Rezidenţiale noi: Dezvoltarea rezidenţială poate funcţiona şi pe timp de criză

Piaţa rezidenţială din România a cunoscut o evoluţie timidă în ultimii ani, pe fondul crizei financiare. Cererea nu a dispărut, ci doar s-a adaptat noilor posibilităţi de finanţare. Multitudinea de proiecte rezidenţiale cu care au înregistrat vânzări constante în ciuda perioadei de criză dovedeşte că există cerere pentru apartamente noi şi în prezent, susţine Gabriel Voicu, manager New Homes Division în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Dacă imediat după 2008 s-au produs ajustări semnificative ale preţurilor cerute, în ultimii ani corecţiile de la an la an s-au diminuat la 5-10%. Conform aşteptărilor, şi în 2012 au avut loc mici corecţii, precizează Annemarie Fabian, Associate în cadrul departa­mentului de Evaluări şi Consultanţă al Colliers International.

Climatul politic şi incertitudinile macroeconomice şi-au pus în continuare amprenta asupra pieţei dar la un nivel mai redus comparativ cu anii anteriori. Pe de altă parte, în 2012 au avut loc insolvenţe şi falimente în rândul proiectelor rezidenţiale. Iar situaţii de acest fel vor mai fi şi în acest an, este de părere domnul Voicu.

Dezvoltatorii s-au orientat către proiecte mai mici

În ansamblu, anul trecut activitatea de dezvoltare imobiliară a fost în scădere. Conform datelor Institutului Naţional de Statistică, numărul locuinţelor terminate în 2012 este cu aproape 22% mai mic decât în 2011.

Interesul dezvoltatorilor s-a orientat în special către ansamblurile rezidenţiale cu dimensiuni reduse. Acestea trebuie să corespundă necesităţilor clienţilor cu venituri medii: suprafaţă utilă a apartamentelor noi similară cu cea a unităţilor vechi; suprafaţa spaţiilor comune semnificativ mai mică în comparaţie cu conceptul general al proiectelor începute în perioada de creştere a pieţei; finisaje de calitate medie.

Configuraţia generală a proiectelor rezidenţiale, precum şi lipsa facilităţilor adiţionale au avut ca rezultat obţinerea unor costuri de locuire (incluzând costurile administrative şi cele ale finanţării) suportabile pentru potenţialii cumpărători, apreciază Cătălin Mărunţelu, Valuer & Research Analyst în cadrul BNP Paribas Real Estate.

Cererea este determinată de finanţarea prin Prima Casă

Cererea pentru locuinţe noi a fost susţinută anul trecut în principal de programul guvernamental "Prima Casă". Dificultăţile care au limitat transformarea cererii potenţiale în cerere activă au persistat. Lipsa îmbunătăţirii puterii de cumpărare (rata şomajului, scăderile salariale care nu au fost recuperate), evoluţia cursului de schimb, nivelul taxelor, corelate cu schimbarea structurii cheltuielilor gospodăriilor, au menţinut un context dificil al pieţei în 2012, argumentează Cătălin Mărunţelu.

Având în vedere condiţiile curente ale pieţei, cererea este dată de clienţii finali. Apartamentele sunt cele mai căutate proprietăţi rezidenţiale din Bucureşti, în special cele cu suprafeţe de până în 65 mp, cu o valoare care să se încadreze în limita superioară a plafonului finanţat prin Prima Casă (n.r. 70.000 de euro pentru locuinţele noi). De altfel, succesul proiectelor rezidenţiale noi este determinat în primul rând de accesibilitatea preţului pentru un număr cât mai mare de clienţi. În al doilea rând, localizarea proiec­tului faţă de principalele rute de transport în comun, în special metrou, contribuie la reali­zarea unui ritm mai rapid de vânzări. Acest aspect este important, deoarece proiectele noi sunt localizate în zone periferice, departe de zonele cu den­sitate mare a spa­ţiilor de birouri (exceptând zona nordică) şi centrul oraşului. Subsecvent, sunt luate în considerare şi celelalte criterii: finisaje, facilităţi, concept general, explică domnul Mărunţelu.

Cele mai atractive locuinţe noi sunt cele oferite la preţuri apropiate sau care nu depăşesc cu mai mult de 20% preţurile locuinţelor vechi din aceeaşi zonă. Aceste obiective trebuie să fie îndeplinite fără a se face rabat de la calitatea construcţiei şi finisajelor, atrage atenţia domnul Voicu.

La polul opus, apartamentele de dimensiuni mari, cu terase generoase, şi-au găsit mai greu cumpărători în 2012. În lipsa unor eventuale programe de finanţare, cererea se va îndrepta cel mai probabil către apartamentele ale căror preţuri se vor încadra în noile condiţii mai restrictive de creditare, respectiv către unităţile situate la periferia Capitalei sau chiar în localităţile de la marginea Bucureştiului, consideră Annemarie Fabian.

În Bucureşti se construiesc şi acum 1.000 de locuinţe pe an

La momentul de faţă, în Bucureşti există în jur de 5.000 de apartamente scoase la vânzare în ansambluri rezidenţiale noi cu peste 100 de unităţi. Dintre acestea, jumătate sunt adaptate condiţiilor actuale ale pieţei. Pe parcursul anului 2012 au fost vândute aproximativ 2.000 de apartamente noi, apreciază doamna Fabian.

