Spaţii industriale şi logistice: Noile proiecte sunt construite la cererea clientului

Prin prisma creşterii volumului de tranzacţii putem considera că anul acesta a început bine pentru piaţa spaţiilor industriale şi logistice.

"Ne aşteptăm ca anul 2013 să fie unul foarte activ în ceea ce priveşte piaţa de spaţii industriale din România", ne-a declarat Marian Orzu, Head of Industrial Department CBRE România.

Pe de o parte, multe dintre contractele semnate în 2007, după ce România a aderat la Uniunea Europeană, ajung la final. Pe de altă parte, datorită stabilităţii financiare şi politice prognozate în acest an, ar putea fi reluate unele proiecte industriale amânate de câţiva ani din cauza crizei.

Un alt fenomen care ar putea avea loc în acest an îl constituie reorientarea chiriaşilor din spaţii mai puţin performante către cele de clasă A, ca efect al stabilizării chiriilor.

Piaţa de logistică va cunoaşte anul acesta o perioadă de consolidare, în care mişcările vor fi determinate tot de jucătorii existenţi. "Din păcate, pe termen scurt şi mediu nu vedem intrarea unor noi jucători importanţi pe piaţa de logistică, aşa cum va fi cazul companiilor producătoare", apreciază Gabriel Chimişliu, vicepreşedinte The Advisers / Knight Frank, Head of Industrial & Logistic Division.

În primul trimestru al acestui an, închirierile de spaţii industriale au fost semnificativ mai mari decât în acelaşi interval din 2012. De exemplu, în Bucureşti s-au semnat contracte pentru închirierea a 10.000 mp, comparativ cu 3.000 mp în trimestrul I din 2012, precizează Rodica Tarcavu, Head of Industrial Department, DTZ Echinox.

Stocul total de spaţii industriale moderne a atins la finalul anului trecut pragul de aproximativ 1,4 milioane de mp la nivel naţional, din care 890.000 mp, respectiv 63,5% din stocul total, sunt concentraţi în Capitală.

Aşteptările privind evoluţia pieţei spaţiilor industriale şi logistice diferă mult de la o regiune la alta. De exemplu, în Bucuresti activitatea se orientează mai mult spre logistică decât producţie şi sunt anunţate doar construcţii realizate la cerere, afirmă Irina Iliescu, Head of Industrial Agency Jones Lang LaSalle Romania.

Zona de Vest a ţării (Arad, Timişoara, Oradea) este atractivă pentru mulţi furnizori de piese auto. Există proiecte aprobate în scopul extinderilor şi relocărilor de unităţi de producţie a fabricilor existente. Finanţarea este însă cheia livrării acestor proiecte, multe din proiecte fiind pe termen lung.

În zona de Nord-Vest a ţării, în majoritatea lor proiectele de industrial sunt în domeniul IT, telecomunicaţii şi electronice (Cluj-Napoca). În oraşele Baia Mare şi Satu Mare, sunt anunţate de asemenea câteva construcţii la cerere pentru anii 2013 şi 2014, investiţii ale unor companii de producţie din industria lemnului şi tipografii, vopsele.

În zona de Nord-Est se anunţă construcţia unui parc logistic, în împrejurimile oraşului Iaşi, cu o livrare a unei prime faze de circa 10.000 mp spaţiu de depozit. Aceasta în contextul unui stoc redus de spaţii industriale moderne la nivelul regiunii.

Centrul României (Braşov), atrage noi proiecte în segmentul industrial aviatic.

În Sudul ţării, la Ploieşi, sunt câteva proiecte în derulare şi urmează să fie construite clădiri industriale la cerere pe lângă Honeywell Friction Materials - în incinta Ploieşti West Park. La Piteşti şi Craiova sunt proiecte de construcţie în derulare în jurul producătorilor Dacia-Renault Mioveni şi Ford Craiova.

Stocul de spaţii industriale continuă să crească

Anul acesta sunt improbabile dezvoltările speculative pe piaţa logistică. În schimb, proiecte notabile se înregistrează pe partea de producţie. "Stocul de spaţii industriale şi logistice ar putea cunoaşte o creştere cu aproximativ 10% la nivel naţional", estimează Gabriel Chimişliu.

