SPECIALIŞTII C&W ECHINOX:"Piaţa imobiliară autohtonă încă este într-o perioadă de continuă dezvoltare"

Colliers: "Prima jumătate a «anului pandemic» s-a încheiat cu investiţii imobiliare de 408 milioane euro, cu circa 18% mai mult de la an la an"

Prima jumătate a "anu­lui pandemic" s-a încheiat cu investiţii imobiliare în valoare totală de 408 milioane de euro în România, cu aproximativ 18% peste nivelul din primul semestru al anului 2019, tranzacţiile în segmentul birourilor reprezentând aproape 86% din volum, potrivit raportului de piaţă al Colliers International pentru primul semestru al anului 2020. Acesta arată, totuşi, că perspectivele sunt incerte, deoarece mai multe tranzacţii majore au fost fie îngheţate sau chiar anulate. Pe de altă parte, piaţa terenurilor continuă să înregistreze tranzacţii şi un interes semnificativ.

Peste un sfert din volumele înregistrate pe plan local au fost generate de vânzarea portofoliului GTC către fondul de private equity Optimum, care include mai multe proiecte de birouri în Bucureşti (tranzacţie estimată în jurul a 116 milioane de euro pentru România). Două tranzacţii de dimensiuni similare (care depăşesc 50 de milioane de euro) au provenit din încheierea celei de-a treia faze a proiectului de birouri The Bridge (achiziţionate de proprietarii lanţului de bricolaj românesc Dedeman) şi de birourile Global City Business Park (achiziţionate de grecii de la Arion Green). De fapt, aproape 86% din volume au fost generate de proiecte de birouri, majoritatea din Bucureşti, conform sursei citate.

Cu toate acestea, 2020 era de aşteptat să fie cel mai bun an din perioada post-criză pentru piaţa investiţiilor imobiliare din Româ­nia, spun consultanţii Colliers International, însă contextul pandemiei a încetinit performanţa în prima jumătate a anului. În acelaşi timp, mai multe tranzacţii mari, care depăşesc pragul de 100 de milioane de euro, inclusiv una care ar fi stabilit un record pentru piaţa locală în ceea ce priveşte dimensiunea, au fost amânate în contextul actual sau au fost chiar anulate.

"Predictibilitatea fluxului de venit rămâne cea mai mare problemă pe termen scurt, în special în zona birourilor şi hotelurilor. Cu toate acestea, acum există mai mult capital ca niciodată, datorită injecţiilor de lichidităţi de la băncile centrale şi programelor fiscale guvernamentale. În consecinţă, există argumente solide că activitatea de investiţii va relua cursul pe măsură ce gradul de ocupare va începe să revină la normal", explică Mihai Pătrulescu, Senior Associate Investment Services în cadrul Colliers International.

Potenţial ridicat pentru tranzacţii oportuniste sau cu valoare adăugată

În ciuda lipsei tranzacţiilor de referinţă în România, tendinţa de creştere a randamentelor observată în Europa Centrală şi de Est, precum şi deteriorarea riscului de ţară ar fi adus suficiente argumente pentru creştere, atât în segmentul birourilor, cât şi în cel de retail din România, însă creşteri s-au înregistrat doar în cazul din urmă. Decizia de a păstra neschimbate randamentele în segmentul de birouri se bazează pe discuţiile din piaţă (fiind nevoie ca nivelurile să fie testate de piaţă în noul context), precum şi pe faptul că, înainte de contextul coronavirusului, câteva oferte destul de mari erau în stadii avansate la un nivel de sub 7% al randamentelor. Având în vedere că România a avut o performanţă mai slabă faţă de alte ţări din Europa Centrală şi de Est în acest ciclu economic, există suficiente motive de încredere că randamentele din segmentul birourilor pot fi menţinute la un nivel stabil versus o mică scădere.

