Suntem în punctul în care BNR avertizează asupra riscurilor asociate programului Prima Casă, în condiţiile în care respectivul program de finanţare a fost, în ultimii ani, motorul creşterii preţurilor imobiliare în marile oraşe din ţară. Aproape firesc, apar şi analizele care să demonstreze contrariul. Cât de credibile sunt însă acestea?
Mai întâi, premisa. Comitetului Naţional pentru Supravegherea Macroprudenţială arată în raportul anual că "volumul creditelor acordate prin programul Prima Casă a căpătat o dimensiune sistemică, atât în ceea ce priveşte stocul de împrumuturi (31,9 miliarde lei, reprezentând 26% din total credite acordate populaţiei, la martie 2018), cât şi în ceea ce priveşte fluxul de credit ipotecar (acesta a totalizat 64% din cel acordat în anul 2016 şi 58% din cel acordat în anul 2017)". Cu alte cuvinte, unul din patru credite acordate populaţiei este un credit Prima Casă şi aproape două treimi din valoarea împrumuturilor merge în această direcţie. Or, în condiţiile în care cererea a fost umflată artificial de uşurinţa cu care se dădeau creditele (mulţumită garanţiei de stat) şi scăderea aiuritoare a dobânzilor (să nu uităm că am avut recent ROBOR la 3 luni sub 1%), poţi să nu consideri piaţa supraevaluată?
Ei bine, se poate. Mai ales când lucrezi în domeniul imobiliar şi faci o analiză despre piaţa imobiliară. Analiză care, în mod surprinzător, ajunge să fie livrată ca articol pe un important portal de ştiri (este vorba despre analiza "Sunt motive de îngrijorare privind preţurile caselor şi apartamentelor? Vindem, cumpărăm sau mai aşteptăm puţin?" realizată de Mihai Pătrulescu, membru AAFBR şi Senior Associate Colliers Internaţional România şi Silviu Pop, Head of Research Colliers Internaţional România).
Ei bine, concluzia pe care se centrează materialul este că "preţurile sunt cu 40% sub vârful atins anterior crizei, în timp ce veniturile au crescut, în termeni reali, cu mai mult de 70%". Aşa să fie oare? Păi, nu prea ar fi chiar aşa decât dacă adunăm mere cu pere. Adică preţurile caselor exprimate în euro cu salariile exprimate în lei. Altfel, un apartament de, să zicem, 100.000 de euro pe vârful bulei din 2008 ar fi valorat în jur de 350.000 lei la cursul practicat în acele momente, adică 75.000 euro la cotaţiile actuale. Nu prea mai pare la fel de mare diferenţa, poate 15%, dar în niciun caz 40%. Cererea solvabilă este însă călcâiul lui Ahile în ceea ce priveşte perspectiva supraevaluării. Înainte de 2008, chiar şi cu un grad de îndatorare de 60-70% (acum, în medie, debitorii cu ipotecă au un grad de îndatorare în intervalul 40-50%), puţină lume avea acces la un credit ipotecar. Drept dovadă, s-au dat în jur de 100.000 de astfel de împrumuturi în perioada bulei. Veniturile nu crescuseră suficient pentru ca mulţi să aibă acces la credite ipotecare, în condiţiile în care preţurile caselor explodaseră şi mai exista şi avansul destul de consistent, semnificativ peste cel de 5% practicat astăzi. Acum, însă, garanţia de stat (reflectată în reducerea avansului) şi ROBOR-ul minuscul au dilatat în mod îngrijorător cererea, ameninţând stabilitatea sistemului financiar, după cum zice chiar BNR. Faptul că reprezentanţii brokerilor şi dezvoltatorilor sunt de altă părere n-ar trebui să ne surprindă prea tare, nici brokerii de la BVB nu auziseră de supraevaluare când bursa era la cer, în 2007, ba chiar vedeau BET-FI la 100.000 de puncte. Până la urmă, dincolo de argumentele fiecărei părţi, când apar analize contrare, un criteriu onest de departajare ar fi să vedem dacă una dintre părţile implicate are un interes direct în afirmarea unei poziţii şi să privim cu mai mare prudenţă respectivul efort analitic, dacă identificăm un astfel de interes.
