Spaţii industrialePiaţa industrială s-a orientat spre spaţii de producţie

Ritmul dezvoltării de spaţii industriale şi logistice reflectă îndeaproape încrederea investitorilor în perspec­tivele economiei româneşti.

Tranzacţiile în sectorul imobiliar industrial în primele opt luni ale acestui an s-au axat pe zona de producţie şi într-o mai mică măsură spre spaţiile logistice şi de depozitare. Tendinţa este motivată de impactul negativ pe care criza economică l-a avut asupra consumului, care indirect s-a reflectat asupra activităţii logistice şi de depo­zitare, ne-a declarat Marian Orzu, Head of Industrial Department CBRE România.

În primul semestru al anului, cea mai mare tranzacţie a fost reprezentată de vânzarea fabricii Nokia de la Cluj (35.000 mp) către producătorul de electrocasnice De"Longhi.

În continuare există un stoc de terenuri bune pentru investiţii industriale, însă interesul pentru achiziţii este scăzut, în pofida redu­cerilor de preţuri practicate de proprietari, precizează domnul Orzu.

Chiriile sunt stabile

Cei mai importanţi chiriaşi pentru spaţiile industriale sunt în continuare furnizorii din industria auto. Această expunere foarte mare pe o singură ramură, devine puţin îngrijorătoare pentru piaţa imobiliară de profil, subliniază Marian Orzu.

Chiriile pentru spaţiile industriale au fost relativ stabile în cursul acestui an, situându-se la un nivel destul de jos. În general, chiria variază în funcţie de suprafaţă şi de durata contractului. Tendinţa actuală este de diminuare a suprafeţei medii închiriate. Prin urmare, preţul pe mp s-a menţinut, chiar dacă altfel chiria poate ar fi continuat curba descendentă în cazul suprafeţelor mari. Această ajustare este dictată de necesitatea chiriaşilor de a-şi reduce costurile.

În prezent, chiria pentru spaţii industriale moderne la suprafeţe de până în 1.000 mp se situează în jurul a 4 - 4,2 euro pe mp pe lună, iar în cazul suprafeţelor de peste 4.000 mp poate coborî sub 4 euro pe mp pe lună. De exemplu, o suprafaţă de 12.000 mp, a fost închiriată cu 3,3 euro pe mp pe lună, iar una de 3.000 mp a fost oferită pentru 3,9 euro pe mp pe lună.

Suplimentar, proprietarii aplică adesea o serie de stimulente pentru atragerea clienţilor, de exemplu scutirea de la plata chiriei pe o perioadă cuprinsă între 2-6 luni (proporţional cu creşterea duratei contractului).

Chiriile praticate pentru spaţiile din incinta fostelor platforme industriale coboară până în jurul valorii de 3 euro pe mp pe lună sau chiar mai puţin.

Rata de neocupare este în scădere

În primul semestru al anului curent, rata de neocupare a spaţiilor industriale din Bucureşti şi împrejurimi se estimează că s-a situat în jurul valorii de 12%. În schimb, în zona de Vest a ţării, ponderea spaţiilor neocupate este estimată la 14 - 16%.

Tendinţa a fost de reducere a ratei de neocupare. Începutul de an a fost unul favorabil pentru investiţiile străine, însă situaţia s-a deteriorat ulterior, pe de o parte din cauza revenirii crizei în Europa şi, pe de altă parte, activităţii politice din România, care "a speriat destul de mulţi investitori", subliniază Marian Orzu.

Creşterea cotaţiei monedei euro comparativ cu moneda naţională nu a fost semnificativă pentru industriaşi, iar pentru exportatori ar putea fi chiar benefică.

S-a extins durata contractelor

Durata minimă a contractelor pentru spaţii industriale tinde să crească de la 3 la 5 ani în cazul unităţilor de producţie, deoarece chiriaşii nu doresc să îşi mute des liniile de producţie. Pe zona de depozitare, uzual se încheie contracte cu o valabilitate de trei ani.

