Criza imobiliară din ţara noastră a atins toate segmentele acestui domeniu, cu unele mici excepţii. Segmentul cel mai puţin afectat este cel al terenurilor agricole, singurul care "mai mişcă", din punc-tul de vedere al unora dintre agenţii imobiliari. Deşi, la nivel de ţară, numărul tranzacţiilor nu mai atinge nici pe departe nivelul înregistrat în anul precedent, în multe localităţi acestea lipsind cu desăvârşire, există câteva zone unde, potrivit specialiştilor din domeniu, tranzacţiile cu terenuri agricole merg "cel puţin la fel de bine ca anul trecut".
Chiar dacă există interes pentru loturile destinate culturilor agricole, obstacolele care afectează concretizarea tranzacţiilor de vânzare -cumpărare sunt, pe lângă lipsa banilor datorată neacordării creditelor, birocraţia, dificultatea de compactare a terenurilor şi, nu în ultimul rând, faptul că oamenii sunt în expectativă. Astfel, cei care doresc să cumpere speră într-o ieftinire mai mare, iar vânzătorii aşteaptă ca preţurile să creas-că din nou.
În domeniul terenurilor agricole preţurile nu au avut un trend descendent atât de pronunţat ca în celelalte segmente de piaţă. Agenţii imobiliari ne-au spus că sunt zone unde preţurile terenurilor din extravilan nu au scăzut deloc, ba, mai mult decât atât, acestea chiar au mai crescut.
Cât priveşte cererea şi oferta de pe piaţa terenurilor agricole, cei interesaţi caută, în special, loturi foarte mari, de peste 100 de hectare, iar proprietarii trag foarte mult de preţ, în general negociindu-se foarte mult timp până la finalizarea tranzacţiei.
Sudul ţării - Terenurile scoase la vânzare în Dolj au probleme cu actele
Ca peste tot prin ţară şi în zona de sud părerile agenţilor imobiliari care intermediază tranzacţii cu terenuri agricole sunt împărţite. Astfel, în timp ce specialiştii din unele localităţi sunt de părere că acest segment este amorţit, agenţii din alte perimetre sudice consideră că singurele apeluri telefonice fac referire la parcelele de teren destinate agriculturii.
Otilia Vânătoru, din cadrul agenţiei "Otic Imobiliare" Craiova, ne-a spus că, începând de anul trecut, terenurile agricole din judeţul Dolj nu prea se vând, deşi preţurile au scăzut. Potrivit domniei sale, loturile extravilane costă de la circa 4 euro/mp la 15 - 20 de euro/mp, în funcţie de zonă, în timp ce parcelele agricole din intravilan ajung la aproximativ 25 - 40 de euro/mp. Oferta este foarte bogată, loturile scoase la vânzare având suprafeţe mari, care nu se cer.
La rândul său, Florin Curcan, de la "CDC Imobiliare", ne-a precizat că un hectar de teren agricol este ofertat la 1.500 - 2.500 de euro. Printre problemele care îi împiedică să cumpere pe cei interesaţi, susţine domnia sa, se numără şi birocraţia, terenurile aflate la vânzare având probleme cu actele. Referindu-se la terenurile agricole intravilane, domnul Curcan ne-a precizat că oferta din piaţă cuprinde suprafeţe mici de până la două hectare: "Destinaţia terenurilor intravilane mai mari a fost schimbată de către primării, din intravilan agricol în intravilan construibil, în vederea ridicării preţurilor acestora".
În Dolj, tranzacţiile cu terenurile agricole au scăzut cu circa 70% faţă de anul trecut, ne-a spus Nina Cioacă, adminis-tratorul agenţiei "Eden Imobiliare", care susţine că şi preţurile s-au micşorat cu circa 50%. Astfel, dacă în urmă cu câteva luni un metru pătrat costa între 3 şi 5 euro, acum acesta este ofertat la 1,5 - 2,5 euro, iar proprietarii mai scad din preţ în timpul negocierii. Sursele citate au afirmat, la unison, că, în acest an, nu prea se întrevăd modificări în domeniu.
