Piaţa imobiliară - înainte şi după pandemie

Pandemia s-a instalat brusc în vieţile noas­tre şi a redefinit stilul nostru de viaţă, de lucru, de învăţat, de cumpărături, de recreere, socializare şi transport. Iar odată cu aceste schimbări, a devenit important să revizităm şi spaţiile în care ne trăim vieţile - casa, biroul, şcoala, magazinele, restaurantele, hotelurile şi toate celelalte clădiri în care ne petreceam timpul.

Este o schimbare profundă de paradigmă: de la biroul sau şcoala "ca acasă" la... casa - ca birou, ca şcoală, ca loc din care facem cumpărături şi în care ne asigurăm divertismentul. Încă nu putem anticipa care dintre aceste schimbări şi în ce măsură se vor permanetiza şi după încheierea pandemiei. Cu siguranţă noi toţi reevaluăm felul în care alegerile din trecut ne mai sunt benefice şi în prezent - în această nouă normalitate pe care o trăim.

În contextul unei reconfigurări a pieţei imobilare, toate părţile implicate (constructori, dezvoltatori, agenţi imobiliari, clienţi, autorităţi locale etc.) ar beneficia dacă am avea transparenţă în transformările care au loc în prezent. Aşa cum avem nevoie de infrastructură de transport pentru creşterea economiei şi dezvoltarea ţării, tot aşa avem nevoie şi de infrastructură informaţională. Doar prin acces la date reale putem asigura o piaţă puternică, credibilă şi cu potenţial pentru viitor.

Se vorbeşte mult în ultima perioadă despre contractarea pieţei imobiliare, anticipând o scădere de preţuri. Realitatea este că nu avem (şi n-am avut în ultimii 30 de ani) date certe despre evoluţia tranzacţiilor. Cu o excepţie majoră - Cluj-Napoca, respectiv Ghidul Tranzacţiilor Imobiliare pe care îl realizăm de 7 ani împreună cu partenerii noştri din primăria celei mai dinamice pieţe imobiliare din România (citeşte Ghidul).

Despre 2020 ştim doar două lucruri şi doar din Cluj-Napoca. Primul trimestru a consemnat o creştere a volumului tranzacţiilor peste nivelul atins în aceeaşi perioadă a lui 2019. Însă uitându-ne la numărul tranzacţiilor din perioada pandemiei (iulie, inclusiv), constatăm că s-au situat la maxim 20% din volumele atinse săptămânal în anul precedent. Însă este numărul tranzacţiilor o garanţie pentru evoluţia valorilor aferente? Nu, nu este o garanţie. Rămâne să vedem cum se va desfăşua a doua jumătate a lui 2020.

Ca referinţă, iată cum s-a des­făşurat anul 2019 în tranzacţiile finalizate din Cluj-Napoca:

- Valoarea totală a tranzacţiilor imobiliare în anul 2019 a fost de aproape 679 milioane euro, mai mult decât dublă comparativ cu anul 2014 (284 milioane euro) şi în creştere cu 6% faţă de 2018;

- În anul 2019 valoarea totală a tranzacţiilor a crescut cu 6% faţă de anul precedent şi cu 14% faţă de anul 2017;

- Ponderea cea mai semnificativă din totalul de 642 milioane euro au reprezentat-o apartamentele (61% din total);

- Preţul mediu pe metru pătrat al apartamentelor tranzacţionate în anul 2019 a fost de 1.362 euro/mp, cu 5,83% mai mare faţă de preţul mediu pe metru pătrat înregistrat în anul 2018 (1.287 euro/mp).

- 70% dintre cumpărători provin din judeţul Cluj, pe când puţin pes­te 28% vin din alte judeţe ale ţării, iar sub 2% provin de peste graniţe.

Sursa: Ghidul Tranzacţiilor Imobiliare (Cluj-Napoca, 2019, Veridio & Primăria Municipiului Cluj-Napoca)

Cum va arăta piaţa imobiliară post pandemie? Probabil că mult mai legată de calitatea vieţii oferite în interiorul proiectelor imobiliare, nu doar de proximitatea faţă de clasicele - şcoală, job, magazine, transport în comun.

Poate că se va dovedi că lucratul de acasă nu răspunde tuturor nevoilor, iar o soluţie ar fi crearea unui spaţiu de lucru ("office") care poate fi folosit de toţi locuitorii din ansamblu.

Poate că se va dovedi că mersul la distanţă pentru divertisment nu este întotdeauna oportun, iar soluţia ar fi crearea unor spaţii de recreere şi divertisment local pentru comunitatea dintr-un proiect rezidenţial.

Poate că se va dovedi că partea de socializare din dezvoltarea copiilor şi tinerilor este mult mai importantă decât credeam şi că amenajarea unor spaţii comune pentru activităţi creative şi educative pot dezvolta viitorul comunităţii.

Şi poate vom realiza că transparenţa tranzacţiilor nu doar că nu face rău pieţei imobiliare, ci dimpotrivă, o ajută să se dezvolte pe baze solide şi să crească chiar mai rapid decât se aştepta oricine, aşa cum ne-a dovedit Cluj-Napoca în ultimii 7 ani.