Activitatea dezvoltatorilor rezidenţiali se concentrează în acest an pe vânzarea stocului actual de locuinţe sau pe continuarea unor proiecte începute. Ei speră că, după trei ani de aşteptare şi în perspectiva unei creşteri economice, potenţialii beneficiari vor avea mai multă încredere să cumpere locuinţe noi.
Programul Prima Casa a încurajat cumpărarea, nu şi construcţia de locuinţe noi. Dealtfel, proiectele noi sunt puţine şi de dimensiuni mici, ceea ce va face ca în 2011 să se finalizaze mai puţine locuinţe decât în anul precedent.
"Nu prea văd cine mai construieşte în contextul în care încă mai sunt pe piaţă 50.000 de unităţi locative neocupate. În plus, preţurile sunt în scădere în acest an. De exemplu, în septembrie 2007 vindeam cel mai scump produs al meu la 100.000 euro (apartament cu trei camere de 94 mp), iar în mai 2011 s-a vândut cu 55.000 de euro, în condiţiile în care preţul de producţie era de 60.000 de euro. În plus, condiţiile de finanţare pentru demararea unor proiecte noi sunt imposibil de atins. Ni s-au cerut garanţii imobiliare şi la dublă sau triplă valoare faţă de credit", ne-a declarat domnul Cristian Drăgan, director general al "K1 Management & Consulting", Jilava, judeţul Ilfov.
Locuinţele noi au "intrat la apă" în timpul crizei
Proiectele au început să fie mult mai bine gândite. Mai mult, dezvoltatorii şi-au regândit şi proiectele în curs, au redus suprafeţele unităţilor şi au profitat de reducerile de cost ale materialelor de construcţii şi ale terenurilor.
"Înainte de criză foarte mulţi dezvoltatori construiau destul de aleator, fără un plan foarte bine întocmit. Un rezultat al crizei este reducerea numărului de construcţii. De asemenea, se utilizează materiale mai ieftine (sau care s-au ieftinit) şi se construiesc imobile mai mici, pentru a se înscrie în noua putere de cumpărare. S-au corectat şi preţurile terenurilor, acum nu prea mai sunt terenuri supraevaluate. Înainte de criză pentru dezvoltatori nu conta câţi bani dădeau pe teren, pentru că produsul finit se vindea oricum. În schimb, acum preţul unui teren este dat de valoarea imobilelor care pot fi construte pe el", argumentează domnul Flavius Eşnican, director de marketing la "Bermo Group".
Cu toate acestea, locuinţele noi prezintă unele avantaje competitive raportat la cele vechi, accentuează domnul Claudiu Ţîrle, director de marketing la "Imotrust": "Clienţii se orientează către apartamentele noi, poate mai mici, datorită dependenţei energetice. Un apartament nou (n.r. comparativ cu unul vechi) este realizat cu blocuri ceramice, tâmplărie termoizolantă, izolaţie cu polistiren şi este dotat cu centrală proprie. Dacă stăm să comparam efectiv cheltuielile pentru a aduce un apatament vechi la standardele unuia nou, atunci cel vechi este mai scump".
Proiectele s-au transformat după chipul şi asemănarea programului "Prima Casă"
Programul guvernamental "Prima Casă" a determinat o reaşezare a pieţei şi în unele cazuri a stimulat deblocarea unor proiecte. Cei mai mulţi dintre dezvoltatori s-au orientat spre atragerea clienţilor prin intermediul programului, adaptând produsele şi preţurile în consecinţă. Astfel, majoritatea proiectelor noi se limitează la apartamente cu una sau două camere, deoarece la trei camere preţul ar deveni restrictiv. Unii dezvoltatori au realizat în fapt majoritatea tranzacţiilor din ultimii doi ani prin intermediul acestui program.
Dacă "Prima Casă 4" este util pentru diminuarea stocurilor existente, în schimb nu stimulează începerea unor noi construcţii. "Acest program nu aduce elemente noi pentru dezvoltatori deoarece nu modifică nici plafonul valorilor şi nici dimensiunile locuinţelor, ci influenţează băncile şi cetăţenii care sunt garantaţi (n.r. de stat) doar cu 50% din sumă, mărind astfel costurile ce trebuie să le suporte. Efectul asupra construcţiilor va fi foarte mic, având în vedere că, până în prezent, doar până în 20 de credite au fost eliberate pentru construcţia de locuinţe, iar majoritatea dezvoltatorilor au stocuri, care însumate, ar putea fi consumate în circa trei ani. Acest fapt determină mai degrabă îngheţarea activităţii de începere a noilor construcţii în următorii doi-trei ani", subliniază domnul Dan Ioan Popp, director general "Impact Developer & Contractor".
Cei mai mulţi dintre dezvoltatori consideră că decizia Guvernului de a reduce cu 50% garanţia acordată creditelor acordate prin "Prima Casă" nu influenţează semnificativ derularea programului. "Cred că programul va avea acelaşi succes, dar nu este în regulă să ceri un avans mic pentru o locuinţă veche ca şi pentru una nouă. Pentru locuinţa veche avansul ar trebui să fie mare decât în cazul unei locuinţe noi, deoarece, în timp, valoarea locuinţei scade. Ce o să se întâmple când se finalizează creditul şi blocul are 60 de ani?", atrage atenţia domnul Daniel Dumitraş, director general "Coratim Construct", Cluj-Napoca.
