Spaţii comerciale în BucureştiOptimism moderat pentru piaţa spaţiilor comerciale stradale

Revine interesul pentru zona centrală a Capitalei, iar chiriile mai scad cu până la 10%

Criza a mărit gradul de neocupare a spaţiilor centrale, dar nu a făcut ravagii

Piaţa închirierilor de spaţii comerciale stradale de Capitală este puternic afectată de criză şi a cunoscut multiple transformări în acest an.

Opiniile agenţilor imobiliari despre evoluţia acestui segment de piaţă în 2009 sunt diverse, dar converg în ceea ce priveşte perspectivele pentru finalul anului. Agenţii imobiliari şi consultanţii intervievaţi sunt de părere că, în următoarele luni, chiriile vor mai scădea cu până la 10% pentru că şi proprietarii de spaţii sunt mult mai flexibili.

La finalul lunii septembrie, gradul de neocupare a spaţiilor comerciale centrale varia, în funcţie de zone, între 10 şi 30%. Dar, începând din această vară, s-a remarcat şi o revitalizare a cererii pentru spaţiile comerciale stradale, inclusiv cele centrale, astfel încât există şanse ca gradul de neocupare să mai scadă până la finele anului.

Estera Enache, senior consultant în cadrul Departamentului de Retail al "DTZ Echinox", ne-a declarat: "Pe fondul crizei, segmentul spaţiilor comerciale stradale a urmat aceeaşi tendinţă descres-cătoare ca şi celelalte sectoare imobiliare. În primele trimestre ale aces-tui an, s-a observat o tendinţă de migrare a chiriaşilor activi pe segmente precum modă sau încălţăminte către centre comerciale, iar a celor cu operaţiuni în domeniul food&beverage către spaţii stradale. În aceeaşi măsură, au existat operatori precum retailerii de electronice sau cazino-urile care au închis unităţi, fără însă a se reloca în galerii comerciale sau în zone mai accesibile la nivel de cost".

Domnia sa ne-a precizat că scăderea vânzărilor retailerilor a condus şi la un amplu fenomen de relocare sau renegociere a chiriilor. Reduceri mai consistente, comparativ cu nivelul chiriei de la sfârşitul anului trecut, s-au înregistrat pentru spaţiile aflate în zone cu un vad comercial mai scăzut, situate în periferie sau pe artere cu trafic pietonal redus.

Potrivit "DTZ Echinox", pe principalele artere bucureştene, gradul de neocupare variază între 15 - 25%. Şi aici chiriile au fost diminuate, însă într-un procent mai mic, de 10 - 15%, proprietarii oferind, în anumite situaţii, posibilitatea negocierii unei chirii mai reduse pe primul an de ocupare.

Deşi chiriile solicitate de proprietari pentru astfel de spaţii sunt în continuare la un nivel ridicat şi sunt, în multe cazuri, dificil de susţinut din vânzări, exis-tă retailerii interesaţi de construirea sau menţinerea unei imagini şi care îşi îndreaptă atenţia în zona centrală. Estera Enache ne-a explicat: "Deşi, la nivel general, cererea pentru spaţii stradale a scăzut, există încă operatori interesaţi de deschiderea de noi magazine, fie lanţuri cu o reţea bine implementată în piaţă, fie mici întreprinzători. Ei văd în aceste momente oportunitatea securizării unui nivel de chirie corect, pentru o perioadă îndelungată de timp".

Costel Alecu, directorul Departamentului Retail&Industrial al companiei imobiliare "Regatta", ne-a declarat: "Odată cu sfârşitul lui 2009 şi începutul lui 2010, sectorul spaţiilor comerciale stradale din Capitală va cunoaşte o uşoară revigorare, în condiţiile în care chiriile au mai scăzut, iar condiţiile de închiriere sunt din ce în ce mai flexibile. Estimez că se va păstra acelaşi grad de ocupare în ceea ce priveşte spaţiile comerciale centrale şi de cartier, cu o uşoară revigorare a gradului de ocupare a spaţiilor comerciale centrale".

Domnia sa apreciază că, în continuare, mall-urile rămân o alternativă foarte bună la spaţii comerciale stradale. Aces-tea vor avea un grad de ocupare foarte mare, iar brand-urile necunoscute vor migra în principal spre galeriile comerciale de la marginea oraşelor. "Mall-urile consacrate pe piaţă, precum Bucureşti Mall sau Băneasa Shopping City, nu vor întâmpina probleme serioase din punct de vedere al gradului de ocupare şi, cu un management bun, adaptat condiţiilor pieţei, se vor repoziţiona imediat, cu un grad de ocupare de aproape 100%", a adăugat Costel Alecu.

