Piaţa imobiliară, lovită de pandemie

Primul trimestru al acestui an a fost marcat, pe final, de pandemia de Covid 19, în­treaga economie resimţind frâna pe care a pus-o criza Coronavirus.

Nici piaţa imobiliară nu a rămas neatinsă, primele trei luni din 2020 fiind caracterizate, din perspectiva sectorului de real estate, de un oarecare apetit pentru achiziţiile de clădiri de birouri şi parcuri indus­triale, mai puţine birouri închiriate şi centre comerciale cu deschideri amânate.

Raportului trimestrial al CBRE arată că volumul total al investiţiilor imobiliare în intervalul ianuarie-martie 2020 a fost de 120,9 milioane de euro, dintre care 85% au fost achiziţii de birouri şi spaţii industriale. Din datele CBRE Research reiese că cea mai mare tranzacţie pe piaţa de birouri a fost achiziţia de către Globalworth a 50% din acţiunile proiectului Renault Bucharest Connected din vestul Bucureştiului, în timp ce, în sectorul industrial, tranzacţia record a trimes­trului a fost reprezentată de achiziţia Equest Logistic Park de către CTP, pentru suma de 30 de milioane de euro.

Gijs Klomp, Head of Investment Properties, CBRE România subliniază: "Investitorii români au continuat să fie activi şi în acest an, cu o va­loare medie a achiziţiei de 7,5 milioane de euro şi cu o cotă de piaţă de 19% din totalul tranzacţiilor. În continuare, deşi mai multe tranzacţii aflate în derulare ar putea fi întârziate, estimăm că sectorul birourilor rămâne cel mai activ, însă surprize plăcute ar putea veni şi din piaţa spaţiilor industriale, unde observăm un apetit ridicat".

Yieldurile au rămas stabile pe sectorul spaţiilor de birouri şi industriale, la valori de 7%, respectiv 7,75% şi chiar dacă la începutul anului era estimată o compresie a randamentelor investiţionale, situaţia impusă de COVID 19 a întrerupt acest trend.

Într-o perioadă în care situaţia impusă de pandemia COVID-19 a amâ­nat multe investiţii, echipa de Building Consultancy a CBRE continuă să gestioneze proiecte aflate în derulare care cumulează investiţii totale de peste 80 milioane euro, în domeniile medical, producţie şi IT&C, în diferite zone din ţară.

"Proiectele pe care le adminis­trăm în prezent prin serviciile de Project şi Cost Management continuă conform graficului, nu există încetiniri sau anulări. Sunt investiţii cu o valoare cumulată de peste 80 de milioane de euro şi aproape 800.000 mp în sectoare diverse, de la amenajări de spaţii de birouri la construirea fabricilor de componente auto sau construcţii în domeniul medical, cum este Enayati Medical City, cea mai mare investiţie medicală din România ultimilor 30 de ani", a declarat Gabriel Balaban, Head of Building Consultancy, CBRE România.

Printre proiectele pe care echipa CBRE le gestionează în prezent se numără amenajări de spaţii de birouri pentru companii din domeniile medical şi IT&C, aflate în proces de extindere sau de relocare. Un alt sector în care investiţiile merg mai departe chiar şi în peri­oada pandemiei este cel al producţiei, CBRE fiind implicată în gestionarea proiectelor de construire pentru o fabrică de componente auto, o fabrică de sisteme de iluminat şi diferite depozite. Investiţiile menţionate se află în Bucureşti şi în oraşele regionale, precum Timişoara, Sibiu, Cluj-Napoca, Baia Mare şi Iaşi.

"Pe lângă investiţiile care continuă pentru care oferim deja servicii, în ultima lună am primit solici­tări de servicii de project management pentru noi proiecte de amenajări de birouri şi due-diligence tehnic pentru diferite clădiri. Ne aşteptăm în continuare la o activitate destul de intensă atât pe sectorul spaţiilor de birouri, unde sunt companii care au target de mutare sau extindere, cât şi pe sectorul spaţiilor industriale, unde sunt planificate investiţii în proiecte speciale, cum sunt depozitele automatizate", a conchis Gabriel Balaban.

Suprafaţa de spaţii de birouri tranzacţionată în primul trimestru al anului - la jumătatea celei din aceeaşi perioadă a lui 2019

Pe piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti, în primul trimestru din 2020 a fost tranzacţionată o suprafaţă totală de aproximativ 55.000 mp, cu 50% mai puţin faţă de perioada similară a anului trecut, potrivit raportului trimestrial al CBRE Research. Din această suprafaţă, cererea netă a reprezentat 41.500 mp, în timp ce renegocierile şi re­înnoirile de contracte au totalizat o suprafaţă de peste 13.100. Zona de vest a Capitalei a tras aproape jumătate din tranzacţii, inclusiv cea mai mare tranzacţie, respectiv prelungirea contractului Electronic Arts pe o suprafaţă de 12.000 mp, potrivit surselor citate.

