Retailerii - cei mai importanţi cumpărători de terenuri

Piaţa tranzacţiilor cu terenuri s-a diminuat practic cu 80% -90% faţă de perioada 2006 - 2008 în lipsa tranzacţiilor speculative. Înainte un teren putea să treacă de trei - patru ori dintr-o mână în alta, într-un interval de 2-3 ani. Procentul de 10% este reprezentat de tranzacţii reale, urmate de realizarea unei investiţii imobiliare pe terenul respectiv.

Piaţa terenurilor este, practic, cea mai afectată dintre toate segmentele pieţei imobiliare, având în vedere că cele mai multe speculaţii imobiliare se făceau cu terenuri, nu cu clădiri.

În prezent, oportunităţile de câştig în tranzacţii cu terenuri pot fi grupate în trei categorii: cele mai căutate sunt terenurile agricole cu suprafeţe de minim 50 de hectare comasate, urmate de terenurile de lângă oraşe, pretabile pentru dezvoltări de retail (hiper, supermarketuri) şi de terenurile mici, amplasate în zone rezidenţiale foarte bune.

Terenurile bune sunt căutate chiar şi în perioadă de criză, susţine Dragoş Dragoteanu, preşedintele agenţiei imobiliare "Euroest", ce se ocupă preponderent de tranzacţii cu terenuri în Bucureşti, Ilfov, Constanţa, Braşov şi Valea Prahovei.

Dezvoltatorii imobiliari sunt dispuşi în continuare să cumpere terenuri care îndeplinesc nişte condiţii clare: să aibă o locaţie foarte bună, cu acces la utilităţi şi amplasate în zone constituite din punct de vedere urbanistic şi care să aibă un preţ ce justifică achiziţia. Când apreciază că preţul justifică achiziţia unui teren în fapt dezvoltatorii calculează cât ar reprezenta preţul terenului în costul total al construcţiei, pe metru pătrat. "Pe zona rezidenţială de lux se cumpără terenuri cu o incidenţă de până la 200 de euro", afirmă Dragoş Dragoteanu. Asta înseamnă că dacă pe un teren de 1000 mp, în valoare de 150.000 de euro (150 euro/mp) poate fi construit un imobil cu 800 mp construiţi, incidenţa terenului în costul construcţiei este de circa 187 euro. Dacă la acest cost adăugăm costul construcţiei de circa 500 euro/mp, rezultă un cost total al investiţiei de 687 euro/mp. Cu un profit de 30% se ajunge la un preţ de vânzare de 893 euro/mp construit.

Pe piaţa construcţiilor rezidenţiale medii, incidenţa terenului în costul construcţiei este de 50 -100 euro/mp, apreciază Dragoş Dragoteanu. Astfel de terenuri se găsesc în cartiere, în Bucureşti de exemplu sunt disponibile suprafeţe destul de mari, pretabile pentru ansambluri rezidenţiale ample. Din păcate, subliniază Dragoş Dragoteanu, dezvoltatorii rezidenţiali nu sunt interesaţi în prezent să realizeze cartiere de locuinţe. Înainte lucrau cu banii băncilor şi ei contribuiau cu 20-25% din totalul investiţiei, în principiu valoarea terenului aferent. Acum banca solicită o contribuţie de minim 50% din valoarea investiţiei.

Cererea întâlneşte oferta în mod punctual

Nu putem vorbi în prezent de o piaţă a terenurilor în adevăratul sens al cuvântului, pentru că numărul tranzacţiilor a scăzut dramatic şi nu se mai formează preţuri de referinţă, calculate ca medii în baza unui număr mare de tranzacţii. Asistăm mai mult la "tranzacţii artizanale" care se realizează când, în mod, fericit cererea întâlneşte punctual oferta, şi vorbim de cerere cu caracteristici extrem de precise.

Putem vorbi de tranzacţii speculative numai în cazul investitorilor cu foarte mulţi bani, pe care nu îi interesează că îi imobilizează timp de 3-5 ani cât piaţa ar putea fi în continuare blocată.

Se fac speculaţii cu terenurile amplasate în zone bune, unde urmează să se dezvolte spaţii comerciale sau de distracţie, terenuri care au deshidere suficient de mare chiar la o stradă principală. Acestea sunt terenuri care vor fi căutate în viitor. Dacă preţul zonei este astăzi, să zicem, de 400 de euro şi investitorul primeşte o ofertă la 200 de euro este evident că va fi tentat să facă o astfel de achiziţie. Şi o va face cu condiţia să aibă încredere că peste 3-5 ani, indiferent cât de prost merge economia, tot va putea vinde la preţ dublu. De fapt, el câştigă chiar din momentul achiziţiei.

Achiziţia unui teren în condiţii de criză are sens dacă riscurile se apropie de zero.

Adică locaţie este foarte bună, terenul nu are concurenţă pentru că nu există două terenuri la fel în zonă, potenţialul de creştere a valorii terenului este cert întrucât zona este clar în dezvoltare.

Terenurile bune pot fi împărţite în două categorii în funcţie de disponibilitatea lor: unele care nu se vând pentru că proprietarii nu au nevoie de lichidităţi sau vor ei înşişi să dezvolte ceva acolo în viitor; şi altele ai căror proprietari sunt presaţi să vândă, din cauza unor probleme financiare.

Deşi este criză "ghişefturile" sunt greu de găsit. Chiar dacă proprietarul este disperat şi are un teren evaluat la 400 de euro/mp, pe care este dispus să îl vândă sub preţul pieţei, acest teren îşi va găsi totuşi cumpărător înainte să coboare preţul sub 200 de euro, este de părere Dragoş Dragoteanu.