În Olt, negocierile durează şi jumătate de an
În ultimele luni, în judeţul Olt nu au fost încheiate tranzacţii, dar în curs de negociere sunt câte două - trei pe săptămâ-nă, ne-a declarat Dan Vătăşoiu, director de marketing în cadrul companiei "Est Imobiliare" Slatina. Potrivit domniei sale, din cauza faptului că vânzătorii ţin preţul ridicat iar cumpărătorii doresc să achiziţioneze la preţuri mici, negocierile pot dura şi jumătate de an: "Avem negocieri începute în luna septembrie a anului trecut şi niciuna nu s-a concretizat din cauza banilor. Practic, negocierea stagnează pe undeva pe la 3.000 de euro/hectar, întrucât vânzătorul cere tot cam ca şi anul trecut, respectiv 3.000 - 4.000 de euro/hectar, iar cumpărătorul nu oferă mai mult de 2.700 de euro/hectar. Faţă de anul trecut, când, mai ales în perioada martie - septembrie, tranzacţiile cu terenurile agricole au mers foarte bine, în prezent lucrurile se mişcă foarte greu în acest sector". Firmele interesate să cumpere au capital străin - danez, austriac etc., iar suprafeţele căutate sunt de peste 150 de hectare. Majoritatea companiilor care caută terenuri extravilane intenţionează să cultive rapiţă, pentru biodiesel.
Pe intravilan, terenurile de la periferia oraşelor sunt căutate de către comercianţi, dar şi aici se negociază extrem de mult, iar tranzacţiile sunt inexistente. Preţul terenurilor de acest tip se ridică, la ofertare, la 15 - 30 de euro/mp, dar în timpul negocierilor scade chiar şi la jumătate. Anul trecut, terenul agricol intravilan costa în jur de 80 - 100 de euro/mp.
Domnul Vătăşoiu previzionează că, până la urmă, cei care au bani vor cumpăra şi la preţul ofertantului, iar terenurile agricole vor fi cele mai tranzacţionate.
Terenurile agricole - singurul segment imobiliar din Teleorman "care mai mişcă"
În Teleorman, potrivit lui Gigi Neagu, director general al agenţiei imobiliare "Proservice 2000", încă se mai fac tranzacţii cu terenuri agricole, însă mult mai puţine faţă de anul trecut: "Dacă acum un an vindeam 150 - 200 de hectare pe săptămână, acum abia reuşim să vindem circa 50 de hectare". Aici există câteva societăţi străine mari care cumpărau, de obicei, astfel de terenuri, dar acum au intrat şi ele în criză. Oricum, acesta este singurul sector care cât de cât mai mişcă, datorită străinilor din nordul Europei care vin şi cumpără terenuri agricole. Astfel, o firmă daneză a reuşit să achiziţioneze până în prezent 500 de hectare în nordul judeţului, ne-a spus directorul "Proservice 2000", care a adăugat că şi "Interagro" cumpără şi ia în arendă suprafeţe mari de teren.
La suprafeţe mari (peste 100 de hectare), maximul oferit de potenţialii cumpărători nu depăşeşte 2.000 de euro/hectar, comparativ cu anul trecut, când preţul ajungea la 2.500 de euro/hectar (astfel, preţul a scăzut cu circa 15 - 20%). Suprafeţele mici din mediul rural sunt ofertate la preţul de 2.500 - 3.000 de euro/hectar, în timp ce în mediul urban acestea costă peste 10.000 de lei/hectar, în funcţie de poziţionare. În acest caz, preţul nu este mai mic faţă de anul trecut, în multe dintre cazuri chiar au mai şi crescut, susţine domnul Neagu. Domnia sa este de părere că, deşi tranzacţiile de pe segmentul analizat au scăzut cu circa 30 - 40% faţă de anul precedent, terenurile agricole vor fi tranzacţionate în continuare, "întrucât există mult teren nemuncit şi încă sunt investitori precum
Călăraşiul are cerere de terenuri agricole, dar nu şi oferte
Comparativ cu celelalte judeţe din sudul ţării, unde există ofertă dar nu şi cerere, în Călăraşi este cerere, dar nu exis-tă ofertă, potrivit agenţilor de la "Real Confort". Sunt solicitări de suprafeţe mari, de peste 50 - 100 de hectare, dar astfel de parcele nu sunt la vânzare: "Parcele există, dar nu se vând. Oamenii nu-şi vând pământul". Sunt firme care caută de câteva luni parcele mari, dar nu găsesc. În Călăraşi, susţin sursele citate, există deja o stabilitate a preţurilor terenurilor agricole mari. Sunt firme care cultivă rapiţă, în special, dar şi culturi cerealiere.
