TIM WILKINSON, CUSHMAN & WAKEFIELD ECHINOX:"România oferă randamente investiţionale mai mari decât Varşovia, Praga şi Budapesta"

JLL: "Ţara noastră a avut tranzacţii imobiliare de 900 milioane euro, în scădere uşoară faţă de anul trecut"

Ţara noastră a înregistrat, anul trecut, un volum al tranzacţiilor imobiliare de circa 900 milioane de euro, în scădere uşoară de la cele 963 milioane de euro consemnate în 2017, potrivit Cristinei Cuncea, de la JLL Romania, care ne-a precizat: "Câteva tranzacţii, în diferite stadii de negociere, au fost amânate şi cel mai probabil urmează să se închidă în prima jumătate a acestui an.

Numărul contractelor de vânzare-cumpărare de proprietăţi generatoare de venit (birouri, industrial, retail, hoteluri) a scăzut la 30, însă valoarea medie a tranzacţiei a crescut la 31 milioane de euro.

Analiza pe regiuni arată că cei mai mulţi bani au fost cheltuiţi pe proprietăţi din Bucureşti, oraş care a cumulat peste 78% din volumul inves­tiţional, în principal datorită a două tranzacţii foarte mari, închise în trimestrul al doilea şi al treilea. Volumele au fost dominate de tranzacţiile cu birouri (50%), iar retailul a reprezentat 35% din totalul sumelor investite".

Potrivit Cristinei Cuncea, în continuare se observă un interes crescut pentru dezvoltarea de proiecte pe toate segmentele pieţei. Ritmul de dezvoltare diferă, însă, de la un segment la altul în funcţie de locaţie. Astfel, dacă în cazul proiectelor de birouri şi al celor industriale ţinta investitorilor este cu precădere Bucureştiul, în cazul retailului noile investiţii vor merge în mare parte în oraşele secundare.

"Anul 2019 aduce o schimbare pe piaţa de retail, în condiţiile în care, în ultimii doi ani, nu a mai fost livrat niciun proiect semnificativ de retail în Bucureşti. Pentru 2019 este anunţată extinderea parcului de retail Colosseum cu 15.000 metri pătraţi", ne-a mai spus Cristina Cuncea.

Menţionând că, anul trecut, preţul de construcţie a crescut pe toate segmentele de piaţă, însă foarte diferit de la caz la caz, reprezentantul JLL ne-a explicat că piaţa imobiliară este sensibilă la schimbările bruşte din domeniul fiscal, pentru că este foarte sensibilă la evoluţia puterii de cumpărare a românilor: "Din acest punct de vedere, atâta vreme cât măsurile fiscale vor diminua disponibilităţile financiare ale populaţiei şi implicit consumul, am putea vedea o influenţă asupra pieţei imobiliare, în special pe partea de retail şi industrial. În domeniul industrial, efectul negativ ar putea fi contracarat de creşterea activităţii de închiriere din partea firmelor de producţie".

Cushman & Wakefield Echinox: "Dacă sistemul bancar încetineşte, atunci creditarea şi finanţările devin mai puţin disponibile"

Creşterea volumelor investiţionale în anii următori, pe piaţa imobiliară, depinde de un mediu care să atragă investitori noi, este de părere Tim Wilkinson, Partener Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox. Domnia sa ne-a spus că ţara noastră are date macro-economice pozitive şi oferă randamente investiţionale mai mari decât Varşovia, Praga şi Budapes­ta. Un alt factor important în acest sector este dorinţa băncilor de a finanţa piaţa imobiliară. "Dacă sistemul bancar încetineşte, atunci creditarea şi finanţările devin mai puţin disponibile, fapt care va încetini potenţialul total de creştere a pieţei", ne-a menţionat specialistul.

Întrebat dacă opinează că este posibilă o nouă bulă imobiliară, Tim Wilkinson ne-a răspuns: "Nu. Sectorul comercial (office, retail şi industrial) prezintă o creştere sănătoasă. Randamentele sunt la un nivel atractiv, comparativ cu alte pieţe din Europa Centrală şi de Est, prin urmare preţurile nu sunt la un nivel exagerat. Pentru o bună perioadă de timp, oferta investiţională consistentă a lipsit, însă noile oportunităţi reflectă o tendinţă pozitivă a pieţei".

