Piaţa de birouri se află într-o perioadă de echilibrare, după pandemie

Piaţa de birouri se află într-o perioadă de echilibrare, în urma şocului de cerere înregistrat în urma pandemiei. Cererea de spaţii de birouri şi-a revenit mai rapid decât estimările preconizate, iar companiile care au renunţat la spaţii sau şi-au redus amprenta în această perioadă au fost mai degrabă o serie de excepţii, apreciază consultanţii Colliers. În ultimele patru trimestre, cererea nouă s-a aflat la un nivel superior mediei anuale de 120.000 mp înregistrate în ultimii ani, cu circa 130.000 mp tranzacţionaţi, semn că majoritatea companiilor sunt optimiste cu privire la viitor. Au existat şi noi intrări semnificative pe piaţă, cum este cazul companiilor Booking sau Ford, mai arată sursele citate.

Acestea precizează: "Livrările de spaţii de birouri au încetinit însă în acest an şi se vor menţine limitate până în 2024, ceea ce va pune presiune pe chirii şi va transforma din nou piaţa de birouri într-o piaţă a proprietarilor. Procentul de neocupare a scăzut la finele primului semestru la 15%, de la 16,5% la începutul anului, însă se accentuează diferenţele dintre clădirile noi, eficiente, cu spaţii disponibile limitate, şi stocul mai vechi din zonele secundare, care concentrează majoritatea spaţiilor libere. Stocul modern total de spaţii de birouri din Bucureşti a ajuns la 3,3 milioane mp la finele primului semestru".

Piaţa de birouri din Bucureşti a revenit la nivelurile de cerere de dinaintea pandemiei, spaţiile industriale şi logistice merg dintr-un record în altul, în timp ce piaţa de investiţii ar putea atinge cel mai ridicat nivel de tranzacţii din ultimii peste zece ani, potrivit Raportului Colliers pentru prima jumătate a anului 2022.

Cu toate acestea, contextul actual a devenit mult mai dificil, ceea ce a condus la temeri legate de o încetinire economică generalizată în rândul ţărilor occidentale, fapt care ar afecta perspectivele pe termen scurt şi mediu ale României şi, prin urmare, perspectivele pieţei imobiliare locale, notează sursa citată. Chiar şi aşa, Laurenţiu Lazăr, Managing Partner al Colliers România, susţine că reţeta ţării noastre de creştere pe termen lung este încă validă, iar investitorii vor continua să ia în considerare acest lucru chiar şi în cazul unui scenariu economic negativ în următoarea perioadă.

Silviu Pop, Head of Research Colliers România apreciază: "Pe piaţa de birouri, în primele şase luni ale anului am avut rezultate impresionante: o dublare a cererii noi la 72.000 - 73.000 de metri pătraţi în Bucureşti, dar am sesizat rezultate foarte bune şi în celelalte oraşe ale ţării. (...) În perioada următoare vom mai avea, probabil, rezultate destul de bune, doar pipeline-ul nostru de tranzacţii pe zona de birouri este destul de încărcat. Sunt trazacţii mari, inclusiv cu spaţii de peste 10.000 de metri pătraţi. Ar trebui să vedem o cerere bună măcar în următoarele trimestre. Remarcăm că firmele de birouri care reduc spaţiile de birouri în contextul lucrului de acasă nu sunt multe".

Proiectele aflate în construcţie în Bucureşti - la un nivel mult sub media livrărilor din ultimii ani

În al doilea trimestru din 2022 a fost livrată o singură clădire de birouri în Bucureşti, respectiv a doua fază de 25.000 metri pătraţi a proiectului AFI Tech Park situat în zona Centru-Vest, stocul de spaţii moderne de birouri din Bucureşti ajungând la 3,3 milioane de metri pătraţi, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Această livrare a propulsat zona Centru-Vest pe primul loc în topul huburilor de birouri din Capitală, cu un stoc de 579.600 metri pătraţi, detronând astfel Floreasca - Barbu Văcărescu, ce însumează 569.700 metri pătraţi de spaţii de birouri.

Pe locul al treilea se menţine zona Dimitrie-Pompeiu, cu 440.700 metri pătraţi de birouri, iar pe locul al patrule se află zona Centru, cu 405.500 metri pătraţi. Cele mai mici stocuri de birouri se află în continuare în Estul (51.100 metri pătraţi) şi în Sudul (41.800 metri pătraţi) Bucureştiului.

