Uşoare semne de revenire
După ani în care s-a construit mult, chiar dacă piaţa imobiliară pentru spaţiile comerciale nu a ajuns încă la saturaţie, criza economică i-a tăiat elanul. Situaţia diferă, însă, de la oraş la oraş. "Nu putem vorbi de o tendinţă de saturare pe segmentul de spaţii comerciale la nivelul întregii ţări. Sunt oraşe în care suprafaţa spaţiilor comerciale este prea mare comparativ cu numărul de locuitori şi puterea lor de cumpărare. Alte oraşe au exact suprafaţa necesară, fără să mai fie loc pentru proiecte noi. Sunt şi cazuri de oraşe cu peste 300.000 de locuitori care nu au niciun centru comercial modern. Per ansamblu, este loc de creştere pentru piaţa de retail", consideră Georgiana Andrei, manager al diviziei de retail Colliers România.
Pe de altă parte, nivelul de saturaţie trebuie relaţionat cu ideea de calitate, susţine Laura Bencze, research manager, CB Richard Ellis România: "Întotdeauna un produs bun va avea clienţi, atât cumpărători, cât şi investitori. Acele proiecte foarte bune existente în piaţă au o rată de neocupare ce nu depăşeşte 5%, au trafic de clienţi în creştere şi comercianţi interesaţi să deschidă magazine acolo. Astfel, în oraşele mari şi în Bucureşti au căutare proiectele de centre comerciale amplasate foarte bine, cu un mix de chiriaşi potrivit profilului populaţiei din zona de atracţie comercială, centre care au un management profesionist, cu campanii de marketing şi relaţii publice creative şi care aduc un plus de noutate în piaţă".
Stocul de spaţii comerciale este dominat de Bucureşti
Între categoriile de spaţii de retail există un echilibru. Astfel, stocul total din România, de 2,16 milioane mp, este aproape egal împărţit între centre comerciale şi parcuri de retail. Acest aspect este valabil inclusiv pentru Bucureşti, unde stocul ajunge la 788.000 mp (reprezentând galerii comerciale, parcuri de retail şi centre de outlet).
Georgiana Andrei estimează că stocul total de spaţii în centre comerciale a ajuns în Iunie 2010 la 1,32 milioane mp.
Pe de altă parte, stocul de spaţii comerciale moderne în Bucureşti a crescut la aproximativ 546.000 mp închiriabili, reprezentând 41% din stocul la nivelul ţării, odată cu finalizarea complexului Sun Plaza în primul trimestru al anului 2010. Acesta a fost, de altfel, singurul centru comercial nou pe parcursul acestui an, precizează Răzvan Sin, şeful departamentului de retail de la DTZ Echinox.
Doar câteva centre comerciale noi în 2010
Oferta de spaţii comerciale moderne planificate spre livrare în 2010 este redusă, pe parcursul întregului an aceasta cumulând aproximativ 185.000 mp închiriabili, potrivit domnului Răzvan Sin. Din cele patru proiecte anunţate pentru acest an, primele două (Sun Plaza - Bucureşti şi Atrium Center Arad) au fost deja livrate în primele trei luni ale anului, reprezentând un total de 106.500 mp închiriabili (circa 58% din livrările anuale), urmând ca restul de 78.500 mp închiriabili să fie finalizaţi spre sfârşitul acestui an (prin livrarea Gold Plaza - Baia Mare şi Polus Center Constanţa).
Managerul diviziei de retail Colliers România estimează că suprafaţa spaţiilor comerciale noi livrate de la începutul anului şi până în luna septembrie este de 109.500 mp. Până la finalul acestui an va mai fi livrat, pe lângă proiectul Gold Plaza, din Baia Mare şi proiectul Cocor, din Bucureşti.
Reprezentantul CB Richard Ellis România estimează că până în luna septembrie au fost livraţi în piaţă aproximativ 155.000 mp de spaţii comerciale în centre comerciale moderne, de exemplu Estrada Shopping Center I şi Severin Shopping Center.
Pe de altă parte, stocul spaţiilor stradale s-a modificat extrem de puţin. Chiar dacă pot fi deschise noi spaţii la parterul unor blocuri rezidenţiale sau clădiri de birouri, variaţia sumei totale este destul de mică.
