Preţul de piaţăPreţul de piaţă în condiţii de criză economică

Declaraţiile domnului Filip Stoica, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România

Evaluarea în perioada de criză este îngreunată de faptul că pe piaţă nu se fac suficient de multe tranzacţii care să dea evaluatorului o orientare în ceea ce priveşte preţul de piaţă, ne-a spus domnul Filip Stoica, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România.

Dacă piaţa este lichidă, activă şi există informaţii permanente, actuale şi suficiente este relativ uşor să se estimeze valoarea unei proprietăţi.

Când informaţiile sunt mai puţine, dar sunt totuşi suficiente tranzacţii, comparabile, poate fi făcută o evaluare pornind de la cercetarea de piaţă, se fac comparaţii, se fac ajustări.

În momentul în care nu mai sunt informaţii atât de abundente atunci se aplică diverse tehnici de evaluare. Unele se bazează tot pe informaţii de piaţă. De exemplu se poate face estimarea valorii unei proprietăţi pe baza capitalizării chiriei pe care activul respectiv poate să o aducă.

Estimarea valorii proprietăţii poate fi făcută şi prin tehnici care utilizează metode bazate pe cost. Acestea se folosesc acolo unde nu există tranzacţii cu proprietăţi similare, în situaţia unor proprietăţi unicat, specializate, care nu au o valoare de piaţă ce poate fi asimilată cu o tranzacţie posibilă, ori de multe ori nici nu sunt disponibile pentru vânzare (situaţia unor imobile de patrimoniu).

În orice situaţie evaluatorul trebuie să estimeze valoarea de piaţă.

O proprietate poate fi tranzacţionată sau nu la valoarea estimată, mai ales acum în perioadă de criză, când apar elemente care nu au legătură cu func­ţionarea unei pieţe. În perioadă marcată de lipsa de lichidităţi pe piaţă apar speculatorii care încearcă să intre în posesia unor proprietăţi la preţuri cât mai mici posibile. Acesta nu este preţ de piaţă pentru că un preţ de piaţă este cel care se plăteşte în mod obişnuit pentru un bun, de tipul respectiv şi când există un numar suficient de mare de tranzacţii de acelaşi tip.

"Când vorbim de preţuri de piaţă trebuie să existe tranzacţii suficiente ca să fie vorba de o piaţă, dacă nu, spunem că bunul respectiv nu are piaţă", subliniază domnul Stoica.

Cel mai mult au avut de suferit preţurile terenurilor din zonele limitrofe localităţilor

Piaţa noastră imobiliară este în prezent într-un fel de blocaj determinat şi de motive psihologice. Aceasta pentru că vânzătorii speră să nu mai scadă preţurile, să îşi revină cumva şi să vândă mai târziu şi atunci nu vând. La rândul lor, cumpărătorii speră să mai scadă preţurile şi mai aşteaptă, deci nu cumpără. Este o piaţă qvasiblocată, afirmă domnul Stoica. Tranzacţiile se reiau în momentul în care şi cumpărătorii şi vânzătorii au încredere în stabilitatea preţurilor, au încredere că piaţa s-a stabilizat.

Totuşi, în prezent observăm că scăderile nu mai sunt aşa de dramatice pentru că în prima perioadă de criză s-au ajustat valorile acelor active care au fost mult umflate de balonul imobiliar, active supraevaluate în perioada de boom.

Cel mai mult au avut de suferit preţurile terenurilor din zonele limitrofe localităţilor pentru că se crease imaginea unei iminente dezvoltări urbane rapide. Acele terenuri se duc încet, încet înapoi la preţurile dinaintea boom-ului imobiliar. Creşterile au fost în primul rând din cauza posibilităţii de transfer din terenuri agricole în terenuri construibile şi, în momentul în care extinderea se limitează (cel puţin în viitorul apropiat) este clar că terenul respectiv rămâne cu destinaţie agricolă.

Creşterea artificială a preţurilor imobiliare urmată de o contracţie abruptă au fost posibile pentru că noi nu aveam o piaţă matură şi cu tradiţie. Piaţa noastră era emergentă, în formare, era influenţată psihologic, cu multe speculaţii. Acum tindem spre preţuri mai echilibrate, subliniază domnul Stoica.

