PREVIZIUNI OPTIMISTE PENTRU SEGMENTUL OFFICEMihaela Gălăţanu, DTZ: "Cererea de spaţii de birouri din Bucureşti ar putea înregistra valori record în 2016"

Maria Florea, JLL: "Va fi un an dominat de extinderile companiilor de IT"

Andreea Păun, Colliers: "Ne aşteptăm la o efervescenţă a pieţei de birouri"

Consultanţii imobiliari de la cele mai importante companii de profil din ţara noastră vin cu estimări optimiste în ceea ce priveşte evoluţia pieţei de birouri din Bucureşti, în acest an, cu un volum consistent în ceea ce priveşte livrarea de noi spaţii.

Mihaela Gălăţanu, head of research în cadrul companiei DTZ, consideră că, în 2016, cererea de spaţii de birouri din Capitală ar putea înregistra valori record şi va fi susţinută de cereri noi, în special pe partea de extinderi.

"Ţinând cont de faptul că majoritatea chiriaşilor mari din Bucureşti sunt activi în sectorul Tehnologiei şi Telecomunicaţiilor, ne aşteptăm ca şi în 2016 cea mai mare parte a cererii să fie generată de companii active în acest sector", ne-a spus doamna Gălăţanu, menţionând: "În Bucureşti, la finalul anului 2015, stocul de spaţii moderne de birouri era de aproximativ 2,3 milioane de metri pătraţi. Anul acesta vor fi livrate 15 clădiri de birouri. Cele mai mari proiecte de birouri sunt Bucharest One, Hermes Business Campus - clădirile 2 şi 3, Globalworth Campus, Oregon Park, Metroffice, Green Court 3, Gara Herăstrău OB, Orhideea Towers, Anchor Metropol".

Potrivit sursei citate, chiria prime pentru spaţiile de birouri s-a menţinut la un nivel stabil în 2015, iar pentru acest an nu sunt preconizate fluctuaţii. "Ţinând cont de volumul spaţiilor ce urmează să fie livrate anul acesta în Capitală, nivelul de închiriere va continua să fie stabil", ne-a spus doamna Gălăţanu.

În plus, în opinia reprezentantului DTZ, rata medie de ocupare a spaţiilor moderne de birouri din Bucureşti se află în acest moment la cel mai ridicat nivel din ultimii şapte ani.

Mihaela Gălăţanu apreciază că, pe parcursul anului 2016, rata generală de neocupare va înregistra tendinţe de creştere, însă, cu toate acestea, domnia sa spune că prog-noza pentru finalul anului reflectă o valoare mult mai scăzută faţă de valoarea înregistrată în primul trimestru din 2014 (17%).

Maria Florea, JLL: "Se anunţă creşteri ale companiilor existente, dar şi noi intrări pe piaţă, în 2016"

Piaţa de birouri este în creştere, consideră, de asemenea, Maria Florea, head of agency-contractor JLL, care ne-a declarat: "În primul rând, din ce în ce mai multe companii apreciază calitatea serviciilor de consultanţă şi văd valoarea acestora şi în renegocierile cu proprietarii lor existenţi. În al doilea rând, anul acesta se anunţă alte creşteri ale companiilor existente pe piaţă şi noi intrări, în special companii care îşi mută sau consolidează operaţiunile în ţară. Anul 2016 va fi un an dominat de extinderile companiilor de IT".

În ceea ce priveşte evoluţia din 2016 a chiriilor pentru spaţiile de birouri, doamna Florea ne-a explicat: "Ca urmare a creşterii cererii din ultimii ani, oferta s-a îmbunătăţit şi ea. Astfel, nu vedem fluctuaţii majore în ceea ce priveşte rata de neocupare a spaţiilor şi, ca urmare, nici a chiriilor.

Acestea diferă în funcţie de zonă, suprafaţă, tipul chiriaşului. În continuare, chiria cea mai mare poate fi obţinută în Piaţa Victoriei - 18,5 euro/mp/lună. În celelalte zone, nivelul chiriilor se situează între 13 şi 16 euro/mp/lună (Floreasca-Dimitrie Pompeiu), între 14 şi 16 euro/mp/lună în Centru-Vest (zona Pasajului Basarab, Politehnica) şi pot coborî până la 10-12 euro/mp/lună în zone limitrofe".

