PENTRU AL PATRULEA AN CONSECUTIVCBRE: "Segmentul birourilor - cel mai activ din piaţa imobiliară, în 2018"

Colliers: "Bucureştiul se îndreaptă spre o piaţă a chiriaşilor"

Pentru al patrulea an consecutiv, segmentul spaţiilor de birouri a înregistrat cele mai multe tranzacţii, mai precis 55% dintre acestea, ceea ce, din punct de vedere al volumului investiţiilor, face ca acest segment să fie cel mai activ, în 2018, ne-a precizat Răzvan Iorgu, managing director CBRE România, care ne-a transmis: "Analizând atractivitatea segmentelor, observăm că în 2018, valoarea medie a unei tranzacţii a fost de aproximativ 30 milioane euro, în timp ce valoarea medie a unei tranzacţii în segmentul spaţiilor de birouri a fost cu 10 milioane euro mai mult (40 milioane euro)".

Mihai Păduroiu, Head of Advisory & Transaction Services al CBRE România, subliniază că stocul modern de spaţii de birouri a crescut cu 5% în 2018, atingând 2,91 milioane metri pătraţi la finalul anului. Cererile de închiriere au însumat 325.000 mp, iar 81% dintre spaţiile tranzacţionate sunt situate în clădiri de birouri de clasa A. "În 2018, am asistat la livrarea a 144.000 mp de spaţii de birouri, situate în şapte noi proiecte. Dintre acestea, un top trei din punct de vedere al mărimii suprafeţei include: Orhideea Towers cu 37.000 mp, Globalworth Campus B cu 28.000 mp, Campus 6.1 şi AFI Tech Park-A, ambele cu 22.000 mp", a adăugat sursa citată.

Din analizele CBRE România, acest segment va creşte şi în 2019, fiind de reţinut faptul că nivelul cererii continuă să-l depăşească pe cel al ofertei. În prezent, 50% din suprafaţa totală care va fi finalizată în 2019 este deja închiriată, ceea ce reprezintă un indicator clar al necesităţii livrării mai multor spaţii de birouri.

Conform domnului Păduroiu, pe piaţa spaţiilor de birouri, chiria prime a rămas neschimbată: 18,5 euro mp/lună. Pe parcursul lui 2018, nivelul chiriilor solicitate a rămas stabil şi în principalele zone ale capitalei, potrivit reprezentantului CBRE, care menţionează: "În partea de nord discutăm despre 16,5 euro mp/lună, în centru - des­pre 16 euro mp/lună, în zona de vest preţul este de 14,5 euro mp/lună, în timp ce în Pipera valoarea este de 13 euro mp/ lună. Cel mai scăzut nivel este în partea de sud a Bucureştiului, unde stocul de spaţii de birouri este mult mai mic, iar chiria se situează la 10 euro mp/lună.

Pe segmentul birourilor din Bucureşti au fost livrate proiecte totalizând circa 140.000 metri pătraţi, anul trecut, nivel comparabil cu cel din 2017, conform Cristinei Cuncea, reprezentantul JLL Romania, care estimează stocul de spaţii de birouri la puţin peste 2,67 milioane metri pătraţi.

Pe piaţa de profil din Capitală, suprafaţa de proiecte care se află în diverse stadii de dezvoltare depăşeşte 700.000 metri pătraţi, acestea având termen de finalizare în 2019 şi 2020, conform sursei citate.

Aceasta arată că cererea din Bucureşti a fost de 340.000 de metri pătraţi, nivel care s-a menţinut relativ constant în ultimii trei ani.

Pe fondul unei cereri susţinute şi a unei oferte noi relativ scăzute, am asistat, în 2018, la o rată de neocupare la un minim istoric, de circa 6%.

Cristi Moga, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox, ne-a transmis: "Stocul de birouri de clasa A şi B din Bucureşti a atins nivelul de 2,83 milioane mp la finalul anului 2018, în timp ce stocul din principalele oraşe regionale (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov) a fost de 800.000 mp. În Bucureşti, au fost finalizate şapte noi clădiri de birouri cu o suprafaţă totală de 145.000 mp, în vreme ce în cele patru oraşe regionale am asistat la livrări totale de circa 90.000 mp.

Datele preliminare arată că în Bucureşti vor fi livrate anul acesta spaţii de birouri cu o suprafaţă de circa 300.000 mp, cele mai importante proiecte fiind noul sediu general al Groupe Renault România din zona Preciziei, dezvoltat de Globalworth şi Elgan Group, Business Garden, cel de-al doilea proiect al grupului suedez Vastint, în timp ce în zona Expoziţiei, un pol de birouri în plină dezvoltare, vom asista la livrarea Expo Business Park, un proiect dezvoltat de Portland Trust care va găzdui noul sediu al ING România.

Pe segmentul de birouri, cele mai ridicate chirii se înregistrează în zona CBD (Central Business Dis­trict) din Bucureşti, mai exact în clădirile de calitate situate între Piaţa Aviatorilor - Piaţa Victoriei - Piaţa Romană, unde chiria de referinţă este de 18,5 - 19 euro/mp/ lună. Totodată, în zona Centru - Nord a Capitalei, chiriile de referinţă sunt cuprinse între 14 şi 17,5 euro/ mp/lună.

În oraşele regionale, cele mai ridicate chirii pentru spaţii de birouri sunt în Cluj-Napoca, cu un nivel de 14 - 15 euro/mp/lună, valori uşor mai scăzute fiind înregistrate în Timişoara (13 - 14 euro/mp), Iaşi (12 - 13 euro/mp) şi Braşov (11 - 12 euro/mp).

În ceea ce priveşte chiriile de referinţă pentru spaţii de retail, aces­tea variază între 60 şi 80 euro/ mp/lună în centrele comerciale dominante din Bucureşti, ajung la 35-40 euro/mp/lună în mallurile dominante din Cluj-Napoca, Iaşi, Timişoara sau Constanţa şi coboară spre 25-30 euro/mp/lună în oraşele ceva mai mici. Aceste chirii sunt valabile pentru spaţii cu suprafeţe de aproximativ 100 de metri pătraţi situate la parterul centrelor comerciale, în zone cu un număr ridicat de vizitatori".

Specialiştii de la Colliers văd un entuziasm din partea dezvoltatorilor pe zona de livrări, având în vedere că venim după nişte ani foarte buni la nivel macroeconomic, dar totuşi piaţa muncii este extrem de încordată, ceea ce înseamnă că şi cererea nouă va avea de suferit. Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania, ne-a spus: "Aceste două realităţi divergente trebuie să se întâlnească la un moment dat. Aşadar, credem că o să vedem o rată de neocupare mai mare la nivel agregat în Bucureşti (posibil să depăşim 13-14% faţă de 9% în prima parte anului 2018), chiar dacă interesul pentru anumite subiete va rămâne puternic; asupra chiriilor nu vedem presiuni semnificative de scădere, dar dacă vor exista livrări importante programate şi pentru 2020, s-ar putea să ajungem şi aici (cel puţin în zonele mai puţin dorite de chiriaşi).

Oricum, se pare că Bucureştiul se îndreaptă spre o piaţă a chiriaşilor. În alte zone ale ţării, vedem ceva mai mult loc de creştere atât pentru dezvoltatori, cât şi pentru chiriaşi.