Preţurile din rezidenţial sunt departe de o nouă bulă

Cea mai notabilă ieşire de pe piaţa autohtonă a investiţiilor imobiliare este cea a AEW Europe, care a vândut, anul trecut, ultimele două proprietăţi pe care le avea, clădirea de birouri America House din Bucureşti şi Promenada Mall Târgu Mureş, ne-au spus reprezentanţii Colliers International. Aceştia ne-au declarat: "Vestea bună este că tot am avut mai degrabă o adâncire a "populaţiei" de investitori activi. Spre exemplu, Morgan Stanley a intrat pe piaţă anul trecut chiar prin achiziţia America House, în timp ce, la Cluj-Napoca, tranzacţia cu Liberty Technology Park a adus două nume noi, după ce proiectul a fost cumpărat de o asociere între White Star şi un fond de endownment al unei universităţi de top din SUA. Altfel, am avut destule nume noi (chiar dacă mulţi nu au cumpărat neapărat ceva) din Asia sau Orientul Mijlociu".

Sursele citate ne-au precizat că este greu de estimat care segment din piaţa imobiliară este cel mai atractiv, aceasta fiind o discuţie complexă, de la caz la caz: "Trebuie spus, însă, că România devine din ce în ce mai interesantă pentru un palier cât mai mare de investitori, ceea ce înseamnă că există mai multe categorii de "produse" care satisfac diverse nevoi. De la cei care caută o clădire de birouri cât mai bună la cei care caută un unghi value-add (caută o proprietate cu "probleme" căreia îi poate creşte valoarea prin investiţii). La hoteluri, mai nou, există cât mai multe variante, ceea ce înseamnă că există mai multe variante atractive po­sibile pentru un număr cât mai mare de investitori".

Pe zona de rezidenţial, preţurile sunt departe de o nouă bulă, afirmă specialiştii de la Colliers International, adăugând: "În modelele Băncii Centrale Europene/Comisiei Europene, România pare ca fiind printre cele mai subevaluate din UE. Nu am împărtăşi chiar o asemenea viziune, probabil preţurile sunt cvasi-echilibrate, iar faptul că în Bucureşti este nevoie de cam 7-8 venituri anuale pentru a cumpăra un apartament ne poziţionează în zona mijlocie a clasamentului, în rândul marilor metropole din lume. Altfel, tocmai faptul că se construieşte atât de mult ţine sub control preţurile, care, în mod constant în ultimii ani, au urcat, în medie, sensibil mai puţin decât salariul mediu; cu alte cuvinte, locuinţele chiar au devenit mai accesibile".

Pe zona comercială, ţara noastră este una din puţinele ţări din această regiune a Uniunii Europene care rămâne cu randamente investiţionale peste minimele dinaintea crizei, mai susţin sursele citate: "Mai mult, dacă ajustăm randamentele sectorului de birouri cu o măsură a riscului de ţară (randamentele obligaţiunilor de stat la 10 ani), vedem că România este foarte similară cu alte ţări din regiune şi departe de valorile pre-criză. Din nou, semnele unei bule imobiliare par a fi destul de departe".

Piaţa imobiliară din România continuă să crească în 2020 pe toate segmentele, însă într-un ritm ceva mai lent comparativ cu evoluţia din ultimii ani, estimează consultanţii Colliers International. Segmentul imobiliar oferă în continuare oportunităţi de investiţii, în special celor care se pot adapta la o lichiditate mai redusă, în condiţiile în care există potenţial pentru venituri constante pe termen lung şi pentru creşterea valorii capitalului investit. Anul trecut, construcţiile şi tranzacţiile imobiliare au avut o contribuţie de aproape un punct procentual la creşterea economică de 4% a României, înregistrată în primele trei trimestre. Totuşi, reducerea ritmului de creştere economică în 2020 va influenţa şi evoluţia pieţei imobiliare, chiar dacă performanţa economică a României va fi mai bună decât în majoritatea ţărilor din UE, arată Colliers.

În opinia specialiştilor citaţi, Ro­mânia va continua să fie una dintre economiile europene cu potenţial de creştere ridicat, chiar dacă ritmul va încetini. Implementarea unor reforme structurale majore în domenii precum mobilitatea forţei de muncă sau educaţie ar debloca un potenţial de creştere suplimentară, cu un efort destul de mic. Consultanţii imobiliari evidenţiază că, dincolo de evoluţiile interne, există schimbări pe plan extern, cum ar fi Brexit-ul, noile politici economice şi comerciale ale Statelor Unite, tensiunile geopolitice în creştere, incertitudinile din zona euro sau încetinirea economiei Chinei, însă contextul extern va avea un impact neutru asupra creşterii economice estimate pentru România în 2020.