Tranzacţiile cu clădiri de birouri au cumulat mai mult de o treime din piaţa de investiţii din 2015, continuând trendul crescător început în 2014, ne-a mai spus Maria Florea, apreciind că investitorii prezenţi pe piaţa locală, precum şi nume noi, se uită în continuare la potenţiale achiziţii pe proiecte de birouri, atât existente, cât şi în curs de dezvoltare: "Sunt proiecte de calitate disponibile la vânzare în toate zonele consacrate de birouri, care ar asigura potenţialilor investitori ran-damente atractive".

Potrivit sursei citate, stocul de spaţii de birouri din ţară totalizează 2,3 milioane de metri pătraţi, dintre care 63.000 mp livraţi în 2015.

"Pentru acest an, sunt anunţate livrări de noi spaţii cumulând 365.000 de metri pătraţi, de aproape 6 ori mai mult decât în 2015. În total, dezvoltatorii au anunţat că vor finaliza în acest an un număr de 17 proiecte", ne-a declarat Maria Florea, adăugând: "Proiecte în execuţie sunt Hermes Business Campus 2&3 - 55.000 mp (Atenor), Bucharest One - 50.000 mp (Globalworth), Oregon Park - 45.000 mp (Portland),Metropol - 36.600 mp (Anchor Grup), Timpuri Noi Square - 33.000 mp (Vastint), AFI Park 4&5 - 32.000 mp (AFI Europe). Majoritatea investiţiilor viitoare sunt etape ale unor proiecte începute deja, dintre cele mai importante: Metroffice - prima fază de 20.000 mp va fi finalizată în acest an, urmând să înceapă lucrările la etapele 2 şi 3 (total 20.000 mp), Globalworth Campus - faza 2, prima este programată să fie finalizată în acest an, Bucharest Garden - 41.000 mp (Vastint), The Bridge - 57.000 mp (Forte Partners), Orhideea Tower - 37.000 mp (CA Immo)".

Referitor la rata medie de neocupare, reprezentantul JLL apreciază că aceasta a scăzut în ultimii doi ani, ajungând la 13,3% la sfârşitul anului trecut, pe fondul unor livrări relativ reduse şi o cerere record.

"Pentru acest an, am putea asista la o reluare a creşterii ratei de neocupare, ca urmare a avalanşei de proiecte noi lansate pe piaţă şi a unei cereri care va creşte, dar nu exploziv. Astfel, dacă nu vor exista întârzieri pentru termenele de livrare anunţate, la sfârşitul anului am putea ajunge la un grad de neocupare de maxim 17%", ne-a mai spus Maria Florea.

Potrivit domniei sale, dezvoltatorii urmăresc piaţa de închirieri, iar chiriaşii sunt în special focalizaţi pe zona de Nord şi zona de Centru Vest, dar, "din păcate, în aceste zone s-a dezvoltat mult şi nu mai sunt foarte multe opţiuni de terenuri cu infrastructură bună".

Andreea Păun, Colliers: "Companiile de outsourcing rămân cel mai puternic pilon al pieţei de birouri"

Pentru acest an sunt anunţate la livrare proiecte de birouri cu o suprafaţă totală de peste 360.000 de metri pătraţi, cea mai mare parte a cererii venind tot dinspre companiile de outsourcing, care rămân cel mai puternic pilon al pieţei, ne-a spus Andreea Păun, associate director office agency în cadrul companiei Colliers International.

Doamna Păun ne-a precizat: "Se estimează că aproximativ 150.000 de angajaţi vor lucra în acest sector (n.r. outsourcing) în următorii cinci ani. Cerere semnificativă va exista şi din partea sectorului financiar-bancar, unde companiile din domeniu vor lansa servicii noi sau îşi vor extinde liniiile de business existente. Activitatea sectorului de birouri a fost marcată în 2015 şi de un număr important de relocări, tendinţă care va rămâne vizibilă şi în perioada următoare. Majoritatea companiilor şi-au relocat activitatea în zona Dimitrie Pompeiu şi Floreasca - Barbu Văcărescu, care se conturează tot mai mult drept un hub de birouri, ce ar putea ajunge la un stoc de 1 milion mp până în 2020. Pe fondul volumului record de proiecte anunţate a fi livrate în acest an, ne aşteptăm la o efervescenţă a pieţei, generată de trei surse principale de cerere: companii nou intrate pe piaţă, companii ale căror contracte de închiriere vor expira şi cele care vor dori să îşi mute activitatea în clădiri de calitate. Piaţa va fi dominată mai degrabă de tranzacţii medii (suprafeţe de 2.000 - 5.000 mp) spre deosebire de 2015, când pe piaţă au fost închise câteva tranzacţii atipice, cu suprafeţe mari, de peste 10.000 mp".

