"Atenor Group" a demarat, la finele anului trecut, lucrările la primul dintre cele trei imobile de birouri ale ansamblului "Hermes Business Campus", amplasat pe bulevardul Dimitrie Pompei din Bucureşti. Proiectul are o suprafaţă construită de 78.000 de mp, cu parcare subterană pe patru niveluri. În prezent se lucrează la fundaţiile şi substructura clădirii B.
Paul Lannoye, director de proiect "Atenor Group", ne-a declarat: "Clădirea B o construim pe riscul nostru deoarece în situaţia actuală a pieţei nu poţi obţine antecontracte şi ai nevoie de acestea pentru a putea obţine finanţarea necesară construirii". Domnia sa subliniază că "Atenor" este într-o poziţie favorabilă, întrucât nu are nevoie de finanţare, cel puţin nu la această clădire, pe care practic o construieşte din surse proprii, înainte să aibă chiriaşi.
"Avem, însă, un acord de închiriere cu un lanţ de restaurante pentru a înfiinţa un restaurant la parter. De altfel cea mai mare parte din parter va fi ocupată de cafeneaua-restaurant. Dar credem în relansarea pieţei, astfel încât până la finalizare în 2012 clădirea va fi complet închiriată", menţionează domnul Lannoye.
Decizia de a continua lucrările la celelalte două imobile ale ansamblului va fi luată până la sfârşitul acestui an sau începutul anului viitor. Lucrările vor demara după ce va exista un anumit procent de preînchirieri suficient ca băncile să acorde finanţare. Paul Lannoye afirmă: "Vom reuşi să închiriem în întregime clădirea B pentru că suntem deja în discuţii cu anumiţi clienţi. Ne simţim suficient de încrezători să începem această dezvoltare. Considerăm că în 2012 este posibil ca piaţa să fie suficient de puternică şi în creştere, pentru a începe lucrările şi la următoarele clădiri".
Până în vară va fi selectat antreprenorul general
Clădirea B este cea mai mică din cele trei, cu o suprafaţă construită de 18.225 mp şi un regim de înălţime parter+opt etaje+etaj tehnic, la care se adaugă patru nivele subterane pentru parcări. Edificarea ei va fi realizată în două faze de execuţie. În prima fază vor fi realizate fundaţia, pereţii mulaţi, piloţii şi primele două cele mai de jos nivele ale subsolului. Lucrările sunt dificile deoarece solul în Bucureşti nu este foarte bun pentru construcţii, nivelul pânzei freatice fiind destul de ridicat. Trebuie construiţi pereţi mulaţi pentru a asigura un spaţiu etanş în care să poată fi realizată parcarea. Contractul pentru această etapă, în valoare de 5 milioane de euro, a fost câştigat de firma "Octagon" .
Faza a doua de execuţie cuprinde cele două nivele superioare ale parcării şi suprastructura. Aceste lucrări fac obiectul unui alt contract, pentru care a fost organizată o licitaţie la sfârşitul lunii noiembrie 2010.
"Am primit aproape 20 de oferte, dar încă suntem în proces de analiza pentru a stabili câştigatorul", spune domnul Paul Lannoye, director de proiect "Atenor Group". În această privinţă se pare că nu este nici o grabă deoarece Octagon va finaliza lucrarea sa în septembrie 2011.
Selecţia antreprenorului general nu este simplă, pentru că fiind într-o piaţă a cumpărătorului, practic, dacă acel contractor are nevoie de lucru, investitorul este pe o poziţie care îi permite să obţină preţuri foarte bune. "Interesul din partea contractorilor a fost foarte mare, fapt demonstrat prin cele 20 de oferte primite, foarte detaliate. Acum doi ani am fi avut probabil doar două oferte. Deci, va fi un proces îndelungat de selecţie pentru a ne asigură că vom avea cel mai bun constructor la cel mai bun preţ", subliniază domnul Paul Lannoye.
De asemenea, contractul este mult mai complicat faţă de cel cu Octagon şi presupune mai multe tipuri de lucrări: finisaje, pereţii cortină, instalaţii.
