Piaţa de birouri dă semne de îmbunătăţire, iar interesul chiriaşilor este în creştere. În anul 2010 chiria prime a rămas la un nivel stabil, după ce coborâse cu peste 10% în anul precedent. Cererea la nivelul clădirilor ce fac parte din stocul competitiv (clasa A şi B) a crescut cu 40% faţă de nivelul atins în 2009, atingând 177.000 mp, ne-a declarat doamna Laura Bencze, research manager CB Richard Ellis Romania.
De asemenea, numărul tranzacţiilor pe segmentul de renegociere şi prelungire de contract a crescut simţitor faţă de anii anteriori. Astfel un plus de aproape 75.000 mp au fost tranzacţionaţi pe această piaţă.
În perspectivă, nivelul chiriilor nu va suferi modificări importante: "În general chiria va fi stabilă, cu posibile tendinţe de o uşoară creştere pentru sfârşitul anului 2011. Această eventuală ajustare a chiriei este o consecinţă a nivelului scăzut de spaţii de birouri preconizat a fi livrat în 2011, în jur de 135.000 mp, precum şi de creşterea cererii pe fondul îmbunătăţirii factorilor macro-economici", argumentează doamna Bencze.
Conform celor mai recente studii ale DTZ Echinox, piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti a relevat perspectivele celei mai mari creşteri raportate de un sector imobiliar de pe piaţa locală, bazate nu numai pe creşterea volumului închirierilor de la un an la altul, ci şi pe tendinţa de scădere previzionată a ratei de neocupare.
La sfârşitul anului 2010, stocul total de birouri a ajuns la peste 1,72 milioane mp, ca urmare a unor livrări anuale de aproximativ 200.000 mp, în scădere cu 38% faţă de anul anterior, precizează domnul Bogdan Sergentu, Head of Valuations and Consulting, DTZ Echinox.
Pe de altă parte, piaţa este în continuarea a chiriaşilor, iar proprietarii trebuie să ofere stimulente pentru a limita ponderea spaţiilor vacante. Chiar dacă în trimestrul IV din 2010 chiriile prime au rămas stabile comparativ cu primele trei trimestre din an, acest lucru ar putea să se schimbe datorită livrării pe piaţă în viitorul apropiat a unor noi spaţii, fapt ce ar putea crea presiune în sensul reducerii chiriilor, subliniază reprezentanţii Cushman & Wakefield.
Nivelul chiriilor este deocamdată stabil
Chiriile practicate pentru spaţiile de birouri ar putea creşte uşor din a doua jumătate a anului în curs, tendinţă ce se va menţine în 2012 şi 2013, susţine domnul Bogdan Sergentu. La nivel naţional, domnia sa estimează un nivel maxim al chiriilor pentru primul semestru din 2011 de 18,5 - 20 euro pe mp pe lună.
Doamna Laura Bencze precizează că nivelul chiriei de bază în locaţiile prime din Bucureşti a fost stabil în ultimele cinci trimestre, situându-se şi în prezent la aproximativ 19,5 euro pe mp pe lună. Însă acest nivel nu ia în calcul eventualele facilităţi acordate de proprietari.
În marile oraşe precum Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, chiriile pentru spaţiile în clădiri superioare din punct de vedere tehnic se situează în jurul valorii de 11 - 13 euro pe mp pe lună, mai spune doamna Bencze.
Reprezentanţii Cushman & Wakefield apreciază că nivelul chiriilor prime a atins pragul de jos. De asemenea, menţionează că sunt diferenţe semnificative între chiriile din Bucureşti. Astfel, chiria percepută pentru locaţiile prime din centrul oraşului este de 18,5 euro pe mp pe lună, în timp ce în afara oraşului chiriile coboară la 11 euro pe mp pe lună. În oraşele Braşov şi Constanţa chiria prime se situează în jurul valorii de 10 euro pe mp pe lună.