Lipsa de finanţare va pune în aşteptare proiectele speculative industriale. Stocul spaţiilor logistice va creşte doar în funcţie de proiectele la cerere. Din acest motiv, nivelul chiriei a început deja să se stabilizeze, remarcă Irina Iliescu.

În Capitală, nu va avea loc o creştere semnificativă a stocului total de spaţii logistice şi industriale, este de părere Rodica Tarcavu. În ciuda creşterii volumului tranzacţiilor înregistrate în prima parte a anului 2013, faţă de anul precedent, piaţa spaţiilor industriale şi logistice din România este caracterizată încă de un stoc excedentar, fără schimbări semnificative ale gradului de neocupare. "Nu ne aşteptăm să vedem proiecte majore demarând în cursul acestui an, întrucât dezvoltatorii condiţionează iniţierea unei noi construcţii de semnarea unui contract de tip (n.r. dezvoltate la cerere) sau de o pre-închiriere semnificativă. În aceste condiţii, dezvoltările de tip vor rămâne principalul stimulent al activităţii de construcţii pe acest segment", argumentează doamna Tarcavu.

Potrivit CBRE România, unul dintre proiectele industriale care vor demara în acest an şi care vor livra o primă clădire în trimestrul 4 anul acesta este dezvoltat de catre WDP România la Braşov. În acest proiect a fost deja semnat un prim contract pentru cei de la Intercars, care vor avea un depozit de piese auto. Întregul proiect se va întinde pe o suprafaţă de 27 de hectare şi va putea dezvolta până la 150.000 mp de spaţii industriale şi de producţie. Zona Braşovului este una de mare interes pentru dezvoltatorii de spaţii industriale deoarece există un mix foarte bun de producători (auto, aero-spaţial, inginerie, electronică, medical etc.).

Alt proiect de importanţă mare care va continua dezvoltarea este cel al belgienilor de la Alinso, care deţin Ploieşti West Park. În această zonă există o cerere continuă de spaţii, în special din partea producătorilor, dar, din ce în ce mai mult, şi din partea operatorilor logistici care îşi diversifică portofoliul de clienţi, adaugă domnul Orzu.

Tot în acest an urmează să fie livrată prima fază, de circa 10.000 mp, a proiectului Turda Industrial Parc, dezvoltat de Graells & Llonch şi finanţat de Europa Capital, menţionează Irina Iliescu

Lângă Bucureşti, va fi realizat H. Essers logistics center, de 30.000 mp, în cadrul Bucharest Industrial Park, proprietatea familiei Raţiu, în asociere cu Wilmarc Invest şi Attis. De asemenea, concernul Daimler a anunţat o investiţie de circa 300 milioane de euro în zona Sebeş, judeţul Alba Iulia. Acest proiect ar putea să atragă în zonă alte noi investiţii ale furnizorilor locali şi internaţionali.

În opinia reprezentantului DTZ Echinox, investiţiile străine directe reprezintă cel mai important factor în expansiunea segmentelor industrial şi logistic. Astfel, la început de an compania americană Emerson şi-a anunţat intenţia de a-şi mări capacitatea de producţie în Oradea prin realizarea unei unităţi de producţie şi suport. Valoarea investiţiei este de 50 milioane de euro.

Fosta fabrică Tnuva, situată în Popesti-Leordeni, lângă Bucureşti, a fost achiziţionată de compania turcească Sutas, tranzacţia fiind estimată la aproximativ 10 milioane de euro.

De asemenea, Michelin Group a achiziţionat în ianuarie 2013 un teren cu suprafaţa de 20 de hectare, localizat la Zalău, pentru 1,6 milioane de euro, cu scopul de a-şi extinde capacitatea de producţie a fabricii.

Operatorii logistici sunt cei mai activi clienţi

Pe piaţa de spaţii industriale au avut loc, în primul trimestru din 2013, în special tranzacţii de renegociere şi mai puţin contracte noi. Tendinţa va continua şi în următoarele trimestre, apreciază şeful departamentului Industrial din cadrul CBRE România.