Terenuri pentru dezvoltări de retail

Cele mai multe achiziţii de terenuri, în condiţii de criză a pieţei, le-au făcut marii retaileri. Aceştia au cumpărat terenuri în valoare de zeci de milioane de euro, în ultimii trei ani, profitând de ieftinirea terenurilor, pentru că înainte planurile lor de extindere erau blocate de preţurile prohibitive.

Scăderea preţurilor a fost semnificativă: un teren situat la ieşirea din oraş care înainte costa 200 de euro/mp acum a fost luat la 80 de euro/mp.

Unii dintre retaileri au intrat relativ târziu pe piaţă iar concurenţa dintre ei a devenit acerbă. Ori, în cazul retailerilor este foarte important să ocupe piaţa întrucât este foarte greu pentru un competitior nou să vină ulterior şi să reuşească să ia clienţii.

În cazul retailerilor nu vorbim de achiziţia unui teren, ci de achiziţii multiple făcute de lanţurile de retail. Ori, aceste achiziţii se fac în timp, retailerii îşi extind afacerile conform unor planuri de dezvoltare bine puse la punct, care precizează exact caracteristicile terenurilor de cumpărat şi preţurile la care acestea pot fi achiziţionate. Obiectivele lor vizează în principiu dezvoltarea unor reţele de retail la nivel naţional, până la cea mai mică aşezare urbană, suficient de mare ca să justifice existenţa unui magazin de desfacere a produselor alimentare şi nealimentare. Retailerii se vor extinde până când vor ocupa la nivel naţional toată cererea de produse de larg consum. Ei caută tere­nuri cu suprafeţe între 0,5 şi 2 hecta­re, semicentral, în cartiere şi la ieşirea din oraş.

Terenuri pentru construcţia de birouri

Un alt grup de cumpărători de terenuri îl formează dezvoltatorii mari care fac proiecte pe temen mediu. De exemplu, după ce s-a făcut pasajul Pipera, un investitor englez a cumpărat 2 hectare în zona de birouri din Pipera, pentru că el ştia exact ce clădire poate face aici şi a gândit pe termen mediu de câţiva ani.

Terenurile căutate pentru proiecte de birouri clasa A au suprafeţe mari, în zona centrală de circa 2.500 -5.000 mp iar în zona semicentrală între 5.000 mp şi un hectar.

Terenuri pentru construcţii rezidenţiale

În vederea dezvoltării unor proiecte rezidenţiale se caută terenuri mici cu suprafeţe între 500 şi 1000 mp, situate în zone foarte bune, constituite din punct de vedere urbanistic. Este vorba de aşa numitele "plombe" din cartierele foarte bune ale oraşului, loturi rămase între imobile.

Aceste tranzacţii sunt foarte puţine pentru că preţurile terenurilor din zonele bune au rămas mari. În plus, puţini proprietari din aceste zone (firme sau persoane fizice) au probleme financiare care să îi forţeze să vândă la preţuri scăzute.

Pe de altă parte, cumpără terenuri pentru proiecte imobiliare numai dezvoltatorii rezidenţiali care au posibilitatea financiară să finalizeze proiectele respective.

Ca urmare, investiţiile rezidenţiale actuale sunt realizate de oameni de afaceri foarte bogaţi care fac proiecte de dimensiuni relativ mici, de 1- 2 milioane de euro, proiecte care clar au clienţi, pentru că raportul calitate-preţ este unul corect.

Există câteva zone - Primăverii, Dorobanţi, Floreasca, Cotroceni, şoseaua Nordului, B-dul Dacia - pentru care tot timpul vor fi clienţi interesaţi să cumpere acolo, indiferent cât de prost merge economia.

Terenurile în aceste zone s-au ieftinit suficient cât să permită o dezvoltare imobiliară mică, de succes, care să fie finalizată cu vânzare într-o perioadă rezonabilă de timp. Preţurile acestor terenuri au scăzut cam la jumătate faţă de acum trei ani, variaţia fiind însă în prezent foarte mare, de la 500 la 1500 de euro/mp.

Terenuri pentru dezvoltări industriale

Zona industrială se dezvoltă în principiu la cerere. Există parcuri logistice unde marii dezvoltatori au achiziţionat terenuri cu suprafeţe mari la preţuri bune. Acum ei nu fac dezvoltări decât la cererea clientului - vin firme specializate din transporturi, logistică etc, care au cerinţe precise pentru hale de anumite dimensiuni şi configuraţii. Important în cazul parcurilor logistice mari sunt facilităţile pe care acestea le oferă clienţilor lor - vamă, pază, administrare.

În prezent, circa 80 - 90% din tranzacţiile cu terenuri pentru dez­voltări industriale se derulează pe parcurile logistice, care se extind la cerere. Restul sunt mici dezvoltări punctuale - câte una - două hale pentru fabrici care îşi extind activitatea.

Terenuri agricole

Terenurile agricole sunt foarte căutate de investitori, în special de fondurile străine de investiţii, care le achiziţionează lot cu lot, le comasează şi le revând. Cereri pentru revânzare sunt o muţime pe piaţă. Dar, ca să comasezi suprafeţe mari, de circa 500 -1000 de hectare sunt necesari ani de zile şi resurse importante, adică echipe întregi care fac absolut totul, de la a plăti avansul micului proprietar, până la a face cadastrul. Este vorba de sute de loturi de teren care trebuie comasate. Practic, preţul terenului creşte de câteva ori doar prin faptul că se soluţionează problemele juridice, tehnice şi economice (de gestionare, comasare).