PIAŢA IMOBILIARĂTerenuri: Proprietăţile slabe nu se mai vând indiferent de preţ

Preţurile terenurilor sunt pe un trend descendent începând cu anul 2008, odată cu apariţia crizei, iar tendinţa va continua. Chiar dacă un teren este bine poziţionat, are toate utilităţile, facilităţile, zona este dezvoltată, preţul său tot s-a diminuat în ultimii trei ani cu 20-30%, poate chiar mai mult în oraşele de provincie mai mici, ne-a declarat domnul Dragoş Dragoteanu, preşedintele "Euroest", companie imobiliară ce se ocupă preponderent de segmentul de terenuri din Bucureşti, Ilfov, Constanţa, Braşov şi Valea Prahovei.

Pe de altă parte, terenurile situate în oraş (nu la periferie), dar în planul al doilea sunt mai puţin căutate de investitori. Prin urmare preţurile acestora au scăzut în intervalul amintit cu 30-60%. Terenurile de la periferie şi care nu prezintă deschidere la o şosea importantă, la un bulevard, la o linie de centura, au avut cel mai mult de suferit, în ultimii trei ani preţurile lor scăzând cu 60-90%. "Ce se vindea înainte cu 90-100 euro pe mp, acum nu este vandabil nici măcar cu 9-10 euro, deoarece, dacă cineva are bani în bancă nu consideră justificat să cumpere un teren pe care nu are cui să-l vândă în următorii cinci ani şi nu-i poate garanta nimeni că poate lua pe el măcar banii care s-ar regăsi în dobânda oferită de bancă", argumentează domnul Dragoteanu.

Terenurile "fără căutare" nu se pot vinde

În prezent există două mari categorii de terenuri: vandabile şi nevandabile indiferent de preţ. "Nici în cinci ani nu o să se schimbe nimic. Terenurile vandabile au şansa să fie cumpărate la preţuri mai mari sau mai mici, în funcţie de cum se mişcă piaţa, iar terenurile care nu sunt căutate nu au nicio şansă să fie vândute sau să le crească preţul. Nu există o zonă gri, doar albă şi neagră. Zona gri în imobiliare nu mai există!", spune Dragoş Dragoteanu.

În categoria terenurilor vandabile se regăsesc proprietăţile aflate în poziţii foarte bune, fie că ne referim la terenuri pentru rezidenţiale sau spaţii comerciale, cu preţuri diminuate în baza noilor conjuncturi economice şi terenurile agricole comasate. Terenuri foarte bune sunt situate în oraşele mari, obligatoriu la bulevarde principale sau la ieşiri de drumuri europene, Dezvoltatorii şi retailerii sunt în continuare interesaţi, bineînţeles, dacă terenurile sunt la preţurile reale, cu corecţiile aferente ultimilor trei ani.

La polul opus este terenul care nu-i trebuie nimănui pentru că se află într-o poziţie proastă, în zonă în care nu există utilităţi, facilităţi, un plan de dezvoltare, un concept urbanistic de încadrare în viitorul apropiat. Nu contează dacă sunt intravilane sau nu. În fond procedura de introducere în intravilan este simplă şi durează uzual 1-3 luni, adaugă domnul Dragoteanu.

În privinţa terenurilor agricole, dacă sunt comasate sunt vandabile şi căutate la preţuri de 1.500-2.000 euro pe ha. La polul opus, sunt terenuri care nu se pot vinde nici la 700-800 euro pe ha pentru cănu sunt comasate şi nu prezintă interes pentru investitorii cu potenţial financiar. "Indiferent cât s-ar cere pe ele nu există cumpărători deoarece achiziţionarea unor astfel de terenuri nu numai că este inutilă, dar şi încurcă, de exemplu trebuie plătit impozit pe ele, care chiar dacă astazi este mic, mâine s-ar putea să fie mai mare", atrage atenţia domnul Dragoteanu.

Cel mai important criteriu pentru clasificarea terenurilor este situarea acestora. S-a ajuns la o normalitate, în sensul că 90% contează situarea terenului: deschiderea la bulevard, la facilităţi, la vecinătăţi, utilităţi. Restul de 10% este potenţialul de dezvoltare al zonei, de exemplu dacă există deja în curs dezvoltări urbanistice legate de infrastructură, investiţii ale autorităţilor, deschiderea de noi obiective publice sau de sedii private.

