Sectorul 4: Investiţiile în locuinţe încep să se dezgheţe

Există semnale pozitive pentru activitatea investiţională din Sectorul 4 al Capitalei. Dezvoltatorii încep să îşi manifeste interesul pentru demararea unor noi proiecte. Cu toate acestea este clar că anul 2013 nu va reprezenta un boom imobiliar, apreciază domnul Daniel Cărămidă, arhitect şef al Sectorului 4.

La sfârşitul anului 2012 au fost autorizate mai multe clădiri de mari dimensiuni. În zona străzii Pridvorului s-a dat autorizaţie pentru un bloc de locuinţe parter+10 etaje. Proiectul a fost demarat acum trei ani când investitorii lituanieni au început turnarea fundaţiilor pentru patru blocuri, după care, odată cu venirea crizei, investiţia a stagnat. Acum, dezvoltatorii au demarat licitaţia pentru lucrările de construcţie.

Totodată, în zona de lângă mall-ul Sun Plaza au fost autorizate două clădiri de birouri parter + 14 etaje şi parter + 18 etaje.

Potenţial ridicat de dezvoltare prezintă şi zona strada Turnu Măgurele şi Poştalionului unde au fost autorizate locuinţe colective de tip parter + 1etaj + mansardă, parter + 2 etaje + mansardă cuprinzând garsoniere şi apartamente mici. Acest tip de proiect a avut succes la vânzare, ne-a precizat domnul Cărămidă, la preţuri de până în 30.000 euro o garsonieră.

Trei proiecte de retail se vor materializa în acest an

Cel mai mare supermarket Mega Image se afla, în februarie, în construcţie la Piaţa Sudului. Clădirea dezvoltată de retailerul belgian va găzdui la parter magazinul, celelalte două etaje având destinaţia de birouri. De asemenea, în 2013 se vor materializa şi alte proiecte de retail. Un magazin Profi se află în curs de execuţie în zona Timpuri Noi, iar lucrările la un magazin Kaufland urmează să demareze la intersecţia şoselei Olteniţei cu strada Iriceanu.

Tot pe partea de retail operatorii centrului comercial Sun Plaza şi-au manifestat intenţia să realizeze o extensie a centrului comercial, însă această investiţie se află la stadiul de plan, fără să existe deocamdată o autorizaţie emisă pentru aceste lucrări.

Legislaţia şi reglementările urbanistice învechite frânează investiţiile

Atragerea cât mai multor investitori reprezintă soluţia pentru dezvoltarea sectorului având în vedere fondurile limitate ale administraţiei, consideră domnul Cărămidă. Primăria ar putea chiar colabora cu investitori pentru dezvoltarea proiectelor sale prin parteneriate public-private. Aceştia sunt însă destul de scumpi la vedere.

În mod surprinzător, potrivit domnului Cărămidă, nu instabilitatea politică ţine departe investitorii din segmentul imobiliar, ci lipsa unor reglementări urbanistice actualizate, în concordanţă cu nevoile de dezvoltare ale Capitalei. Stabilitatea polică nu este suficentă, trebuie să existe şi măsuri de atragere a investitorilor.

"Deocamdată nu simt o legătură foarte directă cauză - efect între stabilitatea politică şi investitorii grămadă, pentru că din păcate nici politicul şi nici noi din partea urbanismului nu am luat măsuri de cointeresare şi atragere a investitorilor. Există două variante: ori suntem o economie închisă, ne descurcăm pe plan local, ori suntem o economie deschisă şi trebuie să avem o ofertă pentru ceilalţi. Investitorul trebuie să fie persoana de atras, partenerul cu care trebuie să faci oferte favorabile şi ţie şi lui. Scopul lui este să-şi dezvolte afacerea, iar al tău să-ţi rezolvi problemele urbei", explică domnul Cărămidă.

