Chiar şi în perioadă de criză investiţiile în mari centre comerciale suscită interes din partea investitorilor, având în vedere că potenţialul de expansiune încă nu este acoperit. Realizarea acestora este însă condiţionată de accesul la finanţare. Odată trecut şi acest obstacol, în cele din urmă succesul sau eşecul proiectelor va fi dictat de clienţi, care vor avea de unde să aleagă.
Stocul modern de spaţii comerciale cumulează în prezent 1,385 milioane mp la nivelul întregii ţări din care 552.500 mp sunt localizaţi în Capitală.
Pe baza noilor livrări estimate pentru 2011, de peste 200.000 mp în oraşele secundare, respectiv de aproximativ 25.000 mp în Bucureşti, spre sfârşitul anului, stocul modern de spaţii comerciale va cumula un total de aproximativ 1,62 milioane mp, apreciază domnul Răzvan Sin, Head of Retail Department, DTZ Echinox.
Pe de altă parte, în 2010 ritmul livrărilor de noi proiecte de centre comerciale a fost mult mai lent faţă de anii anteriori, fiind livraţi aproximativ 184.000 mp, subliniază domnul Andrei Birsan, Director Asociat Departament Retail - Centre Comerciale în cadrul Cushman & Wakefield Romania. Dintre care cele mai importante proiecte livrate în 2010 au fost: Sun Plaza, Real Pallady în Bucuresti, Gold Plaza în Baia Mare, Atrium Center în Arad, Severin Shopping Centre în Drobeta Turnu Severin. Cel mai mare impediment în dezvoltarea de noi centre comerciale rezidă în accesarea de finanţare.
În privinţa spaţiilor comerciale stradale s-a manifestat un fenomen de reducere a gradului de ocupare cu aproximativ 20 - 30% faţă de anii trecuţi. În paralel chiriile au scăzut, prin urmare există numeroşi retaileri care în prezent studiază posibilitatea dezvoltării de noi magazine şi în aceste spaţii stradale, mai spune domnul Birsan.
În 2010 au intrat pe piaţă noi comercianţi internaţionali, atât pe segmentul de spaţii de stradă, cât şi în marile centre comerciale. Pe de altă parte, sunt şi comercianţi internaţionali care şi-au extins sau întărit poziţia, de exemplu Dedeman şi Ambient. De asemenea, s-au extins supermarketurile şi magazinele de proximitate: Carrefour Market, Mic.Ro, Red Market, Mega Image, Billa, relatează doamna Laura Bencze, Research Manager, CB Richard Ellis Romania.
Printre noii retaileri care au intrat anul trecut pe piaţa din România, domnul Răzvan Sin menţionează H&M, reţeaua de bricolaj Leroy Merlin şi lanţul Lidl.
Doamna Ramona Marusac, senior associate în cadrul departamentului de retail al Colliers International, apreciază că, după o uşoară scădere în 2010 comparativ cu 2009, rata de neocupare s-a stabilizat în jurul valorii de 12%, la un nivel chiar mai redus în centrele comerciale din Bucureşti şi principalele oraşe.
Pe de altă parte în 2010 s-a produs în premieră intrarea în insolvenţă a unor centre comerciale: Tiago Mall Oradea şi City Mall Bucureşti.
Nivelul chiriilor s-a stabilizat
Contracţia chiriilor pentru spaţiile comerciale a continuat pe parcursul lui 2010, în special în cazul centrelor comerciale din zone periferice. În cazul locaţiilor premium, s-au înregistrat reduceri moderate ale chiriilor, de 5% de la un trimestru la altul, respectiv de 15 - 20%, faţă de aceeaşi perioadă a anului 2009, a precizat domnul Răzvan Sin.
Nivelul actual al preţurilor şi chiriilor pe piaţa spaţiilor comerciale este acelaşi de la sfârşitul lui 2010 şi se va păstra cel mai probabil şi pe parcursul anului 2011. O uşoară creştere ar putea fi înregistrată în a doua jumătate a anului, pe baza dezvoltării economice prognozate şi a unui oarecare potenţial de creştere a consumului, estimează domnia sa.
