Spaţii de retail: Există în continuare oportunităţi

Mai este loc pe piaţă pentru dezvoltări de mari centre comerciale atât în Bucureşti, cât şi în alte mari oraşe din ţară care nu au încă astfel de centre, consideră agenţii imobiliari specializaţi în tranzacţii cu spaţii comerciale.

Multe din marile oraşe încep să devină din ce în ce mai aglomerate, odată cu proiectele livrate anul trecut sau în curs de livrare anul acesta (Constanţa, Iaşi, Craiova). Cu toate acestea, subliniază Liana Dumitru, associate director în cadrul departamentului de retail al Colliers International, sunt oraşe mari cum ar fi Braşov sau Galaţi, care nu au încă un centru comercial de mari dimensiuni.

Bucureştiul rămâne, în continuare, în atenţia dezvoltatorilor datorită puterii mari de cumpărare a populaţiei în raport cu celelalte oraşe din ţară. "Zonele în care ne aşteptăm la dezvoltări mari de retail în următorii ani sunt Bucureştii Noi - Chitila, zona de nord sau zona de est care se află de mult timp pe lista marilor dezvoltatori", susţine Liana Dumitru. Per ansamblu, din punctul de vedere al tipului de proiect dezvoltat, investiţiile în parcurile de retail, în special în afara Bucureştiului, sunt mai atractive în această perioadă decât investiţiile în mall-uri.

Şi Răzvan Sin, şeful departamentului Retail din cadrul DTZ Echinox, este de părere că există în continuare oportunităţi, privind selectiv atât la oraşele mari, cât şi la Bucureşti. Dintre oraşele cu peste 300.000 de locuitori, Clujul şi Constanţa au deja două proiecte iar Iaşiul va avea încă unul anul acesta. Timişoara şi Brasov sunt, de asemenea, oraşe cu potenţial care pot susţine un al doilea proiect. Un alt exemplu este Galaţi care nu are un centru comercial veritabil, deşi retailer-ii doresc să deschidă magazine acolo, mai spune Răzvan Sin.

În ceea ce priveşte Bucureştiul, Răzvan Sin consideră că zona de est, care are o densitate mare a populaţiei, nu este suficient acoperită, dar aici va începe în curând construcţia proiectului Mega Mall pe fosta platformă Electroaparataj.

Spaţiile bune vor continua să fie căutate

Criza a însemnat pentru centrele comerciale scăderea ratei de ocupare a spaţiilor închiriabile. Însă, stocul de spaţii comerciale de bună calitate nu s-a dezvoltat foarte mult în ultimii ani şi, în marea lor majoritate, locaţiile bune au fost ocupate de retaileri internaţionali sau locali de succes. Astfel, stocul a rămas foarte limitat şi este destul de dificil să găseşti o locaţie în marile centre comerciale, apreciază Cristina Dumitrache, MRICS, asociat, director departament centre comerciale Cushman & Wakefield.

Liana Dumitru, de la Colliers International, crede că centrele comerciale performante din Bucureşti şi din ţară îşi vor păstra cu siguranţă şi în acest an un grad înalt de ocupare, cei mai mulţi retaileri fiind interesaţi să îşi deschidă un magazin în aceste centre. Dar, pentru cele care au un trafic scăzut de vizitatori, păstrarea chiriaşilor "va depinde de abilitatea proprietarului de a mări traficul şi de a oferi condiţii atractive potenţialilor noi chiriaşi", subliniază Liana Dumitru.

În acelaşi timp, rata de neocupare a spaţiilor stradale este posibil să crească uşor pe parcursul acestui an, având în vedere că marile reţele de retaileri sunt într-o perioadă de restructurare şi consolidare şi multe contracte vor expira anul acesta. Zonele centrale şi cele din intersecţiile aglomerate nu vor fi atinse de acest trend, deoarece retailerii nu iau în considerare renunţarea la spaţiile bune, acest fapt fiind valabil atât pentru Bucureşti, cât şi pentru principalele oraşe, mai menţionează Liana Dumitru.

În zonele centrale unde există formată deja o zonă de retail gradul de ocupare va fi în continuare aproape de 100%, subliniază Cristina Dumitrache, apreciind că în zonele semicentrale, gradul de ocupare este de aproximativ 75%.

