ROFMA: Durabilitate vs. Mentenanţa

Prof.univ. Nicolae Postavaru

Sustenabilitatea este o concepţie relativ nouă, aparută în ultimii 20 de ani în investiţiile imobiliare, dar este încă incomplet înţeleasă şi aplicată.

Relaţia economie - mediu - societate este frecvent vehiculată în media internaţională, dar nu este suficient conştientizată la nivel general.

Pe scurt, prin sustenabilitate înţelegem:

- O relaţie "prietenoasă" cu mediul, concretizată prin reducerea consumurilor de resurse naturale, inclusiv de apă, a consumului de energie, conservând cât mai mult mediul natural şi resursele în beneficiul generaţiilor viitoare;

- Prioritate acordată eficienţei economice, prin controlul costurilor investiţiilor, al mentenanţei, al costurilor soluţiilor abordate şi al resurselor alocate, conform ciclului de viaţă al proiectului;

- Preocupare faţă de mediul social, de societate în general, de nevoile oamenilor, astfel încat bunurile să fie accesibile tuturor beneficiarilor.

În acest sens, în abordarea unei investiţii în construcţii, sustenabilitatea implică păstrarea unui echilibru între cei trei factori: mediu - economie - social (v.fig 1) .

În acest context, considerăm că, în concepţia modernă a sustenabilităţii, ciclul de viaţă al investiţiei este deosebit de important, iar în cadrul acestui ciclu, managementul mentenanţei are o pondere semnificativă .

Graficul de mai jos prezintă succesiunea în timp a marilor categorii de activităţi ce formează ciclu de viaţă al unei clădiri, de la concepţie la dezafectare:

Pentru beneficiari, în actualele condiţii de criză, este importantă mentenanţa clădirilor. Cartea tehnică a construcţiei devine astfel un document important în asigurarea eficienţei mentenanţei.

Orice proiect actual este valid doar luându-se în consideraţie activităţile de mentenanţă ale acesteia şi, din aceasta raţiune un consultant trebuie să construiască sustenabil azi, dar şi durabil pe întreg ciclul de viaţă al clădirii.

În spatele mentenanţei stau costurile de întreţinere, iar acestea se bazează pe un factor tot mai neglijat - calitatea. Calitatea bună costă, încă de la concepţie. Ignorarea costurilor de mentenanţă, asociată frecvent cu situaţii precum erori de proiectare şi de evaluare pot determina situaţii potenţial dramatice.

De aici rezultă şi necesitatea relaţiei între specialişti şi inginerii de cost, care să identifice soluţiile optime, care să fie atât sustenabile, cât şi durabile .

De aceea, considerăm că este o formulă pe care o aplicăm cu succes tuturor proiectelor noastre, şi totodată, unul dintre motivele pentru care beneficiarii noştri au devenit "durabili" pe piaţă.

În acest context, pentru conceptul de "dezvoltare" ni se pare ca fiind mai adecvată caracteristica de durabilitate, care dă o imagine mai clară a ansamblului.

Sustenabilitatea este un factor esenţial al investiţiei, al momentului, dar când vorbim de desfăşurarea sa în timp, de ciclul de viaţă, considerăm că orice beneficiar ar trebui să fie interesat de durabilitate, respectiv relaţia mentenanţă - calitate. Acestea conduc la costul dezvoltarii pe ciclu de viaţă al investiţiei, stabilirea baremelor optime pentru costuri, dar şi a relaţiilor reale dintre costuri şi necesitatea sau suportabilitatea socială a acestora.

Considerăm că actuala criză economică a demonstrat atât slăbiciunile sustenabilităţii, cât mai ales, lipsa durabilităţii proiectelor cu fonduri publice, cele nerambursabile în special, adică neconsiderarea costurilor mentenanţei şi efectele lor .

În majoritatea ţărilor europene afectate de criză, de la Grecia la Spania, Portugalia, Irlanda sau sud-estul Europei, mai ales odată cu diminuarea fondurilor de dezvoltare nerambursabile privind construcţiile şi infrastructură, s-au constatat o serie de aspecte precum:

- lipsa informării şi participării societăţii la realizarea investiţiilor, şi de aici un interes scăzut ulterior cu beneficii sub cele aşteptate;

- slaba eficienţă economică, costurile fiind suportate de beneficiari în mică măsură. De aceea, studiile de fezabilitate prezintă analize cost-beneficiu cu previziuni şi parametri nerealişti, uneori şi cu ipoteze false, care conduc la decizii ineficiente în investiţii;

- consumurile de resurse utilizate sunt frecvent exagerate, iar materialele sunt gestionate necorespunzator.