Acestea arată că aproximativ 76.000 mp de spaţii de birouri au fost livraţi în Bucureşti, în cadrul a patru proiecte, şi alţi 122.000 mp urmează să fie livraţi până la sfârşitul anului, aproape jumătate fiind deja pre-închiriaţi.

Chiriile prime au crescut uşor în primul trimestru, de la 18,5 la 18,75 euro/mp, în timp ce rata de neocupare a rămas relativ stabilă, în jurul valorii de 9,9% pentru spaţiile de birouri din Bucureşti.

Tudor Ionescu, head of Advisory & Transaction, Office, CBRE Româ­nia, a declarat: "Situaţia actuală ar putea conduce la o creştere a renegocierilor contractelor de închiriere, în contextul în care multe companii vor dori să amâne decizii cu implicaţii financiare de anvergură. În acelaşi timp, spaţiile flexibile pot beneficia de o cerere crescută atât din partea companiilor de mici dimensiuni şi start-up-uri care şi-ar putea restrânge activitatea, cât şi din partea companiilor mari care îşi planifică următoarea mutare sau se confruntă cu întârzieri de amenajare a spaţiilor de birouri contractate".

Specialiştii: "Este dificil de estimat cum vor fi afectate randamentele în sectorul clădirilor de birouri"

Este dificil de estimat în această perioadă cum vor fi afectate randamentele în sectorul clădirilor de birouri, însă Bucureştiul şi România vor beneficia de o rezilienţă mai bună faţă de alte capitale şi ţări din regiune pe acest sector, susţine Mihai Zaharia, director de investiţii şi pieţe de capital la dezvoltatorul imobiliar Globalworth.

Acesta a declarat, recent: "Acum suntem la un prime-yield mult pes­te ceea ce am văzut în ciclul anterior. De altfel, Bucureştiul, alături de Atena şi de Moscova, sunt singurele oraşe care au acest nivel al yield-urilor mult mai ridicat faţă de ceea ce am văzut înainte de criza anterioară. Rămâne de văzut cum va impacta piaţa această criză".

Tim Wilkinson, partener pieţe de capital la Cushman & Wakefield Echinox, a subliniat că este prea devreme să poată fi anticipată o mişcare viitoare a randamentelor din piaţa de birouri: "Dacă am considera că acesta este un al doilea eveniment unic în viaţă, în termeni de probleme economice, am mai trecut prin asta acum 12 ani. Nu am fi încercat să estimăm în octombrie 2008 care urma să fie situaţia şi nu ar trebui să o facem acum, la o lună de la o schimbare semnificativă a condiţiilor".

Investitorii nu ar trebui să sară pe randamente, ci mai degrabă ar trebui să se uite la aspecte fundamentale precum cine ar putea fi chiriaşii, dacă nivelul chiriilor este sus­tenabil şi dacă abaterile de la plată sunt temporare din cauza situaţiei actuale sau nu.

Tim Wilkinson consideră: "Nu eram la un vârf în ceea ce priveşte randamentele pe care le-ar putea oferi piaţa în comparaţie cu Polonia, Cehia sau chiar Budapesta. Vedem tranzacţiile în care suntem implicaţi că merg mai departe, nu am avut nicio tranzacţie majoră oprită sau amânată. Asta în timp ce în Polonia cred că există mai multe ca­zuri de "hai să aşteptăm", lucru care e un produs al faptului că randamentele lor sunt la un minim istoric, la fel în Cehia şi în Ungaria, iar noi nu suntem acolo. Prime- yield-ul de circa 7% nu este un vârf pentru piaţa asta, deşi era aşteptat să continue să scadă. Probabil vom avea un trimestru al doilea dificil şi va trebui să recuperăm în al treilea, dar nu ar trebui să intrăm într-o perioadă extinsă de revenire care, în România, a fost efectiv de 10 ani dacă te uiţi de unde am venit, pentru că randamentele nu s-au întors nicidecum acolo unde erau în 2008, la mai bine de 12 ani. Pentru moment, vedem stabilitate şi nu cred că vom vedea ajustări semnificative în ceea ce priveşte randamentele din piaţa de birouri".

