Previziuni Piata imobiliara: nu sunt semne de revenire în primul semestru. Poate în semestrul doi...

Firma de consultanţă "Darian DRS" a realizat un raport privind starea actuală şi perspectivele pieţei imobiliare din ţara noastra

Piaţa imobiliară autohtonă nu a oferit semne palpabile de revenire în primele luni ale anului 2010, afirmă analiştii firmei de consultanţă "Darian DRS", în recentul lor raport "Analiza pieţei imobiliare 2009". Astfel, ei atrag atenţia că notarii publici au parafat în ianuarie şi februarie în jur de 47.000 de tranzacţii imobiliare, cu 1.000 mai puţin decât în aceeaşi perioadă a anului 2009. Pe acest fond, "este foarte posibil să ne confruntăm cu o stagnare a cererii de locuinţe în 2010, urmând o perioadă fără evenimente spectaculoase pe sectorul rezidenţial. Similar, sectorul comercial este de aşteptat să stagneze, excepţie făcând două centre comerciale anunţate pentru inaugurare în Capitală", afirmă analiştii de la "Darian".

Totuşi, ei au şi o veste bună: creşterea volumului investiţiilor străine, estimată pentru acest an la 7-10%, iar pe acest fond ei estimează că cererea de spaţii logistice ar putea creşte din trimestrul al treilea din 2010.

"Putem aprecia că preţurile nu se vor modifica substanţial în anul 2010. Situaţia pieţei nu le permite să crească, iar o eventuală scădere nu s-ar putea produce decât legat de un anumit context extern. Dezvoltatorii vor încerca să scape de stocurile pe care le au iar acest lucru ar mai putea duce la reduceri de preţuri. Cum starea economiei este cel mai bun indicator pentru veniturile populaţiei, putem anticipa că, dacă economia va merge mai prost, atunci este posibil, din cauza lipsei puterii de cumpărare, să mai vedem scăderi şi în piaţa apartamentelor noi, acolo unde dezvoltatorii sunt presaţi de credite", afirmă analiştii de la "Darian".

Un alt factor care poate perturba semnificativ piaţa imobiliară este noua lege a TVA, intrată în vigoare la 1 ianuarie 2010. ANAF a cerut plata retroactivă a TVA de către persoanele fizice care au derulat tranzacţii imobiliare cu caracter de continuitate din 2002 încoace.

Astfel, mulţi cumpărători se vor afla în imposibilitatea de plată, fapt care va duce la executarea lor silită. Acest lucru ar afecta în mod direct sistemul bancar, din cauza scăderii masive a valorii bunurilor folosite ca garanţie pentru credite. Românii care au contractat împrumuturi s-ar putea trezi în situaţia în care banca le va pune sechestru nu doar pe casă, ci şi pe alte bunuri, pentru a completa astfel valoarea iniţială a creditului.

Al treilea element major care va influenţa piaţa imobiliară în anul 2010, analiştii de la "Darian" consideră că este programul "Prima Casă", pe care criticii săi îl asemuiesc cu schemele americane de finanţare imobiliară rezidenţială subprime. Programul a intrat în a doua sa fază, începând cu luna martie 2010, cu credite mai ieftine ca în toamna anului trecut. Valoarea maximă a creditului, pentru cumpărători, este de 60.000 euro, iar pentru cei care construiesc case noi de 70.000 euro, respectiv 75.000 în cazul asocierilor între clienţi.

Căderea preţurilor imobiliarelor a fost stopată în momentul în care programul "Prima Casă" a început să se apropie de lansare. Acela a fost punctul în care proprietarii de apartamente - mulţi dintre ei aşteptând cumpărătorii de câteva luni bune - s-au oprit din cursa atragerii puţinilor clienţi din piaţă, prin scăderea preţului. Acest program s-a dovedit însă a fi mai degrabă un sprijin pentru bănci şi pentru cei aflaţi la începutul carierei profesionale, iar interesul cumpărătorilor nu a fost cel scontat, doar mai puţin de 60% din plafonul de un miliard de euro garantat de stat fiind acoperit.

Dependenţa României de mediul economic internaţional ar putea constitui principalul risc al pieţei imobiliare în 2010, apreciază analiştii de la "Darian" în cel mai recent raport al lor. Dacă piaţa va evolua raţional, este foarte posibil ca preţurile proprietăţilor imobiliare să se menţină la acelaşi nivel în 2010, comparativ cu anul precedent. Este destul de greu de crezut că, într-o economie în care, cel puţin pentru prima jumătate a anului, se anunţă creşteri ale şomajului, salarii blocate şi un venit real inferior celui din anii de boom economic, româ­nii vor fi foarte interesaţi de cumpărarea de locuinţe la preţurile actuale şi în condiţii dificile de creditare (dobânzi aproape duble faţă de cele din zona euro şi avans mare).