În cazul parcelelor mai mici de 10 hectare, oferta depăşeşte cererea, iar preţul se ridică la circa 1.000 - 1.500 de euro/hectar. Cele situate în apropierea zonelor rezidenţiale costă între 20 şi 40 de euro/mp, la fel ca şi anul trecut.
Marian Fulger, administratorul agenţiei "Regal", este de părere că segmentul terenurilor agricole este slab tranzacţionat, în primul rând din cauză că proprietarii nu au actele la zi: "Durează foarte mult să aduci actele la zi. Este vorba de titluri de proprietate, moduri de dobândire, probleme datorate succesiunilor, legalizări, acte succesive care trebuie căutate prin arhive...".
Interes scăzut faţă de parcelele extravilane din Ialomiţa şi Brăila
Deşi judeţul Ialomita este o zonă de interes şi întotdeauna s-au arătat multe persoane dornice să cultive aici, în momentul de faţă nimeni nu întreabă de terenurile agricole, potrivit Melaniei Oprea, managerul agenţiei "Melany Company", care ne-a spus că preţurile de ofertare se situează la acelaşi nivel ca şi anul trecut (5.000 - 8.000 de lei/ha). Ofertele de sute de hectare au un preţ de 4.000 - 5.000 de lei/ha. Parcelele care au o locaţie strategică, în apropierea oraşelor, şi pot fi scoase din extravilan pentru construcţie costă până la 100.000 de lei/ha. Anul trecut au fost societăţi mari, străine, care au cumpărat şi mii de hectare de teren pentru culturile de legume, porumb, grâu, rapiţă etc.
Şi în Brăila tranzacţiile cu astfel de terenuri sunt foarte puţine, chiar dacă, aici, preţurile au mai scăzut cu circa 20%, potrivit agenţilor din piaţă, care se arată foarte pesimişti şi susţin că, deşi există şi cerere şi ofertă, nu se concretizează tranzacţii.
Cumpărătorii de terenuri agricole din Giurgiu cultivă rapiţă
"În Giurgiu există tranzacţii, dar, ca şi în celelalte segmente din imobiliare numărul acestora a scăzut foarte mult", ne-a declarat Cristian Negoiţă, director general în cadrul agenţiei "Genco Group". Domnia sa apreciază că valoarea este dată de zonă, suprafaţă, calitatea solului, gradul de comasare, un preţ mediu situându-se în jur de 1.500 de euro/ha, pentru terenurile cu potenţial. Terenurile agricole intravilane sunt mai scumpe şi prezintă interes doar pentru cei care doresc să le schimbe destinaţia inţială: "Aceştia caută să achiziţioneze suprafeţe mult mai mici faţă de cei ce doresc să practice agricultura, unde suprafeţele încep de la 700 - 800 de hectare". Referitor la trendul pe care l-au urmat preţurile în Giurgiu, domnul Negoiţă ne-a precizat: "În timp de criză, pe o piaţă dominată de panică si neîncredere, preţurile urmează un trend descrescător. Cât de mult vor scădea? Depinde cât de mult a fost speculată o proprietate. Sunt proprietăţi care au pierdut şi 50%, din valoarea pe care nu o aveau, sunt proprietăţi care au pierdut doar 10%, altele s-au menţinut la valoarea de anul trecut şi vom vedea şi proprietăţi care vor creşte".
Şi în Giurgiu sunt întâlnite problemele din celelalte judeţe - birocraţia, lipsa hărţilor cadastrale în anumite zone, apariţia speculatorilor în momentul în care se încearcă comasarea unei suprafeţe mari. "Adevărata problemă din sectorul terenurilor agricole o reprezintă pericolul ca producătorii de biocombus-tibili, în dorinţa de a-şi maximiza profiturile pe termen scurt, să distrugă solurile fertile din ţara noastră", a mai adăugat sursa citată, exprimându-şi încrederea că vor exista şi investitori dornici să exploateze alte culturi decât cele de rapiţă.
