Spaţii de birouriÎn Bucureşti, piaţa de birouri a ieşit din criză

Anul acesta a adus semne bune pentru piaţa imobiliară de birouri, fapt remarcat în urma creşterii suprafeţelor totale închiriate .

Horaţiu Florescu, preşedinte şi CEO al companiei de consultanţă imobiliară The Advisers/ Knight Frank, ne-a declarat: "Piaţa este bună şi în mod sigur 2012 va fi un an mai bun decât 2011. Dacă analizăm chiriile pentru spaţiile de birouri, este adevărat că nu putem să spunem că asistăm la un boom, dar este clar că intrăm într-o perioadă favorabilă celor care predau produse bune, în toate sectoarele".

În opinia sa, o piaţă în care se fac tranzacţii este una bună. "Anul 2009 a fost unul mai dificil, tocmai pentru că nu se luau decizii. În afara tranzacţiilor cu spaţii de birouri, pe majoritatea segmentelor de piaţă tranzacţiile erau blocate".

În prezent, cele mai atractive din punct de vedere al tranzacţiilor imobiliare sunt birourile, piata de investiţii şi terenurile. "În primul rând vedem clar că birourile se tranzacţionează mai bine, avem mai mult de lucru acum decât în perioada 2007 - 2008. Dacă în 2008 se închiriau 230.000 mp, anul trecut s-au tranzacţionat 240.000 mp. Atunci unde este criza?", atrage atenţia domnul Florescu.

În fapt, piaţa birourilor reprezintă singurul sector imobiliar care nu a fost blocat pe perioada crizei, ci doar a încetinit în anul 2009.

În 2011 şi 2012 am putut observa că viteza cu care managerii iau decizii a crescut faţă de acum doi ani. Încrederea în piaţă a acestora este mai mare. Companiile sunt pregătite să îşi asume costurile pe care le implică o relocare. Perioada de negociere medie a unei tranzacţii începe să scadă, comparativ cu acum 2 ani , când o tranzacţie se încheia uneori chiar şi după mai mult de un an, adaugă Sheila Giafer, director de marketing The Advisers/-Knight Frank.

Revenim la o piaţă a proprietarilor

Într-o perioadă de boom imobiliar, datorită cererii foarte mari, chiriile pentru clădirile din zona centrală cresc. Alternativ, chiriaşii pot opta pentru proiectele din zonele semicentrale, cu chirii mai mici decât cele din CBD ("central business district"), precum Barbu Văcărescu, Cotroceni, Orhideea. Companiile cu bugete mici se vor orienta spre spaţiile de la periferie.

Criza a schimbat însă datele problemei. Astfel, în intervalul 2008-2009 au fost predaţi circa 600.000 mp de birouri, în contextul în care cererea s-a diminuat de la 230.000 (în 2008) mp la 100.000 mp (2009),- din care jumătate au reprezentat renegocieri. Prin urmare au rămas spaţii disponibile pe piaţă.

Lucrurile s-au îmbunătăţit în ultimii doi ani şi jumătate, iar stocul de spaţii disponibile a continuat să scadă. Mai întâi au fost închiriate locaţiile din centru şi zonele semicentrale cu acces bun şi transport în comun (care oricum nu erau multe), apoi periferia. Această tendinţă a fost stimulată şi de reducerea nivelului chiriilor. Dacă înainte de criză pentru un spaţiu de birouri situat la periferia oraşului se cereau 12-13 euro pe mp pe lună, deja în 2009 - 2010 unii proprietari erau dispuşi să închirieze în centru şi cu 15-16 euro pe mp, explică Horaţiu Florescu.

Contrar unor opinii din piaţă, acum nu prea mai sunt spaţii goale de birouri. Sunt zone în Bucureşti cu rate de neocupare sub 1%. O astfel de zonă este Calea Floreasca /Barbu Văcărescu, unde ai de aşteptat până să găseşti spaţii mai mari de 1.000 mp. "În majoritatea lor spaţiile disponibile, de calitate, s-au închiriat în ultimii doi ani - doi ani şi jumătate. Este o piaţă care se transformă dintr-o piaţă a chiriaşilor într-una a proprietarilor", subliniază preşedintele The Advisers/Knight Frank.