Domnul Lannoye menţionează: "Scopul nostru este să finalizam procesul de selecţie până în vară, deoarece trebui să îi dai constructorului timp să se mobilizeze. Are nevoie cam de două luni să îşi mobilizeze oamenii şi echipamentul. Deci, ca să poată începe în septembrie trebuie să ştie cam până prin iulie că are contractul".
Pentru a semna contracte în cadrul proiectului "Hermes Business Campus", potenţialii contactori trebuie să urmeze o procedură de licitaţie, în cadrul căreia li se pun la dispoziţie toate specificaţiile, cantităţile. Această procedură poate fi parcursă însă numai de către firmele care au trecut de o preselecţie. La preselecţie sunt invitaţi contractorii specializati, cu o bună imagine pe piaţă, care furnizează o serie de informaţii despre situaţia lor financiară, referinţe de la proiecte similare, sunt solvabili, prezintă garanţii bancare. Companiile care satisfac aceste criterii sunt precalificate pentru a fi invitate să participe la licitaţie.
"Atenor Group" nu preferă în mod special antreprenorii belgieni cu care a mai lucrat. "Sunt contractori buni şi aici în România. Faptul că un contractor lucrează foarte bine în Bruxelles nu este o garanţie că va lucra tot aşa de bine şi aici, pentru că în final lucrează cu subcontractanţi locali, nu vor importa toate echipamentele şi oamenii din Belgia. În România trebuie să lucrezi cu românii, trebuie să înţeleagă cum se lucrează aici, pentru că sunt diferenţe de la o ţară la alta. Este foarte important să ne arate că ce făcut aici la calitatea pe care o solicităm", afirmă domnul Lannoye.
Din punct de vedere arhitectural, clădirea de birouri nu va fi una ieşită din comun, deoarece în Pipera, pe Dimitrie Pompei, nu ai nevoie de o arhitectură absolut spectaculoasă, apreciază Paul Lannoye: "Dacă am construi în Piaţa Unirii sau Victoriei, acolo merita să ai o clădire a cărei arhitectură să capteze atenţia, aici nu. Este o clădire frumoasă cu caracteristici speciale: va avea o faţadă frumoasă tip perete cortină, lobby-ul va ocupa două etaje, va fi foarte bine luminat natural, deoarece lumina naturala este importantă pentru certificarea BREEAM."
Proiectul Hermes va trece prin tot ciclul de certificare BREEAM
Certificarea BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) costă o mulţime de bani şi este dificil de obţinut. Mulţi investitori spun că România nu este în Europa de Vest, că nu este la acelaşi nivel şi că românilor nu le pasă de ecologie, de eficienţă.
Dar nu este adevărat, susţine Paul Lannoye, pentru că marii chiriaşi în Bucureşti sunt companii multinaţionale precum HP, Orange, Vodafone, care sunt preocupate de eficienţa unei clădiri şi de caracterul verde, fiind companii publice, listate la bursă.
În întreaga lume este tot mai multă presiune asupra companiilor publice să adopte o atitudine ecologică. Atunci când au de ales între o clădire cu certificat verde şi una fără, deşi altfel sunt similare, vor opta pentru cea verde deoarece pot afirma în faţa publicului şi a actionarilor că sunt companii responsabile, care optează pentru clădiri verzi, reduc CO2 şi nu contribuie la încălzirea globală.
În Bucureşti, numai două companii pretind că vor avea certificare BREEAM pentru imobilele pe care le construiesc.
Dealtfel, procesul de certificare BREEAM este unul complicat. În timpul construcţiei antreprenorul trebuie să ţină cont nu doar de aspectele ecologice, ci şi de siguranţă, de consumul de energie pe şantier, chiar şi controlul camioanelor. Clădirea în sine trebuie să fie eficientă în ceea ce priveşte izolarea, să nu aibă iarna pierderi de căldură semnificative sau vara pierderi datorate procesului de răcire. Trebuie să aibă un sistem eficient pentru încălzire, ventilare şi aer condiţionat ca să nu consume prea multă energie, astfel încât clădirea să fie eficientă energetic.