Pe de altă parte, există şi riscul ca noile condiţii să îi descurajeze pe potenţialii beneficiari să acceseze un credit prin program, dacă băncile sporesc costurile ca reacţie la creşterea riscului, mai spun dezvoltatorii.
Statul deţine pârghii pentru relansarea imobiliarelor
Dezvoltatorii rezidenţiali apreciază că statul are la dispoziţie o serie de pârghii care ar putea încuraja dezvoltarea imobiliară, cu efecte pe termen lung în ceea ce priveşte calitatea fondului construit. Măsurile ar putea viza fie încurajarea creditării, diminuarea taxelor pentru a încuraja investiţiile, orientarea Programului "Prima Casă" spre construcţiile noi sau crearea de facilităţi pentru închirierea locuinţelor aflate în stocul dezvoltatorilor.
"În prezent, principala problemă rămâne reticenţa şi amânarea deciziei de cumpărare în rândul clienţilor, având în vedere instabilitatea mediului economic. Astfel, crearea de noi locuri de muncă şi reducerea inflaţiei pot ajuta indirect şi piaţa rezidenţială", este de părere domnul Romeo Căzănescu, director general "Conarg Real Estate".
Pe de altă parte, măsurile guvernamentale ar putea viza reajustarea TVA pentru rezidenţiale, consideră domnul Victor Marinescu, directorul de vânzări "Marble House": "Dezvoltatorii, persoane juridice plătitoare de TVA, deţin un număr însemnat de locuinţe care nu pot fi tranzacţionate cu TVA de 5%, ci se încadrează la TVA de 24% (n.r. locuinţele vândute la peste echivalentul a 380.000 de lei). Nu ar trebui să se facă diferenţă, ci ar trebui aplicat tot TVA de 5% pentru a încuraja şi vânzarea locuinţelor cu suprafeţe mai mari".
PROIECTE ÎN DERULARE
În Ardeal continuă lucrul şi se fac planuri noi
Dezvoltatorul "Bermo Group" SA va construi în Arad un număr de 30 de apartamente în zona centrală a oraşului. Aflat în faza de elaborare a planului urbanistic zonal, proiectul este prevăzut să fie finalizat în 2012.
Tot în Arad, în zona ultracentrală, dezvoltatorul are în pregătire un complex cu apartamente de lux şi spaţii de servicii. Nu se ştie deocamdată câte apartamente va cuprinde. Termenul de finalizare a proiectului este anul 2015.
În Cluj, "Bermo Group" a preluat un proiect demarat spre finalul anului 2008 care vizează construcţia a 90 de apartamente în vile de lux. Imobilele vor fi finalizate în acest an şi sunt vândute în proporţie de 80%. "Bermo Group" a preluat anul trecut pachetul majoritar de acţiuni al dezvoltatorului imobiliar Trustul CRE, care a iniţiat cartierele de lux Dora Park (integral vândut) şi Bella Park din Cluj Napoca.
În Braşov, în prima faza a realizării ansamblului AphaVille vor fi livrate 90 apartamente, în iunie 2012. Aceste apartamente sunt deja vândute în proportie de 20%. Pentru faza a doua, care prevede realizarea a 100 de apartamente, lucrările vor demara în primavara anului viitor, urmând să fie finalizate în 2013, ne-a declarat Flavius Eşnican, director de marketing "Bermo Group".
În Cluj Napoca, "Coratim Construct" va finaliza, până la sfârşitul acestui an, începutul anului viitor, imobilul de pe Calea Turzii. Acesta cuprinde 112 apartamente, dintre care 88 sunt cu două camere şi 24 cu o cameră, ne-a spus Daniel Dumitraş, director general "Coratim".
Ansamblul "Via Romana" din Arad este proiect al firmei "Imotrust" ce are ca termen final de predare a apartamentelor luna martie 2012. Este vorba de un bloc cu apartamente de una, două şi trei camere, amplasat foarte aproape de centrul municipiului Arad. Construcţia este structurată cu două case de scară, având regimul de înălţime parter + opt etaje, cu un total de 167 apartamente. Suprafaţa construită desfăşurată este de 12.625 mp.
"Imotrust" continuă lucrul la ansamblul "Via Carmina" de case tip duplex, proiect început în 2008. A început etapa a patra de dezvoltare a cartierului localizat la ieşirea din Arad înspre Deva. Domnul Claudiu Ţîrle, director de marketing, ne-a spus că 60 de case au fost vândute şi 30 sunt în construcţie. Dintre acestea 18 case sunt la stadiul de finisaje interioare şi au fost turnate fundaţiile la alte opt case.
O casă este oferită la 50.000 de euro, finisată la exterior, în interior cu echipamentele pentru utilităţi, cu teren aferent de 250 mp.
În plus, managerii "Imotrust" analizează oportunitatea demarării unui proiect de imobil pentru spaţii de birouri, parter + 5 etaje în centrul Aradului.