Renegocierile care se efectuează în piaţă sunt legate mai mult de ajungerea la maturitate a contractelor iniţiale şi necesitatea de prelungire a lor şi nu pentru a cere reduceri suplimentare în timpul derulării contractului, precizează reprezentantul CBRE.

Moldova şi Ploieştiul au potenţial pentru noi dezvoltări industriale

În prezent nu se poate vorbi de existenţa unor zone saturate în materie de spaţii industriale. În general, unde există cerere vine imediat şi oferta.

Spre diferenţă de alte segmente imobiliare, expansiunea industrială nu caracterizează îndeosebi Bucureştiul. Producătorii s-au orientat mai mult spre sateliţii Capitalei, respectiv Piteşti şi Ploieşti. De altfel, Ploieştiul a cunoscut o amplă dezvoltare în ultimii ani pe partea de producţie, iar în viitorul apropiat aceasta ar putea fi urmată de o creştere pe zona logistică ca urmare a deschiderii autostrăzii A3. Finalizarea autostrăzii scurtează timpii de deplasare, astfel încât Ploieştiul ar putea deveni din punct de vedere logistic mult mai interesant decât Bucureştiul deoarece ar avea o deschidere mai bună către Transilvania şi Moldova, acoperind în acelaşi timp şi sudul, consideră Marian Orzu.

Pe de altă parte, va mai dura câţiva ani până să se vadă o dezvoltare similară şi în Giurgiu.

În vestul ţării, axa Timişoara - Arad - Oradea, paralelă cu graniţa ungară, este dorită de producătorii care vor să folosească în acelaşi timp forţa de muncă relativ mai ieftină din România şi infrastructura relativ mai bună din ţările vecine către centrul Europei.

De asemenea, Constanţa ar putea atrage în perspectivă dezvoltări de proiecte industriale, având în vedere şi finalizarea autostrăzii A2 spre Bucureşti.

În paralel, în ultima vreme s-a evidenţiat o creştere a cererii şi în estul României, în Moldova. Faptul că zona este mai puţin dezvoltată comparativ cu alte regiuni ale ţării reprezintă un potenţial pentru producători. În prezent există o penurie de hale industriale clasa A în Moldova. Din momentul în care va fi realizată autostrada Târgu-Mureş - Iaşi, se va produce şi un "boom" pe zona industrială, deoarece va facilita activităţile de export, anevoioase în condiţiile actuale. Pe de altă parte şi riscul zonei este destul de mare, prin urmare investitorii internaţionali se feresc să investească aici sau preferă să construiască la cerere. Din acest motiv, au început să se afirme în ultima vreme dezvoltatorii locali. Aceştia sunt mai flexibili şi i-au deciziile mult mai repede.

"Ceea ce fac ei este un lucru extraordinar, vor construi viitoarele produse industriale investiţionale. Încep de jos, dar cresc odată cu piaţa. S-ar putea produce în viitor un nou în zona de est şi s-ar putea ca investitorii locali să aibă o putere mult mai mare decât cei internaţionali", apreciază domnul Orzu.

Proiectele dezvoltatorilor locali pot atrage inclusiv marile corporaţii, care ar putea percepe ca pe un avantaj important flexibilitatea acordată de aceşti dezvoltatori locali.

Marii dezvoltatori internaţionali nu vor veni în România să investească speculativ, ci doar dacă au clienţi pentru proiecte mari, în jurul a 100.000 mp. România începe să atragă încet-încet investiţii datorită poziţiei geografice care permite tranzitul. Cu toate acestea, în prezent nu este competitivă la nivel regional. Dacă un investitor doreşte să-şi scadă costurile relocându-şi activitatea în Europa de Est, va avea de ales între România, Cehia, Slovacia, Ungaria, Serbia şi Turcia, ţară care generează o concurenţă din ce în ce mai mare. Lipsa de predictibilitate poate reduce drastic competitivitatea României în regiune. Au fost investitori care au respins România, motivând că instabilitatea politică îi descurajează, precizează Marian Orzu.