Un segment aparte este reprezentat de categoria terenurilor "de necesitate". Există firme care se dezvoltă mai ales în perioade de criză, de exemplu retailerii, lanţurile de magazine mari, de benzinării, showroom-uri. Acestea au găsit în criză o oportunitate majoră de a cumpăra la preţuri mici terenuri pe care altădată nu şi le permiteau ca preţ sau care pur şi simplu nu erau scoase la vânzare. Acestea sunt terenurile "de necesitate". O firmă care se dezvoltă are nevoie de un anumit produs imobiliar, cumpără terenul pe care apoi îl gajează la bancă, iar pe baza ipotecii de la bancă obţine credit pentru construcţie. "Băncile dau în continuare credit pentru investiţii imobiliare care pornesc de la o necesitate de achiziţie, dacă beneficiarul are flux de numerar şi o cifră de afaceri serioasă", menţionează domnul Dragoteanu.

Creşterea impozitelor îi va afecta pe proprietarii de terenuri nevandabile

În România impozitele pe proprietăţi prezintă două paradoxuri care nu se regăsesc în alte ţări: impozite practicate disproporţionat şi impozite foarte mici pentru persoanele fizice, raportat la nivel european.

În primul caz, există situaţii în care impozitele practicate pe mp de construcţie în provincie sunt mai mari decât în Bucureşti sau, dimpotrivă, impozitul solicitat, de exemplu, pentru o garsonieră în centrul Bucureştiului depăşeşte valoarea achitată pentru o vilă din judeţul Ilfov, cu o suprafaţă de zece ori mai mare.

Al doilea paradox constă în faptul că România are, de departe, cel mai mic impozit anual pe proprietăţi deţinute de persoane fizice. Există ţări unde impozitul ajunge şi la 1% din valoarea imobilului. Acesta se stabileşte pe baza unei evaluări. În România impozitul este sub 0,1% din valoarea de piaţă a imobilelor şi nu s-a făcut nicio evaluare a proprietăţilor aparţinând persoanelor fizice. În schimb, persoanele juridice sunt impozitate cu aproximativ 1% din suma rezultată în urma evaluării, similar cu situaţia din Occident. "Nu este normal ca un privat care are o proprietate pe persoană fizică să fie impozitat de zece ori mai puţin decât un privat care are o proprietate pe persoană juridică", apreciază domnul Dragoteanu.

Deoarece impozitele pentru terenuri sunt foarte mici în România, zeci de mii de proprietari îşi permit să ţină sute de mii de hectare nelucrate. "Dacă nu pot fi amendaţi, măcar să fie impozitaţi. Dacă lucrezi terenul trebuie să plăteşti impozit mai mic, dacă nu, să plăteşti mai mult. Cine are o proprietate trebuie să fie şi responsabil pentru bunul respectiv. De exemplu, în Franţa, dacă ai un apartament liber şi nu vrei să îl închiriezi, plăteşti impozit ca şi cum ar fi închiriat. Acelaşi lucru ar trebui să se întâmple şi în România", consideră Dragoş Dragoteanu.

Creşterea preconizată a impozitelor i-ar putea determina pe cei care au terenuri nevandabile să fie dispuşi să le vândă şi pe nimic, doar să nu plătească impozit, deoarece terenul nu ar mai fi o sursă de venit, ci o cheltuială. "Din păcate oamenii au terenuri agricole, dar nu prea le muncesc, pentru că implică timp, energie, bani, responsabilitate, comerţ. Şi atunci cea mai lejeră soluţie este arendarea sau concesionarea. Însă nu poţi concesiona un teren de 3.000 mp, situat nu ştiu unde şi în câte bucăţi. Dacă vorbim de terenuri de la 1 ha în sus şi care se regăsesc într-o zonă cultivată de către o asociaţie agricolă serioasă, atunci proprietarul primeşte un beneficiu", subliniază domnul Dragoteanu.

A dispărut şirul de speculanţi

Înainte de criză proprietarii de terenuri erau convinşi că vor găsi întotdeauna un al doilea speculant şi, dacă economia era în creştere, chiar un al treilea. Acum acest lucru este exclus. Vor mai putea face speculaţii cu terenuri doar cei care au răbdare şi comasează parcele mici de teren, fie terenuri agricole, fie în anumite zone cu potenţial cert de dezvoltare, rezultând o suprafaţă mai mare, cu o formă bună, care poate să prezinte interes pentru un retailer, o dezvoltare de fabrică, depozit sau showroom. Speculanţii în şir, care doar treceau terenul de la unul la altul, până când ajungea la beneficiarul final interesat să construiască, nu mai există! Acum se vinde direct de la proprietar la beneficiarul final.