La nivelul chiriilor, acestea vor urma un trend stabil, la fel ca anul trecut, astfel că nu sunt aşteptate variaţii semnificative ale valorilor acestora, consideră Andreea Păun.

Reprezentantul Colliers ne-a explicat: "Sunt posibile mici diferenţieri determinate de stocul record de livrări anunţate pentru acest an, ceea ce va duce la apariţia unor oferte competitive, care pot duce la o uşoară creştere a chiriilor în unele arii. În medie, în zonele consacrate de birouri, chiria a variat în intervalul 14-16 euro/mp/lună, în continuare, cu valori mai ridicate de16-18 euro/mp/lună, în zone precum Piaţa Victoriei".

Potrivit Andreei Păun, piaţa locală de investiţii a fost dominată, anul trecut, de tranzacţii cu clădiri de birouri, astfel că sectorul office deţine aproximativ 45% din volumul total investiţional înregistrat, de aproximativ 800 de milioane de euro.

"Ne aşteptăm ca proiectele de office să prevaleze şi în perioada următoare, tendinţă susţinută de stocul important de clădiri de birouri clasa A ce vor fi livrate. Estimăm că, în prezent, aproximativ 10 clădiri de birouri din Bucureşti fac obiectul unor posibile tranzacţii", ne-a spus Andreea Păun, precizând că, pe parcursul acestui an, urmează să fie livrate peste 15 proiecte de birouri.

Consultantul Colliers apreciază că rata de neocupare nu va înregistra variaţii semnificative în acest an, situându-se la nivelul din 2015, de aproximativ 14%: "Dezvoltatorii sunt mult mai precauţi şi vedem tendinţa de a se construi în faze, ceea ce le oferă riscuri mai mici, dar şi mai multă flexibilitate şi viteză de reacţie la o potenţială creştere a cererii. Pe lângă dezvoltatorii mari deja prezenţi pe piaţă, ne aşteptăm şi la nume noi, atrase de potenţialul de creştere local".

În zonele active şi deja consacrate mai există foarte puţine terenuri disponibile, impedimentul principal fiind nivelul ridicat al preţurilor, consideră Andreea Păun, care spune că, totuşi, zonele consacrate vor continua să fie cele mai interesante înainte să se deschidă zone noi.

Marius Grigorică, DTZ: "Apetitul pentru dezvoltarea clădirilor de birouri, la cel mai ridicat nivel de după 2008"

Apetitul investitorilor pentru dezvoltarea de clădiri de birouri este destul de ridicat şi putem spune că este la cel mai înalt nivel de dupa 2008, consideră Marius Grigorică, senior broker - capital markets în cadrul companiei de consultanţă DTZ.

Domnia sa ne-a declarat: "Există numeroase proiecte planificate care vor fi demarate pe măsură ce dezvoltatorii vor reuşi să securizeze precontracte de închiriere care să le faciliteze şi finanţarea bancară. Există şi dezvoltatori cu profil de risc mai ridicat, care au început proiecte fără a beneficia de chiriaşi de la început. În plus, volumul tranzacţiilor de investiţii în birouri a crescut semnificativ în ultimii ani şi a crescut sentimentul de lichiditate în piaţă, ceea ce le conferă dezvoltatorilor un plus de certitudine că pot face un exit".

În condiţiile în care rata de neocupare se păstrează la un nivel redus, similară cu cea din ultimii ani, Marius Grigorică consideră că apetitul pentru noi dezvoltări de birouri va exista în continuare.

CBRE: "Cererea nouă de spaţii de birouri va creşte cu 25-35%, în 2016"

Consultanţii companiei de consultanţă imobiliară CBRE estimează că, anul acesta, cererea nouă de spaţii de birouri va creşte cu 25-35%, urmând ca o mare parte din cererea totală să vină din partea companiilor din sectorul IT.