Pe de altă parte, producătorii sunt încurajaţi să îşi deschidă noi fabrici în România deoarece pot obţine şi ajutoare de stat în acest scop, având în vedere numărul mare de locuri de muncă pe care le pot genera.

Investitorii preferă să redezvolte fostele platforme industriale

În prezent, dezvoltatorii construiesc spaţii industriale atât speculativ, cum este cazul proiectului derulat de Graells & Llonch la Turda, dar şi la cerere, aşa cum este proiectul Ploieşti West Park dezvoltat de Alinso Group.

Varianta în care va fi realizată construcţia depinde şi de specifiul chiriaşului. De exemplu, o unitate de producţie presupune aspecte tehnice deosebite, poate un pod rulant, o hală mai înaltă sau putere instalată mare. În Bucureşti şi împrejurimi s-a construit preponderent speculativ, pentru indus­tria uşoară şi depozitare. Acum foarte puţine spaţii de depozitare sunt realizate la cerere deoarece există disponibilitate pentru acomodarea tuturor noilor veniţi, explică repre­zentantul CBRE.

Proiectele din zonele mai puţin dezvoltate industrial sunt construite la cerere.

În general, cel mai mare succes îl are varianta de mijloc, respectiv redezvoltarea unor foste platforme sau unităţi industriale (proiecte "brownfield"). Chiar dacă producătorii ar putea fi tentaţi să opteze pentru a construi de la zero noua unitate, conform specificaţiilor proprii, acest lucru durează uzual minim 6-8 luni. În comparaţie, o redezvoltare poate avea loc în doar aproximativ 3 luni. În plus, de cele mai multe ori, fostele platforme industriale au un acces bun şi dispun de toate utilităţile, explică reprezentantul CBRE.

Chiar dacă unităţile industriale se pretează mai mult pentru exteriorul localităţilor, în oraşele mici ele pot fi înfiinţate şi în interior, în special spaţii logistice sau industrie uşoară. Astfel, ideea de a transforma un centru comercial în parc logistic la Arad, este una viabilă (n.r. intenţia exprimată de Immofinanz pentru transformarea Armonia Shopping Center), consideră specialistul CBRE.

Eficienţa energetică reprezintă un atu pentru o dezvoltare industrială

Pe piaţa industrială, cerinţele venite din partea chiriaşilor variază foarte mult. De exemplu, chiriaşii de spaţii logistice solicită hale cu o înălţime cât mai mare, de 11-12 m, pentru a putea depozita mai mulţi paleţi pe verticală pe aceeaşi suprafaţă. Pentru activităţile de producţie, contează mult ca unităţile închiriate să fie eficiente energetic. Pentru a atrage clienţi, proprietarii sunt dispuşi să investească într-o izolaţie termică mai bună sau chiar panouri solare. În acest sens, o certificare internaţională precum BREEAM, care atestă un consum mai mic de energie, constituie un avantaj. Deocamdată certificarea pentru spaţii industriale este încă la început în România, dar ea ar putea deveni norma pe viitor, este de părere Marian Orzu.

Parcurile industriale judeţene pot fi atractive

Eventualele scheme de parteneriat public-privat ar putea să funcţioneze şi pentru proiecte industriale. Până în prezent, s-a aplicat cu succes modelul concesiunii de terenuri cu utilităţi în cadrul unor parcuri industriale înfiinţate de consiliile judetene. Titlul de parc industrial conferă suplimentar şi scutiri de la plata taxelor pe clădire pentru o anumită perioadă. Un exemplu de succes este dat de parcurile Tetarom deţinute de Consiliul Judeţean Cluj, care au atras investitori mari precum Bosch, apreciază reprezen­tantul CBRE.