Potrivit estimărilor domnului Răzvan Gheorghe, managing director Cushman & Weakefield România, centrele comerciale noi deschise în prima jumătate a anului 2010 au însumat aproximativ 126.000 mp suprafaţă construită.
Creşterea stocului de spaţii comerciale va fi modestă şi în 2011
Anul 2011 va fi, de asemenea, un an slab în privinţa livrărilor de centre comerciale, având în vedere numărul redus de proiecte în curs de construcţie, precum şi al celor care au şanse să fie reluate şi livrate, apreciază Georgiana Andrei, manager al diviziei de retail Colliers România.
Conform estimărilor DTZ, un total de aproximativ 156.000 mp închiriabili în spaţii comerciale moderne urmează să fie livraţi pe parcursul anului viitor. Creşterea se datorează unei serii de proiecte noi sau extinderi: Polus Center Constanţa (48.130 mp închiriabili), West Gate Center, Craiova (40.000 mp închiriabili), Euromall, Galaţi (24.000 mp închiriabili), Uvertura City Mall, Botoşani (15.000 mp închiriabili), Băneasa Shopping City , Bucureşti (faza III - 15.000 mp construiţi), Vitan Outlet Center, Bucureşti (12.300 mp închiriabili), Coresi Shopping Center, Braşov (prima fază - 10.500 mp închiriabili).
Laura Bencze, research manager CB Richard Ellis, subliniază că la nivelul centrelor comerciale există un număr mare de proiecte de retail planificate, totalizând 780.000 mp. Pe de altă parte, proiectele în cazul cărora construcţia este oprită momentan reprezintă 609.000 mp, în timp ce proiectele în construcţie reprezintă mai puţin de 10% din totalul spaţiilor ce ar putea fi livrate în piaţă, respectiv 123.000 mp. "Aşteptăm livrarea în piaţă a unui număr redus de centre comerciale în următoarele 12 - 18 luni", mai spune doamna Bencze.
Cererea se orientează spre spaţii mici şi ieftine
Nu toate categoriile de chiriaşi au fost afectate în aceeaşi măsură de criza economică.
"În ultima perioadă sunt foarte activi retailerii pe segmentul alimentar, precum şi retailerii de fashion, în special cei care se adresează clasei medii", menţionează Georgiana Andrei.
Spaţiile comerciale stradale reprezintă, în continuare, prima opţiune pentru comercianţii din sectorul alimentar, susţine şi Joe Rouman, manager departament comercial EuroMetropola: "Principalele solicitări pentru închirierea de spaţii comerciale stradale în această perioadă sunt pentru restaurante, cafenele, săli de jocuri de noroc. Raportat la sfârşitul anului 2009, numărul solicitărilor pentru spaţii comerciale a crescut semnificativ, iar chiriaşii au definit tot mai bine parametrii de căutare. În majoritatea lor clienţii doresc să desfăşoare activităţi în sectorul alimentar, mini-market-ul reprezentând un trend, alături de market-urile de cartier ale marilor retaileri, care duc o politică agresivă de expansiune. Totodată, sunt şi clientii care vor să închirieze spaţii comerciale în proximitatea pieţelor sau pe străzi intens circulate, pentru a prelua destinaţii precum covrigării, rotiserii sau săli pentru pariuri sportive. Suprafeţele solicitate nu depăşesc în acest caz 70-80 mp. De altfel, spaţiile comerciale de dimensiuni reduse sunt în continuare în topul preferinţelor chiriaşilor care doresc să obţină spaţii stradale, cu trafic pietonal intens şi, evident, la un preţ mai mult decât atractiv".
Potrivit şefului departamentului de retail din cadrul DTZ Echinox, lanţurile mari de magazine din domeniul modei sunt în continuare interesate să deschidă magazine în mall-uri. "Din lipsă de proiecte însă, acestea se orientează şi spre zone stradale centrale, în special în oraşele cu zone pietenale cum ar fi Braşovul sau Sibiul. De asemenea, reţelele de supermarketuri se dezvoltă în zone aglomerate, cu o vizibilitate bună", menţionează Răzvan Sin.