"Cererea pentru spaţiile noi care vor fi livrate în acest an este mare, majoritatea clădirilor nou livrate pe piaţă au deja un grad de ocupare semnificativ, ceea ce va genera o creştere a cererii de birouri", ne-au spus reprezentanţii CBRE, subliniind: "Companiile încep să pună din ce în ce mai mult accent pe mediul de lucru pe care îl oferă angajaţilor, lumina naturală, calitatea aerului, crearea de spaţii de lucru creative, care încurajeaza colaborarea sau cele dedicate relaxării. Majoritatea companiilor caută clădiri care pot fi uşor de amenajat în zone accesibile, cu vizibilitate foarte bună şi certificare verde".

Consultanţii CBRE preconizează că, în acest an, chiria prime din Bucureşti va rămâne constantă, la nivelul de 18,5 euro/mp/lună: "În 2015, zonele Pipera şi Nord au atras cei mai mulţi chiriaşi (73% din cererea totală), dar este de aşteptat ca aceştia să se îndrepte şi către zona de Vest (Grozăveşti şi Politehnica), întrucât acolo se vor livra spaţii noi. Chiria spaţiilor de clasă A în zona de Nord şi Pipera este 16,5 euro/ mp/lună, respectiv 13,5 euro/mp/lună".

Mihai Păduroiu, Head of Office Agency în cadrul CBRE România, estimează că nivelul chiriei pentru spaţiile de birouri din Bucureşti va rămâne constant în acest an în toate zonele. Potrivit sursei citate, numărul mare de spaţii de birouri anunţat pentru următoarea perioadă va pune o presiune mai mare pe proprietari, care sunt dispuşi să ofere mai multe luni de chirie gratuită şi bugete de amenajare pentru contracte semnate pe 7-10 ani sau pentru chiriaşii-ancoră chiria netă efectivă ar putea ajunge la 80-85% din chiria de bază.

În momentul de faţă, consultanţii CBRE estimează că un număr de 6 proiecte de birouri, aflate la vânzare, se vor concretiza cel mai probabil în etape succesive: la finele trimestrului al doilea, respectiv în trimestrul trei din 2016: "Analizând interesul investitorilor pentru piaţa din România, putem spune că 2016 va avea indicatori de performanţă cel puţin la nivelul din 2015. Atât investitorii deja activi pe plan local, cât şi cei care îşi propun să investească în România devin din ce în ce mai receptivi în a-şi întări prezenţa, date fiind recentele performanţe solide ale economiei româ-neşti şi preţurile avantajoase ale produselor de investiţii".

Rata de neocupare în Bucureşti, la sfârşitul anului 2015, a fost de 11,9%, acest procent fiind generat de faptul că a fost livrat un număr mic de spaţii de birouri, precizează CBRE. Dar, pentru anul 2016, consultanţii CBRE se aşteaptă ca rata de neocupare să crească, ţinând cont că, în acest an, "se vor livra şi cu 10% mai mult decât suprafaţa livrată din anul 2009, care a reprezentat recordul istoric al pieţei imobiliare locale".

În ceea ce priveşte construcţia de noi parcuri de birouri, reprezentanţii CBRE apreciază că piaţa de investiţii este în continuare dominată de investitorii străini, companiile cu capital autohton reprezentând sub 3% din volumul total de investiţii. "Principalii jucători rămân fondurile de investiţii cu capital german sau aus-triac, dar se remarcă şi interesul crescut al companiilor americane pentru proiectele de birouri de clasă A, aflate la vânzare în acest moment", ne-au spus consultanţii CBRE, menţionând: "În principiu, încă există terenuri disponibile pentru construcţia de birouri în toate cele 6 sectoare din Bucureşti, însă nu toate zonele sunt pretabile pentru birouri. Criteriile de selecţie sunt destul de stricte, un element crucial fiind accesul la mijloacele de transport în comun, în special metroul. Nordul Capitalei rămâne în continuare principalul pol din acest punct de vedere, dar, totodată putem vedea creşteri de potenţial şi investiţii în zona Gro-zăveşti/ Orhideelor/Semănătoarea, Iuliu Maniu etc".

Potrivit reprezentanţilor CBRE, în zona de Nord a Capitalei, unele terenuri s-au tranzacţionat şi cu 800-1200 euro/mp, în funcţie de parametrii urbanistici, dar, în funcţie de poziţie şi de zonă se pot tranzacţiona şi la 500-700 euro/mp.