Metamorfoza proiectelor amânate ar putea readuce primăvara în imobiliare

Este necesar un sistem românesc de certificare a calităţii clădirilor

Proiectele de investiţii mai vechi încep să fie scoase din sertare, să fie regândite şi oferite pieţei, după ce criza financiară a tăiat avântul investitorilor imobiliari. Pentru prima dată în 2008 au fost finalizate proiecte care nu au mai fost puse în execuţie sau a căror realizare a fost întreruptă.

Arhitectul Călin Negoescu, partener în cadrul "Westfourth Architecture", este de părere că astfel de proiecte, ţinute trei-patru ani în sertar, trebuie acum revăzute din perspectiva realităţii actuale, pentru că au apărut cerinţe noi, niveluri noi de performanţă, noi materiale. De exemplu, termoizolaţii care erau considerate în urmă cu patru ani, foarte bune, peste norme, în prezent s-ar putea să nu mai fie în norme, pentru că acestea s-au schimbat.

Proiectele amânate renasc acum sub o nouă formă

În prezent echipa "Westfourth Architecture" lucrează la o serie de proiecte de anvergură din Bucureşti. Printre cele mai mari proiecte aflate în execuţie se numără noul sediu al băncii Unicredit, din Bulevardul Expoziţiei. La începutul acestui an, era ridicată structura, iar închidere spaţiului era la un nivel avansat. Termenul de finalizare este luna mai 2012.

Tot în zona de nord a oraşului, lângă Romexpo, urmează să fie ridicat turnul de birouri Ana Tower. Lucrările erau în curs de licitaţie în februarie.

Proiectul are în vedere ridicarea unei clădiri de birouri cu 24 de etaje, respectiv 110 m înălţime. Deoarece, faţă de proiectul iniţial, condiţiile economice s-au schimbat, a fost necesară reluarea proiectării. Dacă în prima fază era prevăzută o structură de oţel, aceasta a fost înlocuită cu o structură de beton armat. De asemenea, regimul de înălţime a clădirii a fost diminuat cu patru etaje. Procedura de micşorare a unei clădiri este destul de complicată, deoarece, în general, cu cât un imobil este mai mare, cu atât este mai avantajos din punct de vedere economic, iar costul terenului are o pondere mai mică. Reducerea înălţimii a făcut însă posibilă utilizarea betonului armat (o soluţie mai ieftină decât structura metalică). Deocamdată, cea mai înaltă clădire civilă din Bucureşti construită pe structură de beton armat este turnul T3, de 90 m înălţime (două subsoluri + parter + 25 de etaje), din cadrul complexului rezidenţial Asmita Gardens, un alt proiect conceput de "Westfourth Architecture".

Un nou imobil de birouri urmează să fie realizat în zona centrală a Capitalei. Clădirea va avea în jur de 100 m înălţime şi va fi realizată pe structură metalică. În primele luni ale acestui an erau în definitivare unele aspecte tehnice privind structura de rezistenţă. De asemenea, era deja pregătită documentaţia de licitaţie. Construcţia va fi demarată în această primăvară, ne-a precizat domnul Negoescu.

Alt proiect de birouri la care lucrează Westfourth Architecture a fost întrerupt pentru doi ani şi este reluat în acest an pe baze noi. Clădirea va avea 11 etaje suspendate cu tiranţi din oţel. Proiectul preliminar a fost realizat şi urmează ca în primele luni ale anului să fie întocmit proiectul tehnic şi reluată procedura de autorizare.

În perspectivă, biroul de arhitectură vizează participarea la încă trei proiecte care fac obiectul unor concursuri sau licitaţii.