În ansamblu, 2020 poate părea un an lent, cu volume cuprinse între 600 şi 700 de milioane de euro, care depind în mare parte de momentul şi modul în care vor fi reluate tranzacţiile amânate sau anulate în timpul stării de urgenţă, mai arată specialiştii citaţi. Aceştia subliniază că există, de asemenea, potenţialul să apară unele tranzacţii oportuniste sau cu valoare adăugată, fiind posibil ca anumiţi vânzători sau companii să întâmpine probleme şi să fie interesaţi de o vânzare imediată pentru a accesa lichidităţi într-un timp scurt.

La nivelul Europei Centrale şi de Est, aproape toate pieţele au înregistrat o creştere a randamentelor faţă de sfârşitul anului 2019 pentru activele de birou şi de retail. Volumele de investiţii din regiune au ajuns la aproape 6,3 miliarde euro în primul semestru al anului, de la puţin sub 6 miliarde euro în aceeaşi perioadă a anului trecut, ceea ce înseamnă o creştere de aproximativ 5%.

CBRE: Volumul investiţiilor imobiliare pe piaţa europeană - 129 miliarde euro, în primul semestru

Investitorii români au rămas activi şi în acest an, încheind şapte tranzacţii în primele şase luni ale anului şi clasându-se, astfel, pe locul al doilea în ceea ce priveşte originea investitorilor, după cei din Ungaria, în timp ce locul al treilea a fost ocupat de companii greceşti şi sud-africane. Printre cumpărătorii români se numără Dedeman (The Bridge 3), Ionuţ Dumitrescu (parţial One Tower, parţial One North Gate) şi One United (Office 1), conform specialiştilor de la CBRE.

Gijs Klomp, Head of Investment Properties în cadrul CBRE Româ­nia, a precizat: "Din anul 2014, ran­damentul prime spaţiilor de birouri din România a rămas stabil, la fel şi chiriile prime, ceea ce în­seamnă că ţara noastră are valori de capital mult mai scăzute comparativ cu pieţele din Europa Centrală şi de Est. În continuare, Ro­mânia are nevoie de o promovare intensă pentru a putea atrage noi investitori, având în vedere că nume importante din Europa de Vest lipsesc de pe scena locală. Cu toate acestea, mai mulţi jucători noi analizau intrarea în România înainte de perioada de izolare impusă de Covid-19 şi continuă să o facă".

La nivelul întregii pieţe imobiliare din Europa, volumul investiţiilor a totalizat 129 miliarde euro, în prima jumătate a anului, în creş­tere cu 2% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, în pofida pandemiei de COVID-19, potrivit datelor CBRE Research. Din acest volum, tranzacţiile cu clădirile de birouri au reprezentat 41 miliarde euro.

Valoarea medie a unei tranzacţii imobiliare făcute în ţara noastră a fost de 30 milioane euro

În prima jumătate a anului, valoarea medie a unei tranzacţii imobiliare făcute pe piaţa din ţara noastră a fost de 30 milioane euro, puţin peste media de 26 milioane euro înregistrată în aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit datelor CBRE Research.

Spre deosebire de trendul remarcat în 2019, în prima jumătate a acestui an proiectele imobiliare din Bucureşti au dominat activitatea de investiţii, o singură tranzacţie fiind încheiată în afara Capitalei (3% din volumul tranzacţionat).

În primul semestru din 2020, clădirile de birouri au fost cel mai tranzacţionat produs (88%), cumulând o valoare de peste 350 milioane euro, în timp ce spaţiile industriale au fost pe locul al doilea (8%) în preferinţele investitorilor imobiliari, urmate de dezvoltările mixte (2%).

Gijs Klomp, Head of Investment Properties în cadrul CBRE Româ­nia, a declarat: "Clădirile de birouri continuă să atragă atenţia investitorilor, în special proiectele aflate în Bucureşti. În prezent, sunt multiple oportunităţi aflate la vânzare pe piaţa de birouri, proiecte care totalizează o valoare cumulată de peste 350 milioane euro, de diferite dimensiuni şi amplasate în multiple zone, de la centru-vest până la Piaţa Victoriei".