- calitatea slabă ,fără specificaţii clare, cu studii de oportunitate nerealiste, absenţa studiilor de piaţă şi a proiectelor tehnologice noi;

- mentenanţa realizată cu personal insuficient instruit, fără proceduri etc.;

Toate acestea au facut ca sustenabilitatea să fie doar formală, relativă la toate investiţiile din ultima perioadă şi practic dezvoltarea unor întregi regiuni pe termen lung a fost afectată. Lucrurile stau oarecum asemănător şi în sectorul privat, în care comerţul şi globalizarea au făcut să nu mai fim atenţi la calitate, ci la profit.

Mulţi ani durabilitatea a fost mai importantă decât sustenabilitatea. Ca un exemplu, clădirile construite în perioada sec. XVIII - prima jumătate a sec XX, când s-au realizat lucrări de construcţii robuste, care dăinuie şi azi.

Azi însă avem investiţii sustenabile, dar fără durabilitate, care se "clatină" la câţiva ani de la finalizare.

De aceea putem afirmă că:

- durabilitate este în folosul sustenabilităţii, ambele formând un tot;

- investiţiile trebuie abordate în perspectiva dezvoltării durabile, adică cu cinci parametri care definesc managementul integrat al dezvoltării prin investiţii (MIDI) ;

- calitate

- mediu

- eficienţă

-social

-mentenanţă

Rezultă că, la orice construcţie trebuie să adăugam câteva elemente ce ţin de ciclul ei de viaţă

Constatăm ca pe parcursul vieţii unei clădiri, la anumite intervale de timp (t1,t2,ti,tj,tx,ty,tm,tn,etc.), trebuie să luăm măsuri constând în:

- refacerea/imbunătăţirea calităţii conform cerinţelor viitoare ,

- considerarea solicitărilor publice, care cer modificări, optimizări etc., acestea scăzând în timp;

- asigurarea condiţiilor de mediu, ale căror norme devin din ce în ce mai restrictive în timp: consumul de apă, de utiliţăti, emisii de CO2 etc.;

- reducerea costurilor operaţionale, de mentenanţă, inclusiv prin înlocuirea echipamentelor cu unele mai performante, conducând la reduceri de costuri în perspectivă.

Prin implementarea serviciilor externalizate de Facility Mangement, având costuri de circa 2% anual din valoarea investiţiei, se pot pastra costurile de mentenanţă şi operaţionalitate în valori aproximativ constante .

Aceasta mai ales dacă de la inceput se acordă o atenţie specială elementelor de durabilitate.

Eficienţa energetică, alinierea la standardele de mediu şi emisiile de CO2, şi la rezolvarea cererilor propietarilor şi locuitorilor clădirii.

Aceasta atenţie poate fi acordată în special de companiile de Facility Management care au experienţă necesară şi datele statistice utile. Toate ne demonstrează că în timp energia şi poluarea se pot minimaliza dar că impactul social iniţial nu mai poate fi refăcut, şi de aceea 2% poate fi un optim de costuri pentru administrarea clădirii.

De asemenea trebuie să fim atenţi când spunem timp de viaţă, fiindca după fiecare modificare/îmbunătăţire adusă clădirii, vorbim de un alt început, de o alta viaţă, de o alta evaluare a clădirii.

Practic, în timp, valoarea unei clădiri scade constant, oprirea ei se poate reduce prin facility management sau repoziţionarea clădirii în spaţiul pieţei.

Toate acestea stabilesc o relaţie între durabilitatea investiţiei în construcţie şi durata de viaţă a ei, respectiv punctul de control (PC) când trebuie luată hotărârea de prelungire sau încetare a existenţei clădirii.

O construcţie durabilă, nu neapărat sustenabilă, are un PC îndepărtat (v. Fig 5) .

Aceasta înseamnă totodată şi reconsiderarea calculării eficienţei investiţiei în funcţie de durabilitate şi serviciile pe care le va avea după punerea în funcţiune .

În continuare, o reprezentare a acestei noi abordări integrate a dezvoltării evidenţiază faptul că cele cinci caracteristici sunt legate între ele, formând un sistem, o celula a dezvoltării, care, în situaţii de criză, se deformează sub influenţa unui parametru care poate fi: economic (ca acum ), social (revoluţii ,războaie ), de calitate (ţări slab dezvoltate ), mediu (schimbări de climă ) sau de mentenanţă (mentalităţi ,fonduri lipsă, nivel scăzut de cultură).

Când asupra sistemului acţionează doi sau mai mulţi parametri, prin deviaţii majore, în loc de dezvoltare avem involuţie: adică alocam fonduri în investiţii consumatoare, nu producătoare de resurse. Altfel spus, cheltuim azi ca să ne coste mai mult mâine, generând astfel o nouă criză. Şi nu aceasta ne dorim.

Putem raspunde acestor provocări:

- învăţând din nou ce sunt investiţiile în cons­trucţiile durabile;

- întelegând că inves­titorul ne este beneficiar;

- construind astfel încât să nu punem pe umerii viitorului problemele noastre de azi.