Piaţa imobiliară a fost relativ stabilă în 2013, chiar cu o uşoară tendinţă de creştere în unele dintre segmente şi locaţii. Aşteptările de la început de an s-au împlinit, în contextul în care oricum nu erau foarte mari. Cel mai probabil, deşi va continua trendul pozitiv, piaţa nu va cunoaşte o schimbare radicală în 2014-2015, fiind influenţată direct de evoluţiile din Zona Euro şi de factorii psihologici, respectiv de momentul în care investitorii vor realiza că este timpul să facă o mutare.
Ori Efraim, şeful departamentului Real Estate în cadrul companiei de consultanţă KPMG România, ne-a declarat: "Odată ce unul sau doi investitori mari concluzionează că a sosit timpul şi îşi reiau proiectele, atunci mulţi alţii le vor urma exemplul, generând o reacţie în lanţ care va duce la revenirea pieţei, chit că această creştere nu este probabilă să fie similară cu cea înregistrată în intervalul 2006-2008."
"Cele mai atractive segmente imobiliare în anul 2014 vor fi, cel mai probabil, rezidenţialele şi clădirile de birouri. Pe de altă parte, este estimarea mea că o creştere scăzută ar putea avea spaţiile logistice, unde piaţa se apropie de saturaţie şi centrele comerciale", prefigurează domnul Efraim.
Sectorul rezidenţial ar putea deveni vedeta pieţei imobiliare
Dezvoltatorii care încep proiecte rezidenţiale acum, peste vreo doi ani au toate şansele să livreze locuinţele pe o piaţă în creştere, înaintea competiţiei, consideră Ori Efraim.
Dezvoltarea rezidenţială în 2013 a fost dependentă de fondurile acordate prin Programul Prima Casă. Piaţa locuinţelor noi a fost stabilă, chiar dacă preţurile au stagnat. În general, s-au vândut destul de bine locuinţele din proiectele rezidenţiale de dimensiuni relativ mici, construite de jucători mai puţin cunoscuţi pe piaţă, fie persoane fizice sau companii, dar care au dispus de capital propriu.
Aplicarea unei cote TVA de 5% pentru vânzarea de locuinţe noi, cele oferite la un preţ de până în 86.500 euro, a fost binevenită. Pe de o parte, a reuşit să limiteze efectele crizei pe acest segment, iar pe de altă parte i-a ajutat şi pe cumpărători. Această măsură i-a stimulat pe mulţi dezvoltatori să îşi încadreze locuinţele în plafonul pentru care se aplică TVA de 5%, susţine domnul Efraim.
Investitorii caută proprietăţi la preţuri sub valoarea de piaţă
Cel mai adesea, fondurile de investiţii solicită oportunităţi concrete de investiţii în România, uzual proprietăţi generatoare de venit prin închiriere, în primul rând clădiri de birouri şi retail, însă se aşteaptă la un randament mai mare decât poate piaţa să le ofere acum. În prezent, se manifestă un decalaj între preţurile cerute de proprietari şi cele pe care sunt dispuşi să le accepte cumpărătorii. Chiar dacă negocierea este întotdeauna importantă pentru stabilirea detaliilor şi încheierea unei tranzacţii, ea nu poate schimba în mod fundamental datele problemei. Decalajul dintre cerere şi ofertă tinde totuşi să se restrângă, remarcă domnul Efraim.
În demersul de sondare a pieţei, fondurile de investiţii au în vedere atât randamentul investiţiei, cât şi oportunităţile pentru achiziţia unor proprietăţi la preţuri sub media pieţei, de la proprietari aflaţi în dificultate. "Pentru investitori este greu de înţeles de ce nu au fost puse pe piaţă aceste proprietăţi în atâţia ani, deşi cerere există", precizează domnul Efraim.
Motivul rezidă în dificultatea stabilirii unui preţ care să mulţumească ambele părţi, deoarece este dificil pentru proprietar să accepte o pierdere foarte mare.