Chiriile pentru spaţiile bune se menţin iar pentru cele slabe continuă să scadă uşor

Este puţin probabil că în perioada următoare vom mai asista la scăderi ale chiriilor pentru spaţiile comerciale bune, în timp ce pentru cele situate în locaţii cu dever mic tendinţa ar fi în continuare de uşoară scădere.

În centrele comerciale performante, nivelul chiriilor va rămâne constant atât din Bucureşti, cât şi din ţară, deoarece oferta de spaţii disponibile în aceste proiecte este limitată, consideră Liana Dumitru. Pentru centrele comerciale mai puţin performante chiriile sunt deja la un nivel foarte scăzut, dezvoltatorii încercând să ofere condiţii cât mai avantajoase retailerilor din dorinţa de a păstra un grad cât mai mare de ocupare a centrului comercial.

"Pentru spaţiile stradale, chiriile în zonele centrale sau semi- centrale dar cu trafic mare estimăm că vor rămâne stabile. Pentru zonele cu mai puţin trafic, estimăm o scădere uşoară a chiriilor de până la 10%", declară reprezentantul Colliers International.

Răzvan Sin, de la DTZ Echinox, semnalează chiar că în centrele comerciale dominante chiriile au crescut uşor anul trecut, creştere despre care apreciază că se va menţine şi în perioada următoare. În proiectele secundare chiriile s-au stabilizat şi va urma o uşoară creştere, susţine Răzvan Sin.

De la succes la falimentul centrelor comerciale, în contextul actual

Foarte important pentru succesul unui centru comercial este, mai ales în actualul context economic, ca proiectul să fie în concordanţă cu nivelul de trai al locuitorilor din zona de acoperire. "Acest lucru se referă la mărimea proiectului, mixul de sectoare de activitate şi, respectiv, de chiriaşi. Cu cât proiectul este mai în concordanţă cu cele specificate anterior, cu atât are şanse mai mari să fie de succes", subliniază Cristina Dumitrache, de la Cushman & Wakefield.

Bineînţeles că la baza succesului unei dezvoltări de retail stau elementele clasice, dintre care cel mai important este locaţia uşor accesibilă, într-o zonă cu densitate mare a populaţiei, dar şi mixul de chiriaşi, precum şi "ancore puternice", adică acei chiriaşi care atrag mulţi vizitatori.

Faţă de aceste elemente clasice, Liana Dumitru de la Colliers International, menţionează că în această perioadă managementul unui centru comercial are un impact din ce în ce mai mare asupra performanţei acestuia. Un management bun şi un marketing adecvat sunt elemente cheie care pot diferenţia un centru comercial pe piaţă şi pot spori performanţa acestuia prin creşterea nivelului de vânzări ale retailerilor şi a numărului de vizitatori.

Răzvan Sin, de la DTZ Echinox, subliniază că pentru a avea succes şi a atrage vizitatori dintr-o arie cât mai largă, un proiect de retail trebuie să fie "dominant, să aibă masa necesară iar această caracteristică este determinată de suprafaţă, de numărul de magazine şi de mixul de chiriaşi."

Cine mai este în criză ?

În oraşele cu putere mică de cumpărare sau oraşele foarte aglomerate, care au un număr mare de proiecte de retail, există centre comerciale cu o performanţă slabă şi un grad scăzut de ocupare.

Pentru ca aceste proiecte să îşi îmbunătăţească performanţa, Liana Dumitru este de părere că ar trebui ca mixul de chiriaşi să fie adaptat profilului de consumatori căruia i se adresează, de obicei zona din imediata vecinătate (cu excepţia centrelor regionale sau specializate). În general, 80% din vânzările unui centru comercial sunt realizate de consumatorii aflaţi în zona primară de atracţie, doar 20% din venituri fiind generate de ceilalţi vizitatori. De asemenea, atragerea unor ancore puternice va avea un impact pozitiv în creşterea numărului de vizitatori şi va transforma locaţia într-o destinaţie de shopping.

