Volumul tranzacţiilor pe segmentul spaţiilor industriale şi logistice din România a cunoscut în primul semestru al acestui an aproape o dublare comparativ cu perioada similară a anului 2010, ajungând la 123.000 mp suprafaţă tranzacţionată.
Din această valoare, 55.000 mp reprezintă contracte noi de închiriere şi vânzare-cumpărare, 20.000 mp prin intermediul contractelor de reînnoire sau extindere şi 48.000 mp pentru contracte de preînchiriere sau prevânzare, precizează doamna Irina Iliescu, senior negociator Jones Lang LaSalle.
De altfel, volumul tranzacţiilor din primul semestru al anului 2011 a fost mai mare decât volumul înregistrat pe parcursul întregului an 2010. respectiv 140.000 mp, din care 100.000 mp în Bucureşti, menţionează doamna Rodica Târcavu, coordonatorul departamentului industrial din cadrul DTZ Echinox.
Potrivit estimărilor CBRE, volumul tranzacţiilor din sectorul industrial şi logistic a ajuns în primul semestru din 2011 la 165.000 mp închiriaţi la nivelul ţării, faţă de 60.000 mp în primul semestru din 2010, afirmă domnul Marian Orzu, manager al departamentului Industrial din cadrul companiei.
În Bucureşti, segmentul logistic a înregistrat un volum constant al tranzacţiilor. În ceea ce priveşte spaţiile din ţară, industria producătoare de maşini, componente auto, accesorii şi electronice a crescut foarte mult, ceea ce a antrenat o apreciere a cererii pentru spaţiile industriale. Cei mai mari furnizori de componente auto şi-au consolidat poziţia pe piaţă, apelând la spaţii logistice şi deschizând noi facilităţi de producţie. De asemenea, investiţiile în electronice vor determina furnizorii de pe acest palier să îşi mute facilităţile în România, prefigurează domnul Marius Ştefănescu, consultant în cadrul departamentului Industrial al Colliers International.
Excedentul de spaţii va scădea
Pe termen scurt, oferta pe segmentul industrial şi logistic depăşeşte cererea, însă acest fapt nu exclude necesitatea realizării unor dezvoltări noi, apreciază domnul Ştefănescu.
Faţă de anul 2010, în 2011 cererea de spaţii logistice este mai crescută faţă de ofertă, consideră doamna Iliescu. Această tendinţă este influenţată pe de o parte de faptul că dezvoltarea de noi clădiri industriale şi logistice se face doar la cerere şi rareori speculativ, cum este cazul Ploieşti West Park, dezvoltat de Alinso Group, care a finalizat în primul semestru 17.800 mp pentru întreprinderi mici şi mijlocii. Pe de altă parte, rata de neocupare este în scădere (de exemplu, în Bucureşti a scăzut de la 15% în 2010 la 12% anul acesta).
În continuare există excedent de spaţii de depozitare în marile oraşe dezvoltate logistic şi industrial, îndeosebi Bucureşti, Timişoara, Arad, Ploieşti. În anumite zone, precum Moldova sau nordul ţării (de exemplu Cluj-Napoca, Târgu-Mureş), segmentul logistic încă nu s-a dezvoltat din cauză că nu a existat o cerere reală, susţine doamna Târcavu.
Chiriile sunt şi se vor menţine stabile
Chiriile pentru spaţii industriale şi logistice au ajuns la stabilitate. Nivelul actual al chiriilor pentru spaţiile moderne din Bucureşti este cuprins în intervalul 3,75 - 4,15 euro pe mp, iar în principalele oraşe din ţară între 3,25-3,75 euro pe mp, estimează doamna Irina Iliescu.
Nivelul chiriilor pe acest segment este determinat de factori precum suprafaţa închiriată, durata contractului, tipul proiectului sau parcului respectiv, poziţionarea geografică şi facilităţile oferite. Chiriile sunt în prezent la un nivel scăzut şi manifestă uşoare marje de creştere sau scădere raportat la criteriile amintite, explică doamna Rodica Târcavu.
Potrivit domnului Marius Ştefănescu, chiriile sunt în medie cu 0,5 euro pe mp mai mici la suprafeţe de peste 10.000 mp (3,5 - 4 euro pe mp) faţă de cele sub 3.000 mp (4 - 4,5 euro pe mp). Pentru spaţiile de producţie care necesită condiţii speciale şi utilităţi, preţurile pot creşte în medie cu 10-15%.
În general, chiriile nu s-au modificat semnificativ faţă de media de 4,1 euro pe mp (pentru spaţiile cele mai bune), tendinţă ce se va menţine până la sfârşitul anului, apreciază domnul Marian Orzu.
Chiar dacă nu au suferit fluctuaţii majore în acest an, chiriile sunt pe un trend descrescător încă de la sfârşitul anului 2008 - începutul lui 2009. Nivelul chiriilor va atinge în curând un minim, dar nu sub 3,5 euro pe mp, după care va urma o creştere înceată deoarece activitatea industrială şi de logistică ar putea da semne de revenire.