La rândul lor, nici cei care cumpără nu se grăbesc, deoarece ştiu că există în continuare un stoc foarte mare de astfel de proprietăţi. "Pe măsură ce piaţa se va intensifica, vor fi mai multe tranzacţii la preţuri convenabile pentru ambele părţi. Aceasta nu înseamnă însă că dezvoltatorii vor fi dispuşi să cumpere orice proiect slab, când ar putea foarte bine să achiziţioneze un teren pe care să demareze un proiect de la zero", adaugă Ori Efraim.
Investitorii mai sunt interesaţi şi de proiectele de infrastructură "Este un domeniu care de abia dacă a fost atins şi potenţialul este uriaş", apreciază reprezentantul KPMG.
În derularea unui proiect prin parteneriat public- privat contează foarte mult transparenţa, deoarece partenerii trebuie să ştie la ce să se aştepte, mai spune Ori Efraim.
Lipsa finanţării bancare rămâne principala problemă a dezvoltatorilor
În majoritatea lor, dificultăţile care au caracterizat ultimii ani s-au menţinut şi în 2013. Finanţarea bancară la nivel regional şi situaţia economică din Zona Euro nu au motivat noi investiţii. Chiar şi aşa, România a înregistrat o creştere uşoară a investiţiilor faţă de anul precedent. Sfârşitul anului va aduce cel mai probabil o creştere de peste 2% a PIB-ului României, fapt ce indică un mare potenţial, chiar dacă nu pe termen scurt. "Cred că piaţa este foarte atractivă odată ce depăşim finanţarea şi birocraţia, în sensul absorbţiei de fonduri europene, unde vedem un trend pozitiv. Sper, de asemenea, că infrastructura va propulsa piaţa construcţiilor şi economia", afirmă domnul Efraim.
Creşterea PIB este percepută de investitori ca un semn de stabilitate economică, aceştia fiind interesaţi de perspectiva ţării, cu atât mai mult cu cât puţine state din regiune îşi prognozează o creştere a PIB. Mai mult decât atât, creşterea PIB ar urma să se intensifice în 2014.
Accesul la finanţare este dependent de problemele generale din Zona Euro, de unde provin cele mai multe dintre băncile care operează în România. Acestea analizează în continuare zona Europei Centrale şi de Est, dar dispun de mai puţine lichidităţi. "Nu poţi avea piaţă imobiliară fără finanţare", subliniază domnul Efraim.
În prezent, orice sursă de finanţare este bună, fie că provine din Europa sau China. Cu atât mai mult dacă avem în vedere că va dura până când băncile îşi vor diversifica investiţiile, deoarece au expunere mare pe zona imobiliară, respectiv portofolii mari de proprietăţi pe care trebuie să le valorifice cumva. Până acum un an, instituţiile bancare au preferat să rămână în expectativă. În prezent, însă, din ce în ce mai multe bănci repun pe piaţă terenuri şi proiecte, chiar dacă acest lucru implică realizarea mai multor pierderi.
În mod cert, managerii sunt mult mai bine pregătiţi acum să facă faţă schimbărilor din piaţă, însă acest lucru nu compensează lipsa de finanţare. Până în 2008, oricine deţinea un teren obţinea cu uşurinţă finanţare pentru dezvoltare, astfel încât risca relativ puţin capital propriu în proiect. Tocmai aceste condiţii au favorizat apariţia bulei imobiliare. Acum, investitorul trebuie să vină cu mult mai mult capital propriu, mergând până la realizarea proiectelor fără nicio contribuţie din partea băncilor. Dacă investitorii străini obişnuiau să vină cu modelele de lucru din afară, acum sunt mult mai atenţi şi analizează temeinic cererea. Nu vor mai fi construite multe proiecte de apartamente mari, de exemplu,
Proiectele de acum sunt în general de o calitate mai bună şi mai eficiente, întrucât dezvoltatorii au învăţat din experienţa ultimilor ani şi nu demarează proiecte nevandabile. Pe segmentul de birouri se resimte o creştere "uriaşă" a calităţii. Clienţii au în vedere eficienţa energetică a clădirii, latura "verde", planul clădirii şi dispunerea etc., mai spune reprezentantul KPMG.