Bucureşti - Previziuni pentru perioada următoare

Piaţa rezidenţială

Speranţele pieţei imobiliare de a-şi reveni sunt legate în primul rând de evoluţia generală a economiei româneşti. Deşi cererea se menţine la un nivel cres­cut, piaţa vede puţine tranzacţii. Vor fi scăderi de preţuri şi în 2010, obligând astfel vânzătorii să menţină un preţ impus de puterea cumpărătorilor de a achiziţiona o proprietate.

Astfel tranzacţiile vor fi în continuare influenţate de condiţiile de finanţare, cât şi de veniturile populaţiei dependente de situaţia economică, trendul fiind în continuare de scădere.

Spaţii birouri

În 2010 analiştii se aşteaptă să fie livrate în Bucureşti aproximativ 180.000 de mp de birouri. Rata de neocupare va continua să crească şi în primul semestru din 2010. Urmând trendul descendent al pieţei, preţurile de închiriere îşi vor continua ritmul de scădere în primul semestru al acestui an, cu procente cuprinse între 10 şi 15%.

Faţă de chiria medie vor exista şi creşteri de preţ în cazul spaţiilor de mici dimensiuni care oferă cea mai bună vizibilitate şi accesibilitate şi va continua tendinţa de relocare pentru o parte a activităţii în zonele semi-centrale sau periferice.

Spaţii comerciale

Previziunile pentru următoarea perioadă nu sunt optimiste pentru că dezvoltarea de noi centre comerciale va încetini. O creştere a activităţii de dezvoltare comercială va avea loc numai după îmbunătăţirea pieţei muncii şi după revenirea interesului băncilor pentru sectorul imobiliar. Anul 2010 va fi unul de pregătire şi mai puţin un an de finalizare pentru proiectele de retail.

Deşi nu este sesizabilă o schimbare majoră, băncile au devenit mai receptive în ultimele luni vizavi de finanţarea corporate în domeniul imobiliar. Totuşi, ele nu mai acordă sumele exorbitante din trecut, ci maxim câteva zeci de milioane de euro.

Terenuri

Dezvoltatorii fiind încă presaţi de bănci, analiştii de la "Darian" nu cred ca anul 2010 va aduce o dezgheţare a tranzacţiilor pe segmentul terenurilor.

Ei estimează că se va păstra acelaşi trend ca şi în 2009, cel de scădere, deoarece pe acest segment nu au fost semnalate tranzacţii semnificative pentru a fi revigorat.

Astăzi pretenţiile cumpărătorilor au crescut semnificativ, clienţii vor terenuri cât mai bine poziţionate având suprafeţe în jurul mediei de 1000 mp, aproape de oraş în cazul în care achiziţionează la periferie. De asemenea, cer să vadă actele originale şi să păstreze copiile pentru a le verifica cu un avocat sau notar. Cu alte cuvinte, încet, dar sigur, cumpărătorii învaţă arta acestor tranzacţii, iar piaţa se îndreaptă spre normalitate .

Spaţii industriale

Costul ocupaţional în sectorul industrial în anul 2010 va fi relativ acelaşi ca şi în 2009, apreciază analiştii de la "Darian". Factorii care determină menţinerea aceloraşi costuri sunt cererea scăzută de spaţii în sectorul industrial, corelată cu faptul că s-au livrat puţine spaţii noi în cursul anului 2009. Pentru a supravieţui, proprietarii de spaţii indus­striale vor trebui ca în 2010 să se adapteze noilor condiţii impuse de criză, să relaxeze condiţiile de închiriere şi să vină cu servicii suplimentare post închiriere. În acest moment tendinţa pe piaţă este să se finalizeze proiectele începute şi care au atât finanţare, cât şi clienţi.

În 2010 presiunea preţurilor va afecta în special spaţiile mari, greu de compartimentat, nu foarte bine plasate, fără acces la o infrastructură bine dezvoltată şi care nu oferă condiţii avantajoase de închiriere. Ca urmare, preţul de închiriere va scădea cu 5-10% în semestrul I din 2010 atât pentru contractele aflate în derulare, cât şi pentru noii chiriaşi.