Research Managerul, CB Richard Ellis apreciază că în Bucureşti cererile se îndreaptă atât spre zona stradală, de exemplu Lipscani, dar şi spre zonele de cartier, în special dinspre comercianţii Horeca (restaurante, cafenele) şi dinspre magazinele de proximitate. La nivelul centrelor comerciale chiraşii îşi aleg cu mult mai multă atenţie spaţiile, se îndreaptă spre acele centre care se potrivesc profilul cumpărătorului şi unde nivelul chiriei este sustenabil pentru o perioadă îndelungată.
Comercianţii de talie mică doresc prezenţa în centrele unde sunt chiriaşi- ancoră foarte cunoscuţi, care asigură un trafic cât mai ridicat.
Piaţa de retail este dominată din ce în ce mai mult de către retailerii internaţionali, îndeosebi de cei din Germania, Austria, şi Franta, consideră Răzvan Gheorghe, managing director Cushman & Weakefield: "Deşi performanţa centrelor comerciale din România a fost sever afectată de criză economică, proiectele dominante atât din Bucureşti, cât şi din alte oraşe mari din România şi-au păstrat gradul de ocupare şi interesul din partea retailerilor internaţionali. Managementul majorităţii centrelor comerciale, fie shopping mall sau retail park, a găsit rapid soluţii de contracarare a efectelor crizei, iar acum situaţia este mult mai stabilă."
Chiriaşii nu îşi mai asumă riscuri
În alegerea unei locaţii, retailerii încearcă să îşi minimizeze riscurile asumate, pe de o parte prin rezervarea locaţiilor considerate "sigure" din punct de vedere al potenţialului de dezvoltare a afacerii, precum şi prin obţinerea unor condiţii financiare foarte bune. În general, chiriaşii de spaţii comerciale sunt interesaţi de un trafic constant şi de vizibilitate, acest lucru fiind valabil atât pentru spaţii stradale, cât şi în cazul mall-urilor.
Din alt punct de vedere, nivelul chiriei totale a fost întotdeauna un punct esenţial în alegerea unui spaţiu, iar în acest moment tinde să devină principalul criteriu eliminatoriu. "Pentru a obţine profitabilitatea, comercianţii sunt foarte atenţi la toate costurile fixe, unul din cele mai importante fiind chiria", argumentează Laura Bencze.
Joe Rouman spune că procesul de tranzacţionare a început să se simplifice în ceea ce priveşte decizia de închiriere, atât timp cat solicitarea clientului este una "realistă", unele închirieri realizându-se chiar după trei - patru vizionări. Procesul implică o serie de variabile, cum ar fi suprafaţa solicitată, tipul de activitate comercială, prezenţa în zonă a unui magazin similar şi, în mod cert, preţul. "Comparativ cu lunile anterioare, proprietarii au devenit tot mai flexibili în procesul de negociere şi, pentru a închiria spaţiul într-un timp relativ scurt, vin în sprijinul chiriaşilor cu o perioadă de graţie mai mare pentru amenajarea spaţiului, de până la o lună. Un alt artificiu practicat de proprietari este oferirea unui discount semnificativ în condiţiile în care plata se face în avans pe o perioadă mai îndelungată. Unii proprietari sunt dispuşi chiar să ofere ajutor chiriaşului în renovarea şi amenajarea spaţiului. În general, societăţile care deţin o serie de spaţii comerciale sunt destul de rigide în procesul de negociere, preferând să nu le închirieze, decât să reducă preţul. De asemenea, reticenţa proprietarilor în privinţa partiţionării spaţiilor mari îşi face în continuare simţită prezenţa. Chiar şi acum, cei mai doriţi chiriaşi sunt instituţiile financiar-bancare sau diversele magazine de prezentare care se întind pe suprafeţe generoase", precizează Joe Rouman.
Chiriile au scăzut uşor faţă de anul trecut
Scăderea chiriilor la spaţiile comerciale a fost redusă doar de oferta limitată de spaţii noi. "Coroborat cu livrările reduse de spaţii comerciale moderne anunţate pentru următoarea perioadă, pe termen mediu şi lung, preconizăm o stabilizare a nivelului chiriilor, semne pozitive putând fi percepute şi în privinţa cererii pentru acest tip de spaţii, având în vedere intenţia unor noi retaileri de a intra pe piaţa românească, în principal în Capitală", afirmă Răzvan Sin, şeful departamentului spaţii comerciale DTZ Echinox.
