Spaţii de birouri în vile şi apartamenteChiriaşii pot obţine chirii atractive şi avantaje suplimentare

Multe întreprinderi mici şi mijlocii nu îşi găsesc, în cadrul marilor ansambluri imobiliare, spaţii de birouri care să corespundă necesităţilor şi bugetelor de care dispun. Ca alternativă, ele pot închiria spaţii de birouri în vile sau în blocuri situate în zonele centrale.

În Bucureşti există în jur de 750.000 mp de spaţii de birouri în vile, din care aproximativ 140.000 - 170.000 mp sunt disponibili anual şi se tranzacţionează aproximativ 30.000 - 40.000 mp pe an, potrivit datelor companiei ESOP Consulting l CORFAC International.

Închirierea de spaţii de birouri în vile prezintă interes mai ales pentru firmele care doresc ca imaginea lor să fie asociată cu o anumită clădire sau locaţie de prestigiu. De asemenea, alegerea este motivată şi de dorinţa de a nu împărţi clădirea cu alte firme şi de a-şi putea gestiona singure costurile de mentenanţă şi utilităţi. Pe de altă parte, este apreciat avantajul disponibilităţii unei curţi adiacente sediului, precizează Alexandru Petrescu, managing partner ESOP Consulting l CORFAC International.

De la începutul anului şi până în luna octombrie, ESOP a închiriat 26 de vile, cu o suprafaţă totală de peste 8.000 mp.

Uzual, vilele cu suprafeţe generoase, cuprinse între 500 şi 2.000 mp, sunt închiriate îndeosebi de firme de avocatură, de publicitate, ambasade, consulate, clinici medicale etc.

Vilele mai mici, cu suprafeţe cuprinse între 200 şi 450 mp sunt atractive mai ales pentru firmele de consultanţă, servicii profesionale, grădiniţe sau reprezentanţe mai mici ale unor firme multinaţionale sau firme antre­pre­noriale româneşti, menţionează domnul Petrescu.

Cele mai multe tranzacţii efectuate prin ESOP au vizat vile noi sau renovate, din zonele foarte bune ale Capitalei. Astfel, 51% din vilele tranzacţionate se situează în zona de centru-nord. Această zonă cuprinde de altfel şi perimetrul cel mai stabil în criză şi anume Aviatorilor - Charles de Gaulle - Primăverii - Kiseleff, care s-a remarcat prin cele mai mici perioade de neocupare (3-4 luni, faţă de 6-12 luni în alte zone). Zona de centru-nord este preferată datorită poziţionării strategice, aproape de centrul oraşului, de zonele rezidenţiale deosebite (Primăverii, Herăstrău, Iancu Nicolae), dar şi de aeroport, precum şi datorită prezenţei mijloacelor de transport, a metroului în primul rând, argumen­tează Alexandru Petrescu.

În general, chiriaşii vor să obţină costuri cât mai mici şi preferă etajele inferioare, precum şi proprietăţile care sunt dotate cu sisteme individuale de încălzire, deoarece vor să îşi poată gestiona singuri costul utilităţilor. Cele mai căutate cartiere din Bucureşti sunt Dorobanţi, 1 Mai, Iancului, Primăverii, precizează Remus Marinate, directorul agenţiei imobiliare Meyers.

Chiriile au scăzut şi vor continua să scadă şi în 2014

Chiriile practicate în prezent pentru spaţiile de birouri în vile din Bucureşti încep de la 7 euro pe mp pe lună şi pot ajunge până la 13 euro pe mp pe lună, conform estimărilor ESOP.

În 2013, chiriile s-au redus în Bucu­reşti faţă de anul trecut cu 10% până la 20%, în funcţie de zonă. "Pentru anul viitor mă aştept să continue scăderea chiriilor şi, implicit, a preţurilor de vânzare", afirmă Remus Marinate.

Vilele cu suprafeţe de aproximativ 150 mp pot fi închiriate în Bucureşti începând cu 750 de euro pe lună. La acest preţ agenţia Meyers a tranzacţionat în acest an o vilă din zona Iancului. La polul opus s-a situat o vilă cu o suprafaţă similară, amplasată în cartierul Primăverii, tranzacţie încheiată la valoarea de 2.500 de euro pe lună.

Clădirile renovate se închiriază mult mai repede

Evoluţiile din ultimii ani, stocul ridicat de spaţii de birouri în vile şi centre de afaceri deopotrivă, au pus o reală presiune pe calitatea spaţiului şi renovarea imobilelor. Prin urmare, vilele nerenovate, care necesită diverse lucrări şi investiţii sunt semnificativ mai dificil de închiriat, uneori chiar imposibil (acolo unde lucrările se ridică la sume importante, echivalente a peste 6-12 luni de chirie). "În primul rând, diferenţa între vilele renovate şi cele nerenovate este că primele au o şansă mult mai ridicată de tranzacţionare. În ceea ce priveşte nivelul chiriei, acesta poate fi cu doi până la trei euro pe mp mai ridicat în cazul vilelor renovate. Recomandăm ca, în faza de proiectare, alături de un arhitect, beneficiarul să discute şi cu un consultant imobiliar cu experienţă pe piaţa închirierilor de birouri în vile pentru a lua decizii corecte în privinţa proiectului de renovare", subliniază Alexandru Petrescu.