O majorare a taxelor pe proprietate i-ar descuraja pe investitori
Taxele şi impozitele percepute în România sunt destul de atractive pentru investitori, însă ele se modifică prea des. În prezent, autorităţile discută despre revizuirea taxelor pe proprietate pentru a fi aliniate cu principiile europene. În multe cazuri, taxele pe proprietate sunt deja prea mari. Prin urmare, o creştere suplimentară ar genera probleme. În prezent companiile trebuie să achite anual un impozit pentru clădirea deţinută în cuantum cuprins între 0,25% şi 1,5% din "valoarea" construcţiei clădirii, procentul fiind stabilit prin hotărâre de consiliul local.
Cel mai rău lucru pentru piaţă este incertitudinea. Dacă antreprenorii nu ştiu cât va reprezenta impozitul pe proprietate, un element cu implicaţii semnificative asupra investiţiei, atunci sunt descurajaţi să mai facă investiţii pe piaţa imobiliară. "Am avut investitori care intenţionau să investească în proprietăţi comerciale şi, cu două zile înainte de semnarea contractului, a venit propunerea privind modificarea taxelor, iar ei au îngheţat tranzacţia", menţionează domnul Efraim.
Chiar dacă schemele de ajutor de stat au, la modul general, o contribuţie pozitivă în economie, până acum nu au fost aplicate la o scară largă. Este important să se reducă birocraţia, deoarece, aşa cum s-a văzut şi în cazul fondurilor europene, absorbţia va fi redusă. Totuşi, viteza de absorbţie a crescut un pic, ceea ce este bine, dar nu suficient, deoarece utilizarea fondurilor europene reprezintă motorul economiei, subliniază Ori Efraim.
De asemenea, piaţa a fost ajutată de aplicarea cotei unice de impozitare de 16%, consideră reprezentantul KPMG.
Investitorii trebuie să ţină cont de particularităţile pieţei din România
Piaţa imobiliară din România nu este foarte diferită comparativ cu ale celorlalte state din Europa Centrală şi de Est. De altfel, mulţi dintre dezvoltatorii prezenţi în România activează în acelaşi timp şi în alte state din regiune. Diferenţa dintre pieţe o dă mai curând ritmul de absorbţie al spaţiilor livrate şi accesul la finanţare, este de părere domnul Efraim.
În continuare, o potenţială capcană pentru investitorii imobiliari care vin în România o constituie incertitudinea privind dreptul de proprietate asupra unor imobile. Deşi frecvenţa acestor cazuri este în scădere, se impune totuşi efectuarea unei analize înainte de tranzacţie, recomandă reprezentantul KPMG.
Un alt aspect specific pieţei din România este rambursarea TVA cu întârziere. Dacă în alte ţări taxa este returnată aproape imediat, în România investitorii trebuie să îşi prevadă o marjă de finanţare şi finanţare suplimentară pentru acoperirea TVA până la rambursare.
Băncile se lasă cu greu convinse să investească în imobiliare
Volumul tranzacţiilor imobiliare în Europa Centrală şi de Est a însumat 4,5 miliarde de euro în primul semestru din 2013, în creştere cu 60% faţă de aceeaşi perioadă din 2012.
România s-a situat pe locul 4 în regiune ca volum de investiţii (2% din investiţiile la nivel regional), după Rusia (64%), Polonia (23%) şi Cehia (5%), potrivit studiului CEE Property Lending Barometer 2013, realizat de KPMG.
Interesul băncilor pentru finanţarea sectorului imobiliar din România nu a cunoscut modificări semnificative în ultimii doi ani. În perspectivă, bancherii se aşteaptă ca portofoliul de credite imobiliare acordate în România să stagneze, potrivit unui sondaj realizat de KPMG în rândul reprezentanţilor băncilor active pe piaţa imobiliară din regiune,
Cele mai atractive segmente imobiliare din România pentru atragerea finanţării bancare sunt clădirile de birouri şi centrele comerciale.
Potrivit aceluiaşi sondaj, principalele criterii avute în vedere de bănci pentru finanţarea unor proiecte imobiliare sunt: existenţa unui model de afaceri puternic şi a unui produs de calitate; nivelul contribuţiei de capital a beneficiarului, respectiv reputaţia şi referinţele dezvoltatorului.