În ceea ce priveşte yield-urile (randamentele investiţionale), acestea au rămas stabile în primul semestru, la 7% pentru spaţiile de birouri, respectiv 7,75% pentru spaţiile industriale, potrivit CBRE Research. Pe segmentul spaţiilor de retail, unde apetitul investitorilor a scăzut din cauza pandemiei de COVID-19, yield-urile au continuat să crească uşor până la 7% la finalul primul semestru.

În acest moment, se află în construcţie, în Bucureşti, proiecte moderne de birouri cu o suprafaţă totală de aproximativ 450.000 mp, ce urmează să fie livrate în următorii 2-3 ani, ne-au transmis reprezentanţii Echinox, subliniind: "Dintre acestea putem menţiona proiectul One Cotroceni, un proiect mixt ce va conţine 75.000 mp de birouri, 20.000 mp spaţii de retail şi 750 de apartamente, confirmându-se astfel trendul de construcţie a unor proiecte ce înglobează toate facilităţile necesare stilului modern de viaţă al generaţiilor actuale din piaţă muncii.

De asemenea, spaţiile industriale şi logistice vor rămâne în prim-plan, în sensul în care noile livrări anunţate pentru semestrul al doilea din acest an vor depăşi bariera de 250.000 mp, la nivel naţional.

În privinţa spaţiilor de retail modern, am asistat deja la finalizarea Dâmboviţa Mall (primul proiect de retail modern din Târgovişte), ce va fi urmată în scurt timp de livrarea AFI Palace Braşov, suprafaţă totală a tuturor proiectelor de retail aflate în construcţie de­pă­şind, astfel, 170.000 mp, în prezent".

JLL: "Sectorul nostru industrial şi logistic pare cel mai puţin lovit de pandemia de COVID-19"

Piaţa imobiliară locală era şi încă este într-o perioadă de continuă dezvoltare, chiar şi în contextul actualei pandemii de Covid-19, sunt de părere specialiştii C&W Echinox. Aceştia subliniază că toate proiectele majore merg înainte, fără a fi consemnate întârzieri sau amânări ale începerii construcţiilor, în vreme ce finalizarea unui număr redus de proiecte aflate în construcţie, care urma să fie livrate în prima jumătate sau la finalul anului în curs, au înregistrat amâ­nări de până la 3-6 luni faţă de termenul anunţat.

În opinia reprezentanţilor JLL, până acum, sectorul industrial şi logistic din ţara noastră pare că este cel mai puţin lovit de pandemia COVID-19, dacă urmărim cifrele din primul semestru.

Alexandru David, Research Analyst JLL Romania, ne-a transmis: "Este evident că retailul a fost lovit cel mai mult, având în vedere că mall-urile au stat închise aproape trei luni. Sunt semne, însă, de revenire, având în vedere că, în luna mai, volumul vânzărilor de retail a crescut cu 20,1%, după o scădere de 21,9%, în aprilie.

Pe piaţa de birouri, după un an 2019 puternic din punct de vedere al cererii, aşteptările pentru 2020 erau mari la începutul anului, însă debutul pandemiei COVID-19 în Europa în luna martie a avut un impact major, începând cu sfârşitul primului trimestru, şi într-o măsură mai mare pe parcursul trimestrului al doilea. În condiţiile în care companiile îşi adaptează modelele de business după noile reguli impuse de pandemie, ne putem aştepta ca cererea să se stabilizeze în perioada următoare şi chiar să avem o uşoară creştere în trimestrul al treilea.

Pe piaţa rezidenţială, pandemia COVID-19 a marcat o schimbare a mentalităţii consumatorilor din mai multe puncte de vedere, inlucusiv cel al preferinţelor cumpărătorilor de locuinţe.

