MIHAELA GĂLĂŢANU, DTZ:"Livrările de spaţii de birouri din Bucureşti au scăzut cu 20%, în primul semestru"

Nivelul livrărilor de spaţii noi de birouri din Capitală a înregistrat o scădere de aproximativ 20%, în prima jumătate a anului, comparativ cu aceeaşi perioadă din 2014, ne-a declarat Mihaela Gălăţanu, şeful departamentului de cercetare al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.

Însă domnia sa ne-a arătat că, în intervalul analizat, cererea pentru spaţii moderne de birouri (renegocierile fiind excluse) a înregistrat creşteri atât în Capitală, cât şi în principalele oraşe regionale.

"Sectoarele de business care au generat această cerere sunt, cu o pondere mai mare de 50%, sectorul tehnologic şi de telecomunicaţii, urmat de cel manufacturier / industrial şi de serviciile profesionale", consideră Mihaela Gălăţanu, care a adăugat: "În primul semestru al acestui an, chiriile au rămas în general stabile. În Bucureşti, în zonele care înregistrează o rată de neocupare mică (sub 10%), diferenţa dintre chiria contractuală şi chiria netă efectivă s-a redus uşor".

Potrivit sursei citate, soluţiile de mentenanţă şi renovarea clădirilor sunt câteva dintre preocupările proprietarilor parcurilor de birouri: "Aceştia sunt printre primii proprietari care au înţeles că, pentru a avea o retenţie ridicată a chiriaşilor, este necesar să ofere o experienţă completă pentru ocupanţii spaţiilor de birouri. Pentru prevenirea riscului unei rate de neocupare ridicate, aceşti proprietari şi-au modernizat spaţiile de birouri, au îmbunătăţit costurile de mentenanţă fie prin certificări verzi, fie prin optimizarea costurilor diverselor servicii, cum ar fi cel de property management, dar au ameliorat şi paleta de facilităţi prin optimizarea mixului de spaţii comerciale de la parterul clădirilor".

În plus, doamna Gălăţanu ne-a precizat că principalele livrări de spaţii de birouri, în primele şase luni din 2015, au fost proiectele City Offices şi Green Court B din Bucureşti. În ceea ce priveşte rata generală de ocupare a spaţiilor de birouri în primul semestru, aceasta a urmat un trend ascendent, atât în Bucureşti, cât şi în principalele oraşe regionale, fapt ce dovedeşte că şi în anul 2015 cererea va înregistra rezultate pozitive, după cum ne-a spus şeful departamentului de cercetare de la DTZ.

Pop, DTZ: "În ciuda volumului investiţional mai redus, în primul semestru, dezvoltatorii îşi continuă planurile de expansiune"

Chiar dacă volumul investiţional este mai redus în cazul livrărilor de spaţii de birouri, în primul semestru faţă de perioada similară din 2014, dezvoltatorii consacraţi, cu un istoric pozitiv în piaţa locală, îşi continuă planurile de dezvoltare şi expansiune, este de părere Flavius Pop, senior consultant Land & Capital Markets DTZ. Domnia sa a amintit proiectele de birouri ale AFI Europe, planurile de finalizare ale celor două clădiri de pe Bulevardul Timişoara, precum şi proiectul de pe şoseaua Progresului din Bucureşti, unde vor fi livraţi aproximativ 50.000 de metri pătraţi.

Flavius Pop a menţionat şi Immofinanz (prin continuarea dezvoltării proiectului Iride, cu 38.000 mp), Portland Trust (prin proiectul Oregon Park - 71.000 mp), Globalworth (aproximativ 50.000 mp în proiectul Bucharest One, lângă centrul comercial Promenada) sau Atenor Group (cu faza a II-a a proiectului Hermes Business Campus).

"În afara Capitalei, proiectele de birouri sunt dezvoltate de investitorii locali, în cea mai mare pondere, vizând construcţii de tip build-to-suit, adică proiecte adaptate şi personalizate utilizatorilor finali, în funcţie de caracteristicile şi necesitatea acestora", ne-a mai spus Flavius Pop, subliniind că aceste dezvoltări au prins contur mai mult în oraşele secundare, precum Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi.