Proprietăţile industriale de clasa A vor fi în continuare interesante datorită calităţii lor ridicate, precum şi a ofertelor financiare, care devin din ce în ce mai atractive pentru viitorii chiriaşi. Cei mai activi chiriaşi rămân în continuare companiile de logistică, susţine vicepreşedintele The Advisers / Knight Frank.

În acest an, chiriaşii, în căutare de spaţii eficiente, se vor orienta în special către proiecte construite la cerere, în clădiri optimizate pentru profilul lor de activitate. Astfel, operatorii logistici solicită îndeosebi pieţele deja dezvoltate (Bucureşti, Timişoara, Arad, Oradea, Cluj etc.).

Un segment de piaţă foarte important în ceea ce priveşte închirierea de spaţii industriale îl reprezintă producătorii. Industria producătoare este activă în zonele încă nedezvoltate, încercând să urmărească forţa de muncă ieftină şi calificată, explică reprezentantul CBRE România.

Proprietăţile industriale căutate sunt, în general, reprezentate de un mix între calitatea clădirii şi preţ. Astăzi, spre exemplu, Bucureştiul are un stoc mediu de spaţii clasa A vacante, iar în cazul acesta accentul se pune pe preţ şi pe condiţiile contractuale.

În cazul pieţelor secundare, din provincie, principiul se inversează, iar preţul nu reprezintă unul din factorii principali de decizie, ci calitatea clădirii, proximitatea faţă de infrastructura existentă sau viitoare, spune domnul Orzu.

În general, pentru succesul unui proiect industrial contează foarte mult poziţionarea sa geografică. Cele mai avantajoase zone sunt cele care facilitează accesul operatorilor industriali atât către ţările vestice, cât şi către pieţele est-europene. Astfel, se remarcă un interes crescut pentru proiectele dezvoltate în regiuni precum Cluj, Braşov, Timiş sau Prahova. De asemenea, se manifestă o creştere a interesului pentru zona de Nord-Est a ţării, care, până recent, era evitată de dezvoltatori şi de companii din cauza unei infrastructuri mai slab dezvoltate.

Potrivit reprezentantului departamentului industrial Jones Lang LaSalle Romania, printre tranzacţiile importante din prima parte a anului se numără închirierea a 15.000 mp în Log Center Ploieşti (proprietate Immofinanz Group) de către Profi.

Chiriile s-au stabilizat

Chiriile practicate pentru spaţiilor logistice de clasa A din România au rămas stabile în primul trimestru din 2013. După o scădere graduală anul trecut, chiriile au atins cel mai scăzut nivel din ultimii trei ani. Până la finalul anului 2013, DTZ Echinox estimează un nivel constant al chiriilor.

În prezent, chiriile se înscriu în intervalul 3,2 - 3,8 euro pe mp pe lună, pentru suprafeţe ce depăşesc 5.000 mp. Pentru suprafeţele mai mici chiriile cresc uşor, precizează reprezentantul DTZ Echinox.

În prezent nu există o diferenţă majoră de preţ între Bucureşti şi provincie. Diferenţele de cost importante sunt date în principal de tipul cădirii, precizează domnul Orzu.

Chiriile variază mai curând în funcţie de locaţie, suprafaţa spaţiului închiriat, calitatea spaţiului şi specificaţiile tehnice ale acestuia, precum şi de bonitatea viitorului chiriaş, explică domnul Chimişliu.

În Bucureşti, nivelul chiriilor pentru spaţiile industriale clasa A în locaţiile cele mai bune, se situează între 3,8 şi 4 euro pe mp pe lună. În ţară, chiriile pentru spaţii clasa A sunt ceva mai mici, la 3,5 - 3,75 euro pe mp pe lună, precizează Irina Iliescu.

Chiriile cresc în cazul clădirilor de producţie construite în funcţie de specificaţiile tehnice dorite de chiriaş, putând ajunge şi la 4,5 - 5 euro pe mp pe lună. Similar, pentru spaţiile cu temperatură controlată, chiriile vor creşte în funcţie de investiţia în amenajările necesare, la 4,5 - 6 euro pe mp pe lună, subliniază reprezentantul Jones Lang LaSalle Romania.

