Revenirea pieţei imobiliare din România nu va consta într-o întoarcere la situaţia dinainte de anul 2009 odată ce criza financiară se va domoli. Vom asista la deschiderea spre o "nouă realitate" în care antreprenorii vor trebui să facă faţă tuturor exigenţelor beneficiarilor.
Cătălin Scripcaru, Managing Partner al "Advanced Development", dezvoltator axat pe proiecte rezidenţiale şi de birouri şi preşedinte al reţelei de agenţii imobiliare "Century 21 România", crede că după criză primii dezvoltatori imobiliari vor fi cei care vor avea capacitatea financiară, cunoştinţele, experienţa în dezvoltarea urbanistică, a structurilor financiare şi juridice, adică vor avea un cumul de calităţi.
"Poţi fi foarte bun în a găsi o soluţie pentru un proiect, dar, dacă nu vei avea abilităţile de a convinge instituţiile financiare să te crediteze sau nu vei avea un partener strategic, proiectul rămâne doar un vis frumos pe hârtie pentru mulţi ani", spune domnul Scripcaru.
Perioada de restructurare a pieţei va dura mai mulţi ani, deoarece societatea are mult de învăţat în ceea ce priveşte piaţa imobiliară. Acum tendinţa este de stagnare pe toate segmentele, chiar dacă mai apar unele proiecte din loc în loc. "Tendinţa este de stagnare, se lucrează mult pe hârtie, pe concepte, este mai mult o muncă de laborator. Dacă cineva face un proiect sau termină un mall este doar o picătură într-un ocean. Marii investitori care au aici terenuri, îşi reaşază strategic proiectele. De exemplu, dacă au de dezvoltat 100.000 mp, analizează să vadă dacă pot dezvolta în etape 30.000 mp, 15.000 mp sau dacă nu ar fi mai bine să facă altceva. Imobiliarele înseamnă şi spital şi sanatoriu şi tabără şcolară. La noi erau cunoscute doar rezidenţialele, clădirile de birouri şi centrele comerciale, deoarece acestea se construiau şi se vindeau bine", atrage atenţia domnul Scripcaru.
În opinia domniei sale, cea mai importantă schimbare adusă de criza imobiliară rezidă în lipsa finanţării, ceea ce face imposibilă pornirea unui proiect în prezent.
În schimb, peste 10 ani va fi o perioadă în care preţurile vor creşte, previziunile vor fi pozitive, oamenii vor avea o mai mare încredere în locul de muncă, băncile vor finanţa mai uşor prin ipotecă, deci va exista acest apetit de non-risc mai mare. "Dar nu vor exista produse imobiliare. Prin urmare vor fi explozii de preţuri pe anumite zone, pentru proiectul corect, în locaţia potrivită, la preţul corect. Practic, menirea unui dezvoltator pur este să fie un vizionar care să vină cu mult înaintea pieţei. Adevăraţii dezvoltatori gândesc încă de acum locaţia şi noi concepte", prefigurează domnul Scripcaru.
"Advanced Development" pregăteşte un proiect de birouri în Bucureşti şi rezidenţiale în Cernica
"Advanced Development" urma să predea, la sfârşitul lunii august, un proiect rezidenţial de lux în zona Rosetti din Bucureşti, compus din 13 apartamente. În primă fază, dezvoltatorul şi-a propus închirierea către expaţi şi oameni de afaceri români. " Am dezvoltat pe această nişă de lux deoarece credem în continuare că pentru locuinţe, fie că sunt de lux sau medii, există piaţă, doar că trebui să te adaptezi la realitate şi la noile preţuri", apreciază Cătălin Scripcaru.
În afara proiectului din Rosetti, compania pregăteşte tot în Capitală un proiect de birouri de 17.000 mp închiriabili în zona Timpuri Noi,. "Avem autorizaţie de construire şi suntem în discuţii atât cu potenţiali chiriaşi, cât şi cu bănci pentru finanţare", precizează domnul Scripcaru.