Astfel, cumpărătorii şi-au schimbat uşor interesul către case mai mari şi care oferă spaţii verzi, punând pe plan secund locaţia, tendinţă care a fost determinată în parte de munca de acasă din timpul pandemiei".

În ceea ce priveşte perspectivele, sursa citată ne-a preciazat că, pe piaţa de birouri, având în vedere impactul pandemiei COVID-19, combinat cu livrările semnificative de proiecte preconizate pentru următoarele două trimestre, de 108.00 mp, rata de neocupare ar putea să mai crească până la sfârşitul anului 2020: "În ceea ce priveşte livrările din a doua jumătate a anului, dezvoltatorii au în plan finalizarea a 108.000 mp, astfel că, în acest an, stocul ar creşte cu 214.000 metri pătraţi, depăşind borna de 3 milioane de metri pătraţi la nivelul întregii pieţe din Bucureşti.

Printre acestea, cele mai mari sunt Globalworth Square cu 25.700 mp şi One Tower, de 23.600 mp, ambele situate în Floreasca - Barbu Văcărescu, precum şi a doua şi a treia clădiri din Campus 6, totalizând 36.900 mp, în zona Centru - Vest.

Pe piaţa industrială, dezvoltatorii îşi continuă investiţiile, astfel că în 2020, am putea asista la un nivel al livrărilor similar cu cel din 2019, de circa 600.000 mp.

În segmentul de retail, a doua parte a anului va aduce pe piaţă patru proiecte mari, dar în afara Bucureştiului, respectiv AFI Palace Braşov, Shopping City Târgu Mureş, Dâmboviţa Mall (livrat deja în Q3), şi prima fază a Prima Shopping Center Sibiu.

Astfel, în 2020, 185.400 mp de spaţii de retail moderne vor fi livrate în România, în creştere cu 7,7% faţă de anul trecut".

Pentru piaţa rezidenţială, JLL estimează că oferta nouă va fi cu cel puţin 10% mai mică decât în 2019, ajungând la circa 12.900 unităţi, dar cu potenţiale întârzieri ale termenului de livrare.

Mai mult decât atât, aceştia preconizează că numărul de apartamente nou livrate ar putea să scadă cu până la 50% în 2021, atin­gând aproximativ 6.500 de unităţi, tendinţa descendentă putând să continue în următorii doi ani.

Alexandru David ne-a precizat: "Efectele crizei actuale vor fi mai clare pe termen lung, când vom putea evalua impactul acesteia asupra proiectelor aflate în prezent în faza de planificare.

Ne aşteptăm ca dezvoltatorii să fie mai precauţi şi să opteze pentru defalcarea proiectelor într-un număr mai mare de faze, pentru a limita expunerea la fluctuaţiile pieţei şi pentru a avea flexibilitate în adaptarea produsului la potenţialele schimbări la nivelul cererii.

În acelaşi timp, considerăm că volumul tranzacţiilor va fi încetinit de creşterea preconizată a ratei şomajului în condiţiile unei scăderi a economiei. Acest lucru va avea un impact major, în special asupra segmentului de piaţă care se adresează celor cu venituri mici, acesta fiind mai vulnerabil la fluctuaţiile economice.

La începutul anului, estimam că anul 2020 va înregistra un nou record al livrărilor noi de spaţii moderne industriale, de birouri şi de retail, în condiţiile în care dezvol­tatorii anunţaseră proiecte de pes­te 1,2 milioane de metri pătraţi.

Acum, în total, estimăm că vor fi finalizate proiecte de circa 1 milion de metri pătraţi, ceea ce în­seamnă că au fost amânate proiecte reprezentând circa 200.000 metri pătraţi.

Cu siguranţă că dezvoltatorii sunt foarte atenţi la ceea ce se întâm­plă în economie şi îşi adaptează planurile în funcţie de evoluţia indicatorilor macroeconomici".