Anul 2020 se conturează a fi cel mai bun pentru investiţiile imobiliare de la noi, din perioada post-criză

Anul acesta se conturează a fi cel mai bun an pentru investiţiile imobiliare din România, din perioada post-criză, arată reprezentanţii Collilers International. În opinia lor, există deja tranzacţii în valoare de peste 600 de milioane de euro cu proiecte de birouri care ar putea să fie finalizate în curând, inclusiv tranzacţia de 300 de milioane de euro din portofoliul Nepi Rockcastle, semnată deja, dar nefinalizată în 2019. În acelaşi timp, segmentele industrial şi de retail au evoluţii pozitive, dar există limitări la nivel de ofertă. Referitor la tendinţe, consultanţii Colliers International estimea­ză consolidarea subsegmentelor de piaţă, de la clădirile de birouri clasă A, către abordări cu valoare adăugată şi reconversii ale clădirilor existente. Investiţiile în spaţiile imobiliare comerciale din România au ajuns la un grad de maturitate crescut, iar principalii diferenţiatori ţin de calitate, atât în sectorul indus­trial, unde concurenţa este destul de mare, cât şi în cazul clădirilor de birouri, unde tot mai mulţi in­vestitori sunt interesaţi de obţinerea certificărilor "verzi".

Sursele citate ne-au mai transmis: "Bucureştiul începe să devină o piaţă a chiriaşilor de clădiri de birouri, tendinţă mult mai vizibilă în 2020, rata de neocupare fiind estimată la 12-13%. Dezvoltatorii vor livra circa 700.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în următorii doi ani, reprezentând aproape un sfert din stocul actual. Creşterea costurilor de construcţie - o noutate pentru piaţa din România - la care se adaugă şi creşterea costurilor cu amenajarea spaţiilor (cu aproximativ 25-30%), influenţează deciziile de relocare a companiilor, apreciază consultanţii Colliers International".

2020 prefigurează creşteri şi pe segmentul spaţiilor industriale şi logistice, în contextul în care stocul de circa 4,6 milioane de metri pătraţi de spaţii logistice şi industriale moderne din ţară este la jumătate faţă de cel din Cehia şi de patru ori mai mic decât cel din Polonia. Aproximativ 500.000 de metri pătraţi de noi spaţii pentru depozitare ar putea fi gata, acestea fiind construite de dezvoltatori care până nu demult erau mai activi în segmentul rezidenţial sau de birouri. Asta înseamnă că România va atinge pragul de 5 milioane de metri pătraţi de spaţii moderne de depozitare, în 2020.

Centre comerciale în zone consacrate de birouri vor continua să se dezvolte pe fondul unui consum mai sănătos, mai estimează experţii imobiliari. Proprietarii centrelor comerciale vor continua să se concentreze pe îmbunătăţirea experienţei clienţilor, cu un accent special pe partea de agrement. Dezvoltatorii vor căuta sinergii: noile mall-uri, de exemplu, se vor construi în zone consacrate de birouri sau vor avea propriile componente de birou sau rezidenţial ataşate. Inclusiv apariţia spaţiilor de birouri partajate în centrele comerciale este o opţiune atractivă. În ceea ce priveşte segmentul de retail, va continua expansiunea în oraşele mici şi mijlocii, unde există deficit de spaţii moderne de retail.

Preţurile din rezidenţial vor creşte moderat, însă sub ritmul de creştere a salariilor

Anul 2019 a fost un an record pentru numărul de noi unităţi rezidenţiale de pe piaţă, însă este puţin probabil ca trendul să se menţină şi anul acesta, arată sursele citate, adăugând că există semne că lucrările de construcţie încetinesc spre sfârşitul anului. Dar atâta timp cât economia are o evoluţie ascendentă, consultanţii Colliers Internatio­nal se aşteaptă ca preţurile să creas­că moderat, comparativ cu anul precedent, însă sub ritmul de creş­tere a salariilor.

Pe piaţa terenurilor, vom asista la temperarea cererii

Pe piaţa terenurilor, vom asista la temperarea cererii. Portofoliul de proiecte în plan şi în stadii avansate nu este la fel de generos ca în anii precedenţi şi nu se prefigurează, la acest moment, anunţuri pentru noi proiecte de anvergură.