Şcuta, JLL: "Tranzacţii cu 178.000 mp de birouri, în primul semestru"

Chiar dacă spaţiile de birouri livrate în prima jumătate a anului 2015 au fost mai scăzute decât în aceeaşi perioadă din 2014, cererea a crescut simţitor, consideră Marius Şcuta, head of office department & tenant representantion din cadrul JLL, care ne-a spus: "Astfel, la nivelul întregii ţări s-au semnat aproximativ 178.000 de metri pătraţi, o creştere de 23% faţă de prima jumătate a lui 2014. La nivelul Capitalei, în jur de 138.000 mp au fost închiriaţi reprezentând o creştere de aproximativ 8%, în primul semestru. Din întreaga suprafaţă închiriată în această perioadă, aproximativ 40% este reprezentată de cerere nouă, respectiv companii noi intrate pe piaţă sau firme deja existente care îşi extind operaţiunile".

Primul semestru din 2015 a fost dominat de preînchirieri (37%), datorită tranzacţiilor de mari dimensiuni ale Genpact (22.000 mp), Oracle (20.000 mp) şi NNDKP (5.700 mp), este de părere domnul Şcuta, care ne-a subliniat: "Ca şi în ultimii 2-3 ani, domeniile IT&C şi outsourcing au fost cele mai active, generând aproape jumătate din cererea totală, fiind urmate de companiile de servicii şi marii jucători din retail".

În opinia domniei sale, chiriile au rămas la un nivel stabil, cu mici fluctuaţii ale pachetelor de reduceri oferite de anumiţi proprietari.

Dacă, în perioada anterioară crizei, managementul clădirilor de birouri era conturat în funcţie de cerinţele proprietarilor, tendinţa actuală este de schimbare a factorului determinant, şi anume de la proprietar la chiriaş, ne-a explicat Laura Niculescu, head of property management de la JLL, care ne-a explicat: "Chiriaşii sunt din ce în ce mai sofisticaţi, punând accent pe calitatea generală a serviciilor, dar şi pe mediul ambient. Considerând această tendinţă, prestatorii de servicii de management al proprietăţii trebuie să vină cu soluţii atât cu privire la reducerea cheltuielilor, cât şi la creşterea calităţii vieţii ocupanţilor clădirii".

Marius Şcuta consideră că trendul nu se respectă doar pentru parcurile de birouri, mulţi proprietari de clădiri singulare fiind proactivi în ceea ce priveşte îmbunătăţirea echipamentelor tehnice ale clădirilor respective.

În opinia sa, partea de mentenanţă rămâne o obligativitate pentru toţi proprietarii care doresc să îşi păstreze chiriaşii.

Domnul Şcuta a adăugat: "În prima jumătate a anului, singura tranzacţie de pe piaţa de birouri a fost o participaţie de 24% din clădirea Delea Nouă, sediul ANCOM, achiziţionată de către Secure Property Development & Investment. Volumul tranzacţiilor a scăzut semnificativ faţă de aceeaşi perioadă din 2014. Totuşi, ne aşteptăm ca volumul total să crească până la sfârşitul anului, datorită câtorva proiecte din Bucureşti, ce se află acum în stadii avansate ale negocierilor".

Reprezentantul JLL ne-a declarat că doar două clădiri de birouri au fost livrate în prima jumătate a anului 2015, în Bucureşti, prima fiind City Offices, cu o suprafaţă de 27.000 de metri pătraţi, reprezentând reconversia fostului City Mall deţinut de Globalworth, din apropierea staţiei de metrou Eroii Revoluţiei. Cea de-a doua clădire livrată a fost cea dezvoltată de Skanska, respectiv Green Court Building B, de 17.725 mp, din zona Floreasca - Barbu Văcărescu.

Întreaga suprafaţă livrată în primul semestru a fost cu 39% mai mică decât în aceeaşi perioadă din 2014, dar oferta totală la sfârşitul anului este estimată să ajungă la aproximativ acelaşi nivel ca anul trecut - în jurul a 120.000 de metri pătraţi de birouri, ne-a mai spus Marius Şcuta, arătând că rata medie de neocupare a scăzut marginal cu 0,1% faţă de finalul anului 2014, în principal din cauza cererii nete puternice care a acoperit oferta, dar şi a numărului mare de pre-închirieri.

