Notarii ieşeni au raportat că, numai în prima jumătate a acestui an, s-au efectuat tranzacţii imobiliare în valoare totală de 81 milioane de lei, conform datelor de la Direcţia Generală a Finanţelor Publice Judeţene Iaşi. Aceste date au fost centralizate din declaraţiile formulate de 49 din cei 65 de notari din Iaşi. Numai în Municipiul Iaşi, afacerile imobiliare au totalizat 80,6 milioane de lei. Impozitul achitat de ieşeni pentru aceste tranzacţii s-a ridicat la aproape 3 milioane de lei.
Specialiştii din piaţa imobiliară ieşeană susţin că majoritatea tranzacţiilor vizează apartamentele, după care urmează schimburile de proprietate care au ca obiect casele şi vilele, iar pe ultimul loc se situează spaţiile comerciale. În schimb, tranzacţiile care au ca obiect terenurile, deşi ocupă un loc modest ca volum, se situează pe primul loc din punct de vedere al valorilor. Practic, o ofertă destul de săracă în terenuri, cel puţin la nivelul Municipiului Iaşi, face ca preţul metrului pătrat de pământ să fie foarte ridicat, astfel încât şi sumele implicate sunt foarte mari.
Florin Ştefănoaia, reprezentantul agenţiei imobiliare "Terra Real Estate" Iaşi, ne-a declarat: "Deşi pe piaţa ieşeană au apărut oferte tentante ca raport preţ-calitate în marile complexuri rezidenţiale care au început să se construiască, au loc, în continuare, tranzacţii numeroase cu apartamente vechi. În ultimul an, preţurile apartamentelor din blocurile construite înainte de 1989 au crescut, în general, cu 25%-30%. Această majorare ajunge şi la 35% în zone cum ar fi Centru, Billa-Gară sau Păcurari". În opinia domniei sale, există mai multe explicaţii pentru volumul ridicat de tranzacţii cu apartamente vechi. În primul rând, preţul acestora se menţine, totuşi, la un nivel inferior valorilor cu care sunt scoase la vânzare apartamentele din noile complexuri rezidenţiale. Acest lucru determină potenţialul cumpărător să facă rabat de la o serie de elemente de confort pe care le-ar regăsi în noile construcţii. Această optică este dictată şi de veniturile nu întotdeauna suficient de mari pentru a susţine un credit sau o altă formulă financiară prin care se poate achiziţiona un apartament nou. În cazul noilor construcţii, costurile de achiziţie variază între 1.200 şi 1.500 de euro/mp la cheie. Numai că aceste apartamente au suprafeţe mai mari decât cele vechi.
Domnul Ştefănoaia ne-a explicat: "Preţurile actuale în zonele centrale şi semicentrale, variază între 40.000 şi 60.000 de euro, pentru apartamentele construite între 1980 şi 1989, cu o cameră, având o suprafaţă de 38-40 mp. Preţuri de 50 - 65.000 de euro se regăsesc pentru cele cu două camere decomandate, cu suprafeţe între 50 şi 55 mp. În cazul apartamentelor cu patru camere decomandate, cu suprafeţe între 65 şi 80 mp, preţurile sunt între 70.000 şi 90.000 de euro, iar cumpărătorii au nevoie de 85.000 - 120.000 de euro pentru achiziţia apartamentele cu patru camere decomandate. Suprafeţele în acest caz sunt de 80-100 mp".
Preţurile apartamentelor vechi vor mai creşte moderat şi în anii următori
Reprezentantul "Terra Real Estate" susţine că, în viitor, preţurile au o tendinţă de creştere pe toate segmentele, în special pe chirii şi pe terenurile din Zona Metropolitană. Este posibil, de asemenea, ca odată cu finalizarea principalelor investiţii în complexurile rezidenţiale noi, cum ar fi cele din zona Tătăraşi - Veneţia sau Copou, preţurile apartamentelor vechi să cunoască o diminuare a ratei de creştere. În continuare, însă, cererea foarte mare de pe piaţă asigură profitabilitatea tranzacţiilor cu apartamente vechi.
Se mai poate vorbi, aşadar, de cumpărarea de apartamente vechi ca formă de a investi banii economisiţi până la un moment dat, în contextul în care foarte mulţi locuitori din judeţul Iaşi sunt plecaţi la muncă în străinătate. Această idee este susţinută şi de faptul că, în perioadele de concediu, în special vara şi în preajma sărbătorilor, creşte volumul tranzacţiilor imobiliare în care cumpărătorii sunt persoanele care lucrează în străinătate.
Iaşiul este unul dintre cele mai scumpe oraşe din punct de vedere al chiriilor
Important centru universitar, Iaşiul este caracterizat şi printr-o piaţă a chiriilor extrem de mari, pe alocuri egalând chiar Bucureştiul. În zonele centrale şi semicentrale, chiriile au ajuns, la finele lunii septembrie, la valori lunare între 180 şi 300 de euro pentru garsoniere şi apartamente cu o cameră, 200-250 de euro pentru apartamente cu două camere, 300-600 de euro pentru cele cu trei camere. Preţurile ajung, potrivit agenţilor imobiliari ieşeni, chiar şi 400-900 de euro/lună, în funcţie de zonă şi de dotările locuinţei, în cazul apartamentelor cu patru camere.