Dobrogea - "Tranzacţiile cu terenuri pentru turbine eoliene - cea mai bună afacere din Deltă"
Pe raza judeţului Tulcea nu există o ofertă foarte bogată de terenuri agricole, cele scoase la vânzare având suprafeţe mici. În cea mai mare parte, terenurile de acest gen au fost comasate şi vândute pentru speculă, potrivit lui Dan Murariu, directorul agenţiei "Tulcea Imobiliare". Afirmând că tranzacţiile în acest sector s-au împuţinat şi nici interes nu prea există pentru parcelele cu destinaţie agricolă, domnia sa ne-a subliniat că foarte căutate sunt loturile extravilane pentru construcţiile eoliene. Astfel de terenuri se găsesc pe teritoriul întregului judeţ. Cei interesaţi sunt, în mare parte, investitori direcţi, dar întâlnim şi speculatori care cumpără terenuri pentru a le vinde străinilor dornici să producă energie verde. Firmele interesate de astfel de parcele de teren sunt companii foarte mari, care au angajat personal special pentru comasarea parcelelor, în vederea obţinerii a peste 60-100, chiar circa 200 de hectare de teren. În opinia directorului de la "Tulcea Imobiliare", tranzacţiile cu terenuri pentru construirea de turbine eoliene reprezintă singura afacere bună din Delta.
Construirea şi vânzarea unei construcţii eoliene produce un profit de 500%
Există cumpărători de terenuri care construiesc o turbină şi după aceea vând terenul cu tot cu construcţie, la preţuri care permit un profit de 400-500%, construcţia costând circa 1 milion de euro, iar tranzacţia efectuându-se la aproximativ 4 - 5 milioane de euro.
De asemenea, sunt persoane care au cumpărat cu circa 2.500 de lei/hectar o sută de hectare şi vor să vândă această suprafaţă cu peste un milion de euro, susţine domnul Murariu, dar apreciază totuşi că nu vor reuşi să vândă. Domnia sa ne-a spus că circa 60% din terenurile vândute în Deltă au fost cumpărate pentru speculă, dar că nu se vor găsi cumpărători pentru astfel de loturi.
Preţurile parcelelor pentru construcţiile eoliene sunt în creştere, valoarea lor urcând de la 2.500 - 3.000 de lei/ha, la 6.000 - 7.000 de lei/ha. Terenurile agricole costă între 2.500 de lei şi 1.500 de euro/ha. Administratorul agenţiei "Si-Bell House" ne-a precizat că preţurile din acest domeniu au scăzut cu până la 70%, un hectar ajungând la maxim 3.000 de lei.
În Constanţa - cerere mai mare de terenuri agricole, dar tranzacţii mai puţine decât anul trecut
În judeţul Constanţa, potrivit Gabrielei Ungureanu, de la "Euroimobiliare", preţul terenurilor agricole a crescut: "În prezent, ofertele ating un nivel de 2.000 -2.300 de euro/ha, cu circa 30% mai mult faţă de anul trecut, dar mai puţin decât valoarea la care ajunseseră în lunile anterioare". Cei interesaţi încă aşteaptă ca aceste valori să mai scadă. Astfel, deşi cererea este mai mare decât anul trecut, numărul tranzacţiilor din acest an este inferior celui din 2008. Doamna Ungureanu consideră că, dacă preţurile se vor stabiliza în jurul a 2.000 de euro/ha, vor începe şi cei interesaţi să cumpere.
Daniela Mureşan, din cadrul agenţiei imobiliare "Free-Land Mangalia", ne-a precizat că, pe segmentul terenurilor din Mangalia, chiar în condiţiile actuale din piaţă, se fac tranzacţii. Comparativ cu prima jumătate a anului 2008, preţurile terenurilor agricole au scăzut, în medie, cu 15 - 20%, dar există şi cazuri izolate în care acestea s-au micşorat cu până la 50%. Astfel, terenurile din zona de sud a litoralului, situate în extravilan (la o distanţă de 70 de metri de mare), unde poate fi schimbat regimul juridic (extravilan - intravilan) costă între 0,5 şi 80 de euro/mp, în timp ce terenurile extravilane cu destinaţia exclusivă pentru agricultură, pot avea preţuri cuprinse între 2.000 şi 5.000 de euro/ha. Potrivit sursei citate, cele care costă puţin sunt neexploatate de ani de zile şi nu au documentaţii cadastrale, iar cele mai scumpe sunt cultivate, au sisteme de irigaţii şi au carte funciară deschisă.
