Specialiştii: "În 2024 ne aşteptăm la livrarea unui singur proiect de birouri, 2025 - posibil să fie un an fără livrări"

Anul acesta va aduce o reducere considerabilă a livrărilor de noi birouri, este de părere Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers. În opinia sa, este posibil ca niciun proiect de dimensiuni mari să nu fie livrat anul acesta, în capitalele Slovaciei şi României. "Deocamdată, piaţa rămâne dominată de chiriaşi, ratele de neocupare fiind în zona de două cifre în capitalele ECE, cu excepţia capitalei Cehiei. Un aspect favorabil al acestei situaţii constă în faptul că încetinirea construcţiilor noi va facilita absorbţia spaţiilor goale, în special a celor din birourile moderne şi conforme cu standardele ESG. Această tendinţă ar putea, treptat, să încline echilibrul spre o piaţă neutră până la sfârşitul lui 2024", subliniază consultantul.

Reprezentanţii Filip & Company spun că, în continuare, sunt la mare căutare clădirile noi, premium, care îndeplinesc cerinţele de ESG şi care oferă o gamă cât mai largă de servicii şi activităţi adresate chiriaşilor, având în vedere şi menţinerea modului de lucru hibrid, însă cu un focus pe reîntoarcerea la birou.

Sursele citate apreciază: "Proprietarii pun mare accent pe implementarea conceptului de ESG în strategia de dezvoltare a companiei, cu cele trei componente ale sale - impactul asupra mediului înconjurător, relaţia cu angajaţii, colaboratorii şi comunitatea în sine, precum şi respectarea legii şi a echităţii în modul în care compania acţionează. De asemenea, din ce în ce mai multe companii şi-au anunţat obiectivul de a reduce emisiile de carbon până în zero, într-un anumit orizont de timp, prin folosirea de energie verde, reducerea consumului de hârtie, plastic şi alte consumabile, îmbunătăţirea eficienţei energetice. Respectarea acestor cerinţe de sustenabilitate este monitorizată cu grijă atât de chiriaşi (în selectarea viitorului lor birou), cât şi de către proprietari - având în vedere numărul redus de clădiri de birouri date în exploatare în 2023, sau care urmează să-şi deschidă porţile în 2024. Gradul de neocupare redus al clădirilor noi şi atrăgătoare din punct de vedere al sustenabilităţii au jucat în favoarea proprietarilor, atât din perspectiva posibilităţii de selecţie a chiriaşilor, cât şi din perspectiva creşterii nivelului chiriilor".

Volumul anual contractat de spaţii de birouri din Bucureşti - la record istoric

Consultanţii de la Cushman & Wakefield Echinox arată că, în ultimul trimestru al anului trecut, au fost înregistrate tranzacţii de închiriere spaţii de birouri în Bucureşti cu o suprafaţă totală de 116.000 de metri pătraţi, ducând astfel volumul anual contractat la peste 463.000 de metri, un record istoric. Faţă de anul precedent, suprafaţa de birouri tranzacţionată a crescut cu 43%, fiind consemnat, de asemenea, un avans de 19% faţă de recordul anterior de 390.000 metri pătraţi stabilit în 2019.

Cererea netă, excluzând contractele de renegociere şi reînnoire, a avut o cotă de 46% din volumul tranzacţionat în trimestrul al patrulea şi de 44% din cel din întreg anul 2023. Astfel, companiile au închiriat birouri pentru cel puţin 20.000 de angajaţi noi, în principal în sectoarele IT&C, producţie, financiar, retail şi medical, mai arată specialiştii citaţi, adăugând: "Anul 2023 a marcat un record şi din punct de vedere al livrărilor de noi proiecte de birouri în Bucureşti. Astfel că, după finalizarea singurei investitii de acest tip - clădirea Arghezi 4 (8.000 metri pătraţi GLA) de către Strabag, anul trecut, totalul proiectelor noi livrate a fost de 110.500 metri pătraţi, cel mai redus nivel ]nregistrat din 2015.

Stocul de clădiri de birouri din Bucureşti se ridică la circa 3,4 milioane de metri pătraţi, în timp ce proiectele aflate în construcţie se cifrează la doar 42.500 metri pătraţi, pe fondul blocajelor urbanistice. Pentru acest an, o singură clădire ar putea fi livrată, AFI Loft, cu o suprafaţă de 15.000 metri pătraţi, reprezentând minimul tuturor timpurilor.