De asemenea, în cazul sistemul de iluminat din birouri de exemplu, primul rând de becuri va fi controlat prin senzori în funcţie de lumina naturală de afară. Dacă este lumină afară atunci în interior este nevoie de mai puţină lumină artificială, sistemul reglează automat cantitatea de lumină şi asigură un consum mai redus de energie. Nu mai sunt întrerupătoare doar închis-deschis.
Costurile de întreţinere ale imobilelor noi sunt de circa 3,5 euro/mp pe lună, dacă sunt spaţii deschise. Dar, dacă imobilul nu este eficient energetic, nu este izolat conform standardelor, aceste costuri urcă la 4-5 euro. Este similar cu eficienţa energetică la un frigider: este mai scump să cumperi un frigider clasa A decât unul din clasele inferioare, dar diferenţa de cost se va recupera din factura lunară mai mică.
O clădire de clasa A, în adevăratul sens al cuvântului
În cazul unui proiect în care se urmăreşte certificarea BREEAM antreprenorul general are o sarcină importantă. Toate echipamentele vor trebui să ţină cont de anumite specificaţii pentru ca în final clădirea să respecte normele BREEAM. Şantierul trebuie verificat permanent, trebuie să se recicleze materialele, lemnul să fie cumpărat legal, din surse ecologice, de exemplu. "Este foarte complicat, similar cu certificarea ISO", afirmă Paul Lannoye.
În termeni generali, tot ce intră în proiect necesită atenţie, furnizorii trebuie să fie legali, acreditaţi conform cu legislaţia şi impactul asupra mediului să fie cât mai mic.
"Atenor Group" este recunoscut pentru clădiri de calitate şi nu îşi permite să nu respecte standardele de calitate chiar şi când construieşte în Bucureşti.
Domnul Lannoye spune: "În Bucureşti am sesizat că în ultimii ani au fost încadrate în clasa A clădiri care, în fapt, nu erau clasa A şi mulţi chiriaşi susţin acest lucru. Sunt multe probleme în aceste clădiri care nu au fost realizate conform standardelor. Mă refer aici în mod special la echipamentele de aer condiţionat, încălzire, finisaje, pereţii cortină." Dealtfel, cu cât materialele folosite sunt mai bune, cu atât este mai bună izolaţia şi clădirea este mai eficientă şi mai verde şi, prin urmare, poate obţine un certificat verde.
"Nu spunem că vom face cea mai bună clădire din Bucureşti, ci că ceea ce s-a construit până acum, inclusiv clădirile finalizate anul trecut sunt frumoase la exterior, dar nu se încadrează în standardele de eficienţă. Clădirea noastră va fi în adevăratul sens al cuvântului o clădire de clasa A, aşa cum te aştepţi să găseşti în Europa de Vest", concluzionează Paul Lannoye.
"Atenor Group"- o companie care construieşte în centrul marilor oraşe
"Hermes Campus" este primul proiect al "Atenor Group" în Bucureşti şi Paul Lannoye subliniază: "Am venit aici ca să rămânem. Nu am venit doar ca să facem un proiect şi să plecăm. Am realizat multe imobile în Belgia, Luxemburg şi avem un proiect similar, ceva mai mic, în Budapesta. Întotdeauna avem o abordare pe termen lung. Dealtfel suntem o companie listată la Bursa Euronext, interesată în investiţii pe termen lung. Vom face multe proiecte, în funcţie de cum se dezvoltă piaţa."
Investitorul belgian se axează preponderent pe construcţia spaţiilor de birouri, dar a început să dezvolte şi proiecte urbane mixte, în care include birouri, spaţii rezidenţiale, eventual hotel şi spaţii comerciale. De exemplu, construieşte în prezent un proiect mixt în Bruxelles, în fapt va fi cel mai înalt turn din Belgia, 42 de etaje, locuinţe şi birouri. A mai finalizat recent un proiect în în centrul Bruxelles, cuprinzând birouri şi un hotel. Nu realizează proiecte exclusiv rezidenţiale, nu se ocupă de retail gen centre comerciale, nici spaţii logistice.