În ceea ce priveşte interesul pentru terenurile agricole, 10% din cumpărători se îndreaptă către extravilanul agricol, 20% cumpără extravilan construibil, iar restul preferă terenurile intravilane.
În Constanţa, după cum susţine doamna Mureşan, într-un ton optimist în ceea ce priveşte restul acestui an imobiliar, există şi cerere şi ofertă de terenuri agricole, dar într-un procent mai mic faţă de anul trecut, problemele din acest domeniu fiind irigaţiile şi infrastructura.
Astfel, comparativ cu majoritatea zonelor din ţară, Dobrogea se bucură de ceva mai mult interes în ceea ce priveşte terenurile agricole.
Vestul ţării - Birocraţia: un obstacol major în calea tranzacţiilor cu terenuri agricole
Timişoara: Tranzacţiile cu terenuri agricole în cădere liberă
În partea de vest a ţării terenurile agricole reprezintă un sector care, în funcţie de zonă sau de agenţie imobiliară, este mai mult sau mai puţin tranzacţionat. Altfel spus, sunt agenţi care afirmă că în acest an nu au încheiat nicio tranzacţie în acest domeniu şi alţii care susţin că terenurile agricole merg la fel de bine ca şi anul trecut.
Astfel, potrivit Ginei Arjoca, administratorul companiei "Clivia", din Timişoara, în judeţul Timiş tranzacţiile cu parcelele de pământ destinate agriculturii au scăzut considerabil, comparativ cu anul precedent, din cauza lipsei de cerere şi a preţurilor care nu au scăzut foarte mult (de la 4.500 de euro - preţul unui hectar în 2008 - s-a ajuns la circa 4.000 de euro - cât costă în prezent aceeaşi suprafaţă de teren agricol).
Nici oferta nu este prea bogată în acest sector de piaţă. De unde anul trecut s-a câştigat foarte bine, în prezent oamenii sunt în expectativă. Doamna Arjoca ne-a precizat că negocierile durează foarte mult şi că anul acesta nu a fost concretizată nicio tranzacţie.
Andrei Văcaru, consultant imobiliar în cadrul "iMondo Imobiliare", susţine, însă, că există câteva tranzacţii în derulare, pentru comasarea de terenuri, în vederea obţinerii unor suprafeţe mai mari de pământ. Solicitanţii sunt firme importante din afara ţării. Preţurile diferă în funcţie de zonă, de disponibilitatea ofertanţilor de a vinde etc. Potrivit sursei citate, care ne-a precizat că anul trecut cele mai multe terenuri au fost vândute pentru speculă, există terenuri care au preţuri şi cu 50% mai mici faţă de anul trecut.
La rândul său, Adrian Costi, directorul agenţiei "Imo Centrum" din Timişoara, afirmă că pe segmentul terenurilor agricole se tranzacţionează mai mult decât în celelalte sectoare din piaţa imobiliară: "Pentru terenurile agricole este aceeaşi cerere ca şi anul trecut şi sunt şi oferte". Domnia sa ne-a menţionat că preţurile oscilează între 500 şi 4.000 de euro/ha. Parcelele care pot fi scoase din extravilan şi înregistrate în intravilan sunt mai scumpe, dar prezintă mai puţin interes. Cele mai multe tranzacţii sunt încheiate pe loturile destinate agriculturii, parcelele care necesită finalizarea unor acte fiind, de asemenea, mai puţin atrăgătoare. În ceea ce priveşte cererea, românii cumpără pământul pentru a-l lucra, iar străinii pentru a-l revinde, susţine reprezentantul "Imo Centrum".
"Real Investmens": În Arad, terenurile agricole se vând la fel de bine ca anul trecut
Şi în Arad părerile sunt împărţite în ceea ce priveşte segmentul terenurilor agricole. Astfel, Dacian Stanciu, din cadrul "Damira Imobiliare", ne-a spus că în judeţul Arad sunt înregistrate foarte multe terenuri agricole la vânzare, oferta fiind chiar dublă faţă de anul trecut. Domnia sa a subliniat, de asemenea, că cererea lipseşte cu desăvârşire, ceea ce duce la inexistenţa tranzacţiilor în acest domeniu. Preţurile au scăzut cu circa 30%. Astfel, suprafeţele mici de teren (1-2 hectare) sunt ofertate la 1.000 - 1.500 de euro/ha, în timp ce parcelele mari (30-40 hectare) costă între 2.500 şi 3.000 de euro/ha.