De altfel, zona Centru-Vest a fost şi cea mai căutată de către chiriaşi în acest an, atrăgând aproximativ un sfert din cerere, aceasta fiind urmată de zona Floreasca - Barbu Văcărescu, cu circa 21% din totalul spaţiilor de birouri tranzacţionate, conform sursei citate. Alte zone de interes pentru chiriaşi au fost CBD şi Centru, în timp ce în Vest şi Sud nu a fost înregistrată nicio tranzacţie de închiriere.

Specialiştii citaţi ne-au transmis: "În ceea ce priveşte cererea, în perioada analizată (aprilie-iunie 2022), companiile au tranzacţionat 75.800 metri pătraţi de spaţii, astfel încât totalul suprafeţelor închiriate în prima jumătate a anului a crescut cu 32% faţă de intervalul corespunzător anului trecut, la 156.600 metri pătraţi.

Cererile noi (excluzând reînnoirile/renegocierile contractelor existente) au avut o pondere consistentă în primul semestru, reprezentând 66% din totalul tranzacţionat, faţă de 59% în primul semestru din 2021, având un efect pozitiv asupra ratei de neocupare care s-a redus la 14,9%, în condiţiile în care clădirile de clasa A sunt neocupate în proporţie de 12,6%, iar în cele de clasa B un procent de 22,7% din spaţii sunt goale.

Chiria de referinţă din Bucureşti a crescut uşor în trimestrul al doilea, ajungând la 19 euro/ mp/lună în CBD, prima majorare după o perioadă de şase trimestre de stagnare la 18,5 euro/mp/lună. Trendul crescător s-ar putea propaga până la finalul anului şi în alte subpieţe din Bucureşti, cunoscute ca hub-uri importante de birouri, precum Centru şi Floreasca - Barbu Văcărescu".

Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "Dezvoltatorii de birouri din Bucureşti se uită cu foarte mare atenţie la ceea ce se întâmplă la nivelul Primăriei Generale pentru că şi-ar dori să investească, însă nu pot să aibă o vizibilitate clară asupra a ceea ce se va întâmpla. Sunt dezvoltatori care fie deţin deja terenurile, însă nu este posibil să le autorizeze, fie vor să cumpere terenuri pentru noi investiţii, dar deciziile sunt greu de luat din cauza perpetuării incertitudinii legate de PUZ-uri. De menţionat şi faptul că cei mai mulţi dezvoltatori pe piaţa de birouri din România au ca strategie construirea de noi spaţii, închirierea acestora şi apoi vânzarea lor, astfel că efectele încetinirii construcţiilor noi se vor resimţi şi pe piaţa investiţională".

În prezent, în Bucureşti se află în construcţie proiecte totalizând 134.000 metri pătraţi ce urmează să fie finalizate în 2022 şi 2023, nivel mult sub media livrărilor din ultimii ani, acesta fiind rezultatul în principal al blocării PUZ-urilor, o situaţie complicată în care foarte puţine proiecte au primit autorizaţie de construire în ultimele 12 luni.

One Cotroceni Park II, U-Center II sau Equilibrium II sunt printre cele mai importante proiecte care urmează să fie livrate până la finalul anului 2023.

Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox, ne-a transmis: "În ceea ce priveşte piaţa de birouri, inflaţia a început să aibă efect asupra nivelului chiriilor, astfel că, în trimes­trul al doilea, am văzut o creştere a chiriilor prime de la 18,5 euro/ mp/lună la 19 euro/mp/lună. Pe lângă inflaţie, piaţa de birouri se află şi sub influenţa scăderii activităţii de dezvoltare mai ales pe fondul situaţiei PUZ-urilor de sector".

Cererea pe piaţa de birouri din Bucureşti a crescut, în prima jumătate a anului, fiind tranzacţionate spaţii totalizând 156.600 metri pătraţi, în creştere cu 32% faţă de perioada corespunzătoare a anului trecut. De remarcat faptul că cererile noi (excluzând reînnoirile/renegocierile contractelor existente) au avut o pondere consistentă în primul semestru, reprezentând 66% din totalul tranzacţionat, faţă de 59% în primul semetru din 2021, având un efect pozitiv asupra ratei de neocupare, care s-a redus la 14,9%, în condiţiile în care clădirile de clasa A sunt neocupate în proporţie de 12,6%, iar în cele de clasa B un procent de 22,7% din spaţii sunt goale.