Rata de neocupare (contractuală) a spaţiilor de birouri se situează la 14,7%, în scădere faţă de 15,2% la sfârşitul anului 2022. Având în vedere incertitudinile legate de livrările de noi proiecte, rata de neocupare ar putea continua trendul descendent, mai ales în clădirile din locaţii ultracentrale şi centrale".

Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox, opinează: "Dacă analizăm piaţa închirierilor de birouri din perioada 2021-2023, putem observa că peste 1 milion de metri pătraţi de spaţii au fost tranzacţionaţi în Bucureşti, reprezentând aproximativ o treime din stocul total. Aceste spaţii au fost tranzacţionate, practice, pe noile fundamente ale pieţei, într-un context în care companiile şi-au definitivat strategiile privind nevoia de spaţii de birouri. Acest lucru a dus la reducerea suprafeţelor ocupate pentru unii chiriaşi, dar şi la menţinerea sau chiar la extinderea spaţiilor pentru majoritatea ocupanţilor. De asemenea, observăm o atenţie sporită acordată calităţii spatiilor de birou, făcând clădirile situate central şi ultracentral, cu acces la mijloacele de transport în comun, şi cele care respectă standardele ESG, mai atractive pe piaţa chiriaşilor şi, altfel, comercializate la cele mai bune chirii din piaţă".

Vlad Săftoiu, Cushman & Wakefield Echinox: "Intrarea dobânzilor pe un trend descrescător şi stabilizarea activităţii de închiriere ar putea duce la reluarea interesului investitorilor pentru achiziţia de clădiri de birouri"

Anul trecut a fost consemnat un nivel record al cererii de spaţii de birouri, cu peste 500.000 de metri pătraţi închiriaţi în Bucureşti şi în oraşele regionale (Cluj-Napoca, Iaşi, Timişoara, Braşov), ne-a transmis Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox.

Creşterea costurilor de finanţare şi reticenţa investitorilor faţă de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii cinci ani, au avut un impact semnificativ asupra activităţii de investiţii din 2023. Proprietăţile de retail, cu o cotă de 59% din volumul total tranzactionat, au reprezentat cel mai activ segment în 2023, urmat de cladirile de birouri - cu 19%, industrial - cu 17% şi Hospitality - cu 5%.

Vlad Săftoiu ne-a mai spus: "În acest moment, nu ne aşteptăm la schimbări semnificative în ceea ce priveşte volumul tranzacţionat, care considerăm că se va menţine în jurul valorii de 500 milioane de euro şi in 2024, dacă nu vor exista schimbări semnificative în piaţă. Intrarea dobânzilor pe un trend descrescător, dar şi stabilizarea activităţii de închiriere pe piaţa de birouri, pe fondul finalizării proceselor de implementare a noului mod de lucru, ar putea duce la reluarea interesului din partea investitorilor pentru achiziţia de clădiri de birouri".

Alexandru David, Head of Research în cadrul iO Partners, menţionează că, deşi cererea brută a înregistrat un record, cererea netă (tranzacţiile care cresc stocul ocupat) a totalizat 101.400 mp, anul trecut, în scădere cu 28% faţă de anul 2022. Această diferenţă dintre cererea brută şi cea netă este dată în principal de ponderea mare avută de tranzacţiile de reînnoire şi renegociere, de circa 60% din totalul suprafeţelor tranzactionate în piaţă, pe fondul ajungerii la maturitate a contractelor din anii de dinainte de pandemie, când cererea era puternică, arată specialistul.

Acesta adaugă: "Majoritatea angajaţilor au revenit la birou. Ponderea variază, desigur, în funcţie de sectorul de activitate şi de companie. Unele companii permit, însă, în continuare, un regim de muncă hibrid (parţial de la birou, parţial de acasă) sau integral de la distanţă/de acasă.

Sigur că munca în regim hibrid sau integral de la distanţă diminuează din suprafeţele cerute în contractele noi sau suprafeţele cerute la înnoirea contractelor vechi, dar nici acest lucru nu este valabil pentru toate companiile şi oricum nu în egală măsură. Sunt în continuare şi companii care îşi dezvoltă afacerile, fac angajări suplimentare şi îşi măresc suprafeţele ocupate. Sunt şi intrări noi de companii. Pe segmentul de clădiri de birouri, tocmai că sunt foarte puţine proiecte în dezvoltare în Bucureşti. Pentru 2024 ne aşteptăm la livrarea unui singur proiect, iar 2025 ar putea fi un an fără livrări".