De altă părere este Răzvan Bucureştean, directorul agenţiei "Real Investments". Domnia sa susţine că pe segmentul prezentat se înregistrează aceeaşi cerere şi ofertă ca şi în 2008, cele mai căutate fiind terenurile agricole. Fiind singurul sector de piaţă unde există ofertă, parcelele destinate culturilor agricole costă la fel ca anul trecut, unele chiar mai mult cu aproximativ 5% (2.000 - 4.000 de euro/ha), a ţinut să sublinieze domnul Bucureştean. Toate loturile comasate şi cu acte în regulă au fost vândute, cele scoase la vânzare în prezent nefiind intabulate şi compacte. Reprezentantul "Real Investments" consideră că piaţa terenurilor agricole va merge la fel de bine şi în continuare.
Lipsa actelor împiedică vânzarea terenurilor agricole din Bihor
În Bihor, obstacolul principal care înfrânează tranzacţiile cu terenuri agricole îl reprezintă actele, care nu sunt la zi. Cornelia Sautiuc, administratorul firmei "Arhidec Imob Nelis Invest" ne-a spus că interesul care există pentru acest segment, oferta variată şi negocierile prelungite nu conduc la concretizarea tranzacţiilor, tocmai din cauza documentelor: "Cumpărătorii nu ris-că să investească în terenuri fără acte. Birocraţia este foarte grea, este obositor şi costisitor să aduci actele la zi". De asemenea, cei interesaţi doresc să cumpere suprafeţe mari de teren, compacte, iar proprietarii au câte 1.000 - 5.000 de metri pătraţi la vânzare.
Preţurile nu prea au scăzut, vânzătorii preferă să mai aştepte decât să-şi vândă pământul cu preţuri mici. Astfel că numărul tranzacţiilor a scăzut foarte mult comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit doamnei Sautiuc: "Dacă anul trecut un birou notarial realiza un venit de 6.000 - 7.000 de lei într-o zi, din tranzacţii imobiliare, acum acelaşi birou notarial câştigă din vânzările de imobile nici 10% din suma de mai sus. Interes există, dar potenţialii cumpărători încă mai aşteaptă, nu sunt dispuşi să investească. Străinii nu cumpără de pe piaţa noastră imobiliară, atâta vreme cât în alte ţări imobilele costă cu 75% mai puţin decât la noi".
Reprezentanţii agenţiei "Eugen Imobiliare" sunt de părere că terenurile din Bihor se cumpără numai dacă au preţuri derizorii şi că, indiferent că valoarea lor a scăzut cu circa 60%, vând doar cei care au neapărată nevoie de acest lucru. De asemenea, sursele citate sus-ţin că ofertă ar fi, mai ales în zonele de câmpie, dar că cererea este slabă. Ca să se poată vinde, ar trebui ca 3 - 5 vânzători să-şi comaseze parcelele de teren. Loturile agricole extravilane costă între 0,25 şi 1 euro/mp.
Satu Mare: Numărul tranzacţiilor cu terenuri agricole a scăzut la jumătate
Problemele întâlnite în celelalte zone din vestul ţării se regăsesc şi în Satu Mare, unde, ori nu există cumpărători, ori cei interesaţi doresc loturi mari de teren, care sunt greu de compactat. Totodată, mulţi proprietari nu au actele aduse la zi, lucru care poate conduce la luni de zile de aşteptare. Preţurile terenurilor agricole au mai scăzut şi în judeţul Satu Mare, dar nu foarte mult, proprietarii care nu au nevoie să vândă imediat nelăsând foarte mult din valoarea pământului. Potrivit lui Valentin Mureşan, din cadrul companiei "Axa Consulting", un hectar ajunge la circa 1.000 - 2.000 de euro. Domnia sa ne-a spus că tranzacţii există încă pe raza judeţului, dar că numărul lor a scăzut cu aproximativ 50% faţă de anul trecut şi consideră că, dacă s-ar debloca creditarea, s-ar mai relaxa şi piaţa imobiliară.