Potrivit domnului Andrei Birsan, nivelul chiriilor practicate în centrele comerciale foarte bune din Bucureşti este între 40 şi 70 euro pe mp pe lună. În ţară, chiria pentru centrele comerciale foarte bune se situează între 25 şi 40 euro pe mp, în funcţie de suprafaţă şi locaţia în cadrul centrului comercial. Pe de altă parte, în centrele mai puţin bune, se poate ajunge şi la situaţia în care retailerii plătesc doar procent din vânzări şi nu chirie de bază.
În ceea ce priveşte spaţiile stradale, pentru locaţiile ultracentrale din Bucureşti se percep chirii de 60 - 80 euro pe mp. Pentru spaţiile din zonele centrale chiriile oscilează între 40 - 60 euro pe mp, în timp ce în zonele semicentrale ajung la 20-40 euro pe mp.
În oraşele din ţară spaţiile variază între 15 - 40 euro pe mp, în funcţie de oraş, locaţie şi suprafaţă, explică domnul Birsan.
Doamna Bencze subliniază în centrele comerciale chiriile variază foarte mult, pentru un spaţiu de 100 mp situându-se între 25 şi 70 euro pe mp pe lună. Pentru spaţiile stradale "prime" din Bucureşti, nivelul chiriilor se situează între 65 şi 75 euro pe mp, în timp ce în ţară variază foarte mult de la oraş la oraş, între 30 şi 45 euro pe mp pe lună, completează domnia sa.
Domnul Sin indică pentru un spaţiu stradal în jurul a 100 mp de tip "prime" (la bulevard principal, cu vizibilitate foarte bună, vitrină generoasă, cu trafic pietonal crescut, în apropiere de mijloace de transport în comun), un nivel al chiriei între 48 - 50 euro pe mp pe lună, la care se adaugă TVA. Chiria este similară celei practicate în cazul unei unităţi premium, de 100 mp din cadrul unui centru comercial.
În centrele comerciale cu o rată de neocupare mare şi cu trafic slab, chiriile au rămas neschimbate în 2010, retailerii plătind oricum o chirie procentuală din încasări, subliniază şi doamna Ramona Marusac. Însa, în cazul mall-urilor cu performanţe bune, s-a produs o uşoară scădere a nivelului chiriei, mai ales în centrele care nu oferiseră reduceri sau au devenit "ameninţate" de proiecte noi, care se adresau aceleiaşi zone de atracţie, explică domnia sa.
Uşoară creştere a chiriilor în a doua parte din 2011
Cel puţin în prima perioadă din 2011 chiriile se vor menţine la nivelul anului precedent, urmând să crească uşor odată cu relansarea prognozată a economiei şi a creşterii nevoii de consum la nivel naţional, precum şi găsirea surselor de finanţare a diverşilor dezvoltatori din piaţă, estimează reprezentantul Cushman & Wakefield Romania,
Totuşi, vor exista diferenţe marcante pe piaţă între zonele prime şi cele secundare, precizează doamna Bencze, din partea CB Richard Ellis România. Astfel, în centrele căutate şi în zonele stradale foarte vizibile cererea va fi în creştere, astfel se va putea chiar ajunge la uşoare creşteri ale chiriilor, de ordinul a câtorva puncte procentuale. În centrele secundare şi terţiare, rata de neocupare va reprezenta în continuare o problemă şi astfel proprietarii vor oferi discounturi financiare către chiriaşi.
Şi reprezentantul DTZ Echinox consideră că în 2011 nivelul cererii pentru noi spaţii localizate în Capitală va creşte, concomitent cu nivelul chiriilor spre sfârşitul anului curent. Acest fapt se datorează livrărilor reduse de noi proiecte în 2011.
În schimb, potrivit Colliers International, tendinţa generală pentru 2011 este de stabilitate, existând însă rezerve asupra impactului pe care l-ar putea avea asupra consumatorilor măsurile economice luate de guvern.