Însă, cel mai ambiţios proiect pe care dezvoltatorul îl are în plan constă în realizarea unui ansamblu rezidenţial, de până la 900 de apartamente în blocuri cu patru etaje, pe un teren de 12 ha, situat în Cernica, lângă Bucureşti. Acesta va fi dezvoltat în parteneriat cu fonduri de investiţii din Marea Britanie şi Austria, însă cel mai probabil peste doi - trei ani. "Am făcut nişte schimbări faţă de proiectul iniţial. Aceasta deoarece, chiar dacă este produs extrem de bun, rata de absorbţie este destul de mică astăzi. Studiem nu dacă începem modular, pentru că va fi modular cu siguranţă, ci cu cât din proiectul iniţial începem", explică domnul Scripcaru.
Rezidenţialele vor rămâne prioritare pentru familiile din România
Dezvoltarea de cartiere rezidenţiale are un mare potenţial pe viitor în România datorită mentalităţii orientate prioritar spre deţinerea unei locuinţe.
"Dacă în alte ţări discutăm de închiriere flexibilă, noi ţinem foarte mult la proprietate, ceea ce va face ca mult timp de acum înainte cererea de rezidenţiale să fie foarte mare, corelată desigur şi cu potenţialul economic. Având în vedere că numai în Bucureşti sunt două milioane de locuitori, iar în România 20 de milioane, există un procent din populaţie care îşi permite să achiziţioneze şi care determină această piaţă a tranzacţiilor. Astăzi, datorită crizei, au ieşit de pe piaţa imobiliară cei care cumpărau locuinţe ca plasamente financiare. Deci s-a diminuat cererea care alimenta creşterile de preţuri. Apoi oamenii au devenit mai maturi în ceea ce înseamnă credit şi casă. Dar, cu toate acestea, gândul oamenilor rămâne la casă, cel mai mare vis al unei familii", consideră Cătălin Scripcaru.
Consumatorii se simt nesiguri să închirieze locuinţe deoarece încă nu realizează însemnătatea contractului de închiriere. Un astfel de contract de închiriere dă toate drepturile chiriaşului, pe care nu îl poate scoate nimeni din locuinţă. Dar, chiriaşul şi proprietarul se bucură astăzi că nu fac contract.
Locuinţele noi se vând dacă au un preţ competitiv faţă de cele vechi
Dezvoltatorii trebuie să ţină cont de competiţia pe care o fac apartamentele vechi pentru că, în prezent, se tranzacţionează destul de multe astfel de apartamente. De exemplu, în cartierul Dristor se vând lunar sute de apartamente. Fără doar şi poate că s-ar vinde apartamentele noi dintr-un proiect construit undeva în oraş (nu în afara oraşului unde lipseşte infrastructura), la circa 1.000 euro pe mp util, cât este astăzi preţul în Dristor al unor apartamente vechi. Diferenţa de la 1.000 de euro pe mp apartament vechi la 1.500 euro/mp apartament nou este foarte mare. Aceasta pentru că la apartamentele vechi lumea gândeşte în termeni de suprafaţă utilă, pe când la o construcţie nouă trebuie să vorbeşti de suprafaţă construită, iar suprafaţa comună se pune în preţ. La final omul compară că pentru un apartament vechi cu două camere în Dristor dă 40.000 - 50.000 de euro, iar pentru un apartament nou dă 65.000 - 70.000 de euro. Preţul joacă un rol mare astăzi şi este determinat de acest mare stoc de apartamente vechi.
În viitor vor face diferenţa cei care vor gândi soluţii alternative, cu elemente noi, mai ieftine (să se încadreze în 1.000 de euro pe mp), mai bune şi vor şti să le promoveze deoarece cumpărătorul trebuie să înţeleagă conceptul, afirmă domnul Cătălin Scripcaru.
Reprezentantul "Advanced Development" apreciază că varianta derulării proiectelor imobiliare prin parteneriat public-privat este nerealistă. Primăriile nu prea mai au foarte multe terenuri bune, iar dacă ar avea ar trebui să tragă acolo infrastructura.
De altfel, domnul Scripcaru crede că nici programul Prima Casă nu a avut alt impact decât cel social. "Prima Casă a fost un program social, nu a avut niciun impact economic deoarece s-au vândut apartamente vechi. Poate să fi avut vreun efect asupra unor dezvoltatori care au putut să se repoziţioneze repede dacă aveau locuinţe gata făcute, pentru că altfel nu cred că a început cineva să construiască pentru Prima Casă. Punctual, dacă ai avea un teren într-o zona între blocuri, pe care să faci 30 de apartamente, ai vinde instantaneu", susţine domnul Scripcaru.
