Spaţii industriale: Stoc excendentar, chirii în stagnare

Piaţa spaţiilor industriale şi logistice din ţara noastră este caracterizată încă de un stoc excedentar, fără schimbări semnificative ale gradului de neocupare în primele trei luni ale acestui an. Şi aceasta în ciuda creşterii volumului tranzacţiilor înregistrate la finalul anului 2011 faţă de anul precedent.

Anul trecut s-au finalizat aproximativ 70.000 mp de spaţii industriale şi logistice în România, din care 30.000 au fost dezvoltate speculativ - 10.000 mp în Timişoara de către VGP şi 20.000 mp în Ploieşti, de Alinso Group. Nicio dezvoltare nouă sau extensie la un proiect existent nu au fost finalizate în Bucureşti, dezvoltatorii aşteptând să îşi închirieze spaţiile vacante sau să încheie contracte de pre-închiriere, potrivit companiei de servicii imobiliare DTZ .

Creşterea producţiei şi a exporturilor a făcut din România un punct de interes pentru investitorii străini care şi-au îndreptat atenţia anul trecut către spaţii de depozitare moderne şi eficiente. Marian Orzu, Head of Industrial Department CBRE România este de părere că zona de est a României începe să prezinte un potenţial semnificativ pentru atragerea de investiţii în următorii ani, factorii cheie fiind potenţialul de forţă de muncă ieftină cauzat de rata crescută a şomajului din zonă, dar şi planurile de dezvoltare a infrastructurii în regiune.

Zona de vest a ţării rămâne în continuare interesantă pentru investiţii în domeniul industrial datorită infrastructurii dezvoltate şi apropierii de Occident. Dar, pe termen lung, forţa de muncă din zonă va fi ocupată şi va deveni scumpă. De asemenea, oraşele-satelit ale capitalei, Ploieşti şi Piteşti, sunt în plină dezvoltare, iar investitorii din domeniul industrial se arată interesaţi de aceste zone. Piteştiul atrage invesţii în industria auto, iar Ploieştiul în industria petrolieră şi activităţi conexe. Un exemplu în acest sens este prezenţa companiei americane Halliburton în Ploieşti West Park unde a închiriat 2.700 mp pentru o unitate de producţie şi 5.000 mp platformă betonată. În următorii 3 ani, marele trust american urmează să îşi extindă suprafaţa închiriată în cadrul complexului industrial Ploieşti West Park, mai spune Marian Orzu, Head of Industrial Department CBRE România.

Spaţiile logistice de clasa A sunt cele mai căutate

Cele mai tranzacţionate proprietăţi rămân spaţiile logistice de clasa A în parcurile dezvoltate pe parcursul anilor de marii jucători de pe piaţă în zona de vest a Bucureştiului de-a lungul autostrăzii A1 sau în marile oraşe industriale: Ploieşti, Timişoara, Arad, Braşov, Piteşti, consideră Rodica Târcavu, Head of Industrial Dept, DTZ Echinox. Domnia sa menţionează în acest sens Europolis Park Bucharest deţinut de CA IMMO şi dezvoltat de Cefin Real Estate care a absorbit aproximativ 24.000 mp de cerere în cursul anului 2011, sau Ploiesti West Park dezvoltat de Alinso Group care a atras chiriaşi cu suprafeţe depăşind 20.000 mp tot în cursul anului 2011.

Mai puţin atractive sunt proprietăţile mai vechi, de regulă cele de clasa B, care nu conferă confort chiriaşului din punct de vedere al calităţii construcţiei, a posibilităţii de extindere, certitudinii că va obţine toate avizele de la autorităţile competente pentru funcţionarea conform obiectului de activitate specific al fiecăruia sau al eventualelor restricţii de circulaţie pentru camioane, mai spune Rodica Târcavu.

Producătorii încep să ocupe spaţiile industriale

Spaţiile industriale au trei categorii de clienţi: retaileri, companii de logistică şi producători. Tendinţa începută anul trecut, prin care producătorii vor deveni lideri în faţa companiilor de logistică şi retail, va continua şi în acest an, apreciază Marian Orzu de la CBRE România.

În acelaşi timp Rodica Târcavu de la DTZ Echinox subliniază că activi sunt în general producătorii sau furnizorii din industria auto şi a echipamentelor electronice (Craiova, Piteşti, Timişoara), companiile din industria chimică, petrolieră sunt mai active în Ploieşti, iar în Capitală cererea provine în principal de la distribuitorii de mărfuri generale (segmentul FMCG), precum şi de la companiile de logistică.

Chirii de la 2,5 euro pentru spaţii B până la un maxim de 4,1 euro/mp/lună pentru spaţii A

Chiria prime pentru clădirile industriale de clasa A se situează la 4,1 eur/mp, nivel la care s-a stabilizat la finele anului trecut. Totuşi, la tranzacţionare acest preţ suferă mai multe modificări în funcţie de durata contractuală, suprafaţa cerută şi de tipul activităţii. Dezvoltatorii dau dovadă de mai multă flexibilitate în faţa chiriaşilor.