Rata de neocupare se va reduce în 2011
Ca urmare a accesului dificil la finanţare şi a disponibilităţii crescute, pentru 2011 DTZ Echinox prognozează un volum anual al livrărilor de birouri noi semnificativ mai mic faţă de 2010, estimat să ajungă la numai 153.800 mp, în scădere cu 25% de la un an la altul. "În ceea ce priveşte rata de neocupare, pe termen mediu ne aşteptăm să fim martorii unei noi scăderi a ratei disponibilităţii. Previzionăm o rată medie de neocupare de 15,8%, ce urmează a fi înregistrată până la sfârşitul anului 2011, semnificativ mai mică decât nivelul de 18,3% înregistrat la sfârşitul anului 2010. Exclusiv în cazul zonei centrale a capitalei, acest indicator ar putea ajunge chiar la o valoare mai mică", atrage atenţia domnul Bogdan Sergentu.
Pe de altă parte, există şi firme care preferă să cumpere spaţiile de birouri pe care le ocupă. "Acestea sunt, în general, companii cu lichidităţi mari care fac parte din sectorul financiar - bancar sau din sectorul medical. Dată fiind perspectiva mare de derulare a afacerii, costul capitalului necesar pentru achiziţia unei clădiri este mai mic decât costul capitalului pentru închirierea unei clădiri", argumentează domnul Eduard Turcoman, Senior Office Consultant DTZ Echinox..
Doamna Laura Bencze sesizează o variaţie importantă a ratelor de neocupare din Bucureşti, în funcţie de subzone. De exemplu, dacă la sfârşitul anului 2010 rata de neocupare era în medie de 17%, în zona de nord a Capitalei se situa la doar 12%. De altfel, zona de nord prezintă cea mai mare atractivitate pentru chiriaşi. În 2010 mai mult de 53% din volumul tranzacţionat în Bucureşti a fost încheiat pentru clădiri de birouri localizate în zona de nord şi în Pipera. "Este evidentă atracţia chiriaşilor pentru spaţiile din zona de nord, cu punctul de plecare principal Piaţa Victoriei, precum şi pentru zona Barbu Văcărescu - Calea Floreasca. Chiriaşii caută un raport calitate -preţ echitabil. Sunt dispuşi să plătească o chirie de 18-20 euro pe mp pe lună doar dacă merită clădirea, dezvoltatorul şi facilităţile zonei", explică doamna Laura Bencze.
Reprezentanţii Cushman & Wakefield menţionează că, deşi în a doua jumătate a anului 2010 au fost semnate multe contracte de închiriere, majoritatea sunt pentru spaţii relativ mici. Cu toate că rata de neocupare s-a redus în cursul anului 2010, fără o majorare semnificativă a cererii este posibilă o nouă creştere în 2011. Cei mai mulţi chiriaşi sunt interesaţi de clădirile clasa A din Bucureşti. Conform estimărilor companiei, numai în Bucureşti sunt în prezent în curs de finalizare peste 160.000 mp de birouri, majoritatea cu livrare în 2011. De asemenea, sunt proiecte fără o dată de finalizare certă sau oprite.
Va fi nevoie de investiţii noi
În privinţa atractivităţii pieţei pentru noi investiţii pe segmentul de birouri, doamna Laura Bencze, afirmă: "Ceea ce favorizează evoluţia pieţei este interesul atât pentru clădirile de birouri de prestigiu, de peste 10.000 mp închiriabili, cât şi pentru clădiri mai mici, dar care deţin diverse avantaje: financiare, legate de locaţie sau de potenţialul de dezvoltare. Având în vedere că nivelul cererii a crescut în 2010 faţă de 2009 cu peste 40% şi că media pentru perioada anterioară acestor ani a fost de aproape 300.000 mp, este evident că exista loc pentru creştere.
Potrivit Cushman & Wakefield, de-a lungul anului 2010 investiţiile pe segmentul de birouri din România au totalizat 124 milioane euro. Cea mai mare tranzacţie a avut loc în trimestrul IV, când fondul de investiţii New Europe Property Investments (NEPI) a achiziţionat pentru peste 100 milioane euro clădirea de 36.000 mp din Floreasca nr. 169. "În general investitorii sunt în continuare precauţi şi aşteaptă o îmbunătăţirea a condiţiilor de piaţă înainte de a căuta noi achiziţii", subliniază oficialii companiei.