În general, 2020 va fi un an echilibrat, dar este puţin probabil să rivalizeze cu volumele tranzacţiilor din perioada 2017-2019, mai arată Colliers International, arătând că tot mai mulţi români stabiliţi în străinătate se gândesc să se întoarcă acasă. În acest context, balanţa migrării ar putea să înceapă să se echilibreze, estimează consultanţii Colliers International, precizând: "O altă tendinţă pozitivă este aceea că marile oraşe regionale din România se află încă pe o cale de convergenţă rapidă. Dincolo de anul 2020, următorii trei ani post-electorali reprezintă o oportunitate relativ unică pentru promovarea reformelor structurale, de la îmbunătăţirea sistemelor de sănătate şi educaţie şi până la realizarea unor progrese majore privind infrastructura".

Volumul investiţiilor imobiliare va depăşi 1,1 miliarde euro, în 2020 - nivel record al ultimilor 6 ani

Volumul investiţiilor imobiliare va depăşi, în acest an 1,1 miliarde euro, în condiţiile în care tranzacţii de peste 700 de milioane de euro sunt, în prezent, deja semnate sau în proces de due dilligence, ne-au transmis specialiştii de la JLL.

Acest lucru demonstrează interesul crescut al investitorilor pentru piaţa imobiliară locală, chiar dacă anul trecut volumul tranzacţiilor a fost de doar 683 milioane de euro, sub estimările iniţiale. Volumul tran­zacţiilor înregistrat anul trecut a fost influenţat de procesele lungi de analiză a proiectelor, cumpărătorii fiind în continuare foarte atenţi la investiţiile pe care le fac în Româ­nia, arată sursele citate.

Andrei Văcaru, head of Capital Markets JLL România, ne-a menţionat: "În ultima perioadă am reuşit să convingem tot mai mulţi inves­titori internaţionali să se uite la Româ­nia şi acest lucru s-a materializat, pe de o parte, printr-un volum ridicat de trazacţii care au fost securizate deja şi care urmează să fie finalizate în perioada următoare. În total, tranzacţii de peste 700 de milioane de euro sunt în faze avansate, iar pentru tot anul e foarte probabil ca volumul să depăşească 1,1 miliarde de euro, un nivel record al ultimilor 6 ani".

Apetitul crescut al investitorilor se reflectă şi în evoluţia yieldurilor, în ultimele 12 luni, care au scăzut cu 25 de puncte de bază pe segmentele de birouri şi industrial, până la 7%, respectiv 8%. Tendinţa va continua şi în acest an şi este în ton cu ceea ce se întâmplă în regiune, a precizat reprtezentantul JLL, adăugând:

"Diferenţele de randament dintre România şi Polonia sau Cehia ajung până la 275 puncte de bază pentru proprietăţi comparabile, ceea ce înseamnă că preţurile de pe piaţa locală sunt semnificativ mai mici comparativ cu regiunea, făcând investiţiile în România tot mai atractive".

Sursele de capital se diversifică

Analiza provenienţei capitalului alocat pentru achiziţii de proprie­tăţi în Romania arată o continuare a diversificării investitorilor, conform sursei citate. Aceasta menţionează că, anul trecut, activele locale au atras capital sud-african, românesc, american, maghiar şi din Orientul Mijlociu, iar în acest an sunt aşteptări ca Europa de Vest şi Israelul să reprezinte principalele surse.

Morgan Stanley, Indotek, CFH şi White Star sunt printre investitorii noi care au realizat achiziţii în 2019, în România.

Şi la nivel regional, anul 2020 se preconizează a fi unul de referinţă, după ce în 2019 volumul a atins un record absolut, cu un volum de aproape 14 miliarde euro, susţin cei de la JLL, conchizând: "Cu peste 55% din totalul tranzacţionat şi pe fondul creşterii activităţii investitorilor din Europa, Polonia şi-a menţinut poziţia dominantă în 2019. Pe poziţia a doua în regiune s-a poziţionat Cehia, cu 22% din total.

De remarcat diferenţele dintre sursele de capital în ţările din regiune. În vreme ce Polonia are foarte puţini investitori locali, iar cei din Europa deţin o cotă de aproximativ 50%, în Ungaria capitalul local a generat 80% din tranzacţii, iar în Cehia 40%".