Cele mai importante proiecte de spaţii de birouri din Bucureşti sunt:

- One Cotroceni Park II - 35.000 mp, dezvoltat de One United Properties;

- U-Center II - 32.000 mp, dezvoltat de Forte Partners;

- Equilibrium II - 20.000 mp, dezvoltat de Skanska.

Stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti a crescut cu 10%

După doi ani de stagnare, din ianuarie 2022 chiria medie pentru spaţiile de birouri s-a rotunjit la 19 euro/mp pe lună, crescând cu 0,25 euro/mp/lună, după cum ne-a spus Daniela Gavril, Head of Research la CBRE Romania.

Conform domniei sale, stocul modern de spaţii de birouri a ajuns, în Bucureşti, la 3,3 milioane mp, în creştere cu 10%, iar cererea pentru spaţii de birouri a fost cu 18% mai mare în primul semestru din 2022 faţă de aceeaşi perioadă din 2021.

"Cea mai mare tranzacţie a anului, semnată în al doilea trimestru, este cumpărarea clădirii Expo Business Park de către S Immo de la Portland Trust. Pe segmentul clădirilor de birouri, în primul semestru au fost livrate 4 noi proiecte: Sema Park II - clădirea Oslo&Londra, AFI Tech Park 2, Tandem şi prima fază a @Expo. Până la sfârşitul anului, două noi clădiri se vor adăuga stocului modern de spaţii de birouri în capitală: One Cotroceni - Faza 2 şi clădirea de birouri Tudor Arghezi. În ceea ce priveşte activitatea de închiriere, cea mai mare tranzacţie semnată în prima parte a anului a fost realizată de Booking Holdings, o companie nou intrată în România, care a închiriat 9.000 mp în U-Center Campus faza 1 dezvoltat de Forte Partners", ne-a spus sursa citată.

Aceasta menţionează că o mişcare notabilă pentru piaţa de investiţii este punerea în vânzare a portofoliului de clădiri de birouri deţinut de CA Immo în România, de circa 165.000 mp, reprezentând 5% din stocul de spaţii moderne de birouri al Bucureştiului, o tranzacţie estimată a se încheia la peste 400 de milioane euro, ce va deveni un record al pieţei.

În opinia lui Alexandru David, Head of Research la JLL Romania, pentru spaţiile de birouri şi industriale, dacă ne referim la randamentul (yield) pentru cele mai bune spaţii (prime), acesta a avut o tendinţă de contractare, în ultimul an, ceea ce se traduce printr-o apreciere a valorilor proprietatii.

Pe segmentul de birouri, de la 7% pe an în trimestrul secund 2021, randamentul prime a scăzut până la 6,75% în ultimul trimestru al anului trecut, nivel care s-a menţinut în primul semestru din 2022.

Reprezentantul JLL ne-a explicat: "Dacă ne uităm la spaţiile de birouri din Bucureşti, în prima jumătate din 2022 s-a închiriat o suprafaţă cu 10% mai mare faţă de primul semestru din anul precedent.

La sfârşitul trimestrului al doilea din 2022, stocul de clădiri de birouri moderne (clasele A si B, minim 2.000 mp închiriabili, construite începand cu anul 2000) şi oferite la închiriere era de aproape 3 milioane mp în Bucureşti, la care se adăugau încă aproape un milion de mp în principalele patru oraşe regionale (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Brasov).

Pe spaţii de birouri, avem un oarecare decalaj, în sensul în care cererea nu a revenit încă la nivelul de dinainte de pandemie, iar gradul de neocupare este ceva mai ridicat, 12,75% în Bucuresti, dar chiar şi aici tendinţa este totuşi de descreştere. Oferta s-a ajustat şi ea la aceste condiţii, în sensul în care ne aşteptăm ca în 2022 volumul livrărilor de clădiri de birouri să scadă cu aproximativ 43% faţă de anul precedent, când încă se livrau clădirile pentru care construcţia a început inainte de pandemie".