Planificarea urbanistică a Bucureştiului se face potrivit Planului Urbanistic General (PUG) care are o vechime de peste zece ani. Deşi în prezent se lucrează la un nou PUG întocmirea acestuia este o chestiune de lungă durată, de câţiva ani. Între timp, primăriile de sector trebuie să emită autorizaţii de construire potrivit unor reglementări restrictive, perimate şi chiar contrare intereselor locuitorilor oraşului. PUG-ul Bucureştiului a fost prelungit la finele lui 2012 pentru încă trei ani.

Avântul investiţional este frânat şi de reglementări mai recente privind Planurile Urbanis­tice Zonale (PUZ-uri). Potrivit acestora, PUZ-urile pot fi întocmite doar pentru investiţii de dimensiuni mari, exclu­zând astfel din ecuaţie investitorii mai mici. În plus, PUZ-urile sunt întocmite exclusiv pentru terenul pentru care s-a solicitat planul, nu pentru întreaga zonă.

"Există o politică pe care o consider greşită în Capitală, de a reglementa doar terenul celui care solicită PUZ. Înainte când te duceai cu un PUZ, se studia şi era reglementată întreaga zonă. Acum se studiază toată zonă şi apoi se decupează porţiunea, reglementându-se doar terenul pe care îl vizează investitorul care a solicitat PUZ-ul. Cu alte cuvinte dacă vine un alt investitor în zonă trebuie să facă alt PUZ. Dacă s-ar reglementa zonele în totalitate, nu doar pe porţiuni, ar exista şi investitori mai mici care ar putea să construiască", explică domnul Cărămidă.

În plus, din cauza modului haotic în care s-a construit în ultimii ani, noile proiecte de investiţii sunt tratate cu rezervă. "În ultima vreme legislaţia pe urbanism merge pe suspiciunea de vinovăţie, considerând că orice investitor vrea de la noi ceva ce nu este corect. Mergem de obicei cu jumătăţi de măsură pentru că nu avem hotărâri pe mai mulţi ani. Nu îndrăznim în mentalitatea noastră să supărăm comunitatea. Nu dă nimeni mai mult decât le e interesul", consideră domnul Cărămidă.

O soluţie pentru impulsionarea cât de cât a investiţiilor ar fi fost realizarea unui PUZ de sector. Realizarea acestui document a fost considerată inutilă având în vedere că urma să se întocmească noul PUG, dar lucrurile s-au tergiversat.

Domnul Cărămidă precizează:

"Eu gândesc Bucureştiul în întregime şi nu mi se pare normal ca fiecare din sectoare să studieze pe cont propriu. Mi-aş dori mai multă coordonare din partea primăriei generale. În momentul de faţă suntem foarte separaţi, noi arhitecţii de sector şi primăria generală. Poate că acum, că este aceeaşi culoare politică, va exista mai multă cooperare. Împărţirea de acum - şase primari, şase arhitecţi - cred că este puţin depăşită. Este o împărţire moştenită, nu are un criteriu."

În condiţiile în care realizarea unui nou PUG va dura ani de zile, arhitectul şef al sectorului 4 are în vedere întocmirea unui PUZ de sector.

"Evantaiul" de terenuri de la marginea sectorului prezintă cel mai mare potenţial pentru investiţii

Sursa mare de teren construibil a sectorului se află în sud spre Măgurele, Popeşti şi Jilava. Zona este însă destructurată şi nu ai cum să intri ca investitor fără PUZ. În aceste zone există terenuri intravilane de mari dimensiuni, însă nu sunt drumuri şi utilităţi. Pentru realizarea unui ansamblu rezidenţial un investitor ar trebui să construiască din fonduri proprii suprafeţe mari de drumuri interioare. Din păcate, municipalitatea nu are capacitatea să realizeze aceste investiţii pentru investitori.

De asemenea, o zonă cu mult potenţial este zona Apărătorii Patriei, unde primăria trebuie să construiască un canal de aducţie.

