PIAŢA IMOBILIARĂTerenuri: Achiziţia se face pentru ceea ce se poate construi acum pe terenuri

Cererea de terenuri s-a limitat la achiziţia pentru propria necesitate în intervalul 2010 - prima parte a lui 2011. Acesta a fost cazul marilor comercianţi cu amănuntul din sectorul alimentar şi de bricolaj. "Mulţi dintre dezvoltatori şi speculatori s-au găsit în imposibilitatea de a-şi vinde terenurile, numeroase proprietăţi având acum parametrii urbanistici modificaţi. În timp ce unii proprietari de terenuri ajung să încheie vânzări forţate, alţii iau în calcul alternative precum parteneriatele, accesarea de fonduri europene sau proiectele pentru energia verde", explică Oana Rucăreanu, Senior Valuer în cadrul Jones Lang LaSalle.

În Bucureşti, ritmul de tranzacţionare a terenurilor este aproape nul. Cererea vine în special din partea dezvoltatorilor care au deja proiecte aflate în derulare şi caută oportunităţi, având în vedere preţurile reduse. "Există tranzacţii, însă acestea sunt foarte puţine, mai ales comparativ cu perioada de vârf. Tranzacţiile actuale sunt la sub 20% faţă de 2007, atât din punct de vedere numeric, cât şi valoric", estimează Andrei Sârbu, managing partner Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Dacă ritmul de tranzacţionare este în general foarte lent pe piaţa terenurilor, excepţia o fac terenurile potrivite pentru proiecte de retail. "În acest segment avem tranzacţii încheiate, după lungi perioade de negociere şi pregătire a documentelor. Acestea reprezintă 30% din valoarea totală, însă mai puţin de 5% dacă vorbim de numărul de tranzacţii. Există mai multe zone cu sute de oferte şi niciun client, dar putem găsi şi zone (în general în oraş) cu multe cereri", ne-a precizat Ilias Papageorgiadis, director general "More Real Estate Services".

Pe de altă parte, în opinia lui Cristian Răducea, Retail Consultant în cadrul DTZ Echinox, există o penurie de terenuri pentru segmentul de retail, rămânând doar acelea cu preţuri foarte mari sau cu probleme juridice.

Preţurile au scăzut cu 30-60% în Bucureşti faţă de apogeu

Corecţiile semnificative de preţ pe piaţa terenurilor au avut loc deja. Scăderea medie a preţurilor cerute pentru terenuri în Bucureşti s-a situat între 30 şi 60% faţă de nivelurile înregistrate în perioada de vârf din 2007 şi primul trimestru din 2008, estimează Oana Rucăreanu.

Reaşezarea preţurilor nu a fost însă una liniară, întrucât terenurile bine localizate au înregistrat o reducere mai mică (30-40%) în comparaţie cu cele cu un caracter pronunţat speculativ (50-60%). Terenurile agricole şi-au menţinut în general valoarea şi au un potenţial bun de creştere în următorii câţiva ani, mai spune domnia sa.

2012 nu va aduce modificări importante pe piaţa terenurilor

În contextul actual al pieţei nu se întrevede o modificare semnificativă a preţurilor în viitorul apropiat. "Nu ne aşteptăm la fluctuaţii foarte mari ale preţurilor terenurilor până la sfârşitul anului şi în 2012. Preţurile vor fi direct proporţionale cu interesul investitorilor pentru achiziţii", consideră Cristian Răducea.

Dezvoltatorii îşi vor îndrepta probabil atenţia asupra terenurilor mai mici, care necesită o investiţie financiară mai redusă. Oana Rucăreanu apreciază: "Creşterea cererii pentru acest tip de teren va stabiliza în cele din urmă nivelul preţurilor. Construcţiile de dimensiuni mari vor fi din ce în ce mai puţin frecvente din cauza provocărilor de finanţare, precum şi a nesiguranţei cu privire la viitorul economiei".

Până la sfârşitul anului se vor face tranzacţii doar dacă proprietarii acceptă oferta investitorului. În schimb, anul viitor proprietarii ar putea încerca să crească preţurile, însă chiar şi aşa, acestea vor rămâne stabile în general, consideră Ilias Papageorgiadis.

Pe de altă parte, Andrei Sârbu este de părere că preţurile ar putea urma chiar un trend uşor descrescător în 2012.

Succesul tranzacţiilor este condiţionat de reducerile de preţ şi avantajele concrete

Puţinele tranzacţii cu terenuri care se fac în prezent sunt condiţionate de capacitatea financiară a cumpărătorului, calitatea terenului şi disponibilitatea proprietarului de a negocia preţul. Un cumpărător va trebui să dispună de resurse financiare proprii, deoarece băncile sunt în continuare reticente în a considera terenul ca aport de capital propriu sau îi alocă o valoare foarte scazută.