Preţurile de vânzare a spaţiilor logistice şi industriale sunt cuprinse între 380 -420 euro pe mp în Capitală, faţă de 370 - 400 euro pe mp în restul ţării. Preţurile terenurilor destinate unor astfel de obiective au un preţ de 25 - 35 euro pe mp în zona Bucureştiului, respectiv 15 - 20 euro pe mp în afara zonei Bucureştiului (luând în calcul şi costul utilităţilor).
Industria auto reprezintă cel mai important chiriaş
Cererea vine în continuare preponderent din partea producătorilor din diverse industrii comparativ cu operatorii logistici. Furnizorii din industria auto sunt cei care, în continuare, generează cea mai mare cerere de spaţii industriale.
Mai mult decât atât, se înregistrează chiar o tendinţă de creştere pe segmentul industrial din partea companiilor furnizoare de servicii şi echipamente din industria auto, în special în zonele de vest şi sud ale României (în vest Arad şi Timişoara, iar în sud Craiova, Piteşti).
În ceea ce priveşte industriile IT şi farma, acestea preferă spaţii mai aproape de oraş pentru o distribuţie rapidă şi eficientă. În schimb, un retailer sau operator logistic poate să se stabilească şi la 25 - 30 km în afara oraşului, pe autostradă, pentru operaţiuni regionale.
Bucureştiul reprezintă în continuare unul dintre principalele zone de atracţie, alături de Timişoara, Cluj-Napoca, Turda şi Braşov.
Tendinţa ratei de neocupare în spaţiile industriale şi logistice este de stabilizare sau uşoară scădere, pe fondul lipsei de livrări noi. Astfel, în Bucureşti ajunge la 13,2%, apreciază reprezentantul Colliers International.
Doamna Irina Iliescu estimează o rată de neocupare pe acest segment de 12% în Bucureşti şi 10-15% în restul ţării (de exemplu Timişoara, Arad, Braşov, Ploieşti).
Dacă proiectele atrag chiriaşi, atunci pot fi demarate noi investiţii
În continuare există interes pentru investiţii în noi parcuri industriale şi logistice, în mod special pentru investitorul care poate obţine finanţare şi din fonduri nerambursabile, din partea Guvernului României sau/şi a Uniunii Europene. Spre exemplu, până în decembrie 2013, Guvernul României încă oferă astfel de fonduri anumitor tipuri de activităţi sau investiţii din sectorul industrial (cele care creează un anumit număr minim de locuri de muncă şi, în special, în zone cu un procent mărit al ratei şomajului), menţionează doamna Irina Iliescu, senior negociator Jones Lang LaSalle.
De altfel, în Bucureşti se înregistrează cereri potenţiale de spaţii logistice cuprinse între 10.000 mp şi 20.000 mp, care însă nu pot fi acomodate într-o singură clădire de asemenea suprafaţă, chiar dacă stocul spaţiilor de logistică neocupate din Capitală este de aproximativ 120.000 mp. În consecinţă, tendinţa este ca până la sfârşitul anului 2011 şi începutul anului 2012 să se înregistreze o creştere a numărului de spaţii de logistică, construite fie la cerere, de către dezvoltatorii existenţi, fie direct, de către utilizatorii finali.
Interesul pentru dezvoltarea unor proiecte industriale sau logistice există, însă doar în contextul în care a fost semnat anterior un contract de preînchiriere. De exemplu, dezvoltatorul VGP va începe livrarea primei faze din parcul logistic cu acelaşi nume în Timişoara, precizează domnul Marius Ştefănescu, consultant în cadrul departamentului Industrial al Colliers International.
După părerea doamnei Iliescu, contractul de preînchiriere cu utilizatorul final, ar trebui încheiat pentru perioade de închiriere de minim cinci ani.
Chiar dacă în Bucureşti interesul pentru noi investiţii este scăzut, devine din ce în ce mai atractivă pentru investitori zona Ploieşti, precum şi vestul ţării (pentru furnizorii din industria auto), afirmă domnul, Marian Orzu, manager al departamentului Industrial din cadrul CBRE.
În opinia doamnei Rodica Târcavu, coordonatorul departamentului Industrial din cadrul DTZ Echinox, interesul pentru investiţii în parcuri logistice se va remarca în zonele sau oraşele nedezvoltate din acest punct de vedere: Cluj-Napoca, Sibiu, Bacău, atunci când va fi o cerere dinamică şi vor exista companii - ancoră dispuse să închirieze proiecte la cheie. Mai există potenţial şi în Bucureşti, Braşov, însă pe termen mediu şi lung, când economia se va relansa, iar producţia se va diversifica şi intensifica pe fondul intrării unor companii noi pe piaţa din România.