DTZ: "Stocul modern de birouri din Bucureşti a crescut cu 2,5%, în primul semestru"

Stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti a crescut cu 2,5% în prima jumătate a anului, potrivit unei analize DTZ, care mai arată: "La sfârşitul lunii iunie, spaţiile de clasă A şi B depăşesc 2,21 milioane mp. În total au fost livrate trei clădiri de birouri, cu o suprafaţă totală închiriabilă de 54.000 mp: City Offices, Auchan Tricodava şi Green Court - clădirea B. Momentan se află în construcţie 100.000 mp de birouri, cu data de finalizare până la sfârşitul anului. Aproximativ 50% din aceste spaţii se concentrează într-un singur proiect, respectiv Bucharest One, localizat în zona de Centru Nord".

Potrivit sursei citate, activitatea totală de tranzacţionare (cererea şi renegocierile) a fost de 135.000 mp, înregistrând un nivel stabil în comparaţie cu perioada similară din 2014: "Cererea a însumat 112.000 mp, reprezentând 80% din totalul tranzacţionat. Aceasta a fost împărţită între relocări în interiorul stocului modern - 44% şi cerere nouă - 56%. Prin comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului trecut, cererea a crescut cu 3,5%, iar raportul dintre relocările în interiorul stocului modern şi cererea nouă s-a inversat. Per total, în comparaţie cu primul semestru din 2014, cererea nouă (extinderi, relocări din vile şi spaţii de birouri clasa C în spaţii de birouri moderne şi operaţiuni noi) a crescut cu 35%".

Reprezentanţii DTZ mai arată că suprafaţa preînchiriată în primul semestru din 2015 a crescut faţă de perioada similară a anului trecut cu 50%: "În total au fost preînchiriaţi 59.000 mp de spaţii de birouri, care se află în diverse stadii de dezvoltare. De altfel, cele mai mari tranzacţii ca suprafaţă semnate în primul semestru au fost cele de preînchiriere".

În ceea ce priveşte activităţile de renegociere şi reînnoire a termenilor contractuali, consultanţii imobiliari apreciază că acestea au însumat 23.000 de metri pătraţi de birouri, 40% din această suprafaţă fiind înregistrată în zona Pipera.

Rata generală de neocupare pentru clădirile de clasă A şi B din Bucureşti a ajuns la nivelul de 13,5%, la sfârşitul primelor şase luni. Potrivit DTZ, la sfârşitul lunii iunie, în Bucureşti erau 300.000 mp de spaţii de birouri vacante, marea majoritate fiind localizaţi în zona Pipera- 26% şi zona Nord - 17%.

"Cele mai scăzute rate de neocupare se înregistrează în zona Centrală de Business (Victoriei - Aviatorilor) şi zona de Vest - 5% şi zona de Centru Nord - 9%", au spus consultanţii DTZ, subliniind: "În Pipera Sud, rata de neocupare a rămas stabilă şi se situează la 11%. Zona Barbu Văcărescu - Floreasca, cu un stoc de 295.000 mp, înregistrează la finalul primului semestru o rată de neocupare de 8,5%. Chiria prime a rămas stabilă, situată în jurul valorii de 18,5 euro/mp/lună.

Rata generală de neocupare a spaţiilor de birouri de clasă A şi B este prognozată să scadă, iar la sfârşitul ultimului trimestru din 2015 ar putea să atingă o valoare de sub 12%, consideră Mihaela Gălăţanu.

În următoarele 18 luni, în Bucureşti vor fi finalizaţi 345.000 mp de spaţii moderne de birouri, potrivit reprezentanţilor DTZ, care au menţionat: "Mai mult de 70% sunt programaţi pentru livrare anul viitor. De altfel, în 2016, nivelul livrărilor de spaţii noi va fi cel mai ridicat din ultimii cinci ani. În ceea ce priveşte preţurile de închiriere, nu sunt aşteptate schimbări majore. Cu toate acestea, diferenţa dintre chiria contractuală şi chiria netă efectivă se va reduce în zonele care au atras atenţia chiriaşilor în ultimii doi ani şi care înregistrează constant rate de neocupare scăzute".