Nu este de neglijat de către dezvoltatori nici zona lacului Văcăreşti, însă problema fărâmiţării terenurilor aproape a oprit investiţiile în zonă. Toată fâşia din Calea Văcăreşti până în malul lacului (dintre complexul Asmita Gardens şi Centrul Comercial Sun Plaza) este teren proprietate privată. Există revendicări chiar şi pe malul lacului. În rest, mai este o fâşie proprietate privată şi de-a lungul Splaiului Unirii. Aici sunt mulţi proprietari cu terenuri de dimensiuni mici de 100-150 metri pătraţi. S-au aprobat câteva PUZ-uri individuale pe nişte parcele mai mari. Au existat planuri de transformare a zonei în rezervaţie naturală sau de realizare a unui proiect de interes public pentru a se putea face exproprierile.

Domnul Cărămidă propune: "Soluţia ar fi să se facă un PUZ comun şi o relocare a terenurilor. Astfel, cei care au terenuri mari pot construi blocuri, iar cei cu terenuri mici pot construi case/vile. Este o zonă care s-ar putea dezvolta coerent."

Potrivit reglementărilor în vigoare în zonă se pot construi clădiri cu un regim de înălţime de până la 20 de etaje.

Aproape toate pieţele din sector au fost modernizate

Până la apariţia unor noi investitori primăria derulează propriile proiecte de investiţii cu finanţare de la buget, din fonduri europene sau împrumuturi.

În anul care tocmai s-a încheiat s-au realizat multe extinderi de grădiniţe, cam la fiecare gradiniţă s-a făcut câte un corp nou.

De asemenea, primăria se apropie de finalizarea programului de modernizare a pieţelor agro-alimentare din sector. Anul trecut a fost inaugurată piaţa Apărătorii Patriei, iar lângă piaţa Progresul s-a inaugurat un nou corp de clădire.

Noua piaţă Apărătorii Patriei a fost ridicată din temelii pe locul fostei pieţe. Clădirea are o suprafaţă de aproximativ 2.600 mp, în incintă fiind amplasate 190 de tarabe pentru fructe şi legume şi amenajate 31 de spaţii comerciale.

În schimb, proaspăt inauguratul corp al Pieţei Progresul are o suprafaţă de 17.710 mp, fiind cea mai mare piaţă în administrarea unui consiliu local de pe raza Capitalei. Complexul prezintă pe acoperiş o parcare de 250 de locuri. La parter pot fi amplasate 380 de tarabe pentru legume şi fructe iar la etaj sunt amenajate peste 100 de magazine pentru produse nealimentare. Odată finalizate lucrările toţi comercianţii care aveau contracte în vechea piaţă Progresul au fost relocaţi în condiţii optime în noua piaţă.

S-au mai realizat lucrări şi la piaţa Reşiţa, piaţă aflată în concesiune, piaţa particulară Berceni, iar în piaţa Sudului s-a mai construit un corp de clădire. Acum provocarea va fi administrarea acestor pieţe potrivit standardelor europene.

O nouă faţă pentru Părculeţul Copiilor

Una dintre cele mai mediatizate investiţii realizate de Primăria Sectorului 4 a fost reabilitarea Părculeţului Copiilor din cadrul parcului Tineretului. S-au realizat amenajări peisagistice inedite şi locuri de joacă spectaculoase. De asemenea, a fost amenajată o fântână arteziană, sub forma unei corole, cu perdele de apă colorate.

"Am primit în administrare orăşelul vechi şi am încercat să-l aducem în timpurile noastre. Nu am putut şi nu ne-am propus să facem un Prater. Era o investiţie mare şi ar fi durat prea mult. S-a mers pe modernizare şi parametrii reali. Acolo erau instalaţii de jocuri fără atestate de funcţionare şi clădiri în paragină", subliniază arhitectul şesf al Sectorului 4.

Tot în parcul Tineretului municipalitatea autorizase construcţia unui aqua park de către compania Blue Ciel. Proiectul a fost contestat în instanţă de asociaţia "Salvaţi Bucureştiul" care şi a câştigat procesul. Potrivit asociaţiei acest proiect ar fi distrus zona verde din parc. Urmează recursul.

Cea mai mare parte a bugetului Primăriei Sectorului 4 pe 2012 s-a dus pe utilităţi şi reabilitarea termică a blocurilor. În acest an urmează să fie reabilitate în sector aproximativ 200 de blocuri.