Noul PUZ de sector va aduce valuri de noi investiţii în sectorul 6 al Capitalei

tarea intrării în vigoare a noului Plan Urbanistic Zonal (PUZ) de sector. Peste 50% din suprafaţa de teren liberă a sectorului nu este construibilă datorită lipsei reglementărilor urbanistice care să o permită. Cu toate acestea investitorii încă sunt interesaţi să achiziţioneze terenuri în sector în speranţa că situaţia va fi deblocată în curând.

Noul PUZ, aflat în lucru de aproape patru ani, va fi o mană cerească pentru dezvoltatori. Prin această documentaţie toate terenurile cu potenţial investiţional din sector vor deveni construibile, potrivit domnului Marcel Bera, arhitect şef al sectorului 6.

"Noi am avea un mare avantaj faţă de celelalte sectoare după aprobarea PUZ-ului. Suntem foarte interesaţi să terminăm odată această documentaţie. Bine, PUZ-ul este gata demult dar mai sunt de parcurs câteva etape până la aprobarea finală.", precizează domnul Bera.

Vechile reglementări nu permit scoaterea industriei în afara oraşului

Principala problemă cu care se confruntă dezvoltatorii este că terenurile lor sunt, conform Planului Urbanistic General al Bucureştiului (PUG) - în baza căruia la ora actuală se emit autorizaţii de construire în sector - zone industriale sau spaţii verzi, fără ca acestea să aibă destinaţia de parc. Există şi zone de locuit, dar în care nu se poate construi - zona L1C din PUG.

Domnul Bera explică situaţia terenurilor libere din sector:

"Este clar că nimeni nu mai vine să facă industrie, iar industria care a existat în mare parte a dispărut. Pentru a putea construi ceva pe un teren acesta nu are cum să ramână zonă industrială. În viitorul PUZ au fost propuse noi zone de locuinţe sau zone cu funcţiuni mixte, zone în care să se poată face investiţii."

Spre exemplu între b-dul Timişoara şi prelungirea Ghencea există o zonă foarte mare de locuinţe mici, cu regim de înălţime P+2, în care în baza PUG-ului nu se poate construi nimic.

"PUG-ul prevede că investitorul care deţine un teren în această zonă pentru a construi ceva trebuie să comande şi să i se aprobe un PUZ. Pe de altă parte Legea nr. 350 precizează că investitorul nu mai poate să întocmească PUZ-uri decât pentru anumite obiective: centre comerciale, hipermarket-uri, zone rezidenţiale dezvoltate pe suprafeţe mari. Astfel este limitată posibilitatea unui proprietar de teren sau a unui investitor.", consideră domnul Bera.

Datorită reglementărilor noului PUZ de sector investitorii nu vor mai avea nevoie de alt PUZ deoarece prin această documentaţie zonele industriale dezafectate vor fi transformate în zone de locuinţe sau zone cu funcţiuni mixte. Printre terenurile unde se vor opera modificări de destinaţie se numără: zona industrială de lângă b-dul Iuliu Maniu, zona b-dul Timişoara-Prelugirea Ghencea.

Noul PUZ este aşteptat cu mare interes de investitori

Modificarea reglementărilor urbanistice este iminentă şi investitorii sunt pregătiţi să demareze proiectele cât mai repede posibil.

"Sunt investiţii care aşteaptă de ceva timp. Am nenumărate exemple de persoane fizice, de firme, şi pe partea de rezidenţial, comercial şi spaţii pentru servicii sau spaţii de birouri. Sunt foarte mulţi care aşteaptă să facă ceva şi aşteaptă ca acest PUZ să fie aprobat.", consideră domnul Bera.

De pildă, în Giuleşti un investitor aşteaptă PUZ-ul pentru a putea demara construcţia unui parc de agrement. Complexul va fi unul de mari dimensiuni şi ar urma să cuprindă pe lângă numeroase facilităţi, o pistă de automobile şi o pistă de carting şi posibil un hipodrom. Terenul pe care se va dezvolta parcul aparţine investitorului.

"Discuţia privind acest proiect se poartă de vreo doi ani şi oamenii aşteaptă. Sper să nu se răzgândească având în vedere cât timp a trecut.", precizează domnul Bera.

Pentru această investiţie dezvoltatorii aveau posibilitatea să îşi comande propriul PUZ, însă au considerat că acest demers ar fi durat mult şi că este mai bine să aştepte aprobarea PUZ-ului de sector.

