Spaţii de birouriBucureştiul ar putea avea două milioane mp de birouri în 2013

Clădirile de birouri au atras în acest an peste jumătate din investiţiile de pe piaţa imobiliară bucureşteană, respectiv 146 milioane euro din 250-300 milioane euro, precizează Mădălina Cojocaru, Head of Office Department DTZ Echinox.

În primele nouă luni ale anului curent au fost livraţi în Bucureşti peste 42.000 mp de birouri clasa A şi B. Cele mai importante proiecte noi clasa A puse pe piaţă au fost sediul UniCredit (15.000 mp), AFI Cotroceni 1 (13.700 mp), Aviatorilor 47 (3.000 mp), Monolit CDG (peste 2.000 mp). Din clasa B se remarcă proiectul de birouri Delea Veche 24 (8.200 mp), menţionează reprezentanţii The Advisers / Knight Frank.

La aceste proiecte noi se adaugă şi turnul Bucharest Tower Center, din zona Pieţei Victoria. Deşi clădirea cu o suprafaţă de aproximativ 30.000 mp a fost finalizată încă din 2008, de abia anul acesta a fost pusă pe piaţă.

Potrivit DTZ Echinox, până la sfârşitul anului în curs, volumul de birouri livrat pe piaţa din Bucureşti va ajunge la aproximativ 80.000 mp, nivel similar celui înregistrat în 2011.

Stocul actual de birouri clasa A din Bucureşti ajunge la 1,53 milioane mp, iar în prezent se mai află în construcţie circa 114.000 mp, în proiecte care urmează să fie livrate pe piaţă începând de anul viitor, estimează Viorel Opaiţ, Corporate Services Director in cadrul Colliers International.

Chiriaşii au fost atraşi de proiectele noi

-Volumul tranzacţiilor pe segmentul de birouri din Bucureşti a fost în primele nouă luni ale anului curent de aproximativ 150.000 mp, din care în jur de 30% reprezintă pre-închirieri, apreciază consultanţii The Advisers / Knight Frank.

În Capitală s-a observat un interes mai ridicat pentru spaţiile de birouri din zonele centrale (Piaţa Victoriei, Dorobanţi), respectiv centru - nord (Calea Floreasca, Barbu Văcărescu) şi centru-vest (Splaiul Independenţei, Vasile Milea), aici înregistrându-se şi cele mai recente livrări de spaţii de birouri cum ar fi prima clădire din cadrul proiectului AFI Business Park Cotroceni, precizează Mădălina Cojocaru.

De asemenea anul acesta s-a remarcat o creştere a gradului de pre-închiriere (47% din volumul net al tranzacţiilor de închiriere înregistrat în primul semestru din 2012 faţă de 32% din volumul net tranzacţionat în aceeaşi perioadă din 2011), precum şi o scădere a ratei de neocupare a spaţiilor de birouri din zonele centrale, unde vor fi livrate viitoarele proiecte de birouri în 2014, respectiv 2015.

Companiile din domeniul IT&C au determinat cea mai mare parte a cererii de birouri şi reprezintă în continuare motorul pieţei de profil. Piaţa mai este influenţată şi de activitatea de consolidare a activităţii companiilor, precizează Viorel Opaiţ.

Anul acesta a continuat tendinţa începută în 2011, respectiv de creştere a numărului de companii care îşi relocalizează sediile în clădiri mai noi şi mai bune în loc să îşi renegocieze termenii chiriei în locaţiile actuale, aşa cum se întâmpla cu predilecţie în anii 2009-2010, sesizează consultanţii de la The Advisers / Knight Frank.

Pe de altă parte, există destul de mult interes din partea companiilor şi pentru închirierea de birouri în oraşele mari din ţară, nu doar în Bucureşti, remarcă domnul Opaiţ.