Investitorii încă se orientează după preţul cel mai redus

Pe piaţa există încă o preeminenţă a comercialului în faţa tehnicului. Călin Negoescu apreciază: "În mod normal, eficienţa unei investiţii trebuie discutată şi prin raportare la cheltuielile de exploatare. Un material mai bun conduce la cheltuieli mai mici în exploatare. O termoizolaţie suplimentară aduce o economie la încălzire şi la condiţionare. În principiu costul energiei creşte permanent, poate cu mici fluctuaţii. Şi atunci este raţional să termoizolezi clădirile din ce în ce mai bine. Dar nu toţi investitorii au această abordare, mai ales în situaţiile în care cheltuielile în exploatare nu îl privesc pe proprietar, ci pe chiriaş".

Creşterea înălţimii implică o creştere a costului per metru pătrat, în primul rând datorită structurii de rezistenţă, care devine mai complicată, dar şi unor dotări suplimentare pentru siguranţă la incendii sau lifturi mai multe şi mai rapide. "În general, în discuţia aceasta cam toţi beneficiarii au fost de acord şi şi-au mai ponderat entuziasmul în legătură cu înălţimea. Sigur că ei vor să diminueze ceea ce se numeşte , deci să construiască mulţi mp, ca să iasă mai ieftin fiecare mp. Pe de altă parte, cei care au venit la noi cu gândul să facă multe etaje aveau şi o dorinţă de a obţine reprezentativitate, pentru că o clădire înaltă este în fond o clădire simbol", relatează Călin Negoescu.

Costurile pentru achiziţia terenurilor sunt prea mari

Acum, după criză, construcţiile din România prezintă în continuare nişte disproporţii semnificative faţă de Europa Occidentală în ceea ce priveşte costurile.

Cea mai importantă se referă la costul terenului, nejustificat de mare în România. "Există nişte cauze obiective, de exemplu întârzierea în efectuarea retrocedărilor după 1990. Erau foarte puţine terenuri cu situaţia juridică clară. Acest fapt a creat o presiune, care a urcat preţurile şi care nu s-a stins nici acum", exemplifică domnul Negoescu.

Costurile pentru lucrarea propriu-zisă sunt comparabile, deoarece materialele sunt la aceleaşi costuri ca şi în Europa sau uneori chiar mai mari pentru că se importă, deci trebuie plătite transportul, depozitarea, asigurarea. Manopera este însă de două-trei ori mai ieftină în România. În schimb mai sunt costuri semnificative pentru conectarea imobilelor la utilităţi. În alte ţări le realizează primăria sau furnizorii de utilităţi, interesaţi să-şi facă meseria, să-şi vândă produsul unui nou client. Pentru o clădire mare, conectarea la reţelele electrice, de alimentare cu apă, gaze, poate costa peste un milion de euro, chiar dacă vorbim de o clădire situată în centrul oraşului.

În acelaşi timp, domnul Negoescu consideră că în România sunt exagerate costurile de marketing, branding, publicitate, etc practicate de investitorii imobiliari: "Cred că există nişte disproporţii faţă de alte rubrici ale bugetului unei clădiri. Am preluat nişte obiceiuri, dar necritic, hipertrofiat".

După criză urmează reconstrucţia

Companiile au pierdut, în general, din competitivitate pe perioada crizei. "Presupunând că de mâine revin vremurile bune, oricum nu ne întoarcem la punctul în care am fost. Va urma o perioadă de reconstrucţie, va trebui reluat totul de la zero. S-a pierdut o energie uriaşă. Timp de trei ani nu s-a mai investit în hardware şi software. Şi mai important, s-au pierdut oamenii care au decis să plece, trebuie alţii de la zero şi va dura ani", aminteşte arhitectul Călin Negoescu.

După părerea sa, cel mai important neajuns rezidă în faptul că nu există o strategie în construcţii. "Dacă mâine se întâmplă o minune şi vin vremuri bune nu ştim ce avem de făcut, nu avem un plan în niciun domeniu. De mâine, dacă vor fi bani, ştim cum să facem case? Ştim unde să le facem? Avem pregătită o politică? Avem o ordine de priorităţi? România are un singur atu, este loc de construit orice: infrastructură, spitale, locuinţe, orice este binevenit!", afirmă domnul Negoescu.