La rândul său, Cristi Moga, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox, ne-a declarat: "Piaţa imobiliară a avut o dezvoltare echilibrată în ultimii ani, fiind strâns colerată cu cererea, astfel că ratele de neocupare au fost pe un trend descendent pe toate segmentele comerciale, şi anume retail, office şi industrial. Mai mult, centrele comerciale dominante din Bucureşti, Timişoara, Cluj sau Iaşi, precum şi imobilele de birouri reprezentative din zonele consacrate ale Capitalei, precum Piaţa Victoriei sau Floreasca, sunt ocupate aproape integral. În cifre, stocul de birouri din Bucureşti are un grad de neocupare de 8,6%, în timp ce rata de neocupare a stocului de spaţii industriale la nivel naţional este de aproximativ 3%".

Cristi Moga ne-a spus că, în primele 11 luni ale anului 2018, au fost finalizate 40,378 de locuinţe, în creştere cu 2,6% faţă de perioada similară din 2017.

Colliers International: "2018 a fost un nou an bun pentru piaţa imobiliară locală"

2018 a fost un nou an bun pentru piaţa imobiliară locală, ne-a spus Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania, adăugând: "În zona de retail, am avut livrări de spaţii comerciale de aproximativ 135.000 mp, în creştere cu o treime faţă de anul precedent; cererea din partea chiriaşilor a fost foarte bună, astfel că rata de neocupare s-a menţinut la valori foarte scăzute în cele mai multe din cazuri. Mai mult, la centrele comerciale performante este zero şi există inclusiv liste de aşteptare pentru branduri care vor să intre acolo.

În zona de spaţii de birouri din Capitală am avut livrări de aproape 150.000 mp, în creştere cu vreo 20% faţă de anul precedent. Cererea nouă, în schimb, a încetinit suplimentar, astfel că rata de neocupare a crescut uşor, de la 9% în prima parte a anului către 9,5% până la sfârşitul anului. În oraşele regionale, am avut parte de livrări semnificative, dar evoluţiile sunt diferite. În timp ce în Iaşi aproape că nu mai există spaţii libere (plus că livrările din 2018 au fost relativ mici), în Timişoara, unde s-a construit foarte mult, rata de neocupare a urcat peste 10%.

Legat de spaţiile industriale, am avut livrări la nivel naţional de peste 0,7 milioane mp, un record pentru România, depăşind precedentul maxim atins cu doar un an în urmă, de 0,5 milioane mp. Cererea a fost foarte bună, de asemenea: în condiţiile unui calendar atât de încărcat de livrări, este un rezultat favorabil faptul că rata de neocupare a crescut marginal, cu 3-4 puncte procentuale în Bucureşti şi în alte zone din ţară".

Domnia sa ne-a spus că au avut loc exit-uri totale ale unor investitori din România, în ultimii ani (inclusiv în 2018), dar că nu au fost numeroase. Aceste decizii au fost mai degrabă strategice, întrucât investitorii au decis să îşi canalizeze atenţia asupra altor ţări din regiune, în cele mai multe dintre cazuri.

Din negocierile purtate de Colliers, există nume mari (inclusiv de renume global) care se uită cu atenţie la piaţa imobiliară din România, ne-a spus Silviu Pop, menţionând că este foarte posibil şi ca unele tranzacţii să se închidă în 2019, marcând nişte intrări importante.

Conform domniei sale, anul trecut, valoarea medie a unei tranzacţii a scăzut considerabil faţă de 2017, deşi, pe ansamblul pieţei, volumul total este aproape neschimbat faţă de 2017.

În opinia reprezentantului Colliers, o bulă de active nu apare dacă există prea multă ofertă în piaţă, ci din urma unor aşteptări nerealiste privind evoluţia preţurilor din partea cumpărătorilor şi a vânzătorilor: "România este departe de un asemenea moment - preţurile apartamentelor sunt cu vreo 40% sub nivelul din 2007-2008 (în condiţiile în care veniturile populaţiei au crescut mult), iar în zona de proiecte comerciale România este cam singura economie mare din regiune unde randamentele investiţionale rămân considerabil peste minimele pre-criză.