Chiriile au fost relativ stabile în 2012

Chiriile pentru spaţiile de birouri au rămas relativ stabile în acest an. Ca tendinţă generală, chiriile cerute în cadrul tranzacţiilor de pre-închiriere au fost mai mici, în medie, cu 15% faţă de chiriile solicitate pentru clădiri existente din aceeaşi zonă, precizează domnul Opaiţ.

Excepţie de la tendinţa generală de stabilitate pe piaţa chiriilor o fac clădirile clasa A situate în zona centrală a Capitalei, unde s-a remarcat o uşoară tendinţă de creştere a chiriilor în primele trei trimestre. Astfel, nivelul chiriei pentru spaţiile ultracentrale (precum Piaţa Victoriei - Buzeşti, Dorobanţi) atinge în prezent valori cuprinse între 18,5 - 19,5 euro pe mp pe lună. Pentru zonele semi-centrale (precum Vasile Milea, Splaiul Independenţei, Dimitrie Pompeiu, Nicolae Caramfil, Barbu Văcărescu) chiriile variază între 13 şi 16 euro pe mp pe lună, în timp ce în zonele periferice (de exemplu Pipera) acestea variază între 9 şi 12 euro pe mp pe lună, potrivit doamnei Cojocaru.

Peste 40% din suprafaţa de birouri tranzacţionată la nivelul Capitalei a vizat zona Calea Floreasca / Barbu Văcărescu, urmată de Pipera / Dimitrie Pompeiu (12%), zona centrală (9%) şi centru-Vest (9%), conform reprezentanţilor The Advisers / Knight Frank.

Rata medie de neocupare în Bucureşti a cunoscut o uşoară creştere în prima jumătate a acestui an, până la 16%, ca urmare a noilor livrări din piaţă, dar şi a relocalizărilor. Cele mai puţine spaţii libere sunt în zona Calea Floreasca / Barbu Văcărescu. La polul opus se situează zona Pipera / Dimitrie Pompeiu, cu aproximativ 45% rata de neocupare, conform estimărilor The Advisers / Knight Frank.

Se anunţă o perioadă de efervescenţă pentru tranzacţiile cu birouri

Anul 2013 ar putea aduce pentru piaţa de birouri din Bucureşti depăşirea suprafeţei de două milioane mp, anul viitor urmând să fie livraţi în jur de 170.000 mp, apreciază Mădălina Cojocaru.

Mai multe proiecte mari de birouri vor aduce pe piaţă suprafeţe considerabile în 2013. Astfel numai turnul Sky Tower, în curs de finalizare, dispune de o suprafaţă de peste 40.000 mp. Tot în zona de nord a Capitalei, dezvoltatorul belgian Atenor Group dezvoltă prima fază a proiectului Hermes Business Campus, cu 18.000 mp închiriabili. De asemenea, în zona de vest o oraşului urmează să fie livraţi anul viitor 14.000 mp în West Gate Park. La acestea se adaugă proiectele începute în 2012. Dintre acestea se remarcă Floreasca Park (37.500 mp în prima fază), dezvoltat de Portland Trust în zona Calea Floreasca / Barbu Văcărescu. Acesta ar urma să fie livrat în trimestrul III din 2013, menţionează reprezentanţii The Advisers / Knight Frank.

În perspectiva următorilor ani, piaţa de birouri din Capitală ar putea cunoaşte mişcări semnificative în ceea ce priveşte renegocierile, relocările şi consolidările, având în vedere că în 2013 şi 2014 vor expira contracte de închiriere însumând peste 650.000 mp.

Chiriile pentru clădirile de birouri de clasa A se vor menţine la acelaşi nivel, având în vedere că nivelul ratei de neocupare pentru aceste clădiri va rămâne scăzut. Practic, pe măsură ce competiţia între proprietarii de clădiri va creşte, preţul nu va mai fi cel mai important criteriu în procesul de selecţie a unui nou spaţiu, ci raportul corect între termenii financiari, localizare, eficienţa spaţiului şi calitatea clădirii, imaginea corporativă şi relaţia chiriaş-proprietar, consideră domnul Opaiţ.