"În următoarele luni, estimăm că valoarea chiriei pentru spaţiile logistice şi industriale din zona Bucureşti, dar şi în ţară, va rămâne la valorile actuale", menţionează Marian Orzu, de la CBRE România.

Totuşi, Rodica Târcavu de la DTZ Echinox, este de părere că preţurile de închiriere ale spaţiilor logistice din România au înregistrat o scădere uşoară, ajustându-se la nivelul modest al cererii. Acestea s-au înscris, în primul trimestru din 2012, în intervalul 3,5 - 3,7 euro/ mp/ luna, pentru suprafeţe ce depăşesc 5.000 mp. Chiriile de referinţă pentru spaţii industriale şi logistice moderne sunt comparabile cu cele din alte capitale din Europa Centrală şi de Est, precum Praga, Budapesta sau Kiev, dar rămân încă sub nivelul chiriilor din Varşovia.

Pentru depozite de clasă B, chiriile solicitate variază între 2,5 şi 3 euro/ mp/ lună, proprietarii acestor spaţii demonstrând o mai mare flexibilitate pentru companiile care şi-au diminuat nivelul activităţii sau care şi-au redus dramatic costurile operaţionale.

Pentru finalul anului, DTZ Echinox estimează un nivel constant al chiriilor. O scădere s-ar putea înregistra totuşi, în funcţie de evoluţia contextului economic mai amplu al zonei Euro.

Numai Turda Industrial Park va mări stocul de spaţii industriale în acest an

Cum cererea pentru spaţii industriale vine predominant din zona producţiei, care nu se poate mula în proporţie mare pe spaţiile logistice standard, Marian Orzu se aşteaptă la o creştere a tranzacţiilor de tip "construcţii la cerere", dar nu şi la o creştere a stocului speculativ de spaţii industriale în Bucureşti.

Singura zonă activă va fi Turda, unde fondul de investiţii britanic Europa Capi­tal, parte din Rockefeller Group International, împreună cu dezvoltatorul spaniol Graells & Llonch vor dezvolta prima faza a proiectului Turda Industrial Park (peste 10.000 mp spaţii de depozitare care se vor livra în trimestrul IV din 2012), terenul având suprafaţa totală de 58 de hectare.

În afara acestui proiect, Rodica Târcavu ne-a spus că nu există nici un proiect major anunţat spre livrare nici pe piaţa din Bucureşti, nici în celelalte oraşe reprezentative (Timişoara, Arad, Ploieşti, Braşov), dezvoltatorii dorind să îşi ocupe spaţiile vacante existente în parcurile lor sau să semneze contracte de tip "build to suit" (construcţii la cerere).

Suprafaţa medie a spaţiilor industriale şi logistice închiriate în Bucureşti a fost de 2.600 - 3.000 mp, cu numai trei tranzacţii ce depăşesc 8.000 mp. La nivel naţional, tendinţa a fost către mai puţine tranzacţii de dimensiuni mai mari - un total de 10 tranzacţii, comparativ cu 30, în Bucureşti. Suprafaţa medie a acestora a fost de 6.000 mp.

Rata de neocupare pentru spaţii logistice şi industriale din Bucureşti s-a situat în 2011, între 9% şi 12%, relevând o uşoară îmbunătăţire faţă de anii precedenţi. Primul trimestru din 2012 nu a adus schimbări semnificative de la acest nivel.

În ciuda activităţii intense din 2011, oraşe precum Timişoara, Arad şi Ploieşti au încă un grad de neocupare de aproximativ 15%.

Stocul total de spaţii industriale moderne a atins aproximativ 1,4 milioane de mp în România la finalul anului 2011, din care 882.500 mp, respectiv 63% din stocul naţional, sunt concentraţi în Capitală.

Nicio livrare nu a fost înregistrată în trimestrul 1 din 2012 şi analiştii DTZ nu se aşteaptă ca proiecte majore să demareze în cursul acestui an, întrucât dezvoltatorii condiţionează iniţierea unei noi construcţii de semnarea unui contract de tip build-to-suit sau de o pre-închiriere semnificativă. În aceste condiţii, dezvoltările de tip build-to-suit vor rămâne principalul stimulent al activităţii de construcţii pe acest segment.

Nivelul închirierilor de spaţii industriale şi logistice de clasă A şi B a atins cea mai mare cifră din 2008, respectiv 200.000 mp, din care 110.000 au fost tranzacţii încheiate în Bucureşti.

Totalul închirierilor în Bucureşti a evoluat de la 70.000 mp în 2009 la 110.000 mp în 2011. În alţi poli industrial-logistici, precum Ploieşti, Timişoara, Piteşti şi Braşov, absorbţia totală a crescut de la 30.000 mp în 2009 la peste 80.000 mp tranzacţionaţi în 2011.