Mai mult, ecartul dintre produsele investiţionale din România şi Europa Occidentală s-a mărit în ultimul deceniu, contrar unor aşteptări normale dacă ţinem cont de dinamica net superioară a economiei româneşti. În mod normal, în opinia noastră, dacă ţinem cont de dinamica PIB-ului ţării din ultimii ani, ar mai fi loc de ceva scumpiri pe mai toate palierele ale pieţei imobiliare din România într-un context economic normal; dar aşa cum arată lucrurile acum - cu o economie care încetineşte şi mai mult şi cu incertitudini mari la orizont, piaţa s-ar putea îndrepta mai degrabă către o cvasi-stagnare (sau chiar un mic declin). Deci nici vorbă de bulă.

Referitor la noile reglementări fis­cale din acest an, domnia sa ne-a spus că, dincolo de impactul în general nefavorabil prin creşterea gradului de incertitudine, în mod clar piaţa imobiliară este oglinda mediului de afaceri dintr-o anumită ţară. Or, dacă mediul de afaceri îşi reduce investiţiile - un scenariu foarte probabil având în vedere aceste incertitudini - nu prea are cum să fie bine pentru piaţa imobiliară. Taxa pe activele bancare este în mod special dăunătoare deoarece poate şi reduce, şi scumpi creditele acordate economiei reale; o notă specială ar merita piaţa de investiţii, care ar putea avea de suferit mult în urma acestei taxe pe bănci (n.r. taxa pe activele bancare în funcţie de ROBOR), dar este greu de spus cât şi cum, până nu vedem reacţia băncilor.

Din start trebuie precizat că depinde de la proiect la proiect şi de la oraş la oraş. Oricum, cert este că majorările salariale, creşterile preţurilor materialelor de construcţii, precum şi majorarea preţului terenurilor au avut un impact semnificativ asupra costurilor totale de dezvoltare ale unui proiect".

Potrivit unui raport al Colliers pentru regiunea noastră a Europei, Ro­mânia a suferit cam cele mai mari creşteri de costuri pentru un proiect de birouri de 15.000 mp, în districtul central de afaceri: +11 - 17% în cazul Bucureştiului (variaţie de preţ influenţată în principal de diferenţele mari din preţul terenurilor) versus 10% în Praga şi Varşovia şi sub 5% în Sofia.

Sursa citată subliniază că nivelul chiriilor depinde de poziţie, calitatea clădirii etc. În cazul clădirilor de birouri, o chirie pentru birourile prime este în zona a 18 euro/mp, de regulă în Bucureşti, valoare aproape neschimbată faţă de anii precedenţi. În cazul spaţiilor comerciale, variaţiile sunt foarte mari (depinde de zona din centrul comercial, dacă este la parter sau etaj etc.), dar pentru un spaţiu în cea mai bună zonă, la parter, pentru un chiriaş din industria modei, chiria este de circa 65-70 euro/mp, în creştere cu peste 10% faţă de 2017.

CBRE România: "Tendinţa din piaţă este de stabilizare şi maturizare"

Pentru anul în curs, Mihai Păduroiu, Head of Advisory & Transaction Services al CBRE România estimează o amplificare a activităţii, cu 15 proiecte anunţate pentru finalizare şi circa 304.000 mp care urmează să fie livraţi. Conform domniei sale, dintre cele 15 proiecte de clădiri de birouri cu termene de finalizare anunţate pentru 2019, cele mai importante sunt, în termeni de suprafaţă:

⇒ Renault Bucharest Connected, care va ocupa circa 47.500 mp;

⇒ Business Garden Bucharest, cu aproximativ 43.000 mp;

⇒ EXPO Business Park, cu circa 38.400 mp;

⇒ Clădirea C din complexul Oregon Park, cu aproximativ 24.080 mp;

⇒ The Light, cu circa 21.000 mp;

⇒ proiectul Equilibrium - A, cu aproximativ 20.800 mp;

⇒ Clădirea B din ansamblul The Bridge, cu circa 20.191 mp;

⇒ Clădirea C din proiectul Timpuri Noi Square, cu aproximativ 20.063 mp.

