Există oraşe foarte avansate din perspectiva dezvoltării economice şi industriale, cum ar fi Timişoara şi Arad, care datorită poziţionării lor în apropierea graniţei, "au marcat debutul producţiei, al depozitării şi al logisticii în ţară, după anii 1990", ne-a precizat doamna Rodica Tarcavu, directorul departamentului industrial din cadrul DTZ Echinox. Aici pot fi regăsite nume importante din industria de maşini, componente şi utilaje, dar şi pe segmentul de mărfuri generale şi industria alimentară. În opinia doamnei Tarcavu, un alt oraş dezvoltat este Ploieşti, datorită "potenţialului extraordinar pe care îl are în segmentul industriei petroliere". Aici sunt prezente companii de retail, logistică şi industria petrolieră.
"În aceste oraşe, stocul cumulat de spaţii logistice de închiriat depăşeşte 250.000 mp, însă o parte semnificativă din totalul spaţiilor existente o constituie propriile dezvoltări ale multora dintre companiile active pe acest segment, care au cumpărat teren şi si-au construit direct facilităţile lor de producţie şi depozitare. Celelalte oraşe au avut un ritm mai lent şi s-au axat pe profilul creat de-a lungul timpului, pe anumite segmente industriale. De exemplu Piteşti şi Craiova pe industria de maşini, în timp ce Galaţi pe industria siderurgică, iar Constanţa pe industria navală", relatează doamna Rodica Tarcavu.
Bucureştiul rămâne o piaţă axată mai mult pe segmentul serviciilor, aici fiind o concentraţie mai mare de spaţii destinate activităţilor de depozitare pură sau logistică, mai puţin de producţie. Stocul de spaţii moderne de depozitare pentru închiriat în Bucureşti este de aproximativ 850.000 - 900.000 mp. Există, de asemenea, numeroase spaţii în proprietatea utilizatorilor finali, fie ei producători, distribuitori sau provenind direct din sectorul logistic.
Domnul Marius Ştefănescu, consultant al diviziei industriale din cadrul Colliers International, apreciază că oferta de spaţii industriale, atât în Capitală, cât şi în ţară, este generoasă la ora actuală, în ciuda faptului că în ultimii doi ani s-a livrat foarte puţin. În prezent, în Bucureşti sunt aproximativ 900.000 mp de spaţii industriale, cu o rată de neocupare de peste 15%, preponderent spaţii între 1.000- 5.000 mp şi foarte dispersate în cadrul proiectelor industriale. Prin urmare "cererile de peste 10.000 mp nu pot fi acomodate în spaţiile existente, în cazul lor fiind necesară construcţia unor noi spaţii", susţine domnul Ştefănescu.
Segmentul industrial al pieţei imobiliare din România are cel mai ridicat potenţialul de creştere în următorii 2-3 ani, este de părere domnul Gabriel Sfetcu, directorul departamentului industrial din cadrul Cushman & Wakefield Romania.
În ciuda problemelor datorate climatului economic mondial, respectiv înnăsprirea condiţiilor de finanţare a proiectelor industriale şi scăderea cererii de spaţii destinate activităţilor de logistică şi distribuţie, România beneficiază de câteva avantaje care motivează potenţialul de dezvoltare de spaţii industriale: România reprezintă, ca mărime, a doua piaţă de consum din Europa, fapt ce determină volumele de marfă comercializate în ţară şi, implicit, volumele de depozitare necesare distribuţiei acestora. În schimb, stocul spaţiilor de logistică şi distribuţie de clasa A din ţară nu depăşeşte în prezent pragul de 1.000.000 mp. De asemenea, portul Constanţa înregistrează anual creşterea volumului de mărfuri tranzitate datorită faptului că tranzitarea mărfurilor prin România către Europa Centrală şi de Vest este mai scurtă faţă de vechile rute cu aproximativ 4.000 km şi nu, în ultimul rând, datorită faptului că porturi precum Hamburg sau Rotterdam sunt saturate şi nu prea se mai pot extinde pentru a putea tranzita sau procesa volumele crescute de mărfuri. În plus, investiţia în "hub-uri" logistice într-o zonă situată la graniţa Uniunii Europene este mai sigură si poate asigura distribuţia eficientă către statele vecine României. Nu în ultimul rând, din punctul de vedere al dezvoltărilor de spaţii industriale destinate activităţilor de producţie, România poate oferi în continuare forţă de muncă relativ ieftină, dar calificată, explică domnul Gabriel Sfetcu.
Cea mai căutată zonă de către investiţiile străine este partea de sud, şi anume terenurile limitrofe Craiovei
Cererea pentru spaţii industriale ocoleşte industria grea şi se orientează spre industria uşoară şi logistică. "Cererea este reprezentată de companii din sectorul distribuţiei, al retail-ului, al logisticii şi într-o proporţie mai mică de firmele producătoare. În general, firmele caută spaţii de bună calitate, de clasa A, în special în retail şi logistică, pentru a-şi organiza cât mai eficient operaţiunile, iar companiile de producţie se orientează către spaţii cu utilităţi şi acces rapid pentru angajaţi. Firmele de talie mică şi medie preferă şi depozite mai vechi, reamenajate, dar care le oferă o mai mare flexibilitate a preţului, termenilor contractuali, apropierea de clienţi şi furnizori", ne-a declarat doamna Rodica Tarcavu.