România este "descoperită" şi în privinţa reglementărilor de orice fel. Primul motiv este că oamenii capabili să scrie un normativ, o lege, nu prea mai sunt interesaţi de acest domeniu, slab remunerat şi insuficient apreciat". De exemplu, o lege menită să clarifice polemica "dacă să fie sau nu incluse balcoanele în Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT)", a generat şi mai multe neclarităţi. "România are un mare deficit de competenţă. Ne plângem că nu sunt investiţii, nu sunt bani, dar există o lege care pretinde ca mai toate clădirile să aibă adăpost de protecţie civilă. Când noi avem destule probleme reale de protecţie civilă (cutremure, inundaţii) cheltuim bani pe adăposturi contra bombelor?", accen­tuează domnul Negoescu.

Este necesar un sistem românesc de certificare a calităţii clădirilor

Iniţiativa europeană de a tinde spre locuinţa pasivă şi zero energie este, fără îndoială, cât se poate de mobilizatoare. "În ceea ce ne priveşte aş fi mult mai modest, să facem măcar primii câţiva paşi pe drumul acesta, pentru că sunt mulţi de făcut până la zero energie. Ca un nou exemplu de pre-eminenţă a comercialului asupra tehnicului, clienţii nu sunt atât de interesaţi de economia reală de energie, cât de obţinerea certificarii LEED sau BREEAM", afirmă domnul Negoescu.

"Ar trebui să lăsăm lucrurile în ordinea lor firească, mai întâi să fie casa bine făcută. Dar investitorii sunt mai tentaţi să lipească pe uşă certificatul, care face clădirea mai vandabilă. Proiectarea a ajuns un fel de vânătoare de puncte", menţionează domnul Negoescu.

În opinia domniei sale sunt greu de aplicat ambele sisteme internaţionale de evaluare, LEED şi BREEAM. O primă dificultate provine din utilizarea sistemului imperial, nu a celui metric. Apoi, este vorba de judecarea unui proiect cu o grilă de criterii şi performanţe inventată pe alt meridian, cu altă climă, altă civilizaţie, alte tradiţii.

Arhitectul Călin Negoescu susţine că ar fi oportună crearea unei norme naţionale de evaluare periodică a construcţiilor. Toate clădirile ar trebui verificate o dată la 5-7-10 ani, aşa cum se face, de exemplu, inspecţia tehnică periodică la autovehicule. Verificarea ar fi în responsabilitatea proprietarului şi ar putea fi făcută de un corp de auditori autorizaţi, sub coordonarea Inspectoratului de Stat în Construcţii (ISC). Ar putea fi folosită grila de cerinţe esenţiale de calitate definite în legea construcţiilor, aceleaşi cu cerinţele europene: rezistenţă şi stabilitate, siguranţă în exploatare, securitate la incendiu, sănătate şi mediu, economie de energie şi termoizolare, respectiv protecţie la zgomot. Această propunere vizează identificarea elementelor de construcţii deteriorate, care pun în pericol viaţa oamenilor. De exemplu, după cutremurul din 1977 au rămas nenumărate coşuri aparent în bună stare, dar în realitate secţionate deasupra planşeului şi prezentând un risc major de prăbuşire la solicitări seismice chiar moderate. Există holuri de bloc care nu mai asigură evacuarea persoanelor, pentru că au fost transformate pe jumătate în magazin. Există centrale de apartament care scot gazele de ardere lângă fereastra vecinului.

Sarcina reglementării acestui sistem de control periodic ar trebui să revină Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului.

Avansul tehnologic propulsează creşterea performanţei energetice

Pentru creşterea eficienţei energetice a clădirilor proiectanţii şi constructorii pot apela la o multitudine de soluţii, de la cele mai simple, până la tehnologii de top. Acestea trebuie corelate cu noile produse care apar pe piaţă şi modificarea legislaţiei specifice. Astfel, protecţia termică a clădirilor reprezintă un domeniu destul de bine reglementat în România, iar din când în când se ridică ştacheta. "Firma noastră a fost tot timpul peste minimul indicat de norme. Iar cele mai recente proiecte au termoizolaţia faţadei de 15 cm de vată minerală, deci o rezistenţă termică de ordinul a 4,0 mpK/W, mai mult de dublu faţă de norma care prevede 1,8 mpK/W", subliniază reprezentantul Westforth Architecture.