În plus, s-a schimbat şi modalitatea prin care sunt efectuate tranzacţiile, beneficiarii apelând la agenţi imobiliari în ideea de a beneficia de servicii complete şi de a avea acces la cele mai bune oferte de pe piaţă. "În momentul de faţă un agent imobiliar eficient îi propune unui potenţial investitor serios maxim trei oferte, pentru că ştie exact ce doreşte şi cunoaşte atât de bine produsele care merită şi cele care nu merită achiziţionate, încât nu îşi permite să piardă timpul şi îi oferă clientului cel mai bun raport calitate-preţ", explică Dragoş Dragoteanu.

Parcelarea terenurilor bune poate duce la o creştere a valorii lor

Pentru proprietarii care deţin terenuri cu suprafeţe mari, dar în locaţii bune, este mai convenabil să vândă o porţiune mai mică, din teren în primă fază, pentru ca prin dezvoltarea acesteia se ridică şi valoarea terenului rămas. "Dacă un teren este bun, este bun în orice conjunctură. Dacă are 8-10 ha şi deschidere de 400 m la un bulevard şi vine un cumpărător care vrea unu-două ha şi o deschidere de 50 m, atunci, prin simpla dezvoltare în perspectiva imediată de unu-doi ani a celor unu-două ha se adaugă plus valoare celuilalt teren, pentru că se trag utilităţi şi va exista o construcţie în imediata apropiere. Nu există niciun motiv pentru care un proprietar să spună că nu vinde două hectare din opt. Cu cât un teren este mai mare ca valoare, cu atât este mai mic numărul de investitori potenţial interesaţi", consideră domnul Dragoteanu.

Băncile nu mai vor să audă de terenuri

Băncile deţin în acest moment un portofoliu relativ mic de terenuri, dar acestea sunt nevandabile. În cea mai mare parte a lor, terenurile luate în garanţie de bănci au devenit credite neperformante sau au fost restructurate, pentru simplul motiv că au fost luate de datornici în scop speculativ. Atât timp cât ele nu au putut fi vândute în momentul de vârf al pieţei, în prezent nici măcar nu pot fi scoase la vânzare de bănci, pentru că nu pot să acopere în unele cazuri nici jumătate din creditul acordat. Atunci terenul intră în portofoliul băncii, creditul devine neperformant, iar banca, dacă nu acceptă pierderea, îl mută pe o societate subsidiară, ca să nu mai facă provizion la Banca Naţională. Va ţine terenul până când consideră că este vandabil în condiţii în care să-şi recupereze creditul. Un apartament, chiar dacă este într-o zonă mai urâtă, într-un bloc deteriorat, în principiu, dacă laşi din preţ îşi găseşte cumpărător după a doua sau a treia licitaţie. În schimb pentru unele terenuri pur şi simplu nu există cumpărător, indiferent de preţ.

Nicio bancă din România nu mai ia în garanţie terenuri goale, fie că sunt construibile, intravilane, extravilane sau agricole, pentru simplul motiv că terenurile constituie cea mai mare problemă în portofoliile creditelor neperformante ale tuturor băncilor, explică domnul Dragoş Dragoteanu.

Persoanele fizice din străinătate ar putea urca preţurile terenurilor

Cei mai mari cumpărători de terenuri sunt în momentul de faţă persoanele juridice, fie că în spatele acţionariatului pot fi persoane fizice române sau străine. Acest lucru s-ar putea schimba radical în momentul în care persoanele fizice din Uniunea Europeană vor putea achiziţiona terenuri ca atare, nu prin persoane juridice. "Este clar că va fi un pentru terenurile vandabile, mai ales cele agricole, în momentul în care, fie în 2014, fie în 2017, vor fi tranzacţionabile pentru străini. Desigur, puteau fi achiziţionate şi înainte, dar prin companii special create în acest scop. Însă impozitul pentru persoane fizice este mult mai mic şi atunci o să le convină să achiziţioneze pe persoană fizică. Problema este că terenurile agricole sunt greu de comasat, acest lucru putând dura ani. În fapt nu este vorba de preţ, ci de răbdare. Cred că în 2014 valoarea suprafeţelor agricole comasate, de peste 300 ha, va creşte la cel puţin 3.000 euro pe hectar", estimează domnul Dragoş Dragoteanu, preşedintele Euroest.

Portofoliul de terenuri al Euroest a crescut în perioada crizei pentru că proprietarii au aşteptări mai realiste. "Sunt persoane care şi-au dat seama că oricum trebuie să vândă acum deoarece s-ar putea ca mai târziu, peste jumătate de an, un an sau doi, să nu mai obţină nici preţul pe care îl cer acum", explică domnul Dragoş Dragoteanu, preşedintele Euroest.