Ansamblurile de case vor fi primele care se vor dezvolta pe zona rezidenţială
Primul segment rezidenţial care va reporni va fi cel de locuinţe individuale, deoarece este lipsă pe acest palier, consideră reprezentantul Advanced Development. "Dezvoltarea de căsuţe în complex va avea succes. Astfel de proiecte vor începe înainte să se dezvolte noi cartiere de blocuri şi vor fi primele semne că se mişcă ceva în piaţă", previzionează domnul Scripcaru.
Construirea de case în ansambluri s-ar putea lovi însă de problema lipsei infrastructurii. Investiţia în infrastructură este semnificativă, prin urmare este rentabilă doar pentru un număr mare de case. Pe de altă parte, dacă dezvoltatorul optează să vândă parcele de teren dintr-un ansamblu, cu condiţia ca beneficiarul să construiască locuinţa tot cu dezvoltatorul sau să respecte anumiţi parametri care să confere uniformitate ansamblului, legislaţia îi permite beneficiarului să iasă din contract şi apoi să construiască singur.
Iniţiativele dezvoltării imobiliare în zona Bucureştiului vor veni tot din partea mediului privat. "Cred foarte mult în zonele limitrofe Bucureştiului, în sensul în care ori investitorul vine aici forţat de necesitatea de a dezvolta sau băncile deţin indirect terenuri în zonă", afirmă reprezentantul Advanced Development.
Până la creditarea sectorului imobiliar, băncile trebuie să rezolve problema proprietăţilor "toxice"
În continuare, băncile nu au un apetit foarte mare pentru imobiliare, deoarece percep riscuri foarte mari pe acest domeniu şi atunci cer şi garanţii pe măsură. "Garanţiile nu înseamnă neapărat bani, ci, de exemplu, să lucrezi totul pe hârtie, aproape ca la comandă. Astăzi se fac dezvoltări cu acorduri de pre-închiriere. Nu se mai fac proiecte doar având locaţia şi finanţând, pentru ca apoi să vezi cu cine le închiriezi. Noua realitate a triat dezvoltatorii, deoarece chiriaşul se uită la bonitatea dezvoltatorului, la istoric, dacă este capabil să termine clădirea la timp şi aşa cum promite, vede dacă banca îl finanţează sau nu. În general, vorbim de produse imobiliare făcute la comandă", explică reprezentatul Advanced Development.
Punctual, pot fi şi investitori privaţi care, în loc să ţină banii în bancă, să pornească un proiect mic sau chiar un turn de birouri pe un teren amplasat într-o zonă extraordinară.
Pe de altă parte, băncile au rămas cu multe proprietăţi imobiliare şi, dacă optează să nu le vândă, acest lucru se datorează strategiilor abordate. Problema imobilelor ipotecate nu mai este de mult una locală, ci una europeană, pentru că multe bănci sunt străine. Va depinde foarte mult de politica abordată de compania - mamă, pentru că toate aceste , într-un fel vor trebui acoperite sau au fost deja acoperite cu bani lichizi. Sunt bănci care ar putea înfiinţa o divizie sau un fond de investiţii care să preia toate proprietăţile. Pot fi bănci care să nu dorească să se ocupe de aceasta şi să scoată la vânzare proprietăţile respective. Pot fi bănci care să mai aştepte înainte să ia o decizie în privinţa ipotecilor. Astăzi, mai mult ca oricând, băncile se preocupă de acest gen de problemă. "Cred că vor opta pentru fonduri de administrare, pe care apoi să le listeze sau să le vândă la pachet. Poate chiar statul va intra în acest joc. De asemenea, băncile vor începe să execute mai mult, mai ales proiectele imobiliare mari, poate şi de retail. Şi aici sunt soluţii, cum ar fi transformarea datornicul în chiriaş, eventual cu opţiunea să cumpere înapoi. Vom avea executări chiar şi peste 10 ani, ţinând cont de ce s-a întâmplat în anii 2009 - 2010, mai ales că nu s-a dat nici legea falimentului persoanelor fizice, care ar fi destul de benefică", argumentează Cătălin Scripcaru.