Proiectul de construcţie a unui spital în sector va putea demara odată cu aprobarea PUZ-ului

Până şi proiectele primăriei stau la coadă în aşteptarea PUZ-ului. De mai mulţi ani Primăria Sectorului 6 doreşte să construiască în parteneriat public-privat un spital. Consiliul General al Municipiului Bucureşti a alocat cu ani în urmă un teren pentru realizarea acestui proiect pe b-dul Gen. Vasile Milea. Cu toate acestea spitalul nu se poate face până nu se aprobă PUZ-ul, zona respectivă fiind reglementată ca spaţiu verde. Conform legii destinaţia de zonă verde nu poate fi modificată decât pentru investiţii publice.

Totodată pe terenul din faţa parcului de distracţii TerraPark existau planuri pentru construcţia unui parc însă proiectul nu a avansat deoarece PUZ-ul nu a fost aprobat.

"În momentul în care se aprobă PUZ-ul potrivit documentaţiei acolo va apărea un parc public. Acum terenul este utilizat de firme de salubritate, ar trebui mutaţi de acolo de Primăria Municipiului Bucureşti.", potrivit domnului Bera.

PUZ-ul de sector ar putea fi aprobat în această primăvară

Lucrul la PUZ-ul de sector a început în urmă cu aproape patru ani pentru a înlocui PUZ-ul Coordonator de sector ce avea să expire în 2010. Din anul 2005 până în 2010 autorizaţiile de construire au fost acordate în baza acestui PUZ Coordonator de sector. După expirarea documentaţiei Serviciul Urbanism, Amenajare Teritoriul şi Autorizaţii în Construcţii a trebuit să se întoarcă la reglementările învechite din Planul Urbanistic General al Bucureştiului.

La momentul de faţă proiectul de realizare a noului PUZ al Sectorului 6 se află pe ultima sută de metri. Până la aprobare PUZ-ul de sector trebuia să obţină în ianuarie avizele de la Ministerul Mediului şi Schimbărilor Climatice şi de la Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice.

După obţinerea acestor avize PUZ-ul trebuie avizat de asemenea de arhitectul şef al Municipiului Bucureşti. Ulterior va fi publicat pe site-ul Primăriei Municipiului Bucuresti timp de 30 de zile, după care va fi supus votului Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

În condiţiile în care tot acest proces va decurge normal PUZ-ul ar trebui să fie aprobat la primăvară.

"Dacă totul merge perfect şi în ultima vreme nu a mers nimic perfect, am pierdut câte o lună-două din niciun motiv după mine, ar trebui ca în martie-aprilie să ajungă spre aprobare în consiliul general.", apreciază domnul Bera.

În condiţiile în care PUZ-ul de sector este aprobat în primăvară, activitatea în construcţii din sector ar trebui să se animeze începând cu vara care urmează.

Domnul Bera explică:

"Odată ce s-a aprobat PUZ-ul abia atunci se poate obţine certificatul de urbanism, după care avizele pentru proiect şi apoi autorizaţia de construire. Dacă s-ar aproba PUZ-ul în primăvară, oamenii ar putea demara investitiile în perioada de primavară-vară. Nu-i bine să faci proiectarea vara şi constructia iarna, este recomandabil să faci proiectarea iarna şi să construieşti când e timpul favorabil."

Dezvoltatorii încep să construiască mai mult de patru nivele

Activitatea de autorizare la nivelul Sectorului 6 s-a încadrat, din punctul de vedere al numărului autorizaţiilor emise, la nivelul ultimilor doi ani. În ceea ce priveşte profilul cererilor au primat modificările interioare din apartamente, extinderile de locuinţe sau mansardările.

Simona Didoacă, şef serviciu Autorizaţii în Construcţii din cadrul Primăriei Sectorului 6, a declarat:

"Se merge pe aceeaşi idee a dezvoltării locuinţei existente, adică a schimbării condiţiilor din interior pentru că posibilitatea de a construi se vede mică la fel ca în 2011. Ca număr de autorizaţii în 2011 am avut 951 autorizaţii emise, iar în 2012 972, deci cam la fel."

În cea ce priveşte construcţiile noi, acestea au rar mai mult de patru nivele. Regimul de înălţime solicitat la autorizare este în medie de P+2E+M.

Dezvoltatorii construiesc blocuri de înălţime mică, P+4, în special în zona Militari, strada Dâmboviţei. Aceste proiecte au un adevărat succes la vânzare.

Faţă de 2011 anul trecut s-a evidenţiat şi curajul dezvoltatorilor de a construi şi clădiri mai înalte de patru etaje, ne-a precizat doamna Didoacă.

Pe Splaiul Independenţei investitorul SC Glina SA a demarat construcţia unui bloc de 11 etaje, autorizat în noiembrie. Investiţia reprezintă reluarea unui proiect mai vechi sistat în timpul crizei. Ansamblul cuprinde deja două blocuri finalizate înainte de criza imobiliară. Potrivit proiectului iniţial clădirile erau mai înghesuite, pentru a obţine cât mai mult profit pe teren, însă dezvoltatorul a decis să construiască mai aerisit.