Există cerere mare pentru proiecte noi de calitate
Considerând strategia de expansiune, retailerii s-au orientat fie către spaţii stradale, fie către centre comerciale. De exemplu, operatorii de restaurante de tip fast food şi cafenele, supermarket/minimarket, diverse servicii (telefonie, farmacii, case de pariuri) au fost interesaţi în ultima perioadă de închirierea spaţiilor stradale, precizează domnul Răzvan Sin. În acelaşi timp, operatorii internaţionali de modă s-au orientat în special către mall-uri, dar au deschis şi magazine stradale.
Cererea din partea retailerilor este consistentă în oraşe deficitare în ceea ce priveşte stocul de spaţii comerciale moderne (centre comerciale), situaţie întâlnită în oraşe precum Galaţi şi Ploieşti. Chiar şi în Bucureşti există o insuficienţă de spaţii: "Zona de est a Capitalei, care adăposteşte mai multă populaţie decât un oraş mare din provincie, este în continuare deficitară din perspectiva retail-ului modern. În paralel, piaţa elimină produsele care nu sunt corect poziţionate şi dimensionate. Proiectele dezvoltate corect reprezintă în continuare investiţii stabile şi generatoare de profit", susţine domnul Sin.
Domnul Andrei Birsan menţionează următoarele tendinţe: "În prezent retailerii de modă care se dezvoltă, în special cei internaţionali, se axează pe centrele comerciale bune şi foarte bune unde pot opera pe suprafeţe mari şi foarte mari, în detrimentul retailerilor mici care nu au forţa necesară să mai suporte nivelul chiriilor din aceste centre. De asemenea, se poate observa şi o dezvoltare accelerată în ceea ce priveşte operatorii de hipermarketuri şi bricolaj".
Doamna Laura Bencze sesizează o discordanţă între cererea şi oferta de spaţii stradale: "Comercianţii caută spaţii stradale, dar din păcate oferta nu corespunde cerinţelor interne privind suprafaţa, vizibilitatea, dispunerea spaţiului". De asemenea, cererea este în creştere pentru deschiderea de magazine în centrele comerciale dominante, de top, ca urmare a traficului bun sau foarte bun şi a vânzărilor anuale înregistrate.
Nu vor începe toate proiectele anunţate
În total anul acesta ar putea fi livraţi peste 215.000 mp în centre comerciale, incluzând şi extinderea proiectului Băneasa Shopping City. Însă, la nivelul ţării există peste 1,3 milioane mp în proiecte aflate în diverse etape de proiectare sau cu procesul de construcţie oprit, cu date incerte privind deschiderea, subliniază doamna Laura Bencze, Research Manager, CB Richard Ellis Romania.
Mai mult, doamna Ramona Marusac, Senior Associate în cadrul departamentului de retail al Colliers International, apreciază că multe proiecte anunţate nici măcar nu vor fi începute: "Deşi sfârşitul anului 2010 a adus o avalanşă mediatică de proiecte care îşi anunţau relansarea în diverse oraşe din ţară, din cauza problemelor în obţinerea de finanţare, considerăm că foarte puţine vor reuşi să demareze sau să reînceapă lucrările în 2011. Începerea de proiecte noi depinde foarte mult de ruperea cercului vicios retaileri - dezvoltatori - bănci".
În privinţa proiectelor aflate în construcţie, domnul Răzvan Sin, Head of Retail Department, DTZ Echinox, aminteşte Electroputere Parc din Craiova, Maritimo din Constanta şi Galleria Arad. În opinia domniei sale, Electroputere Parc are toate premisele unui proiect de succes. De asemenea, Constanţa este un oraş suficient de puternic pentru a susţine un al doilea proiect, Maritimo. În schimb, proiectul din Arad se va confrunta cu o competiţie crescută, după deschiderea Atrium Center în 2010.
Domnul Andrei Birsan, director asociat Departament Retail - Centre Comerciale Cushman & Wakefield Romania, precizează că în următorii 2-3 ani vor mai fi livrate centre comerciale precum Park Lake Plaza şi Colosseum în Bucuresti, Palas în Iaşi şi Adora Mall în Craiova.