Penurie de spaţii de birouri după 2014

Din anul 2009 încoace au fost începute puţine proiecte majore de birouri în Bucureşti, în afară de AFI Cotroceni şi Hermes Business Campus din Pipera. Alte două proiecte de birouri, Sky Tower, din zona Floreasca şi noul sediu Unicredit de pe Bd. Expoziţiei, reprezintă o categorie distinctă, deoarece au fost construite pentru a găzdui sedii de bănci, nu au fost construite speculativ, pentru a fi închiriate exclusiv altor companii. Prin urmare, pe piaţă va exista o penurie de proiecte noi livrate cel puţin până în intervalul 2013 - 2014. Aceasta în contextul în care dezvoltarea unui proiect imobiliar de anvergură durează un an şi jumătate - doi. Astfel, piaţa anului 2014 va fi similară celei din intervalul 2001 - 2004, cu doar câteva proiecte livrate, atrage atenţia Horaţiu Florescu.

Acum încep doar proiectele preînchiriate

Numai câţiva dezvoltatori îşi mai permit în prezent să înceapă proiecte de anvergură cu bani proprii. Majoritatea trebuie să aibă preînchirieri de 40 - 50% pentru a putea accesa o finanţare bancară. Dar, odată depăşit obstacolul asigurării finanţării, dezvoltatorii pot avea surpriza să fie singurii care construiesc într-o anumită zonă. Potenţialii chiriaşi vor avea de ales fie să închirieze în clădirile finalizate (foarte puţine), fie să semneze o preînchiriere şi să aştepte livrarea respectivelor proiecte. "În consecinţă, următorii doi ani vor aduce o piaţă a preînchirierilor şi o piaţă a dezvoltatorilor care construiesc", consideră domnul Florescu.

O clădire complet închiriată este una de succes

Un proiect imobiliar comercial de succes este acela care încă de la începutul construcţiei este plin (preînchiriat). De asemenea, poate fi considerat de succes un proiect care la 5 ani după darea în folosinţă, când expiră contractele de închiriere, este în continuare plin, în urma reînnoirii aceloraşi contracte, precizează Horaţiu Florescu.

Bucureştiul este atractiv pentru relocarea birourilor care oferă servicii suport (back office) multinaţionalelor. Acest fapt se datorează, în principal, costului mai redus al forţei de muncă din România faţă de statele din Europa Centrală şi de Vest.

Peste jumătate din cererea pentru spaţii de birouri din ultimii doi ani a venit din sectoarele de IT&C, în special din partea companiilor care şi-au relocat birouri pentru asistenţă sau produse software. La acestea se adaugă bănci, instituţii financiare, companii farmaceutice şi servicii profesionale, de exemplu avocatură şi consultanţă, precizează Sheila Giafer.

În prezent, pe lângă relocarea birourilor din alte state, se manifestă o nouă tendinţă, respectiv creşterea numărului de cereri venite din partea companiilor care îşi desfăşoară activitatea în România: farmaceutice, bănci, bunuri de larg consum, adaugă domnul Florescu.

Piaţa de birouri din Bucureşti este încă în formare

În ceea ce priveşte atingerea pragului de saturare a pieţei locale de birouri, în opinia preşedintelui The Advisers/-Knight Frank, Bucureştiul este încă o piaţă mică, în formare, cu doar 1,63 milioane mp de spaţii moderne, în comparaţie cu celelalte capitale din regiune (Varşovia - 3,2 milioane mp, Budapesta - 1,9 milioane mp).

În general, celelalte capitale din regiune au stocuri de birouri puţin mai sofisticate şi mai moderne. De asemenea, piaţa pentru tranzacţii de tip "investment" (vânzarea unei clădirea deja închiriate, fapt ce asigură un venit pentru cumpărător) nu este încă o piaţă matură la noi. Tranzacţiile pe acest sector au început prin anul 2000. În intervalul 2009 - 2010 au fost realizate doar câteva tranzacţii de tip "investment", dar cu produse foarte bune. Anul acesta s-ar putea să fie mai multe, crede Horaţiu Florescu.