Perspectivele pe termen lung sunt încurajatoare
"Atenor Group" a venit în Bucureşti când piaţa era într-o perioadă de boom imobiliar, după care aceasta a intrat în criză. "Am analizat situaţia creată şi am decis să rămânem, având în vedere perspectivele pe termen lung", afirmă domnul Lannoye.
Dezvoltările imobiliare funcţionează întotdeauna după nişte cicluri. Chiar dacă ne confruntăm acum cu nivelul de jos al unui ciclu, asta nu înseamnă că este cazul să ne facem bagajele sau să nu facem nimic, spune Paul Lannoye.
"Atenor Group" a avut succes în Bruxelles unde întotdeauna a existat o rată mare de neocupare pe segmentul de birouri, deoarece acolo s-a construit mult pentru instituţiile Uniunii Europene. Paul Lannoye afirmă: "Suntem obişnuiţi cu o astfel de piaţă. Desigur, ne-am făcut calculele şi ne-am spus că avem terenul cumpărat în 2008 şi nu putem să îl vindem când preţurile au căzut, oricum nu a fost niciodată asta intenţia noastră, aşa că vom începe să construim. Am revăzut proiectul şi am început cu cea mai mică dintre cele trei clădiri. Dacă construieşti acum ai avantajul unui preţ scăzut de construcţie, dacă aştepţi doi ani, preţurile vor fi mari. Problema este că trebuie să poţi finanţa lucrarea, iar noi suntem într-o poziţie în care putem finanţa fără a trebui să mergem la banca în această fază."
Spaţiile de birouri clasa A vor fi la mare căutare începând din 2012
Pentru o capitală mare a unei ţări europene mari, cum este Bucureştiul, creşterea procentuală a suprafeţelor de birouri este foarte mică, vorbind de clădiri de birouri decente, consideră domnul Lannoye.
Spaţiile vacante acum se vor ocupa în timp, pentru că deja piaţa da semne de revenire. "Chiar şi marile imobile de birouri din Pipera sunt în proces de ocupare. Până în 2012, şi nu suntem singurii care prezic asta, prin a doua jumătate din 2012 probabil că va fi chiar o penurie de spaţii de birouri bune în Bucureşti. Asta pentru că pentru o capitală de acest gen, aflată în plină dezvoltare, nu sunt suficiente spaţii de birouri. Vor fi mai multe proiecte de birouri în Bucureşti, poate nu chiar acum, dar începând din 2012 vor vedea dezvoltatorii că mai este loc de extindere", apreciază domnul Lannoye.
Hermes Business Campus
- Dezvoltator si proprietar: NGY Propertiers Investment SRL;
- Adresa proiectului: Bulevardul Dimitrie Pompei nr. 5-7, Sector 2, Bucureşti, România;
- Arhitecţi: B23T International Architectural Services SRL;
- Data planificată a finalizării: finele anului 2012;
- Suprafaţă totală: Trei clădiri (A, B şi C); circa 78.200 mp spaţii pentru birouri; (peste 46.000 mp parcare şi spaţii tehnice).
Clădirea B
- Suprafaţă: 18.225 mp (parter + 8 etaje+etaj tehnic); 646 mp arhive; 307 locuri de parcare;
- Regim de înălţime: 4/S+P+8E+1Eth;
- Amprenta la sol: 1.833 mp;
- Sistem constructiv: dual - cadre şi pereţi de beton armat;
- Fundaţii: radier general şi piloţi.
Etapizarea lucrărilor la clădirea B:
- octombrie 2010 - septembrie 2011: Construcţia fundaţiilor şi a substructurii pentru Clădirea B (câştigător contract - "Octagon Contracting and Engineering" SA);
- octombrie 2011 - decembrie 2012: Construcţia suprastructurii pentru Clădirea B.