Şi "Euroest" estimează continuarea trendului descendent al valorii chiriilor, cel puţin până în iarnă, dar într-un ritm mai puţin accentuat, de 5-10%. Totuşi, apreciază reprezentanţii "Euroest", efectele reducerilor de preţ nu s-au lăsat aşteptate. La începutul acestei toamne piaţa spaţiilor comerciale s-a mai animat în zonele centrale. Astfel, "Euroest" a înregistrat cereri de închiriere în zone precum Romană, Magheru, Unirii sau Centrul Istoric. Destinaţiile au fost dintre cele mai variate, de la cafenele şi restaurante, la magazine de confecţii sau centre de întreţinere fizică.

La rândul său, Marian Savu, director "Century21", apreciază că, la finele lunii septembrie, chiriile erau departe de stabilizare, tendinţa de scădere urmând să se menţină, probabil, cel puţin până la sfârşitul anului. "Faţă de nivelul actual, vor mai fi scăderi de 5 - 7 %, ajungându-se la valori cuprinse între 12-25 euro/mp pentru spaţiile din zonele periferice şi la 20 - 50 euro/mp pentru spaţiile din zonele centrale. Excepţii vor fi doar în cazul spaţiilor mici şi foarte bine poziţionate sau al celor complet utilate şi livrate la cheie", ne-a precizat domnul Savu.

În acest an, chiriile s-au diminuat cu 15 - 50%

Costel Alecu, director în cadrul "Regatta", ne-a declarat: "Piaţa spaţiilor comerciale stradale a fost afectată de criză, în primul rând din cauza scăderii consumului, concretizată prin scăderea vânzărilor şi, implicit, prin neprofitabilitatea agenţilor economici ce-şi des-făşoară activitatea în aceste spaţii, cheltuielile cu chiria fiind foarte importante în business-planul fiecărui chiriaş. Astfel, chiriaşii au început să-şi regândească strategiile şi să-şi reducă cheltuielile la minim. Soluţia preferată de majoritatea comercianţilor a fost, în acest an, renegocierea contractelor de închiriere pentru spaţiile în care îşi des-făşoară activitatea. În acest context, au avut loc renegocieri ale contractelor cu valori cuprinse între 15-35% din preţul iniţial de închiriere, în funcţie de fiecare spaţiu în parte. De regulă, perioada pentru care au fost renegociate aceste contracte variază între unul şi doi ani".

Domnia sa a subliniat că, la nivelul lunii septembrie, chiriile spaţiilor comerciale situate pe arterele principale din centrul Capitalei, erau cu cel puţin 20 - 30% mai mici faţă de cele înregistrate la sfârşitul anului 2008 şi începutul anului 2009.

Pe de altă parte, reprezentanţii agenţiei imobiliare "Euroest", apreciază că, în acest an, criza i-a afectat serios pe comercianţii care deţineau spaţii stradale în centrul Capitalei. Dacă în perioada 2007 - 2008 aceştia au făcut faţă chiriilor piperate cerute de proprietari în zone precum Dorobanţi, Calea Victoriei, Piaţa Romană, Bulevardul Magheru sau Unirii, la începutul acestui an profiturile mici încasate i-au determinat să ceară renegocieri ale contractelor sau chiar rezilierea lor. Astfel, în primăvara lui 2009, zeci de spaţii au rămas goale în zonele amintite, chiar dacă chiriile s-au redus şi cu 30% - 50%, ne-au spus agenţii de la "Euroest".

În 2008, cele mai mari chirii se înregistrau pe Calea Victoriei, motiv pentru care în această primăvară foarte multe spaţii au rămas neocupate. Dacă anul trecut un metru pătrat se închiria cu 120 euro, acum proprietarii cer 85 de euro, dar obţin cu greu 70 euro/mp. Acelaşi trend se înregistrează şi pe axa Romană - Universitate - Unirii, unde spaţiile golite la sfârşitul anului trecut rămân neocupate chiar dacă chiriile cerute au ajuns la 50 - 55 euro/mp, ne-au declarat oficialii "Euroest".

Ei apreciază că una din zonele cel mai puţin afectate este Dorobanţi, unde nu s-au înregistrat decât foarte puţine spaţii abandonate, chiria medie fiind de 75 euro/mp. O altă zonă puţin afectată de scăderile de preţuri este Decebal - Alba Iulia. Aici chiriile se situează în jurul valorii de 45 euro/mp (nivel înregistrat la finele lunii septembrie), în scădere de la 55 euro/mp.

Marian Savu, directorul "Century21", ne-a declarat: "Chiar dacă în perioada verii a existat o uşoară creştere a activităţii restaurantelor, cafenelelor şi a comercianţilor de îmbrăcăminte, nivelul chiriilor a continuat să scadă. Faţă de anul trecut, putem vorbi de scăderi cuprinse între 5 - 20% în cazul chiriilor din centrele comerciale şi de scăderi cu 20 - 50% ale chiriilor spaţiilor comerciale stradale".

Domnia sa a subliniat că există, însă, diferenţe de preţ: în zonele ultracentrale consacrate, deşi raportul cerere-ofertă este în acest an inversat, scăderea chiriilor a fost mai puţin spectaculoasă decât a spaţiilor aflate în cartierele din afara inelului central, mai ales în cazul celor mai mari de 150 mp.