În cee ce priveşte spaţiile stradale situate în zonele semicentrale cu suprafeţe de 100 mp, Cristina Dumitrache crede că acestea îşi vor găsi ocupanţi numai în cazul în care proprietarul scade chiria solicitată până la un nivel sustenabil pentru retail.

Dealtfel, în perioada de criză proprietarii centrelor comerciale au devenit mai flexibili în ceea ce priveste condiţiile comerciale oferite, mergând până la participarea la investiţia în amenajare în cazul "ancorelor".

Atragerea unor "ancore" care generează trafic de vizitatori este singurul lucru pe care îl pot face proprietarii spaţiilor din locaţii descentralizate care au probleme de trafic şi ocupare, spune Răzvan Sin.

Reducerea cheltuielilor de întreţinere devine importantă pentru dezvoltatori

În majoritatea lor dezvoltatorii sunt interesaţi să reducă cât mai mult cheltuielile de administrare şi cele cu consumul utilităţilor în centrele comerciale pe care le deţin şi să vină în întâmpinarea nevoii retailerilor de eficientizare a costurilor operaţionale ale fiecărui magazin. La rândul lor, retailerii sunt din ce în ce mai atenţi la cuantumul costurilor cu serviciile pe care le plătesc în centrele comerciale şi, cu siguranţă, vor prefera în viitor proiectele în care costurile de mentenanţa sunt mai mici, spune Liana Dumitru.

Conform unui studiu RICS, costurile de construcţie în cazul unui proiect care primeşte certificare verde cresc în medie cu doar 2%, dacă acest proces este demarat din faza de proiect. "Din informaţiile noastre în România nu avem încă centre comerciale care să aibă sau să fie în curs de a obţine certificare verde, însă mulţi dezvoltatori analizează acest aspect şi caută soluţii de eficientizare a consumului şi a costurilor viitoarei clădiri", ne-a declarat reprezentantul Colliers International.

Pentru mare parte dintre centrele comerciale existente, eficienţa energetică este un subiect care este dificil şi numai cele deschise în ultimii 2-3 ani au încercat să aplice eficientizarea acestor costuri, afirmă Cristina Dumitrache. Pentru proiectele noi, proprietarii au tendinţa de a ţine mult mai mult cont de acest aspect.

Răzvan Sin subliniază că eficienţa energetică este strâns legată de cheltuielile chiriaşilor cu spaţiile comune iar creşterea acestor cheltuieli poate afecta negativ nivelul chiriilor dintr-un centru comercial. Unii proprietari preferă să investească în sisteme de eficientizare a consumului de energie pentru a menţine cât mai scăzute cheltuielile cu spaţiile comune.

Chirii medii pentru spaţiile comerciale ultracentrale de 100 -150 mp

Bucureşti

- Artere comerciale ultracentrale (Magheru, Bratianu, Victoriei): 50 - 60 euro/mp/lună

- Artere secundare (Stefan cel Mare, Mosilor, Mihai Bravu, Regina Elisabeta): 25- 30 euro/mp/lună

Alte oraşe

- Timişoara( piata Victoriei ) - 35 - 40 euro/mp/lună

- Cluj (Eroilor) - 40 euro/mp/lună

- Iaşi (Independenţei, Anastasie Panu, Stefan cel Mare) - 20-25 euro/mp/lună.

(sursa: Cushman & Wakefield)

Chiria cerută pentru spaţii comerciale premium, de circa 100 mp, localizate în din centre comerciale de top, variază între 60 şi 70 euro/mp/lună.

Pentru spaţiile comerciale stradale premium situate pe principalele artere ale Capitalei sunt cerute chirii de 60 - 70 euro/mp/lună. Este vorba de bulevardele Magheru şi Bălcescu, urmate de Calea Victoriei şi Calea Dorobanţi unde se cere o chirie de 50-60 euro/mp/lună. Pentru spaţii de circa 100 mp pe bulevardul Brătianu se cer chirii de 40-45 euro/mp/lună.

Pentru magazine care nu sunt în locaţii centrale, chiria este de 25-30 euro/mp/lună.

În afara Bucureştiului chiria variază între 25 şi 30 euro/mp/lună pentru locaţii prime.

(sursa: DTZ Property Times

Romania Q3 2011)