Valorile din grilele notarilor publici nu sunt "preţuri de piaţă"

Grilele de valori pentru diverse proprietăţi imobiliare, comunicate de către Uniunea Notarilor Publici, nu sunt utilizate deloc în activitatea de evaluare pentru că valorile de acolo nu au nici o legatură cu valorile de piaţă, afirmă preşedintele ANEVAR. Aceste grile nu pot fi utilizate ca elemente de calcul sau de comparaţie a valorii de piaţă, ele reprezintă numai nişte valori orientative pentru ca taxarea tranzacţiilor imobiliare între particulari să nu se facă la o sumă mai mică decât acele valori. Din cauza acestor grile multe din tranzacţii sunt alterate pentru că tranzacţiile care apar în actele încheiate la notariat pot să nu includă preţul negociat între părţi, ci valoarea minimă de impozitat, în cazul în care tranzacţia se face cu cash.

Indicele imobiliar comunicat de Institutul Naţional de Statistică este calculat pe baza tranzacţiilor imobiliare şi nu dă informaţii privind valorile, ci indică numai tendinţa evoluţiei preţurilor.

Tranzacţiile în urma executărilor silite nu dau informaţii privind preţul de piaţă

Evaluatorii folosesc pentru estimarea valorii de piaţă a unei proprietăţi informaţii privind tranzacţiile unor proprietăţi similare, informaţii privind randamentul chiriei, veniturile pe care le poate obţine o proprietate, indici, evoluţii. O condiţie importantă este ca tranzacţia folosită pentru comparaţie să fie "liberă", adică să fie rezultatul unei negocieri neforţate între cumpărător şi vânzător. Dacă o proprietate a fost tranzacţionată silit la un preţ extrem de redus, aceea nu este o tranzacţie comparabilă şi este exclusă. Prin urmare tranzacţiile silite nu ar trebui să influenţeze evaluarea.

Valoarea din contabilitate este o valoa­re scriptică, un indicator care furnizeză informaţii despre valoarea de piaţă numai în măsura în care înregistrarea în contabilitate s-a făcut la valoarea de piaţă. Aceasta pentru că înregistrarea în contabilitate a unei proprietăţi imobiliare ar trebui să se facă iniţial la cost, la cât s-a cheltuit pentru producerea sa dacă aceasta s-a făcut în regie proprie, la preţul plătit dacă a fost achiziţionată sau la valoarea de piaţă stabilită de un raport de evaluare dacă a intrat cu titlu gratuit sau ca aport la capitalul social.

Standarde de evaluare pentru perioada de criză

La momentul declanşării crizei economice, ANEVAR a realizat şi a diseminat către membrii săi reguli de evaluare pentru perioada de criză.

Aceste reguli "de criză" nu reprezintă noutăţi absolute pentru evaluatori, pentru că ei şi-au început activitatea în 1992, într-o perioadă în care economia românească nici măcar nu era recunos­cută ca economie de piaţă. Perioada de criza de acum poate fi pe undeva asimilată cu perioada care nu mai răspunde caracteristicilor unei economii de piaţă neavând suficient de multe tranzacţii.

Ca urmare, multe dintre aspectele pe care le-a surprins materialul despre criză nu sunt foarte străine celor care lucrează în bransă, subliniază domnul Filip Stoica.

Evaluatorii de rea credinţă sunt excluşi din ANEVAR

Cele două părţi care fac tranzacţia sunt libere să o facă la orice valoare vor, acela este preţul plătit, negociat şi plătit. Raportul de evaluare vine să dea o opinie privind valoarea proprietăţii, dacă ei convin un preţ mai mic sau mai mare este treaba lor.

Sunt şi situaţii în care beneficiarul raportului de evaluare nu este de acord cu valoarea estimată. Evaluatorul trebuie să ţină cont de toate informaţiile şi argumentele pe care beneficiarul le aduce. Au fost situaţii în care beneficiarii nu au fost mulţumiţi de evaluare şi nu şi-au bazat decizia de tranzacţionare pe concluziile raportului respectiv.

În astfel de cazuri există două posibilităţi. Pe de o parte, beneficiarul poate să ceară unui alt evaluator verificarea raportului de evaluare. Există un standard special care se ocupă de problema aceasta - ce se întâmplă dacă cineva nu este mulţumit de raportul de evaluare. Evaluatorul care este chemat să verifice raportul de evaluare trebui să aibă cel puţin nivelul de competenţă al celui care a făcut raportul iniţial şi care poate să spună dacă este bine făcut sau nu. El nu poate să spună dacă valoarea este bună sau nu. Ca să poată să spună dacă valoarea este bună sau nu trebuie ca beneficiarul să comande o altă evaluare şi dacă cele două evaluări diferă semnificativ atunci înseamnă că cel puţin una dintre ele nu este bună.

Dacă se dovedeşte că un evaluator a făcut cu rea credinţă un raport de evaluare, ignorând standardele sau anumite informaţii, este supus unei sancţiuni din partea ANEVAR care începe de la avertisment până la excluderea din asociaţie.