Georgiana Andrei, manager al diviziei de retail Colliers International, vorbeşte despre o îmbunătăţire a situaţiei raportat la anul trecut: "Centrele care au înregistrat performanţe bune au avut doar uşoare scăderi sau au reuşit să se menţină la acelaşi nivel al chiriilor ca în 2009. În acelaşi timp, centrele comerciale slabe s-au luptat în continuare să-şi păstreze chiriaşii şi, eventual, să aducă noi retaileri. Per ansamblu, prima jumătate a lui 2010 a fost mai bună decât 2009, în special în ceea ce priveşte numărul de metri pătraţi tranzacţionaţi, chiar dacă nu s-a înregistrat o îmbunătăţire semnificativă a vânzărilor retailerilor".
Nivelul chiriei prime a înregistrat o scădere de aproximativ 10% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, spune Laura Bencze, research manager, CB Richard Ellis. "În prezent estimăm chiria prime pentru un spaţiu comercial de top în Bucureşti la un nivel de 70 euro pe mp pe lună. Faţă de perioada de top, chiria a scăzut cu 50%. Chiriile în zonele secundare şi terţiare din Bucureşti au scăzut cu aproximativ 10-15% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Excepţie face zona Lipscani, din Bucureşti, unde chiriile au crescut faţă de anul 2008 chiar şi cu mai mult de 50%. Aceasta se datorează în foarte mare măsură proiectelor de reabilitare şi îmbunătăţire a infrastructurii. În afara Bucureştiului, locaţiile prime stradale din Braşov, Sibiu, Timişoara, sunt în cerere, cu rate de neocupare mai mici faţă de anul trecut şi unde chiriile s-au stabilizat la nivelul anului 2009 sau au crescut cu 5 - 10%".
Potrivit domnului Răzvan Gheorghe, managing director Cushman & Weakefield România, din iunie 2009 şi până în iunie 2010 s-a înregistrat o scădere cu 15% a chiriilor în cele mai bune artere comerciale din ţară. Cu toate că în ansamblu cererea retailerilor pentru noi spaţii continuă să fie redusă, sunt şi anumiţi retaileri care se extind în toată ţara, profitând de scăderea accentuată a chiriilor.
În privinţa posibilităţii de a obţine o reducere de preţ, se remarcă faptul că suprafeţele mari au o marjă de negociere de până la 25-30% la peste 200 mp. Clienţii pentru astfel de proprietăţi sunt însă destul de rari. "Îi consiliem pe proprietarii care deţin spaţii comerciale cu suprafeţe generoase, să ia în calcul posibilitatea segmentării lor", subliniază Joe Rouman, manager departament comercial Eurometropola.
Ilias Papageorgiadis, CEO More Real Estate Services, susţine că faţă de perioada de vârf a pieţei, din 2008, chiriile practicate pentru spaţiile comerciale situate pe străzile comerciale din Bucureşti s-au redus cu 30-50%. În unele cazuri, chiriile au scăzut şi cu peste 50%, de exemplu în zonele ultracentrale ale Capitalei. În acelaşi timp, gradul de neocupare la nivelul Bucureştiului a crescut de la 5-6% în 2008, la 15% în prezent, mergând până la 25% în unele zone.
Un alt trend ce ar putea caracteriza piaţa de retail în 2011 este şi renegocierea chiriilor. "În 2011 mă aştept la alte renegocieri pentru obţinerea unor chirii mai mici deoarece situaţia economică nu dă semne de îmbunătăţire. Acum suntem într-o perioadă de tranziţie, unii proprietari încă nu scad preţurile. În plus, în 2011 executările silite vor fi mai multe, iar acestea reprezintă elementul cu impactul cel mai mare pe piaţa imobiliară", consideră domnul Papageorgiadis. Pe de altă parte, odată cu ieşirea din recesiune, numărul de investitori interesaţi de potenţialul pieţei va creşte, mai spune managerul More Real Estate.