Marian Savu, directorul "Century21", ne-a spus că au existat şi continuă să se manifeste mişcări importante ale operatorilor consacraţi ai acestor spaţii comerciale centrale - instituţii financiar-bancare, reţele de farmacii, lanţuri de magazine IT, cazinouri. "Este vorba de relocări în spaţii mai mici, de renunţări la spaţii ce nu mai prezintă interes, sau chiar de ieşirea din peisajul economic actual", a subliniat domnia sa.

Toate acestea nu au creat, însă, mari turbulenţe în piaţă, apreciază directorul "Century21". În plus, proprietarii spaţiilor comerciale au devenit mult mai flexibili la solicitările de renegociere ale contractelor de închiriere, iar pentru spaţiile comerciale centrale rămase libere sau pe cale de a fi părăsite din cauza nivelului chiriilor, au început să fie acceptate şi soluţii mixte de chirii, fixe şi procentuale (în funcţie de nivelul vânzărilor).

5 - 10% din spaţiile comerciale centrale au rămas fără chiriaşi

Potrivit "Regatta", la nivelul lunii septembrie, aproximativ 5 - 10% din spaţiile comerciale stradale centrale erau fără chiriaşi. Acest fenomen a fost cauzat de relocarea unora dintre retaileri, în special a celor foarte mari, care s-au îndreptat către spaţii ce au suprafeţe mai reduse, şi, implicit, preţuri de închiriere mai mici.

Costel Alecu, reprezentantul "Regatta", ne-a declarat: "Zona centrală este în principal destinată comercializării produselor din categoria medie spre lux, caracterizate de reprezentarea pe piaţa românească a unor brand-uri internaţionale foarte cunoscute. Aceşti retaileri nu s-au relocat spre zone semicentrale. Ei au preferat relocările în spaţii comerciale poziţionate asemănător, sau chiar mai bine, dar cu suprafeţe mai mici. Pentru ei şi varianta mall-urilor este una destul de bună, mai ales că în mall-urile mai vechi pe piaţă, cunoscute, spaţiile disponibile sunt destul de reduse".

Domnia sa apreciază că arterele centrale ale Bucureştiului (Calea Victoriei, Magheru, Calea Dorobanţi) sunt puncte de mare atracţie din punct de vedere comercial şi vor rămâne la fel şi pe viitor. În aceste zone, există o rată de ocupare foarte mare şi un interes constant pentru spaţiile comerciale atât din partea brand-urilor deja prezente pe piaţă şi care doresc să-şi consolideze poziţia, cât şi din partea brand-urilor internaţionale consacrate care doresc să intre acum pe piaţă.

Reprezentanţii "Euroest" ne-au declarat: "Practic, în prezent, pe piaţa spaţiilor comerciale, tendinţa proprietarilor de a obţine venituri comparabile cu cele de anul trecut se găseşte într-o mare contradicţie cu puterea financiară a chiriaşilor. În general, există diferenţe aproximativ 20% între valoarea ofertei şi cea a cererii. Acest decalaj face ca în zona centrală a Bucureştiului să existe, încă de la începutul anului, 30 - 40 de spaţii stradale neocupate".

Ei au adăugat că, în general, centrul Capitalei reprezintă un pol de interes pentru brandurile puternice, care folosesc marile bulevarde pentru consolidarea imaginii. Mulţi dintre chiriaşii din centru mai deţin spaţii comerciale şi în principalele mall-uri bucureştene. "Este adevărat însă că o parte dintre ei îşi pun problema restrângerii activităţii şi se gândesc să renunţe la una dintre locaţii", au comentat oficialii "Euroest".

Alimentaţia publică, principalul chiriaş din spaţiile de cartier

Cei care doresc să închirieze spaţii comerciale în cartiere au ca domenii de activitate în principal alimentaţia publică (supermarketuri, restaurante, pizzerii, fast-food-uri), magazine de bricolaj şi un nou concept de supermarket, axat pe produse de sănătate şi îngrijire corporală. Suprafeţele închiriate variază de la 10 mp pentru un fast-food, până la 300 - 400 mp pentru supermarket sau magazinele de bricolaj, arată specialiştii "Regatta".

Spaţiile comerciale din cartiere, situate în apropierea pieţelor, a staţiilor de metrou, a intersecţiilor, sunt în continuare foarte căutate. În consecinţă, oferta pentru acest tip de spaţiu comercial este limitată, afirmă Costel Alecu, director în cadrul "Regatta".

Potrivit "Century21", cererile pentru spaţiile de cartier vin din partea comercianţilor de îmbrăcăminte, a micilor întreprinzători din domeniul magazinelor non-food, mixte şi al alimentaţiei publice, mai ales de tip fast-food. Oferta de spaţii adecvate acestor activităţi este, însă, destul de redusă, iar calitatea acestora nu corespunde întotdeauna standardelor dorite.