Perry Zizzi, avocat şi partener la Dentons, opinează şi el că situaţia este încă una fluidă şi că unii inves­titori arabi din Golf, care preferă regiunea noastră, şi-au pus pe hold investiţiile: "Parcă suntem într-un rollercoaster în fiecare zi, există o nouă curbă sau o cădere. Regiunea Europei de Sud-Est a fost o destinaţie pentru investiţiile arabe din Golf şi am vorbit recent cu un client, iar acei bani de investiţii au dispărut, literalmente. Cred că mixul de inves­titori, unde vor fi investiţiile în termeni de Bucureşti versus oraşe secundare sau terţiare, toate acestea s-ar putea schimba de la săptă­mână la săptămână. Încă avem o serie de tranzacţii la care lucrăm, sunt în derulare, ne aşteptăm să dureze mai mult, dar se vor închide. Există negocieri, există activitate, dar dacă ar trebui să-mi investesc banii mei, aş mai aştepta".

Skanska: "Apetitul companiilor pentru relocări va fi scăzut, în acest an"

Apetitul companiilor pentru relocări va fi scăzut în acest an, iar revenirea pieţei de birouri va începe abia spre sfârşitul anului, este de părere Aurelia Luca, vicepreşedinte executiv pe operaţiunile din Ro­mânia ale dezvoltatorului imobiliar Skanska Commercial Development Europe. Unele proiecte vor fi împinse în timp, din cauza condiţiilor epidemiologice, mai preconizează aceasta, adăugând: "Vor fi, cu siguranţă, mult mai multe prelungiri de contracte, apetitul pentru relocări o să fie relativ scăzut anul asta, doar dacă or să fie condiţii speciale care să forţeze pasul acesta. În ceea ce priveşte stocul, în general, şi aici cred că vom asista la nişte modificări. Probabil unele proiecte care nu au început se vor regândi un pic şi în funcţie de cererile care vor exista. Cu siguranţă chiriaşii, dacă vor alege la un moment dat să facă o relocare, se vor uita la clădiri în stadiu avansat".

Potrivit domniei sale, există mari incertitudini în piaţă, iar o revenire a pieţei de birouri este aşteptată pentru finalul acestui an - începutul lui 2021.

Mădălina Cojocaru, partener pe partea de office la Cushman & Wakefield Echinox, evidenţiază că, "în aprilie, au început să scadă cererile de spaţii noi de birouri, dar că a fost observată o creştere a cererilor de prelungire şi reînnoire pe o perioadă mai flexibilă a termenelor contractuale existente".

Mihai Zaharia, director de investiţii şi pieţe de capital la Globalworth, evidenţiază că piaţa va vedea o încetinire a proiectelor de birouri pe termen scurt, în special în cazul proiectelor care sunt într-un stadiu incipient de planificare: "Pe termen mediu, cred că va fi accelerat trendul de relocare din spaţii clasa B sau C în clădiri moderne. Este foarte important şi cum se va poziţiona economia globală. În măsura în care vom asista la un proces de deglobalizare, cred că multe servicii care deserveau piaţa europeană se vor întoarce pe continent. Iar pentru România, aceasta ar putea constitui o oportunitate atâta timp cât dispunem de infrastructura necesară - asta include şi spaţiul de clădiri de birouri - şi de disponibilitatea resurselor umane".

În ceea ce priveşte solicitările de amânare a plăţii chiriilor, Aurelia Luca a spus: "Fiecare situaţie e tratată ca atare. Nu există un tipar care să se potrivească tuturor situaţiilor. Există o discuţie cu chiriaşul pentru a înţelege nevoile, ce putem face, e o relaţie care trebuie să funcţioneze în primul rând pe termen lung, nu din perspectiva acestei perioade. Dar, în acelaşi timp, trebuie foarte realist evaluată situaţia res­pectivă, mai ales pe partea de HoReCa, unde impactul este major. Trebuie văzut care sunt planurile şi cât de mult poate rezista compania şi evident disponibilitatea dezvoltatorului de a putea susţine pe o perioadă compania respectivă. E vorba de dialog, de a înţelege realitatea şi de a găsi o soluţie".

CBRE: "Ne aşteptăm ca majoritatea deschiderilor de magazine să fie amânate"

În primul trimestru al acestui an, pe piaţa de retail din ţara noastră au intrat trei retaileri care au ales Bucureşti pentru prima unitate şi au optat pentru conceptul de centru comercial: Breitling, Armani Beauty şi Mövenpick au deschis magazine în centrul comercial Băneasa Shopping City, din nordul Capitalei. La cele trei nume s-ar putea adăuga lanţul de supermarketuri Biedronka, aceasta anun­ţându-şi interesul pentru piaţa locală.

