunătăţească mall-ul din Râmnicu Vâlcea. Pe lângă acestea ne uităm şi spre alte oportunităţi. Dar trebuie să fie locaţia potrivită, pentru piaţa potrivită, să existe acces la finanţare şi apoi posibilitatea realizării unui joint venture", afirmă domnul Ingo Nissen.
Bucureştiul este în continuare o ţintă pentru dezvoltator, deoarece reprezintă o piaţă mai matură comparativ cu Râmnicu Vâlcea, de exemplu. Dar aceasta nu înseamnă că un centru comercial bun nu se pretează şi în celelalte oraşe din ţară, desigur, dimensionat şi adaptat specificului pieţelor respective. "Un centru comercial cu chiriaşi din categorii mai accesibile poate avea un succes mai mare decât unul situat în centrul Bucureştiului cu chiriaşi de top, depinde foarte mult cum îl poziţionezi. Trebuie să analizezi piaţa cu foarte mare atenţie şi în detaliu", consideră domnul Nissen.
Investitorii s-au orientat spre pieţele mature în detrimentul Europei de Est
Percepţia pieţei imobiliare din România nu s-a schimbat foarte mult în ultimul an în rândul investitorilor. În prezent pentru marii investitori sunt mai atractive pieţele mature din Londra, Paris, vestul Germaniei şi zona scandinavă. "Este încă foarte dificil să dezvolţi proiecte în Europa de Est, poate cu excepţia Poloniei. Investitorii internaţionali şi partenerii în joint venture sunt foarte prudenţi în a face astfel de afaceri. Sunt mulţi bani pe piaţă, dar toţi se îndreapta spre pieţele mature, aceasta este problema", consideră domnul Ingo Nissen.
În opinia domniei sale, pentru ca România să devină atractivă în ochii investitorilor sunt necesare măsuri care să conducă la maturizarea pieţei şi creşterea stabilităţii. O mare îmbunătăţire ar fi intrarea ţării în zona Euro. De asemenea, trebuie dezvoltată infrastructura, domeniu în care România a fost devasată de alte ţări din zonă. În plus, este necesar să sporească productivitatea internă în general.
Chiar dacă este mai ieftin să investeşti acum într-un centru comercial, pe de altă parte şi veniturile care pot fi astfel obţinute s-au redus ca urmare a crizei, iar chiriaşii nu vor să rişte să piardă bani, argumentează domnia sa.
Decizia de a investi într-un nou obiectiv se face la nivelul companiei în funcţie de un anumit randament aşteptat, dar acesta diferă de la ţară la ţară. Astfel, în Germania este acceptat un randament mai scăzut decât în România. Aceasta deoarece piaţa noastră nu este matură, prezintă risc valutar, o inflaţie destul de mare, iar puterea de cumpărare este mică. Prin urmare a investi în România presupune un risc mai mare decât în pieţele mature.
Proiectele de centre comerciale s-au îmbunătăţit în perioada crizei
În opinia domnului Ingo Nissen, calitatea noilor proiectelor comerciale începute în perioada de criză în România este mai bună comparativ cu cea a proiectelor mai vechi. Aceasta deoarece în prezent numărul dezvoltatorilor activi în piaţă este limitat la cei care pot să ofere o calitate mai bună decât în 2008 când construiau centre comerciale şi dezvoltatori fără experienţă.
"Întotdeauna facem în prealabil o cercetare de piaţă si planificăm care este mixul optim de chiriaşi pentru un viitor mall. În 2008 nu toată lumea proceda aşa, erau dezvoltatori care nu mai construiseră niciodată un mall, prin urmare au făcut greşeli de începător. Trebuie să te gândeşti de două ori înainte de a pune un mall lângă alt mall. De asemenea, în anumite oraşe sunt prea multe centre de retail cu o ancoră mare (n.r. chiriaş principal) şi doar câteva magazine în mijloc, chiar dacă ele în sine nu sunt rele. Un centru comercial este atractiv şi sustenabil dacă oferă tot ceea ce se cere în zona sa de captare. Trebuie să ai şi spaţii de divertisment, de alimentaţie şi alte servicii", explică reprezentantul Sonae Sierra.
În fapt, un centru comercial care oferă şi facilităţi de divertisment, de exemplu cu cinematograf, generează un venit mai mare decât unul fără astfel de facilităţi, adaugă domnia sa.
Sunt oportunităţi mari pentru renovări şi extinderi ale actualelor centre comerciale
Pe de altă parte, un centru comercial trebuie renovat cel puţin o dată la 10-15 ani de utilizare. În prezent, pe pieţele mature din Germania, Marea Britanie, Franţa, există un stoc mare de centre comerciale învechite şi care trec acum printr-o astfel de procedură. Acelaşi lucru ar fi necesar şi pentru unele centre comerciale din România. Sonae Sierra a propus astfel de servicii şi proprietarilor de centre comerciale de aici. "Problema nu este că ar avea construcţia în sine ceva greşit, dar prezenţa unor spaţii goale arată că mixul de chiriaşi de dinainte nu reflectă ceea ce zona de captare necesita, fie centrele sunt prea mari. Suntem în contact cu unii dintre proprietari şi discutăm despre renovarea centrelor comerciale respective. Sunt oportunităţi mari şi în România pentru renovări şi extinderi", precizează coordonatorul pentru România al Sonae Sierra.
Transformarea centrelor comerciale trebuie să fie în concordanţă cu caracteristicile cererii din zona pe care o deserveşte. Este un lucru total diferit dacă eşti în centrul Londrei, unde puterea de cumpărare este de 5-6 mai mare decât în Bucureşti, aşa cum în sudul Bucureştiului puterea de cumpărare este mai mică decât media pe Capitală, atrage atenţia domnul Nissen.
Principalele criterii pe care trebuie să le îndeplinească un centru comercial pentru a avea succes au în vedere alegerea unei locaţii corecte, adică să confere un acces facil, existenţa unui mix de chiriaşi sustenabil şi diversitatea ofertei.
Sonae Sierra este un dezvoltator internaţional specializat pe centre comerciale. Compania deţine 49 de centre comerciale în Portugalia, Spania, Italia, Germania, Grecia, România şi Brazilia. De asemenea oferă servicii specifice unor terţi parteneri din Cipru, Serbia, Maroc şi Columbia. În prezent Sonae Sierra are 5 proiecte în construcţie şi 6 proiecte noi în diferite faze de dezvoltare în Portugalia, Italia, Germania, Grecia, România şi Brazilia. Dezvoltatorul administrează o suprafaţă totală închiriabilă de peste 2,2 milioane mp. În 2010 centrele comerciale Sonae Sierra au primit peste 442 de milioane de vizitatori.