Un fapt îmbucurător este numărul mare de intrări în premieră, apreciază Carmen Ravon, Head of Retail Leasing & Retail Agency al CBRE Româ­nia, care menţionează: "Nu mai puţin de 23 de noi mărci şi-au făcut apariţia pe piaţa locală, printre care Miniso, retailer japonez de produse pentru casă şi accesorii; Vitapur Home, retailerul sloven de produse pentru casă, sportive şi de călătorie; brandul german Hugo Boss; retailerul vestimentar internaţional Comma; Camicissima, brandul italian de cămăşi bărbăteşti; Tag Hauer, marca de ceasuri elveţiene care a deschis în 2018, în Bucureşti, singurul magazin monobrand din Europa de Est etc. Acesta este un semnal important că piaţa românească se maturizează şi devine din ce în ce mai ofertantă şi apreciată de marii jucători care o ocoleau până acum, considerând-o prea riscantă. Estimăm că, pe parcursul anului 2019, vom asista la un număr similar de intrări noi pe piaţă".

Mihai Păduroiu a completat: "Dacă ne referim la Capitală, cererea de închiriere pe zone ale Bucureştiului are următorii parametri: partea de vest se menţine pe prima poziţie, înregistrând şi în 2018 cea mai intensă activitate, cu 36% din totalul tranzacţiilor. Poziţia secundă este ocupată de zona de centru şi de nord, ambele cu 17% din totalul spaţiilor de birouri tranzacţionate. Clasamentul este completat de Pipera, cu 14%, şi de CBD (zona Piaţa Victoriei, Piaţa Charles de Gaulle), zonă care se apropie de limita superioară a spaţiului disponibil pentru construirea de noi proiecte, cu 13%. Din punct de vedere al tipului de tranzacţie, în 2018 contractele de pre-închiriere au avut o pondere de 35%, renegocierile - de 26%, urmate de relocări, cu 20% şi de cereri noi sau extinderi ale unor spaţii existente, cu 19%".

Conform doamnei Carmen Ravon, anul trecut am asistat la ieşirea a trei mărci de pe piaţa locală, care erau active pe segmentul spaţiilor comerciale. Este vorba despre Lancel şi Armani Jeans, ambele magazine fiind situate în Băneasa Shopping City, precum şi de Gusto Dominium.

Nivelul investiţiilor la care urmează să fim martori se anunţă ridicat, un semnal important în această direcţie fiind compresia randamentului prime care s-a înregistrat în 2018, atât pe segmentul spaţiilor de birouri, cât şi al spaţiilor comerciale şi al spaţiilor industriale. Această scădere indică o piaţă dinamică din punct de vedere al investiţiilor şi al tranzacţiilor încheiate, consideră Răzvan Iorgu, Managing Director al CBRE România. Acesta a subliniat că prognoza CBRE pentru următorii doi ani este de creştere a investiţiilor pe segmentele pieţei imobiliare unde compania este activă.

Mihai Păduroiu ne-a transmis: "Nu preconizăm o astfel de situaţie pe segmentul spaţiilor de birouri. Scăderea ratei de neocupare este un semnal clar că, pe acest segment cel puţin Bucureştiul are nevoie de cât mai multe proiecte noi, pentru a face faţă cererii care creşte accelerat. Un aport important în majorarea gradului de ocupare îl au companiile de co-working, cum este Spaces, care au o activitate din ce în ce mai mare şi se extind cu rapiditate".

În opinia lui Răzvan Iorgu, anul în curs se anunţă unul bun pentru toate segmentele pieţei imobiliare, iar tendinţa este de stabilizare şi maturizare. Facilităţile fiscale acordate angajaţilor din domeniul construcţiilor pot fi de natură să sprijine şi să ajute la rezolvarea unei probleme cu care piaţa se confruntă de ani buni în acest sector: lipsa forţei de muncă, cauzată de plecarea oamenilor, în special calificaţi, în afară ţării, urmărind salarii mai mari.

Conform specialiştilor din piaţă, în domeniul rezidenţial, circa 5.500 de apartamente se află în construcţie în Bucureşti, în principalele proiecte ce şi-au anunţat livrarea pe parcursul anului în curs. Vedem proiecte noi atât în zone rezidenţiale tradiţionale, precum Militari, Drumul Taberei sau Berceni, dar şi un număr important de dezvoltări în jurul zonelor de birouri Barbu Văcărescu - Floreasca şi Expoziţiei.