Se cumpără doar terenuri pentru construcţii comerciale

Terenurile au în continuare căutare, se fac achiziţii şi uneori chiar se licitează pentru un teren foarte bun. Însă sunt tranzacţionate doar acele terenuri care se pretează construirii unor proiecte comerciale: centre de retail sau clădiri de birouri. Aceste terenuri trebuie să aibă acces foarte bun, reţele de metrou în vecinătate sau să fie amplasate în zone cu infrastructură în dezvoltare. Prin urmare, elemente care cresc şi şansele obţinerii de preînchirieri. Astfel de zone sunt Barbu Văcărescu, Calea Floreasca, Piaţa Charles de Gaulle sau zona Cotroceni.

Nu mai sunt cumpărate terenuri pe considerente speculative şi în niciun caz terenuri amplasate la 60 km de Bucureşti, atrage atenţia Horaţiu Florescu.

Pe de altă parte, proprietarul trebuie să fie realist şi să conştientizeze că a trecut vârful, în care lumea cumpăra orice. "Dacă ceri 5.000 euro pe mp, oriunde ai avea terenul, nu ai un produs vandabil", adaugă domnul Florescu.

De regulă, piaţa terenurilor a urmărit dezvoltarea infrastructurii. De exemplu, în zona Barbu Văcarescu - Calea Floreasca, au început construcţiile în 2005, iar din 2007 clădirile mari de birouri. În câţiva ani s-au livrat şi închiriat peste 100.000 mp.

Despre The Advisers-Knight Frank

The Advisers este o companie de consultanţă imobiliară, parte a grupului internaţional Knight Frank începând cu anul 2009. Compania este activă pe sectoarele de birouri, investment, retail, industrial, logistice, terenuri şi evaluări. Compania efectuează tranzacţii atât în Bucureşti cât şi în restul ţării, în oraşe precum Timişoara, Cluj-Napoca, Iaşi. "Credem foarte mult în specializare, facem servicii care pot aduce valoare. Când cumperi consultanţă cumperi de fapt experienţă. Avem oameni care au văzut piaţa şi înainte de criză şi în timpul crizei şi după", ne-a declarat Horaţiu Florescu, preşedinte şi CEO The Advisers/Knight Frank.

Compania a fost lider pe sectorul de consultanţă pentru birouri în intervalul 2009 - 2011, cu o cotă de piaţă în jurul a 30%. În medie, compania intermediază tranzacţii de închiriere pentru 40.000 - 50.000 mp de birouri pe an. Această valoare va fi depăşită anul acesta, estimează Sheila Giafer, director de marketing The Advisers/Knight Frank.

Knight Frank este o companie multinaţională privată, originară din Marea Britanie, înfiinţată acum mai bine de un secol. Ca birou asociat Knight Frank, The Advisers furnizează servicii la standardele de calitate practicate de grup la nivel internaţional. În plus, beneficiază de expertiza internaţională a grupului şi cooperează cu birourile din alte ţări.

Costul utilizării unui spaţiu comercial

Uzual, pe piaţa locală chiriile sunt de tip: "triple net" -, la chiria propriu-zisă se adaugă TVA, cheltuieli administrative (incluzând asigurarea clădirii, taxele de proprietate, utilităţile aferente spaţiilor comune, întreţinerea acestor spaţii etc) - ceea ce numim "service charge" şi cheltuielile chiriaşului din spaţiul propriu -(energie, apă).

Ipotetic, dacă pentru o chirie aferentă unui spaţiu de birouri din centrul Bucureştiului plăteşti 16 euro pe mp pe lună, la această valoare se adaugă TVA (24%), în jur de 4 euro pe mp pe lună cheltuieli administrative, precum şi consumul propriu al chiriaşului, care variază foarte mult de la caz la caz, explică Sheila Giafer.