Carmen Ravon, head of Advisory & Transaction, Retail Services, în cadrul CBRE România, estimează: "Ne aşteptăm ca majoritatea deschiderilor de magazine să fie amânate, în contextul actual, atât în ceea ce priveşte brandurile noi, cât şi retailerii existenţi care urmau să îşi extindă reţeaua de magazine, incluzând contractele de închiriere semnate deja. În acelaşi timp, având în vedere măsurile sporite de sănătate şi siguranţă care se impun pe termen scurt şi mediu, este posibil ca retailerii să prefere centrele comerciale care fac dovada acţiunilor de prevenţie implementate. Spaţiile stradale ar fi putut reprezenta o opţiune interesantă pentru această perioadă, însă problemele acestor spaţii sunt aceleaşi ca înainte: prea mici, fără open space care să permită retailerilor să-şi prezinte conceptul, lipsa autorizaţiilor şi lipsa unei artere cu tenant mix puternic pentru a crea un flux suficient de cum­părători".

Închiderea magazinelor non- esen­ţiale din centrele comerciale, ca parte a măsurilor implementate în starea de urgenţă, a condus la scăderea bruscă a vânzărilor în special pentru retailerii care nu au avut servicii de vânzare online bine dezvoltate. Pe segmentele alimentar (supermarketuri şi hipermarketuri) şi electronice, vânzările online au crescut considerabil, la polul opus aflându-se vânzările pe segmentul de fashion, care încă o dată demonstrează legătura puternică cu magazinele fizice, fără de care nici vânzarile online nu funcţionează.

În ceea ce priveşte stocul de centre comerciale, acesta a rămas la aceeaşi valoare de la finalul anului trecut, respectiv 3,74 milioane mp, niciun proiect sau extindere nefiind livrate în primele trei luni din 2020. Pentru restul anului, o suprafaţă totală de 180.000 mp se află în construcţie în Bucureşti, Braşov, Miercurea Ciuc, Satu Mare, Târgovişte şi Târgu Mureş. Deschiderea mai multor proiecte de retail a fost amânată pentru sfârşitul anului, ca urmare a situaţiei COVID 19, însă activitatea pe şantiere continuă.

Chiriile spaţiilor de retail au rămas stabile în primul trimestru din 2020, oscilând în jurul valorii de 80 euro/mp pentru suprafeţele de aproximativ 100 mp din centrele comerciale performante.

"Estimăm că se vor purta negocieri comerciale în întreaga piaţă de retail în perioada următoare şi vom asista la ieşiri de branduri de pe pieţele de retail, atât local, cât şi la nivel internaţional. De asemenea, multe businessuri de retail se vor reinventa, mallurile îşi vor schimba felul în care au funcţionat până acum, aşa cum noi toţi vom fi forţaţi să acţionăm şi să lucrăm într-un mod diferit de acum înainte" a conchis Carmen Ravon.

CBRE: "Estimăm că piaţa de spaţii industriale va fi vedeta din real estate în acest an"

Pe piaţa spaţiilor industriale, în primul trimestru din 2020 a fost tranzacţionată o suprafaţă netă (valoare care exclude renegocierile şi reînnoirile de contracte de închiriere) de 172.400 mp, reprezentând 91% din activitatea totală de leasing, arată datele CBRE Research. Cea mai mare tranzacţie din primul trimestru a fost reprezentată de pre- închirierea unei suprafeţe de circa 70.000 mp de către Ikea în proiectul CTPark Bucharest West. În total, Bucureştiul a atras 81% din activitatea totală de leasing, în timp ce ves­tul şi nord-vestul ţării, alături de est şi nord-est, au atras 19%.

La nivel naţional, în primele trei luni a fost livrată o suprafaţă de 97.000 mp, stocul total ajungând, astfel, la 4,49 milioane mp. Cea mai mare parte din suprafaţa nou livrată, aproximativ 80%, se află în Bucureşti şi a fost reprezentată de extinderea a două proiecte, WDP Ştefăneştii de Jos şi Eli Park I, în timp ce restul de 20% a fost livrat în centrul ţării, respectiv Braşov şi Sibiu.

Andrei Jerca, head of Industrial Services, CBRE România consideră: "Suprafaţa absorbită efectiv a fost de 96.000, aproape egală cu suprafaţa nou livrată, ceea ce a influenţat în bine rata de neocupare, fiind în acelaşi timp un semn pozitiv vizavi de cererea pentru spaţii industriale. Situaţia actuală impulsionează considerabil comerţul online şi are implicaţii directe în sectorul logistic. Ne aşteptăm, astfel, ca piaţa de spaţii industriale să fie vedeta din real estate în acest an, atât din perspectiva dinamicii chiriaşilor, cât şi a noilor investiţii derulate de dezvoltatori şi investitori".