Activitate din Bucureşti se axează foarte mult pe logistică şi depozitare: "Datorită costurilor cu forţa de muncă, Bucureştiul nu mai este atractiv pentru producţie, devenind din ce în ce mai mult o piaţă de desfacere", menţionează domnul Marius Ştefănescu.
Companiile doresc relocarea pentru a-şi restructura costurile şi a eficientiza distribuţia: "Fie că renunţă la spaţiu sau se extind, majoritatea companiilor analizează foarte mult opţiunile înainte de a lua o decizie". În opinia domnului Ştefănescu, în ţară, zona cea mai căutată de investiţiile străine este partea de sud şi anume zonele limitrofe ale Craiovei: "Craiova este la ora actuală atractivă pentru industria auto, foarte mulţi furnizori de componente auto dorind să aibă prezenţă locală în Craiova din motive de costuri şi logistică. Nume mari din industria auto vor începe în următoarea perioadă construcţia unor spaţii industriale", subliniază reprezentantul Colliers International.
Pe de altă parte, domnul Gabriel Sfetcu apreciază că în prezent cererea se axează cu preponderenţă spre distribuţie şi producţie uşoară.
Primează criteriile de cost şi accesibilitate
Cele mai importante criterii luate în calcul de către companii când vizează dezvoltarea, relocarea sau extinderea sunt poziţia geografică (a oraşului sau a zonei, apropierea de autostradă, drum naţional sau şosea de centură), accesul facil al angajaţilor, tirurilor, tipul proiectului (fie că este parc logistic, depozit singular, proprietate sau chirie), argumentează directorul departamentului industrial din cadrul DTZ Echinox.
Potrivit aceleiaşi surse, sunt de asemenea importante utilităţile, infrastructura (drumuri, curent, gaz etc.), facilităţile oferite, calitatea construcţiei, dotări (sprinklere, hidranţi etc.), precum şi preţul, durata contractului, disponibilitatea respectivului depozit şi ceilalţi termeni contractuali.
Potrivit reprezentantului Colliers International, pentru un operator logistic locaţia şi preţul sunt cele mai importante aspecte, în timp ce pentru industria uşoară contează mai mult accesul angajaţilor la transportul în comun, dar şi locaţia, din punct de vedere demografic. "Majoritatea companiilor vânează preţuri mici, fie că au fost afectaţi de criză, fie doar o invocă pentru a face reduceri de costuri, criteriul Din punctul de vedere al directorului departamentului industrial Cushman & Wakefield Romania, în deciziile beneficiarilor primează, pe lângă raportul preţ-calitate, urmat de accesibilitate (localizare) şi eventuale facilităţi acordate de către proprietar sau de către stat în zona respectivă. Atât preţurile, cât şi chiriile practicate în sectorul imobiliar industrial au avut o tendinţă de scădere în acest an, iar piaţa abundă de facilităţi menite să atragă beneficiarii. "S-a înregistrat o scădere atât la nivelul chiriilor, cât şi al preţurilor terenurilor şi construcţiilor, pe fondul scăderii generale a activităţii economice şi respectiv a cererii. Pentru spaţiile industriale care nu depăşesc 5.000 de mp, chiriile se situează între 4-4,3 euro pe mp. În cazul spaţiilor mai mari, dezvoltatorii sunt flexibili, oferind chirii mai mici şi alte facilităţi, precum luni de chirie zero sau perioade contractuale mai scurte", precizează doamna Rodica Tarcavu, directorul departamentului industrial din cadrul DTZ Echinox. În general, faţă de 2009, se poate observa o uşoară scădere a preţului, de 5-7%, deoarece rata de neocupare a crescut, iar disponibilitatea proprietarillor de a negocia a crescut, susţine domnul Marius Ştefănescu, consultant al diviziei industriale din cadrul Colliers International. Domnia sa completează că, în unele cazuri, se pot obţine anumite reduceri pe termen scurt sau chiar pe 6-12 luni pentru contractele pe termen lung. În schimb, "pentru spaţiile mai mari de 10.000 mp, preţul este cam la acelaşi nivel, poate chiar creşte în cazul în care trebuie dezvoltată o nouă clădire, pentru a acomoda cererea clientului. Aceasta din cauza condiţiilor de creditare, dar şi a dobânzilor mari practicate", mai spune domnul Ştefănescu. Domnul Gabriel Sfetcu, directorul departamentului industrial din cadrul Cushman & Wakefield Romania, estimează că atât preţurile de vânzare, cât şi chiriile spaţiilor industriale, au scăzut cu 6-7% faţă de anul trecut, iar tendinţa pe următorul an este de stabilitate. Domnul Sfetcu subliniază într-o notă mai optimistă: "Activitatea pe piaţa spaţiilor industriale din România dă semne de revigorare în comparaţie cu anul 2009".Preţuri mai mici cu 5-7% faţă de anul trecut