JLL: "Nu vedem niciun pericol de bulă pe piaţa spaţiilor comerciale"

"Având în vedere că noua ofertă este absorbită de cerere, ceea ce se reflectă şi în ponderea redusă a spaţiilor neocupate în totalul stocului, nu vedem niciun pericol de bulă pe piaţa spaţiilor comerciale - birouri, retail, industriale", susţin reprezentanţii JLL, arătând: "Este adevărat că sunt zone în Bucureşti unde există clădiri de birouri care au dificultăţi în a găsi chiriaşi, din cauza accesului dificil, dar acestea au fost construite în ciclul anterior al pieţei. Vedem un număr important de proiecte pe toate segmentele pieţei".

Bucureştiul rămâne pe harta in­vestitorilor în spaţii de birouri şi industriale, în cazul retailului, iar noile investiţii vor merge în mare parte în oraşele secundare, sunt de părere sursele citate, care opinează că extinderea proiectului Colosseum este cea mai mare investiţie de retail anunţată în acest an în Bucureşti.

Pe toate cele trei segmente ale pieţei, raportul dintre cerere şi ofertă rămâne echilibrat, dacă ne uităm la evoluţia ratelor de neocupare din ultimii ani.

Cele mai atractive segmente rămân în continuare birourile şi industrialul, pe fondul cererii semnificative şi oportunităţilor oferite de pieţe şi zone care nu sunt deservite de spaţii moderne.

Piaţa imobiliară locală a atras, în ultimii cinci ani, peste 20 de investitori noi din toate colţurile lumii

Piaţa imobiliară locală a atras, în ultimii cinci ani, peste 20 de investitori noi din toate colţurile lumii, cei mai activi dintre aceştia realizând achiziţii cu o valoare cumulată de circa 1,5 miliarde euro, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Prin achiziţiile realizate şi activele prospectate, aceşti investitori au crescut competiţia pentru cele mai bune active disponibile pe piaţă, contribuind la o uşoară reducere a randamentelor investiţionale, proces ce este de aşteptat să continue şi în următoarele trimestre.

Din punct de vedere al volumelor investite, cei mai activi jucători noi din piaţa imobiliară locală au fost, în ultimii cinci ani, grupurile MAS Real Estate, Atterbury şi Lion"s Head Investments, cu acţionariat sud-african, Cerberus, Morgan Stanley şi White Star din Statele Unite ale Americii, respectiv GIC (Singapore) şi CIC (China). Din Europa, piaţa locală a atras investitori noi în special din regiune, din ţări precum Cehia (PPF Real Estate) şi Ungaria (Indotek).

Analizând achiziţiile companiilor care aveau deja prezenţă pe piaţa locală, cele mai mari achiziţii au fost realizate de NEPI Rockcastle, CTP şi Globalworth, liderii segmentelor de Retail, Industrial şi Office din punct de vedere al activelor aflate în portofoliu, alături de grupul local Dedeman, liderul pieţei de bricolaj, care prin două achiziţii a devenit un jucător semnificativ pe piaţa de birouri din Bucureşti şi Cluj, mai spun sursele citate.

Tim Wilkinson, Partener, Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox, a subliniat: "În timp ce în Polonia, Cehia şi Ungaria observăm tranzacţii care stabilesc noi yield-uri record, randamentele din România încă nu au înregistrat o tendinţă semnificativă de comprimare. Sunt semnale evidente că pentru cele mai bune active cu un preţ sub 50 de milioane de euro randamentele încep să se stabilizeze sub nivelul de 7% şi ne aşteptăm ca această tendinţă să fie urmată în următoarele 12 luni şi de activele mari, nou livrate, cu valori de peste 100 de milioane de euro. Această evoluţie stabilă şi volatilitatea redusă reflectă un nou nivel de maturitate al pieţei locale, oferind investitorilor o marjă suplimentară atractivă comparativ cu alte pieţe din Europa Centrală şi de Est".

Per total, în perioada 2015 - 2019, au fost înregistrate 137 de tranzacţii cu o valoare cumulată de aproximativ 4,2 miliarde euro, valoarea medie a tranzacţiei fiind de peste 30 de milioane de euro. Cele mai tranzacţionate proprietăţi au fost imobilele de birouri, cu un volum de aproape 1,8 miliarde de euro şi o cotă de 43% din total, fiind urmate de spaţiile comerciale, cu o cotă de 30%, respectiv spaţiile indus­triale (20%).

Circa 67% din volumul investit a fost direcţionat către proprietăţi situate în Bucureşti, următoarea piaţă ca atractivitate fiind Cluj-Napoca, cu o pondere de circa 7% din activitatea tranzacţională.