Retailerii au nevoie de terenuri de 3 până la 5 hecta­re, iar discounterii de terenuri de circa un hectar. Pe zona rezidenţială sunt căutate terenurile de circa 500 mp pentru locuinţe individuale, iar pentru proiectele rezidenţiale au existat tranzacţii cu loturi de dimensiuni mici şi medii, potrivite pentru locuinţele de joasă densitate. Nu a existat cerere pentru terenuri situate în zonele urbane, care vizează scheme rezidenţiale cu densitate mare, din cauza dificultăţii dezvoltatorului în obţinerea de finanţare şi a lipsei cererii din partea utilizatorilor finali.

În ceea ce priveşte terenurile din jurul oraşelor, factorul principal care dă valoare adăugată rezidă în progresul utilităţilor instalate în apropiere, precum şi existenţa altor proiecte în zonă. În interiorul oraşului documentele clare şi parametrii urbanistici obţinuţi ridică valoarea proprietăţii. "Nu ar trebui să ne aşteptăm la profituri în câteva săptămâni sau luni, după cum era norma în trecut. O apreciere anuală a preţului de 10-15% pe o perioadă de 3-5 ani ar fi o ţintă logică şi realistă pentru o strategie de investiţie", subliniază Ilias Papageorgiadis.

Rapiditatea cu care se încheie o tranzacţie cu terenuri este dată în primul rând de preţ. În al doilea rând, cumpărătorii îşi caută terenuri pe care se poate dezvolta uşor un proiect care să fie rapid absorbit de piaţă, deci să prezinte un risc redus.

Pe lângă aceste criterii, pentru succesul unei tranzacţii contează şi coeficienţii urbanistici, utilizarea terenului, flexibilitatea vânzătorilor şi nu în ultimul rând motivaţia şi angajamentul cumpărătorilor.

Terenurile din zone centrale sau populate sunt în continuare cele mai atractive

Atractivitatea unui teren este dată mai curând de zonă şi facilităţi. Astfel, cele mai atractive terenuri nu sunt neapărat cele mai ieftine, ci îndeosebi acelea care au acces la facilităţi. Astfel, pentru proiecte rezidenţiale sau de birouri terenurile din zonele centrale şi semicentrale sunt cele mai atractive, iar pentru dezvoltările de retail, terenurile din preajma şi din marile cartiere.

În Bucureşti, pentru birouri se pretează îndeosebi terenurile din partea de nord, în apropierea staţiilor de metrou, iar pentru retail, zonele intens populate, cu vizibilitate şi acces la străzi principale. Terenurile rezidenţiale de la marginea oraşelor sunt cele mai puţin atractive.

Pentru ca un teren să fie atractiv este important să aibă o valoare clară în prezent. În sens opus, lipsa de atractivitate poate fi cauzată de locaţie, poluare, vecini.

Creşterea impozitelor ar putea duce la o ieftinire a terenurilor

O eventuală majorare a impozitelor pe terenuri, cumulată cu menţinerea condiţiilor restrictive de creditare pentru proiecte imobiliare, va pune o presiune şi mai mare pe proprietari. În consecinţă preţurile ar putea să scadă, fără însă a creşte atractivitatea pentru demararea de proiecte noi, deoarece lipseşte finanţarea.

Majorarea impozitelor ar afecta în primul rând proprietăţile cu potenţial rezidenţial.

Pe de altă parte, introducerea unei noi taxe, deşi poate cauza probleme, nu este principala dificultate a investitorilor, ci instabilitatea sistemului cauzată de modificările care au loc în fiecare lună sau chiar săptămână. "Proprietarii ar trebui să îşi dea seama că preţurile vor scădea, dacă se impun taxe", subliniază domnul Papageorgiadis.

Terenurile preluate de bănci nu influenţează semnificativ piaţa

Ponderea terenurile luate în garanţie de bănci pentru creditele acordate nu poate influenţa în mod semnificativ preţurile de pe piaţă. Influenţa băncilor se reflectă mai curând în indisponibilitatea de a acorda credite pentru achiziţia de terenuri. La momentul de faţă băncile nu posedă prea multe suprafeţe de teren la nivelul ţării. În mai mare măsură deţin proiecte imobiliare aflate în insolvenţă. Dacă băncile vor decide să vândă proprietăţile la preţul lor real, atunci piaţa va lua aceste tranzacţii ca punct de referinţă. Însă implicaţia principală a băncilor rezidă în faptul că nu finanţează achiziţia de astfel de proprietăţi, ceea ce înseamnă că piaţa va rămâne blocată. Unele bănci vor vinde la un preţ mic doar pentru a recupera o parte din pierderi, în schimb altele vor aştepta un preţ mai bun, dacă nu sunt presate de lipsa de lichidităţi.

Pe de altă parte, un teren de mari dimensiuni, având o valoare ridicată, este greu de valorificat după preluare. Din acest motiv, băncile nu prea iau terenuri în posesie dacă au deja expunere pe acest segment.