Cererea în sectorul chiriilor este foarte mare, în condiţiile în care în Iaşi studiază circa 60.000 de tineri, iar capacităţile de cazare ale instituţiilor de învăţământ superior nu acoperă nici măcar un sfert din necesar. Efectul venirii studenţilor se face simţit imediat pe piaţa chiriilor, în luna septembrie ridicându-se brusc preţurile cerute de proprietari. Această tendinţă se menţine ,de regulă, în fiecare an, până în luna noiembrie. Cei mai prevăzători încearcă să-şi găsească din timp o locuinţă, solicitările pentru chirii începând chiar din luna iulie. Cele mai căutate la închiriere sunt apartamentele cu două camere, atât în cazul studenţilor, cât şi familiilor tinere, eventual şi cu un copil.
Explozie de construcţii noi în localităţile din imediata apropiere a oraşului
Deoarece zona centrală a Iaşiului a devenit lipsită de interes pentru investitorii din sectorul imobiliar, din cauza absenţei complete a ofertelor de terenuri, aceştia şi-au îndreptat atenţia spre periferia Iaşiului, unde mai există suprafeţe disponibile la preţuri accesibile. Florin Ştefănoaia ne-a menţionat: "În general, sunt căutate terenurile pentru investiţii, care au preţuri începând cu 10 până la 25-30 euro/mp. Aceste terenuri se află cu mult dincolo de limitele oraşului, cumpărătorii fiind atât cei care vor să dezvolte diverse proiecte co-merciale, dar şi oameni care in-tenţionează să-şi construiască lo-cuinţe uni-familiale".
Astfel, se observă o creştere a numărului de vile noi ridicate în afara Iaşiului, începând de la 2-3 km până la 10-15 km distanţă de municipiu. Vilele noi se construiesc la preţuri începând de la 80.000 de euro, dar care pot ajunge şi la 500.000 de euro, în funcţie de suprafaţa de teren ocupată şi confortul oferit de construcţie.
Cumpărătorii de terenuri sau vile preferă în continuare zona Bucium, datorită poziţiei care oferă o panoramă splendidă a Iaşiului şi se află într-un cadru natural deosebit, dar şi a potenţialului de dezvoltare pe care îl are. În topul investiţiilor în locuinţe unifamiliale se mai află vestul Iaşiului, pe partea dreaptă a drumului către oraşul Târgu Frumos, unde există foarte multe vile, dar şi ieşirea către localitatea Miroslava, în partea de sud-vest a oraşului. De asemenea, zona Galata, care până acum s-a evidenţiat prin dezvoltări individuale de case şi vile, prezintă potenţial şi pentru ansambluri rezidenţiale.
Cei care muncesc în străinătate cumpără terenuri rezidenţiale
În rândul investitorilor în terenuri relativ ieftine se numără cei care muncesc în străinătate, dar şi persoanele care contractează credite până în jurul sumei de 25.000 - 30.000 de euro. Florin Ştefănoaia a subliniat: "Calculele raportului dintre dobânda bancară şi creşterea preţurilor la terenuri arată că este foarte rentabil să faci o investiţie imobiliară cu bani proveniţi din credite bancare. Preţurile au crescut în acest an cu 30%-40%, în funcţie de zonă. Majorarea valorilor la care se tranzacţionează terenurile poate fi pusă pe seama îmbunătăţirii nivelului de trai, a relaxării condiţiilor de creditare, precum şi a lipsei ofertelor de pe piaţă".
Micii comercianţi încep să fie eliminaţi de pe piaţă
În ceea ce priveşte spaţiile comerciale, chiriile sau preţurile de vânzare a celor din zonele centrale sau ultracentrale sunt foarte ridicate, din cauza lipsei ofertelor de pe piaţă. În schimb, spaţiile comerciale de la periferie dau semne că se ieftinesc, existând foarte multe oferte pentru închiriere sau vânzare. În ultimele luni, Iaşiul a cunoscut o adevărată explozie de centre comerciale, prin intrarea pe piaţă a unor jucători importanţi, cum sunt Kaufland, Selgros, Carrefour, ceea ce a făcut ca unităţile comerciale aflate în zonă să înregistreze scăderi puternice ale vânzărilor. Deşi fenomenul este încă la început, micii comercianţi din cartierele în care func-ţionează sau vor fi date în exploatare noile hypermarke-turi, vor fi eliminaţi de pe piaţă, de aici rezultând şi o ofertă în creştere pentru spaţii comerciale de dimensiuni mici şi medii.
Ieşenii preferă blocurile construite după 1980
În adoptarea deciziei de cumpărare, ieşenii care caută un apartament preferă cartierele unde blocurile sunt construite după 1980, zone care dispun şi de o serie de facilităţi, cum ar fi şcoli, grădiniţe, supermarket-uri, farmacii ş.a. Astfel, cele mai multe şi mai valoroase tranzacţii se înregistrează în cartierele Billa-Gară, Păcurari, Nicolina, unde apartamentele vechi sunt mai spaţioase şi oarecum mai modern compartimentate. De asemenea, un aspect des luat în calcul de cumpărători este cel al siguranţei din punct de vedere seismic, blocurile construite după 1977 fiind proiectate după norme revizuite în urma cutremurului din acel an.