Pentru depozitele de clasă B, chiriile solicitate variază între 2,5 şi 3 euro pe mp pe lună, iar proprietarii acestor spaţii demonstrează o mai mare flexibilitate pentru companiile care şi-au diminuat nivelul activităţii sau care şi-au redus dramatic costurile operaţionale, adaugă Rodica Tarcavu.

Lipsa autostrăzilor limitează dezvoltarea spaţiilor industriale

Cu toate ca România întruneşte toate premisele pentru o dezvoltare durabilă a pieţei de industrial şi logistică (ca poziţionare, acces facil la forţa de muncă de înaltă calificare etc.) frâna de mână este în continuare trasă în contextul dezvoltării deosebit de lente a infrastructurii, este de părere Gabriel Chimişliu.

Din cauza dezvoltării slabe a infrastructurii, unele zone sunt evitate de dezvoltatori, ceea ce conduce la o distribuire neuniformă a proiectelor industriale la nivel naţional.

Odată cu dezvoltarea activităţii de e-commerce în Romania, vor apărea noi centre de distribuţie care vor susbstitui parcurile de retail. Utilizatorii finali vor achiziţiona produse direct de la depozite, prin comenzi on-line. Dezvoltarea acestora este, de asemenea, condiţionată de reţelele de autostrăzi. "Centre de distribuţie şi noi parcuri de logistică vor apărea odată cu finalizarea măcar a rutelor importante şi urgente", consideră Irina Iliescu.

Pe de altă parte, în România sunt oraşe cu potenţial de dezvoltare a activităţilor industriale, dar care nu dispun de o ofertă de spaţii corespunzătoare. "Suntem dezamăgiţi că nu putem oferi clienţilor variante de spaţii industriale în apropierea oraşului Constanţa. La momentul de faţă, nu există niciun parc industrial modern în plan sau în proces de derulare, deşi înregistrăm suficiente cereri de astfel de spaţii, care să prevadă acces la portul Constanţa - Agigea pentru producătorii care doresc să exporte către ţările din Orientul Mijlociu şi Asia", mărturiseşte Irina Iliescu.

De asemenea, unul dintre principalele dezavantaje ale anumitor spaţii industriale este faptul că nu sunt încă optimizate pentru a satisface cerinţele tot mai ridicate ale chiriaşilor. De aceea, unii dintre aceştia părăsesc spaţiile respective în căutarea altora mai eficiente sau încheie contracte pe perioade scurte, aşteptând deschiderea altor proiecte mai promiţătoare, adaugă domnul Orzu.

Chiriaşii sunt atraşi de lunile de gratuitate şi sprijinul pentru amenajarea spaţiului

Facilităţile oferite de proprietari contează din ce în ce mai mult în atragerea chiriaşilor. Printre cele mai importante facilităţi rămân în continuare lunile de chirie gratuite, precum şi ajutorul acordat în amenajarea spaţiilor, adaugă vicepreşedintele The Advisers / Knight Frank.

O altă măsură prin care proprietarii încearcă să atragă noi contracte constă în scăderea costurilor chiriaşilor prin obţinerea unui titlu de parc industrial. În acest caz, ei beneficiază de scutiri de taxe de proprietate pe clădire şi teren, acest lucru reflectându-se în scăderea taxei de mentenanţă a parcului. Acest fenomen contribuie la stabilizarea nivelului chiriilor, cu efecte benefice asupra dezvoltării întregii pieţe a spaţiilor industriale.

Alte facilităţi foarte importante pentru chiriaşi constau în îmbunătăţirea infrastructurii şi eficientizarea spaţiilor, mai spune reprezentantul CBRE România.

De asemenea, proprietarul de spaţii industriale trebuie să poată pune la dispoziţia chiriaşului amenajările de care are nevoie, de exemplu: sistem de rafturi, amenajări interioare şi finisaje specifice, încălzire şi răcire pentru asigurarea unei temperaturi controlate etc, menţionează şeful departamentului Industrial din Jones Lang LaSalle Romania.