"Am avut câteva cazuri de exludere în ultimii ani pentru astfel de situaţii", afirmă preşedintele ANEVAR.

Piaţa evaluărilor: cerere mai mare pentru servicii în vederea fuziunilor şi achiziţiilor

Cel mai tare au scăzut cererile de evaluări pentru garantarea împrumuturilor imobiliare. În schimb a crescut piaţa de evaluare pentru raportare financiară, pentru înregistrare situaţii financiare.

Evaluatorii care erau implicaţi numai în activităţi de evaluare pentru credite ipotecare au înregistrat o scădere a cifrei de afaceri, în timp ce aceia care aveau activităţi complexe, cu evaluări pentru firme, pentru raportări financiare, nu au suferit la fel. Cei care fac evaluări pentru fuziuni şi achiziţii au înregistrat chiar o creştere a cifrei de afaceri.

Costul serviciilor de evaluare nu are nici o legatură cu valorile de estimat. Dealtfel, este prevăzut în Codul Etic al ANEVAR că onorariile pentru serviciile de evaluare nu se stabilesc în funcţie de valorile estimate.

Costul serviciilor este determinat de volumul de muncă, de complexitatea activităţii de evaluare, precum şi de piaţa serviciilor respective. Sigur că în condiţiile în care au scăzut lichidităţile pe piaţă, în negocierea unui tarif se ţine cont că este criză.

Dar din punct de vedere al uşurinţei cu care se face o evaluare, în mod normal ar trebui să crească tarifele pentru serviciile de evaluare pentru că acum în condiţii de criză este mult mai greu de evaluat un activ, din cauza lipsei de transparenţă, lipsei de informaţii.

Cererea de cursuri de formare profesională nu s-a redus în perioada de criză. Într-adevăr a fost cândva un maxim, dar între timp societatea s-a mai stabilizat. Criza, pe de o parte, a scăzut poate puţin cererea pentru serviciile de evaluare, dar pe de altă parte a crescut nevoia de recalificare şi reconversie profesională.

ANEVAR are o serie de acorduri de colaborare cu diverse universităţi şi o parte din cursurile de formare profesională sunt realizate în cadrul masterelor din facultăţile economice din Bucureşti, Timişoara, Cluj şi Craiova, care pregătesc studenţi pentru diverse tipuri de evaluări.

Dacă studenţii absolvă acest master în anumite condiţii, adică disciplinele de bază cu anumite medii pe care ANEVAR le cere, sunt primiţi în asociaţie ca membri aspiranţi. Ei fac stagiatura, dau examen şi, după ce dovedesc şi aptitudini practice, primesc recunoaşterea ca experţi evaluatori.

ANEVAR are circa 5.500 de membri titulari - experţi evaluatori şi peste 1000 de membri aspiranţi, în perioada de stagiu.

Una din ţintele ANEVAR, dificil de realizat, este o bază de date privind piaţa diverselor proprietăţi din România, o bază accesabilă de către membrii săi. Aceasta este greu de realizat pentru că cei care deţin informaţii sunt diverşi: Agenţia Naţională pentru Cadastru şi Publicitate Imobiliară are toate informaţiile privind proprietăţile imobiliare, amplasament, proprietari, sarcini, dar nu are informaţii despre valorile de tranzacţionare a proprietăţilor; notariatele publice au informaţii privind tranzacţiile. Si evaluatorii au baze cu valorile estimate de-a lungul timpului, elemente care pot da o imagine asupra nivelului pietei pentru că, în general, tranzacţiile se fac undeva în jurul valorilor estimate.

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) nu face evaluări, ci are câteva direcţii pe care acţionează. Şi anume:

- promovează standardele de evaluare, metodele şi tehnicile de evaluare, pentru ca experţii evaluatori să ştie cum să lucreze;

- face formarea profesională (predă aceste cunoştinţe celor care vor să facă evaluări);

- asigură pregătirea continuă a membrilor, adică actualizează pregătirea experţilor evaluatori în fiecare an cu informaţii şi cunoştiinţe noi, ceea ce presupune un program minim de 20 de ore pe an;

- urmăreşte respectarea standardelor profesionale şi etice şi sancţionează atunci când constată că există abateri de la acestea.

ANEVAR este o asociaţie profesională non profit, înfiinţată în baza legii asociaţiei şi fundaţiilor. Ea a apărut datorită necesităţii de a evalua active şi proprietăţi în primul rând în procesul privatizării, primii evaluatori au fost formaţi de Agenţia Naţională de Privatizare. Este o asociaţie de utilitate publică, recunos­cută ca atare de Guvern printr-o hotărâ­re în acest sens.