Rata de neocupare a scăzut la 6,9% la nivel naţional, în timp ce chiriile pentru spaţiile industriale au rămas stabile, în jurul valorii de 4 euro/mp, conform raportului CBRE Research.

Deloitte: "Amânarea la plată a chiriei de către IMM-uri nu echivalează cu scutirea sau cu suspendarea obligaţiei"

Amânarea la plată a chiriei de către IMM-uri în baza certificatului de situaţie de urgenţă nu echivalează cu scutirea sau cu suspendarea obligaţiei, între cei trei termeni existând diferenţe atât din punct de vedere juridic, cât mai ales fiscal, atrag atenţia specialiştii Deloitte. Conform unei ordonanţe emise la începutul stării de urgenţă, IMM-urile pot, în anumite condiţii, să obţină de la Ministerul Economiei, Energiei şi Mediului de Afaceri un certificat de situaţie de urgenţă, în baza căruia pot solicita amânarea la plata chiriei şi la plata utilităţilor pe perioada stării de urgenţă.

Sursele citate subliniază că intervenţia statului într-un anumit sector, concentrată pe o anumită obligaţie a uneia dintre părţile contractante, poate fi benefică pentru respectiva parte (în cazul de faţă, anumite categorii de chiriaşi) pe durata de timp prevăzută de lege, dar riscă să producă dezechilibre majore pe întreg lanţul operaţiunilor şi jucătorilor din domeniul res­pectiv. De exemplu, prin amânarea plăţii chiriei cu două luni, un chiriaş îşi rezolvă punctual, dar temporar, o posibilă lipsă de lichiditate, însă alte efecte apar în timp, cum ar fi acumularea de datorii, sau pe lanţ, cum ar fi intrarea dezvoltatorilor/proprietarilor în incapacitate de plată a ratelor bancare, imposibilitatea lor de a respecta indicatorii financiari solicitaţi de finanţatori, lipsa finanţării pentru proiectele în derulare etc.

Astfel, este important ca atenţia să se îndrepte mai puţin spre a determina cine suportă riscul contractual şi mai mult spre găsirea echilibrului contractual. Prin urmare, părţile ar putea să folosească în mod constructiv această perioadă de distanţare socială pentru a gândi o strategie de renegociere a contractelor, astfel încât să ajungă la o soluţie reciproc avantajoasă, sugerează specialiştii Deloitte.

Având în vedere că activitatea justiţiei este foarte limitată pe durata stării de urgenţă, nu vom avea, în perioada următoare, testul instanţelor de judecată pe tema efectelor legislaţiei COVID-19 asupra contractelor de închiriere, apreciază aceştia, menţionând: "Dacă ne uităm la poziţia exprimată de instanţe după alte evenimente care au perturbat întreaga economie, precum criza începută în 2008, ne putem aştepta ca acestea să evite să ia măsuri care ar dezechilibra grav raporturile dintre categorii economice, scop în care eventuale neajunsuri legislative ar putea fi compensate în justiţie prin aplicarea principiilor echităţii (aşa cum permite şi Codul civil prin art. 1272).

Pentru aceleaşi raţiuni, ne putem aştepta ca instanţele să sancţioneze orice încercare de invocare în mod abuziv a unui caz de forţă majoră/impreviziune, adică tentative ale părţilor de a beneficia în mod artificial de prevederile legislaţiei aferente.

Pentru că disputele vor fi inevitabile în unele situaţii cauzate de contextul actual, este recomandabil ca părţile să-şi preconstituie probe cu privire la încercările de adaptare a contractului, pentru că instanţele vor ţine cont probabil de obligaţia fiecărei părţi de limitare a prejudiciilor cauzate de neexecutări contractuale, cu privire la efectele pandemiei asupra fiecărei părţi, precum şi privind încercările de compromis comercial. Nu în ultimul rând, în cazul în care se califică, părţile trebuie să aibă în vedere obţinerea certificatelor de situaţie de urgenţă şi/sau a avizelor de forţă majoră".

Din punct de vedere fiscal, se pune problema dacă proprietarul trebuie să pre-finanţeze plata TVA colectată la factura de chirie amâ­nată la plată, respectiv dacă trebuie să achite statului TVA pentru suma pe care nu a încasat-o, precum şi impozitul pe profit sau pe cifra de afaceri pentru veniturile înregistrate, dar neîncasate în această perioadă. Aici, în funcţie de echilibrul contractual realizat de către părţi, există soluţii care să exonereze fiecare parte de pre-finanţarea unor impozite pe tranzacţii a căror decontare este amânată, arată sursele citate.