În opinia domnului Marinate, faptul că o vilă este sau nu renovată constituie criteriul decisiv pentru succesul acesteia la tranzacţionare. Dacă o vilă renovată se tranzacţionează rapid, în cazul celor nerenovate procesul poate dura şi un an. Aceasta deoarece potenţialii chiriaşi nu sunt dispuşi să investească în renovarea clădirii şi vor să se poată instala cât mai repede. De asemenea, constituie un plus dacă imobilul este şi mobilat, susţine directorul Meyers.

Faptul că o clădire are statut de monu­ment istoric nu influenţează în general tranzacţia, decât în sensul restricţionării posibilităţilor chiriaşului de a aduce modificări faţadei, precum şi de a aplica diverse bannere sau sigle, adaugă domnul Marinate.

Contractele de închiriere sunt favorabile chiriaşilor

Contractele de închiriere în vile sunt, de regulă, mai simple din punct de vedere juridic şi, de asemenea, mai flexibile comercial comparativ cu spaţiile din marile ansambluri de birouri. Posibilitatea denunţării anticipate a contractului (terminarea înainte de termen), reprezintă principalul avantaj faţă de majoritatea clădirilor de birouri. Cu toate că mulţi chiriaşi nu au în intenţie relocarea la intervale scurte de timp, o astfel de clauză dă managementului companiei chiriaşe un confort psihologic mai ridicat şi este de preferat să existe, recomandă domnul Petrescu.

Perioada de închiriere este de regulă de doi-trei ani, existând posibilitatea ieşirii din contract şi anticipat, dar cu o notificare de trei-patru luni în avans sau cu plata unei despăgubiri, de două-trei luni de chirie.

La încheierea contractului de închiriere se solicită o garanţie (de regulă echivalentul a două luni de chirie). Plăţile se fac lunar sau trimestrial, la începutul fiecărei luni contrac­tuale, completează reprezentantul ESOP.

Spaţiile sunt predate de regulă în stadiul existent la momentul vizitării lor, eventualele partiţii urmând a fi realizate de către chiriaşi, dacă este nevoie. În majoritatea cazurilor, vilele au deja o anumită dispunere şi împărţire pe camere, ce poate suporta doar uşoare intervenţii şi ajustări.

Cheltuielile de întreţinere sunt plătite de chiriaş, în baza facturilor remise de către proprietari de la furnizorii de utilităţi. Acolo unde este posibil, se pot transfera utilităţile pe numele chiriaşului, mai spune domnul Petrescu.

La orice tranzacţie preţul se negociază. În general, chiriaşul este cel care propune un preţ, deoarece în prezent piaţa este a chiriaşului, nu a vânză­torului. Clienţii mai cer eventual şi o lună de graţie de la plata chiriei, timp în care să îşi amenajeze spaţiul, mai spune repre­zentatul Meyers.

Vilele pot fi cumpărate la preţuri între 1.200 şi 2.500 euro pe mp

Companiile care preferă să cumpere clădiri pentru sedii, în loc să închirieze spaţiile, au de unde alege. Cele mai multe vile din Bucureşti (peste 80%) sunt scoase la vânzare la preţuri cuprinse între 1.200 euro/mp şi 2.500 euro/mp, în funcţie de zonă, facilităţi, mărimea terenului şi starea în care se află construcţia, precizează domnul Petrescu.

De exemplu, o vilă cu o suprafaţă construită de aproximativ 300 mp, situată în zona Titulescu din Capitală, a fost vândută în acest an prin agenţia Meyers pentru 400.000 de euro, menţionează domnul Marinate.

Companiile cu buget redus pot opta pentru închirierea unor apartamente

Pentru firmele cu puţini angajaţi şi bugete mici, o alternativă de luat în considerare este închirierea unui apartament în blocurile situate în zonele centrale, precum Piaţa Victoriei şi Piaţa Unirii.

Astfel, în zona Piaţa Victoriei, apartamentele cu două camere se închiriază în prezent în jurul valorii de 400 de euro pe lună, în timp ce apartamentele cu trei camere sunt disponibile pentru aproximativ 550 de euro pe lună. Principalul dezavantaj este dat de faptul că multe dintre aceste apartamente nu dispun de contoare individuale pentru utilităţi, iar costurile de întreţinere sunt mai greu de con­trolat, precizează domnul Marinate.