Stocul de locuinţe rămas nevândut nu are o relevanţă semnificativă în condiţiile actuale de piaţă. Pe de o parte, din stocul de apartamente noi finalizate în perioada 2008-2011, se mai vând unităţi în funcţie de readaptarea la piaţă a dezvoltatorilor. În acelaşi timp, stocul de unităţi noi finalizate creşte anual cu peste o mie de unităţi, dintre care cea mai mare parte se vând vinde în acelaşi an datorită faptului că produsele oferite sunt adaptate la cererea existentă, este de părere domnul Voicu.

Nu sunt aşteptate modificări semnificative de preţ

Preţul mediu pentru apartamentele noi din Bucureşti este de aproximativ 925 de euro pe mp construit. Mici corecţii s-ar mai putea produce şi în 2013, în funcţie de evoluţia economică a ţării, apreciază reprezentanţa Colliers International.

Preţurile de vânzare pentru apartamentele destinate cumpărătorilor cu venituri medii au rămas în general stabile, însă variază mult în funcţie de zonă. Astfel, apartamentele situate în cadrul ansamblurilor rezidenţiale din zonele secundare sunt oferite la 900-1.100 euro pe mp. În cazul proprietăţilor amplasate la periferie preţul coboară la 700-800 euro pe mp, estimează reprezentantul BNP Paribas Real Estate.

În continuare există pe piaţă apartamente cu preţuri şi suprafeţe mari în ansambluri dezvoltate înaintea declanşării crizei. În acelaşi timp, sunt şi dezvoltatori care s-au adaptat rapid noilor condiţii de piaţă şi au realizat apartamente accesibile publicului larg. De exemplu, se construiesc blocuri cu 20-30 de apartamente, la preţuri total diferite comparativ cu ansamblurile intrate în insolvenţă sau faliment, completează reprezentantul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

În comparaţie, pe segmentul vechi din Bucureşti, preţurile au scăzut cu 3%-5% pe parcursul anului 2012. Procentul este aproape nesemnificativ având în vedere că o reducere similară poate fi obţinută în prezent prin negociere, fără a mai aştepta un an, subliniază domnul Voicu.

Chiriile variază mult în funcţie de zonă

Chiria medie practicată în Capitală pentru garsoniere şi apartamente situate în ansambluri rezidenţiale noi destinate segmentului mediu, variază între 250 şi 500 euro pe lună, în funcţie de localizare, numărul de camere, dotarea acestora şi calitatea finisajelor, menţionează Cătălin Mărunţelu.

În zonele semicentrale (cartiere precum Colentina, Obor, Ştefan cel Mare, Iancului, Baba Novac etc.) pentru locuinţele din ansamblurile rezidenţiale noi chiria cerută se situează la aproximativ 350 euro pe lună pentru un studio, 400-450 euro pe lună pentru un apartament cu două camere şi încep de la 450-500 de euro pe lună pentru un apartament cu trei camere şi mai multe. În zonele periferice, chiriile sunt cu aproximativ 25-30% mai mici faţă de cele menţionate anterior, precizează Gabriel Voicu.

Proiectele rezidenţiale în insolvenţă pot reveni pe linia de plutire

În ultimii ani, ca urmare a crizei finan­ciare, nu puţine au fost proiectele rezidenţiale intrate în insolvenţă, acesta deoarece proiectele au fost concepute şi începute în perioada de creştere a pieţei, fiind pliate pe caracteristicile cererii de atunci.

În general, produsul imobiliar are un grad redus de adaptabilitate la evoluţia rapidă a cererii.

Ansamblurie rezidenţiale aflate în insolvenţă vor reuşi să vândă aparta­mentele rămase în măsura în care se mai pot adapta la noile cerinţe ale pieţei, atât din punct de vedere al suprafeţelor şi compartimentărilor, cât şi al preţurilor, este de părere Cătălin Mărunţelu, Valuer & Research Analyst la BNP Paribas Real Estate.

Intrarea in insolvenţă nu reprezintă totuşi un capăt de drum pentru un proiect imobiliar, susţine Gabriel Voicu, manager New Homes Division în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania. Sunt proiecte rezidenţiale, precum Alia Apartments, care au vândut foarte bine după intrarea în insolvenţă, comparativ cu perioada de dinaintea insolvenţei.

Şansele de vânzare ale unui proiect rezidenţial aflat în insolvenţă ţin de o multitudine de factori, de la reor­ganizarea administrativă şi tehnică a proiectului, până la adaptarea ofertei la condiţiile actuale de piaţă. Dacă un ansamblu rezidenţial în insolvenţă este încredinţat unei companii specializate, cu experienţă atât în ceea ce priveşte administrarea de proiecte imobiliare şi vânzarea de unităţi locative cât şi în aria de insolvenţe în imobiliare, acel proiect are şanse reale să aducă creditorilor o mare parte din sumele pe care le au de încasat, asigură domnul Voicu.

În opinia doamnei Annemarie Fabian, Associate Evaluări şi Consultanţă în cadrul Colliers International, la un preţ corect, poate fi vândut şi stocul aflat în diferite stadii de reorganizare.

F.A.