Configurarea corectă a clădirilor este principala metodă de obţinere a unor performanţe termoenergetice ridicate. Astfel, imobilele Asmita Gardens au fost prevăzute cu balcoane de jur împrejurul fiecărui nivel. Aceste elemente acţionează ca un împotriva radiaţiei solare vara, reducând necesitatea de a utiliza aerul condiţionat.

O alta metodă sau cale de a obţine un confort ridicat este dată de automatizări şi soluţii tehnice noi. Acestea nu pot face însă "minuni" în privinţa reducerii consumului de energie. Încălzirea în pardoseală este uniformă, este plăcută, este curată, dar durează relativ mult până când sistemul funcţionează în regim maxim, şi, oricum, nu funcţionează gratuit.

Pereţii cortină din sticlă continuă să reprezinte o soluţie viabilă din punct de vedere al performanţelor termotehnice, datorită îmbunătăţirilor aduse în ultimii ani geamurilor izolante, consideră domnul Negoescu.

Astfel, dacă a geamurilor termoizolante se stabilizase în urmă cu câţiva ani la 1,5-1,6 W/m2K, iată că astăzi a ajuns la 1,1 (n.r. pierderile energetice scad odată cu scăderea valorii U), iar acum există şi de 0,9. Să nu uităm că pereţii cortină, vitraţi sau nu, reprezintă singura metodă viabilă prin care pot fi construite faţade de zeci de mii de mp într-un interval de timp rezonabil, argumentează domnul Negoescu.

Potrivit domniei sale, nu s-au simţit modificări importante în preţurile materialelor, cu excepţia unor fluctuaţii înregistrate la preţul profilelor de aluminiu şi de oţel, înaintea Olimpiadei de la Beijing. Aceasta deoarece produsele provin în general din economii stabile sau sunt produse în România de firme străine, la standarde internaţionale.

Va creşte ponderea lucrărilor de reparaţii şi reabilitare

"Era normal ca această criză să mişte piaţa dinspre investiţii spre reparaţii şi poate chiar aşa s-a întâmplat, dar nu în măsura în care mă aşteptam. De asemenea, era firesc să se mute investiţiile dinspre sectorul privat spre stat. Aceasta s-a întâmplat într-o oarecare măsură, au fost nişte licitaţii de lucrări de stat", spune arhitectul Călin Negoescu, partener în cadrul Westfourth Architecture.

Implementarea unui sistem de control periodic al performanţelor de care mai sunt capabile construcţiile existente ar mai deschide o piaţă, probabil însă că această piaţă nu ar putea fi mare. Structura de rezistenţă a blocurilor realizate începând cu anii "60 - 70" nu este în nici un caz critică, deşi normele de proiectare seismică au devenit între timp mai pretenţioase.

Oricum, există multe case care necesită reabilitări. "Nu avem foarte multe case valoroase, iar ele sunt amestecate printre alte case de o calitate foarte proastă. Desigur că toată lumea îşi doreşte să fie valorificat puţinul pe care îl avem, singura problemă fiind finanţarea: de regulă actualul proprietar nu îşi permite să investească corespunzător actualei funcţiuni.

O adevărată curiozitate, pe care nu am mai văzut-o nicăieri în lume, este tipul de consolidare prin cămăşuire a unor structuri afectate de cutremurul din "77. Se lucrează greu, costă mult, iese prost şi din punct de vedere structural, şi arhitectural. Prin alte părţi se păstrează faţada, se demolează miezul şi se face altă casă cu planuri adecvate modului de viaţă de azi şi cu materialele şi sistemele de azi", recomandă arhitectul Călin Negoescu.