Estul ţării - Toţi întreabă, aproape nimeni nu cumpără terenuri agricole
Dinamica tranzacţiilor cu terenuri agricole din Moldova depinde de sistemul de irigare ce va fi implementat în zonă
Sistemul de irigaţii din sudul Moldovei ar urma să fie refăcut, potrivit lui Călin Marcel, directorul agenţiei imobiliare "Stil", din Galaţi. După ce acesta va fi pus în funcţiune, vor începe să meargă mai bine şi tranzacţiile cu terenuri agricole: "În momentul de faţă, deşi au apărut tot mai multe terenuri agricole la vânzare, nu prea există interes, iar tranzacţiile pe acest segment s-au împuţinat foarte tare", apreciază domnul Călin Marcel.
Pe raza judeţului Galaţi, sunt ofertate şi loturi de 50 de hectare, dar şi parcele de 1-2 hectare. Cele mai mari de 50 de hectare prezintă interes pentru cei care doresc să construiască o microfermă sau să realizeze exploataţii agricole. Anul trecut, în domeniul analizat, cel mai mult s-a cumpărat pentru speculă.
Marian Chiosa, din cadrul Centrului de Investiţii Imobiliare Galaţi, susţine că jucătorii de pe segmentul terenurilor agricole şi-au diminuat semnificativ volumul de muncă, "în primul rând datorită reducerii cererii, cu influenţe directe şi imediate asupra preţului pieţei".
Scăderea preţului este evidentă, însă impactul asupra preţului în moneda naţională este mai redus datorită creşterii raportului euro/leu. Astfel, dacă anul trecut, în lunile iulie - august, preţul terenurilor extravilane cu destinaţie explicit agricolă se situa în jurul valorii de 2.500 - 3.000 de euro/ha, în prezent există oferte de 1.200 - 1.500 de euro/ha, fără ca aceastea să fie absorbite de piaţă. Domnul Chiosa ne vorbeşte despre o reducere a volumului de tranzacţionare de cel puţin 60%, iar tranzacţiile care se mai fac în momentul de faţă sunt fie cele care au fost încheiate cu luni în urmă, însă au termen de finalizare în prezent, fie terenuri ai căror proprietari sunt dispuşi să coboare sub pragul impus de preţul actual al pieţei.
În Galaţi, atât cererea cât şi oferta încă sunt prezente pe piaţă, însă discrepanţa dintre preţul oferit de potenţialii clienţi şi cel solicitat de proprietari este relativ mare, ceea ce conduce la un volum redus de tranzacţionare.
Marian Chiosa consideră că piaţa se va calma, "după care treptat va căpăta o formă uşor ascendentă, atât din punct de vedere al volumului, cât şi al valorii de tranzacţionare".
Reprezentanţii "BigHouse": "În Iaşi se tranzacţionează mai bine ca anul trecut"
Terenurile agricole din judeţul Iaşi s-au vândut foarte bine anul trecut, mulţi dintre cumpărători achiziţionând loturi mari pe care le parcelau pentru a le scoa-te din circuitul agricol şi a le vinde la un preţ mai mare. În prezent, însă, potrivit lui Iulian Pintea, directorul agenţiei "Imobiliare de Iaşi", "nu se mai tranzacţionează nimic agricol". Preţurile au scăzut cu circa 30% şi sigur vor mai scădea, în opinia domniei sale.
În general, preţurile în acest segment de piaţă se situează între 0,8 şi 5 euro/mp, în funcţie de locaţie şi suprafaţă. Potrivit agenţilor din piaţă, un hectar poate fi vândut şi cu 2.000 de lei, dar în zone inundabile. Cele situate foarte aproape de Iaşi, pe care pot fi construite hale, ajung şi la 30 - 50 de euro/mp. Sursele citate spun că există destule persoane care întreabă, dar nu se concretizează nicio tranzacţie.
De altă părere, însă, sunt reprezentanţii companiei "BigHouse". Aceştia susţin că în judeţul Iaşi se efectuează tranzacţii cu terenuri agricole, "poate chiar mai bine ca anul trecut. Încheiem, în medie, o tranzacţie pe lună, se cumpără suprafeţe mari, de peste 500 de hectare". De asemenea, agenţii de la "BigHouse", ne-au precizat că se vând foarte bine şi pădurile, în suprafeţe de peste 200-300 de hectare". Negocierile nu durează prea mult, însă este nevoie de mai mult timp pentru comasarea suprafeţelor de pământ. Preţurile s-au micşorat cu circa 30%, ajungând la minim 800 de euro/ha. Pădurile costă în jur de peste 500 de euro/ha.