"Acum au început să mai largească distanţele dintre blocuri pentru că oamenii acum se uită dacă au un loc de joacă, dacă au un loc de parcare sau două locuri de parcare pentru că mulţi au două maşini.", precizează doamna Didoacă.

După încheirea lucrărilor la prima clădire va demara imediat construcţia celui de-al doilea bloc în prelungirea primului.

Un bloc de 11 etaje va fi construit şi în Prelungirea Ghencea de către compania israeliană SC Dimri Construction&Development SRL. Autorizaţia de construire a fost emisă în luna august 2012.

Totodată a fost autorizată construcţia unui bloc cu şase etaje pe strada Dâmboviţei deşi constructorul doreşte să ajungă la un regim de înălţime de P+9etaje. Proiectul cuprinde doar această construcţie, nu este vorba de un ansamblu.

La finalul acestui an a fost acordată autorizaţia de construire şi pentru blocul de locuinţe de şase etaje al dezvoltatorului Grandia. Construcţia va fi dezvoltată pe b-dul Timişoara.

În implementare se află şi proiectul de construcţie a ansamblului rezidenţial Avangarde din Prelungirea Ghencea. Proiectul cuprinde patru blocuri cu un regim de înălţime de P+3. Dezvoltatorul Avangade Rezidential a obţinut autorizaţiile de construire pentru cele patru blocuri în luna iunie 2012.

Magazinele Shop&Go împânzesc Bucureştiul

Pe segmentul comercial, potrivit doamnei Didoacă, se remarcă o înmulţire a magazinelor mici în detrimentul centrelor comerciale şi a hipermarket-urilor.

"Am observat o înmulţire a chioşcurilor pe domeniul public şi în pieţe ceea ce înseamnă că mergem spre sărăcie, în sensul că aceste magazine aduc câstiguri mai rapide, centrele mari deja nu mai merg foarte bine.", explică doamna Didoacă.

Sectorul îşi va mări totuşi reţeaua de hipermarket-uri în acest an odată cu construcţia unui nou magazin Auchan pe amplasamentul fostei fabrici Tricodava. Noua construcţie va avea regimul de înălţime P+M+2 etaje+3-4-5 retrase şi va cuprinde de asemenea spaţii de birouri.

Retailer-ul Auchan a finalizat anul trecut un hipermarket în cartierul Giuleşti.

Proiecte noi de birouri în Bucureşti în acest an

Pe partea de birouri AFI Europe îşi va continua proiectul de construire a cinci clădiri de birouri lângă centrul comercial AFI. Prima clădire a fost deja finalizată.

De asemenea anul trecut a fost eliberată o autorizaţie de construcţie pentru realizarea a două clădiri de birouri cu regimul de înălţime de 2S+P+5E+E tehnic şi 2S+P+14E+E tehnic. Dezvoltatorul proiectului este compania Sema Business, amplasamentul ales fiind Splaiul Independenţei.

Băncile îşi restrâng filialele de cartier

Băncile care au filiale în cartierele bucureştene au început să-şi restrângă spaţiile sau să renunţe complet la spaţiile pe care îl aveau.

"Oamenii nu mai au cu ce să garanteze ca să poată împrumuta deci băncile nu-şi mai au utilitatea în zona respectivă.", explică doamna Didoacă.

Primăria îşi amână proiectele

Primăria Sectorului 6 intenţionează să reabiliteze în următorii doi-trei ani Centrul Cultural Favorit, proiect care ar fi trebuit să înceapă din primăvara trecută.

În urma lucrărilor de modificare şi supraetajare imobilul de 1.570 mp va ajunge la aproximativ 3.600 mp.

Centrul va găzdui o sală pentru spectacole cu o capacitate de aproximativ 700 de locuri, de 600 mp utili, două săli modulare pentru conferinţe, a câte 160 mp fiecare, o bibliotecă - sală de lectură. La subsol va fi amenajat şi un adăpost de protecţie civilă.

De asemenea lucrările de reabilitare a Parcului Moghioroş sunt în întârziere. Municipalitatea a decis sistarea proiectului pâna la finalizarea lucrărilor ce se desfăşoară în zonă la Magistrala 5 de metrou.

Reabilitarea termică continuă

În cea ce priveşte reabilitarea termică anul trecut au fost emise autorizaţii pentru reabilitarea a 126 de blocuri. Activitatea se desfăşoară la un nivel asemănător cu 2011 când au fost eliberate 132 de autorizaţii pentru reabilitarea termică.