ESOP: "Cererea de spaţii de birouri din oraşele secundare, în creştere"

În plus, cererea pentru spaţiile de birouri din oraşele universitare din eşalonul doi este în continuă creştere, potrivit unei analize a companiei ESOP Consulting, ce arată că piaţa birourilor începe să se contureze în oraşe ca Braşov, Craiova, Târgovişte, Galaţi, Ploieşti şi Sibiu.

"În 25 de ani de economie de piaţă, Bucureştiul a fost incontestabil vedeta pieţei birourilor. În ultimii 5-7 ani, piaţa din primele trei mari oraşe după Capitală-respectiv Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi - s-a dezvoltat semnificativ. Însă, treptat, forţa de muncă disponibilă s-a redus, mai ales forţa de muncă având anumite calificări, cum ar fi cea în domeniul IT", au declarat consultanţii ESOP, precizând: "În acelaşi timp cu dezvoltarea pieţei de birouri din marile oraşe, începe să crească piaţa şi în centrele universitare secundare (Braşov, Craiova, Sibiu, Galaţi), precum şi în oraşele cu o populaţie între 150.000 şi 250.000 de locuitori (Târgovişte, Ploieşti, Bacău)".

Alexandru Petrescu, managing partner în cadrul ESOP Consulting, consideră că principalii factori în evaluarea şi alegerea oraşelor, pentru spaţiile de birouri, de către companii, sunt existenţa centrelor universitare şi populaţia rezidentă.

"Pătrunderea într-un unui oraş secundar nu este însă facilă, mai ales când spaţiul necesar se ridică la 3.000 - 6.000 de metri pătraţi", apreciază domnul Petrescu. În opinia sa, acest lucru se datorează stocului limitat de spaţii de birouri construite până în prezent, stoc ce se ridică estimativ la valori între 18.000 - 35.000 mp/localitate. Potrivit sursei citate, pe pieţele de birouri secundare predomină clădirile de mici dimensiuni, în timp ce clădirile mai mari sunt rar întâlnite şi au suprafeţe relativ reduse, de până la 2.500 - 3.000 de metri pătraţi. Alexandru Petrescu a precizat: "În acest moment, avem o cerere de 5.000 de mp pentru o clădire build to suit într-un oraş secundar, care credem că reprezintă o oportunitate pentru dezvoltatorii cu experienţă şi suntem în discuţii cu mai multe firme locale şi din Bucureşti, interesate de acest proiect. În acelaşi timp, însă, suntem deschişi să discutăm şi cu alţi dezvoltatori care vor să construiască o clădire personalizată nevoilor unui client aflat în primele 100 de firme din România după cifra de afaceri".

În plus, consultanţii ESOP consideră că numărul de studenţi dintr-un oraş este cel care stabileşte mărimea pieţei de birouri respectivă: "Un oraş cu un număr mai mare de studenţi înseamnă automat o bază mai mare de recrutare pentru companiile multinaţionale în căutare de forţă de muncă mai ieftină şi calificată". Aceştia susţin că, în acest moment, cererea cea mai mare de închiriere a spaţiilor de birouri în oraşele studenţeşti vine din partea companiilor IT&C, care, în Bucureşti, au avut în ultimii 5 ani o pondere între 32-40% din tranzacţiile din piaţa de birouri, iar în afara Capitalei cifra a depăşit 55%.

Potrivit aceleiaşi surse, nivelul chiriilor din provincie solicitate de proprietarii de spaţii de birouri de clasă A variază între 12-14 euro/mp/lună, în clădirile de clasă superioară. "Cu toate că nivelul chiriei este un aspect important, costul cu spaţiul de birouri nu este factorul determinant în analiza actuală a companiilor, el având - în funcţie de industrie - o pondere ce variază între 4 şi 10% din cifra de afaceri", consideră specialiştii ESOP, care susţin că factorul esenţial în astfel de evaluări este costul forţei de muncă.

În plus, Alexandru Petrescu a arătat că dezvoltatorii locali încep să folosească din ce în ce mai des soluţii personalizate pentru construcţia spaţiilor de birouri, în discuţiile cu chiriaşii mari. "Credem că, pe termen scurt şi mediu, această abordare este cea care are cele mai mari şanse de succes în dezvoltarea pieţelor de birouri din oraşele universitare secundare", a conchis reprezentantul ESOP.