În Vaslui, se cumpără terenuri pentru studii
Situaţia întâlnită în majoritatea zonelor din ţară se regăseşte şi la Vaslui, în ceea ce priveşte terenurile agricole. Altfel spus, dacă anul trecut segmentul în cauză se tranzacţiona foarte bine, realizându-se tranzacţii cu terenuri de peste 10 hectare la preţul de circa 1.000 de euro/ha, în prezent, loturile de pământ destinate agriculturii costă mai puţin cu aproximativ 20 - 30%, ajungând la 700 - 800 de euro/ha (unii proprietari au scăzut preţul chiar la jumătate), iar lumea este în expectativă.
Simona Polak, administratorul firmei "Impact Plus" consideră că piaţa s-ar putea relaxa după ce vom absorbi fonduri de la UE. Agenţii imobiliari din zonă susţin că dacă ar fi mai multe proiecte în urma cărora să poată fi atraşi bani europeni, sectorul terenurilor ar merge mai bine.
Şerban Dodoloi, director general la "Alpha Vaslui", ne-a spus că există oameni de afaceri străini care cumpără terenuri cu fonduri europene, pentru construcţiile eoliene: "Până în prezent, au fost achiziţionate câteva parcele mici, pentru studii. După realizarea studiilor, care presupun circa şase luni, vor fi cumpărate terenuri mai mari".
Domnia sa ne-a explicat că există trei categorii de teren agricol, în funcţie de calitatea geodezică a solului. Pentru prima categorie de pământ (calitatea I), pe care se poate cultiva orice, preţul a cres-cut cu circa 20%, ajungând la o medie de 1.200 de euro/ha. Proprietarii au aceste terenuri comasate, dar nu sunt foarte multe care mai aparţin persoanelor fizice, majoritatea fiind în patrimoniul primăriei. Terenurile de calitatea a II-a (cele normale) au suferit o scădere de preţ de circa 20%, un hectar de astfel de pământ costând, în medie, 800 de euro. Terenurile de acest tip ocupă cea mai mare suprafaţă, majoritatea parcelelor fiind situate în zone de deal.
Preţul pentru cea de-a treia categorie de sol s-a menţinut, terenurile de calitatea a III-a bucurându-se de cel mai mare interes (loturile cumpărate pentru studii eoliene). Primele două tipuri de teren nu prezintă interes în momentul de faţă, dupa cum ne-a spus domnul Dodoloi, care speră că, după ce se va relaxa piaţa creditelor, va începe să meargă şi sectorul imobiliar.
Cei interesaţi de terenurile agricole din Botoşani sună doar să testeze piaţa
În Botoşani, interesul pentru terenurile agricole se menţine, încă, ridicat. În ceea ce priveşte concretizarea tranzacţiilor, şi aici agenţii imobiliari au părerile împărţite. În acest sens, Ionuţ Maistruc, administratorul companiei "Onyx", ne-a declarat că se fac tranzacţii cu suprafeţe mari (100 - 200 de hectare) pe acest segment (la un nivel mai scăzut faţă de anul precedent), la un preţ comparativ cu cel de anul trecut - circa 2.000 de euro/ha. Cei mai mulţi dintre cei interesaţi sunt străini, iar cererea se axează, în general, pe terenurile mari, compacte - între 50 şi 200 de hectare, care se găsesc foarte greu.
La rândul său, Maxim Maricel, directorul "Credit-Imob", ne-a spus că, în prezent, oamenii sună doar să testeze piaţă: "Sunt puţine cereri şi câteva oferte. Oamenii sună doar să se informeze, nu prea se tranzacţionează. Sunt persoane care, anul trecut, au cumpărat suprafeţe mari, de 500 -1.000 de hectare şi acum doar întreabă". Domnia sa a subliniat că preţurile au stagnat la nivelul la care au fost în luna octombrie 2008, fiind, încă, destul de mari. Acesta este şi motivul principal pentru care nu se efectuează tranzacţii - potenţialii cumpărători doresc să cumpere mai ieftin, iar ofertanţii nu vor să lase din preţ, hectarul de teren costând aproximativ 1.700 - 2.800 de euro. "Dacă preţurile vor mai scădea, sigur vor începe şi tranzacţiile să meargă", consideră domnul Maricel.
